Метод Ринга

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала ( r₁ ):

· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r₁ = 1 / n, (4.14)

R = r_e + dep · (1/ n), (4.15)

где R – ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r₁ = sff (п, r_e) = r_e / ((1+ r_e)ⁿ – 1), (4.16)

где r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

sff (п, r_e)–фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r₁ = sff (п, r_f ) = r_f / ((1+ r_f)ⁿ – 1), (4.18)

где

r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка;

sff (п, r_f)–фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (rf), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р1),%	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р2), %	p2 = rf ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55%
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5.	Ставка доходности собственного капитала (re)	Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3 re = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = = 15,65%
5.	Изменение стоимости недвижимости через n лет, %	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет
6.	Норма возврата (r1),%	Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf) = rf / ((1+ rf)^n – 1), r1 = 0,071 / ((1+ 0,071)^20 – 1)= =0,024 или 2,4%
7.	Ставка капитализации, %	R = re + dep · r1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = = 0,1757 или 17,57%

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(4.19.)

где NOI _i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V_i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	Объект
№1	№2	№3	№4
Цена продажи объекта, руб.
Чистый операционный доход объекта, руб.
Ставка капитализации	0,185	0,179	0,181	0,183
Среднее значение ставки капитализации
0,182

Дата добавления: 2014-12-07