Определение ставки капитализации.

Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • С_ар, (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_ар – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери. (4.3)

или

ДВД = ПВД ٠ (1 – К_ндз) ٠ (1 – К_{н ар}), (4.4)

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного дохода

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Базовая площадь помещений, кв. м
2.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м
3.	Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год
4.	Потенциальный валовой доход, руб. в год	ПВД = S• Сар, ПВД = 410•7000 = =2 870 000
5.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (Кп), % от ПВД	7,5
6.	Действительный валовой доход, руб. в год	ДВД=ПВД ٠ (1–Кп) ДВД=2870000 ٠ (1–0,075)= =2 654 750
7.	Операционные расходы, руб. в год	929 230
7.1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год	236 530
7.1.1.	налог на имущество, руб. в год	56 000
7.1.2.	налог на землю, руб. в год	15 530
7.1.3.	страховые взносы, руб. в год	45 000
7.1.4.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	120 000
7.2.	Условно-переменные расходы, руб. в год	580 700
7.2.1.	коммунальные расходы, руб. в год	56 000
7.2.2.	расходы на содержание территории, руб. в год	16 000
7.2.3.	на текущие ремонтные работы, руб. в год	48 000
7.2.3.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год	200 000
7.2.4.	расходы на управление, руб. в год	132 700
7.2.5.	прочие расходы, руб. в год	128 000
7.3.	Расходы на замещение, руб. в год	112 000
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	ЧОД=ДВД – ОР ЧОД=2 654 750–929 230= = 1 725 520

Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

· безрисковую доходность, существующую на рынке;

· компенсацию за риск вложения в недвижимость;

· компенсацию за низкую ликвидность;

· компенсацию за инвестиционный менеджмент;

· поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· метод рыночной выжимки;

· метод связанных инвестиций.

Дата добавления: 2014-12-07