Тема 1 Купля-продажа. Мена

Договор купли-продажи – соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороны (покупателя), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор консенсуальный, двусторонний, возмездный, широко используется как в общегражданских, так и в хозяйственных отношениях, имеет ряд видов (разновидностей).

Источники правового регулирования договора купли-продажи:

- Гражданский Кодекс Республики Беларусь;

- специальное законодательство об отдельных видах договора.

Следует помнить, что нормы § 1 главы 30 ГК РБ (общие положения о купле-продаже) применяются к отдельным видам данного договора при отсутствии специальных норм (§§ 2-8 ГК РБ, иных актов законодательства об этих видах).

Стороны договора – граждане и (или) юридические лица с учетом наличия правосубъектности. Юридическое лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может выступать продавцом с учетом ст. ст. 276-279 ГК РБ. Продажа имущества, находящегося в собственности государства, осуществляется с учетом требований, установленных Указом Президента РБ № 575 от 14.09.2006 «О порядке распоряжения государственным имуществом».

Предмет договора – имущество (вещь, товар) с учетом его оборотоспособности, в отдельных случаях – отчуждаемые имущественные права. Оборот ценных бумаг, валютных ценностей регулируется специальным законодательством.

Форма договора подчиняется общим требованиям к форме сделок. Если предметом является недвижимое имущество, то сделка и переход права собственности к покупателю подлежат государственной регистрации на основании Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (регистрирующая организация – Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру).

Для каждого вида договора важно, прежде всего, выявить совокупность существенных условий, поскольку при несогласованности хотя бы одного из них договор считается незаключенным. Напомним, что к существенным условиям относятся:

а) условие о предмете договора;

б) условия, признанные существенными по законодательству для договора данного вида;

в) условия, о которых заявляет хотя бы одна из сторон.

К существенным условиям договора купли-продажи относится условие о предмете, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Для отдельных видов и разновидностей договора законодательство устанавливает дополнительные существенные условия (например, согласно ст. 459 ГК РБ для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа таковым считается условие о цене товара, порядке, сроках и размере платежей).

Цена согласуется сторонами в договоре (за исключением цен на социально-значимый товар, включенный в перечень товаров, цены на которые регулируются нормативно). Условие о цене, по общему правилу, не относится к существенным условиям договора купли продажи. Так, если цена договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, то товар должен быть оплачен по обычной цене, взимаемой за аналогичный товар при сравнимых обстоятельствах (ст.ст. 455, 394 п.3 ГК РБ). Цена становится существенным условием в силу законодательства при купле-продаже недвижимости, а также в том случае, когда предметам договора является уникальное имущество, не имеющее аналогов на рынке, поскольку при этом невозможно определить обычную цену.

Обычные условия договора регулируются законодательством, как правило, посредством диспозитивных норм. Отсутствие их в конкретном договоре не делает договор незаключенным, поскольку в подобном случае обычные условия применяются в силу законодательства. К обычным условиям договора купли-продажи наряду с ценой (по общему правилу) относятся:

- условие об ассортименте (ст. 437 ГК РБ);

- условие о качестве (ст. 439 ГК РБ);

- условие о комплектности (ст. ст. 448- 450 ГК РБ);

- условие о таре и упаковке (ст.ст. 451- 452 ГК РБ);

- условие об оплате (ст. 456 ГК РБ) и некоторые другие.

Вопросы об обязанностях и ответственности сторон взаимосвязаны, поскольку ответственность наступает при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязанностей.

Основные обязанности продавца:

1) передать покупателю товар, свободный от прав других лиц (ст. 430, 430 ГК РБ).

Риск случайной гибели (повреждения) предмета договора переходит к покупателю с момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 429 ГК РБ). Если товар продан в кредит с условием о рассрочке платежа, то с момента передачи он считается находящимся в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором;

2) передать товар надлежащего качества, ассортимента, комплектности.

Качество считается надлежащим, если в пределах разумного срока товар является пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Гарантия качества может быть предусмотрена договором (гарантийный срок) или законодательством (срок годности);

В случае продажи товара ненадлежащего качества покупатель вправе требовать по своему выбору:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

3) возмещения собственных расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству (п. 2 ст. 445 ГК РБ) покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных за товар денег;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества на качественный товар.

Возможность предъявления требования к продавцу в связи с ненадлежащим качеством товара закон связывает с моментом обнаружения недостатков (ст. 447 ГК РБ). Если на товар установлен гарантийный срок или срок годности, то требование по качеству может быть предъявлено, как правило, если недостаток обнаружен в течение этого срока. Если гарантийный срок (срок годности) не установлен, то требование предъявляется в разумный срок, но в пределах двух лет с момента передачи товара, если более длительный срок не установлен законодательством или договором. Наконец, когда гарантийный срок (срок годности) установлен, но он короче двух лет, то требование может быть заявлено в течение двух лет, но покупатель должен доказать, что недостатки товара возникли до его передачи или по причинам, возникшим до этого момента;

3) передать товар в согласованный в договоре срок, а при отсутствии соответствующего условия – в разумный срок.

Ст. 446 ГК РБ закрепляет презумпции ответственности (убытков) сторон договора купли-продажи в случае ненадлежащего качества товара.

Основные обязанности покупателя:

1) принять и оплатить товар.

Покупатель обязан оплатить товар полностью непосредственно до или после передачи его продавцом, если иное не предусмотрено договором или законодательством либо не вытекает из существа обязательства. На просроченную сумму начисляются проценты согласно ст. 366 ГК РБ. Договором может быть предусмотрена предварительная оплата товара;

2) известить продавца о надлежащем исполнении.

Закон достаточно широко предусматривает в качестве санкций за нарушение ряда обязанностей контрагентов отказ от приемки товара, требование его замены или доукомплектования, а также отказ от договора в целом. Такие санкции, поскольку они применяются без обращения в суд, следует рассматривать как оперативные.

К разновидностям договора купли-продажи следует отнести продажу товара в кредит (ст. 458 ГК РБ), продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 459 ГК РБ).

При изучении отдельных видов договора купли-продажи необходимо обращать внимание, прежде всего, на особенности их нормативного регулирования по сравнению с общими положениями о купле-продаже.

А. По договору розничной купли-продажи продавцом выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, а покупателем – лицо, приобретающее товары для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью (как правило, для личного, семейного, домашнего использования). Чаще всего покупателем является гражданин-потребитель, что обуславливает применение к правоотношению наряду с ГК РБ законодательства о защите прав потребителей.

Правила осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания утверждены постановлением Правительства Республики Беларусь.

Договор розничной купли-продажи – договор публичный. Как правило, он считается заключенным с момента выдачи продавцом кассового, товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако отсутствие указанного документа не лишает покупателя возможности доказывать факт покупки товара у определенного продавца свидетельскими показаниями.

Отсутствие, недостаточность, недостоверность информации о товаре влечет последствия, предусмотренные ст. 465 ГК РБ.

Установлено право покупателя на замену в течение 14 дней товара надлежащего качества (ст. 472 ГК РБ). При этом перечень товара, не подлежащего обмену, утверждается Правительством.

Некоторую специфику имеют и последствия продажи товара ненадлежащего качества (ст. 473 ГК РБ). Здесь покупателю предоставлены более широкие возможности, нежели по ст. 445 ГК РБ.

Гражданин-потребитель может наряду с другими требованиями заявить требование о компенсации морального вреда, доказав факт его причинения и связь с нарушением прав покупателя.

Практика рассмотрения судами дел о защите прав потребителей (в т. ч. покупателей) нашла отражение в соответствующем Постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь.

Б. Договор купли-продажи недвижимости (зданий, сооружений, иных построек капитального типа, их составных частей (помещений), земельных участков и др.) имеет следующие особенности:

- договор составляется посредством единого документа, переход права собственности требует государственной регистрации;

- условие о предмете должно быть детализировано, т. е. содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в т. ч. данные, определяющие положение недвижимости на земельном участке или в составе иного недвижимого имущества (план-схема предмета договора, как правило, прилагается к договору и является его составной частью);

- условие о цене является существенным;

- одновременно с передачей покупателю недвижимости, находящейся на земельном участке, передаются права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и по нормам земельного законодательства необходима для ее использования (ст. 523 ГК РБ);

- передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (иному документу), подписываемому сторонами. Уклонение сторон от подписания данного документа рассматривается как неисполнение соответствующей обязанности (передать или принять имущество). Недостатки имущества отражаются в акте, но данное обстоятельство (равно как отсутствие претензий покупателя по акту) не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее качество предмета договора.

Оборот земельных участков регулируется земельным законодательством.

К продаже помещений применяются нормы о купле-продаже капитальных строений, если это не противоречит характеру предмета договора. Продажа жилых помещений осуществляется с соблюдением ст. 529 ГК РБ. Здесь же следует учитывать требование ст. 123 Жилищного Кодекса об обязательном согласии всех совершеннолетних членов семьи собственника, совместно с ним проживающих и имеющих право пользования жилым помещением, на отчуждение и залог этого помещения.

В. По договору купли-продажи предприятия предприятие продается как единый имущественный комплекс, т. е. к покупателю переходят все активы и долги предприятия, в том числе право на фирменное наименование и товарный знак, если иное не предусмотрено договором.

Установлена особая процедура подготовки к продаже предприятия:

- проводится полная инвентаризация предприятия, определяющая состав и стоимость его имущества;

- назначается аудиторская экспертиза состава и стоимости имущества предприятия;

- кредиторы письменно уведомляются о предстоящей продаже.

Кредитор вправе письменно сообщить о согласии на перевод долга или потребовать досрочного исполнения или прекращения обязательства и возмещения убытков. По долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

К договору купли-продажи предприятия прилагаются следующие документы: акт инвентаризации, заключение аудитора, бухгалтерский баланс, а также перечень всех долгов с указанием кредиторов, характера, размера и сроков исполнения обязательств.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Право собственности к покупателю переходит с момента государственной регистрации этого права.

Указом Президента № 280 от 14.06. 2004 регулируется продажа юридическим лицам предприятий как имущественных комплексов убыточных сельскохозяйственных организаций, в т. ч. находящихся в частной собственности с согласия учредителей. В подобных ситуациях конкретный покупатель (юридическое лицо) избирается по заключению комиссии, состоящей из представителей Министерства сельского хозяйства и продовольствия, областных, районных (городских) исполкомов, выступающих продавцом. Цена определяется в 20% стоимости чистых активов предприятия, а при нулевой и отрицательной стоимости – в одну базовую величину. В договор включаются следующие условия: об обеспечении покупателем деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, о сохранении рабочих мест на период предоставления отсрочки исполнения обязательств, о погашении кредиторской задолженности в определенные сроки.

Договор мены сходен с договором купли-продажи, однако эквивалентом стоимости предмета договора выступают не деньги, а другая вещь.

Стороны – граждане и (или) юридические лица. К мене применяются нормы о купле-продаже при отсутствии специальных норм, а также если это не противоречит существу мены.

Договор мены в хозяйственном обороте обычно именуется бартерным договором.

Следует, однако, помнить, что законодатель существенно ограничивает применение бартерных схем как в виде основного договора, так и в порядке преобразования в них других (денежных) обязательств. В этой связи необходимо ознакомиться с Указом Президента Республики Беларусь № 373 от 15.08.2005 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь».

Дата добавления: 2014-12-27