Удостоверение договоров об отчуждении имущества

ВОПРОС 2. Особенности нотариального удостоверения договоров

В соответствии со ст. 378 Гражданского кодекса РК договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Поскольку по своей правовой сути договоры являются двух- или многосторонними сделками, постольку к ним применяются правила о регулировании этих сделок.

Нотариальное удостоверение договора происходит в соответствии с закрепленными Закона о нотариате общими правилами совершения нотариальных действий и требованиями, касающимися нотариального удостоверения сделок.

Рассмотрим основные моменты, на которые должен обратить внимание нотариус при удостоверении различных договоров.

После удостоверения личности обратившихся к нему за со вершением нотариального действия по удостоверению договора лиц и проверки их полномочий в тех случаях, когда они являются представителями сторон договора (граждан или юридических лиц), нотариус должен решить вопросы, относящиеся непосредственно к содержанию самого договора, его условиям.

Нотариус должен проследить за тем, чтобы заключаемый договор не противоречил требованиям законности, не нарушал закрепленные действующим законодательством правила.

Независимо от того, составляется ли текст договора нотариусом или представлен ему будущими сторонами договора, нотариус обращает особое внимание на содержание договора, на формулировки отдельных его пунктов.

Отчуждение собственником доли имущества, находящегося в совместной или долевой собственности, производится с согласия всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, нотариус истребует заявление о согласии остальных участников совместной собственности на совершение сделки, которое подлежит нотариальному засвидетельствованию.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга, если брачным договором не установлен иной режим имущества.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению (приобретению) или расторжению сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством порядке, необходимо истребовать нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо заявление о том, что собственник отчуждаемого имущества в браке не состоит, за исключением сделки по отчуждению имущества, приобретенного супругом на основании безвозмездных сделок, до регистрации брака или в порядке наследования, а также за исключением сделки по отчуждению имущества, которое принадлежит супругу в режиме раздельной собственности на основании брачного договора. В последнем случае нотариусу предъявляется брачный договор.

При этом в тексте договора указывается, что имущество приобретается с согласия супруга (и).

Брачные отношения супругов нотариус проверяет по свидетельству о браке, о чем также производит запись на заявлении и указывает номер, дату выдачи свидетельства и наименование органа, выдавшего документ.

При удостоверении сделки по отчуждению имущества на основании, выданной доверенности правообладателя имущества, заявление об отсутствии брачных отношений отбирается от поверенного, в случае если оно уполномочено на совершение данного вида нотариального действия.

Не подлежат нотариальному удостоверению договора по приобретению квартир, жилых домов (статья 9 Закона Республики Казахстан "О правовом положении иностранцев"), земельных участков (указанных в статье 23 Земельного кодекса) если один из супругов является иностранным гражданином, не имеющим вида на жительство в Республике Казахстан, а также, если брачным договором между супругами не установлен режим раздельной собственности.

В случае если в заявлении-согласии на отчуждение имущества указано, кому отчуждается имущество, его цена и другие условия, нотариус при удостоверении сделки по отчуждению имущества проверяет соблюдение этих условий.

При продаже доли в общей долевой собственности нотариус руководствуется нормами статьи 216 Кодекса.

Доказательствами извещения других участников общей долевой собственности о продаже доли являются:

1) заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки, подлинность подписи которого нотариально засвидетельствована;

2) заявление продавца доли, подлинность подписи которого нотариально засвидетельствована, переданное нотариусу для уведомления участников общей долевой собственности о намерении продажи доли, а также почтовое или иное уведомление о том что данное заявление было вручено участнику общей долевой собственности.

Отчуждение недвижимости, расположенной на земельном участке, без соответствующего отчуждения права собственности (права землепользования) на земельный участок не допускается.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус истребует правоустанавливающие, идентификационные документы на земельный участок и определяет полномочия собственника земельного участка (землепользователя) по отчуждению принадлежащих ему прав.

При этом нотариус сверяет сведения о правообладателе и идентификационные характеристики объекта недвижимости, указанные в правоустанавливающем документе, с документами, удостоверяющими личность правообладателей физических лиц или со свидетельствами о регистрации юридических лиц и техническим паспортом объекта.

В случае их изменения сведения подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии со статьей 6 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Регистрация изменений производится проставлением соответствующей надписи регистрирующего органа на правоустанавливающем документе и скрепляется подписью и печатью.

Нотариус не истребует идентификационные документы на земельный участок при отчуждении жилых и нежилых помещений, находящихся в составе кондоминиума.

Нотариус не удостоверяет отчуждение:

1) земельного участка, предназначенного для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, иностранным гражданам, лицам без гражданства и негосударственным иностранным юридическим лицам (статья 23 Земельного кодекса Республики Казахстан);

2) земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства иностранным гражданам, лицам без гражданства (статья 24 Земельного кодекса Республики Казахстан);

3) земельного участка, предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства негосударственным юридическим лицам, иностранным гражданам и лицам без гражданства (пункты 3,4 статьи 23 Земельного кодекса Республики Казахстан);

4) права, предоставленного в постоянное землепользование иностранным землепользователям (статья 34 Земельного кодекса Республики Казахстан);

5) права землепользования, принадлежащего государственным землепользователям, за исключением случаев, когда это связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого имущества либо его залога (статья 39 Земельного кодекса Республики Казахстан).

Нотариус разъясняет сторонам, что отчуждение земельного участка не влияет на имеющиеся обременения этого участка (сервитут).

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус проверяет принадлежность этого имущества на основании правоустанавливающего документа.

Отчуждение недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, допускается, если:

1) такое отчуждение прямо не запрещено условиями договора о предоставлении права пользования на срок свыше года между отчуждателем имущества и владельцем указанного права;

2) имеется согласие владельца права пользования недвижимым имуществом на срок свыше года на отчуждение обремененного имущества - в случаях, когда необходимость такого согласия прямо предусмотрена в договоре с собственником недвижимого имущества;

3) покупатель недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, уведомлен нотариусом о наличии права пользования отчуждаемым имуществом и моменте его прекращения.

В тексте нотариально удостоверяемого договора об отчуждении недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года, делается отметка о том, что предмет договора обременен таким правом и приобретатель, является правопреемником отчуждателя во взаимоотношениях с владельцем права пользования.

Нотариус удостоверяет договор отчуждения недвижимого имущества, обремененного залогом (ипотекой) при соблюдении следующих условий:

1) такое отчуждение прямо не запрещено законодательными актами, договором залога и не вытекает из существа залога;

2) имеется письменное согласие залогодержателя;

3) покупатель недвижимого имущества, обремененного залогом, извещен нотариусом об условиях договора залога.

В тексте нотариально удостоверяемого договора отчуждения недвижимого имущества, обремененного залогом, делается отметка о том, что предмет договора обременен залогом.

Нотариус разъясняет, что отчуждение права собственности на заложенное имущество влечет для приобретателя перевода долга залогодателя по основному обязательству.

При несоответствии сведений идентификационных характеристик объекта недвижимости, указанных в правоустанавливающем документе, с данными, отраженными в справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках на момент отчуждения, нотариус истребует документ, подтверждающий регистрацию таких изменений.

Нотариус удостоверяет договор пожизненного содержания с иждивением в соответствии со статьями 530-539 Кодекса.

Договор мены удостоверяется нотариусом по месту нахождения любого из объектов недвижимого имущества по выбору сторон, при этом нотариус устанавливает факт отсутствия запрещения (ареста) на имущество.

При отчуждении движимого имущества, не подлежащего обязательной государственной регистрации (удостоверении договора уступки дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве) нотариус истребует:

1) документы, подтверждающие принадлежность имущества собственнику (возвращается приобретателю с отметкой об удостоверении договора, копия которого остается на хранении у нотариуса);

2) выписку из реестра залога движимого имущества, выданного уполномоченным органом в соответствии с Постановлением Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года № 1181 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества» по месту регистрации в качестве налогоплательщика юридического, физического лица, индивидуального предпринимателя, в случае если они являются залогодателями;

3) сведения от застройщика о полном расчете по договору долевого участия, о том, что не был подписан документ о передаче имущества в собственность, согласие застройщика на отчуждение;

4) нотариально удостоверенное согласие супругов сторон на отчуждение (в случае, если оно приобретено в период совместного брака) либо приобретение данного имущества или нотариально удостоверенное заявление собственника и (или) покупателя о том, что на момент приобретения отчуждаемого имущества в браке не состоял, либо не состоит.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При удостоверении договоров отчуждения отдельных видов движимого имущества нотариус истребует документы в соответствии со статьей 6 Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества».

При удостоверении договора отчуждения транспортного средства, нотариус истребует:

1) свидетельство о государственной регистрации транспортного средства;

2) справку регистрирующих органов об отсутствии залога, и иных обременений, либо отметку регистрирующего органа о снятии с регистрации транспортного средства;

3) нотариально удостоверенное согласие супругов сторон на отчуждение (в случае, если оно приобретено в период совместного брака) либо приобретение данного имущества или нотариально удостоверенное заявление собственника и (или) покупателя о том, что на момент приобретения отчуждаемого имущества в браке не состоял, либо не состоит.

При удостоверении договора о предоставлении недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, в безвозмездное пользование либо аренду, нотариус истребует правоустанавливающий документ на недвижимое имущество.

При этом нотариус оставляет в деле копию правоустанавливающего документа.

Договор о предоставлении в безвозмездное пользование, либо аренду имущества, принадлежащего арендодателю на основании вещного права более одного года, подлежит государственной регистрации.

При этом нотариус разъясняет необходимость государственной регистрации договора, о чем делает отметку в тексте договора.

Предоставление внаем (или во временное безвозмездное пользование) жилищ, находящихся в частной собственности производится с согласия всех собственников жилища.

Срок договора поднайма, субаренды, вторичного безвозмездного землепользования не должен превышать или прекращается одновременно с прекращением договора найма, аренды, первичного землепользования.

В случае наложения ареста на недвижимое имущество нотариус отказывает в совершении нотариального действия, о чем выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

При удостоверении договора отчуждения недвижимого и движимого имущества, подлежащего государственной регистрации, нотариус разъясняет необходимость государственной регистрации договора, о чем делает отметку в тексте договора.

При удостоверении договора залога нотариус в соответствии с пунктом 2 статьи 75 Закона сообщает о наложении запрещения отчуждения имущества в органы регистрации движимого и недвижимого имущества с приложением копии договора о залоге.

Дата добавления: 2014-12-07