Управління за контрактом

Однією з основних форм управління підприємствами індустрії гостинності, що одержала широке поширення з початку 1970-х років, є управління за контрактом.

Під контрактом на управління розуміється письмова угода, що укладається між власником підприємства (готелю, ресторану) і менеджером або компанією, що спеціалізується в управлінні відповідними типами підприємств.

Докінця 1990-хроківнайбільшимикомпаніямизуправлінняготелямибули Richfield Hospitality, Interstate Hotels, American General Hospitality і Carnival hotels and Casinos.

Для власників готелів однією з найважливіших проблем при оформленні контракту на управління є вибір керуючої компанії. Варто розрізняти незалежні керуючі компанії і компанії, що керують готельним ланцюгом. Незалежна керуюча компанія має справу, як правило, з різними видами готельних продуктів різних торгових марок. У даному випадку власник готелю платить за послуги керуючої компанії й окремо відповідні виплати (вступний внесок, роялті й ін.) компанії - франчайзеру. Компанія, що керує готельним ланцюгом, в основному має справу тільки з готелями, об'єднаними єдиною торговою маркою. І в цьому випадку власник готелю платить керуючій компанії як за керування, так і за традиційні корпоративні послуги, надані всім готельним ланцюгом.

Основні критерії, що роблять вплив на вибір керуючої компанії:

1) ефективність діяльності компанії по попереднім контрактах з іншими клієнтами;
2) наявність у компанії бездоганної репутації;
3) можливість контролю за діяльністю керуючої компанії з боку власника готелю чи його представника;
4) конкурентоспроможність персоналу керуючої компанії, зумовлена досвідом роботи в готельному маркетингу;
5) умови і терміни контракту.

Найбільш значні з критеріїв перших два. Досить часто власники готелів чи їх представники оцінюють здатність керуючої компанії виконати узяті на себе зобов'язання за допомогою глибокого аналізу попередніх, контрактів.

У виборі керуючої компанії використовуються конкурсні заявки (Request for proposal - REP), в яких від керуючої компанії звичайно потрібно мати таку (чи подібну) інформацію:

- опис обраних методів роботи;
- виклад корпоративної мети і стратегії;
- опис організаційної структури управління на сучасний момент, включаючи матеріально-технічні служби офісу компанії;
- резюме й інформаційні довідки на працівників вищої ланки, а також на службовців, що здійснюють маркетингову діяльність і оперативне управління діяльністю компанії;
- перелік готелів, якими компанія керує на сучасний чи момент керувала раніше;
- перелік готелів, узятих в оренду, якими компанія керувала (з рекомендаціями, адресами і телефонами власників);
- перелік контрактів/договорів на управління, завершених чи припинених за останні два роки, разом з даними про власників готелів і власників, що надали готелі в оренду (імена, адреси і телефони), або письмове повідомлення про те, що подібних випадків не було.

Залежно від конкретної ситуації контракти на управління можуть істотно розрізнятися. Однак у їхній зміст, як правило, завжди включені сім основних моментів.

1. Наділення керуючої компанії (оператора) правом управління підприємством. При цьому власник позбавляється прав утручатися в процес оперативного (повсякденного) управління і здійснювати контроль. Цей пункт договору був обов'язковим у договорах, що укладали 10-15 років тому, особливо з компаніями, які керують готельними ланцюгами, що не містили положень про права власників готелів контролювати діяльність цих компаній. Починаючи з 1990-х років, договори на управління зазнали сильних змін убік надання власникам готелів великих переваг. Можливість контролю за діяльністю керуючої компанії з боку власника готелю чи його представника розглядається як важливий критерій, що враховується при виборі керуючої компанії. У даний час до керуючого компанією пред'являються вимоги по наданню щомісячних звітів власникам готелів. Власники готельного майна, крім регулярних фінансових звітів, вимагають пояснень із приводу відхилень від запланованих нормативних показників, зведень щодо дебіторської заборгованості, звітів по резервуванню і груповому бронюванню номерного фонду, щодо зауважень клієнтів, звітів по капіталовкладеннях і т. д. Ретельно підраховуються витрати управлінської компанії.
2. Покладання на власника усіх витрат з різних операцій, а також усіх фінансових і оперативних ризиків, що випливають з його права власності.
3. Захист або звільнення оператора від відповідальності за будь-які дії, за винятком тих, котрі зроблені з наміром чи в результаті грубої необережності.
4. Термін управління власністю готельних підприємств. Звичайно контракт на управління складається на п'ять, десять чи двадцять років. Мають місце і короткострокові контракти.
5. Управлінська винагорода. Існує дві системи нарахування виплат за послуги управління (комісійних): фіксована і прогресивна. Власники віддають перевагу низьким фіксованим ставкам і високим преміальним, що прямо залежать від результатів роботи, а керуючі компанії- навпаки. Нині рівень фіксованих виплат знизився і для компаній, керуючих готельними ланцюгами (на 2-4 %), і для незалежних керуючих компаній (на 1,5- З %). Ця обставина зумовлена тим, що на початку 1990-х років зростання пропозиції послуг керуючих компаній перевищила попит на них. Відповідно посилилася конкуренція між управлінськими фірмами, що призвело до зменшення розміру контрактної винагороди. Розглянуте положення контракту також свідчить про те, що договори на управління стали значно більш вигідними для власників.
6. Умови поновлення контракту. Більшість існуючих умов надають переважне право ухвалення рішення управлінської компанії. Якщо власник має в своєму розпорядженні серйозні засоби впливу на керуючу компанію, він може одержати переважне право ухвалення рішення про поновлення контракту.
7. Умови припинення контракту. Існують, як мінімум, чотири варіанти припинення контракту, що дають переваги або власнику, або керуючій компанії:

- якщо одна зі сторін не виконує умов контракту протягом законодавчо встановленого часу з моменту цовідомлення про виявлені порушення, зробленого іншою стороною;
- якщо одна зі сторін визнається банкрутом або передає майно кредиторам за борги;
- якщо одна зі сторін стає причиною припинення або відкликання ліцензії на право здійснення підприємством відповідних функцій;
- контракт може бути припинений по обопільному бажанню.

У практичній діяльності усе частіше трапляються випадки припинення дії договору на управління з боку власника. Однак завжди спрямованість його дій у відношенні керуючої компанії прямо залежить від показників ефективності її діяльності.

Керуюча компанія, як правило, не одержує ніяких прав на майно підприємства. Однак на практиці бувають випадки, коли висновок контракту супроводжувалося частковою участю керуючої компанії у власності. Такі випадки характерні для транснаціональних готельних компаній.

Управління за контрактом має свої слабкі і сильні сторони.

Переваги управління за контрактом для власника підприємства:

1. При контрактній системі керуюча компанія чи менеджер не володіє часткою майна.
2. Воля вибору керуючої компанії чи менеджера.
3. Можливість здійснення інвестицій у підприємство, незалежно від думки керуючого.
4. Максимальний прибуток, за винятком управлінської винагороди.

Недоліки контрактного управління для власника підприємства:

1. Відсутність оперативності контролю.
2. Максимальний ризик і необхідність виплати управлінської винагороди.
3. Відсутність права втручатися в процес управління.
4. Труднощі з достроковим розірванням контракту.

1-й і 3-й пункти в сучасних контрактах менш категоричні: можливість контролю й участь у справах розширюються.

Переваги контрактної системи для керуючої компанії {менеджера):

1. Розширення сфери впливу.
2. Збільшення доходів з мінімальними витратами.
3. Повна відсутність необхідності виплат власнику.

Недоліки управління за контрактом для керуючої компанії (менеджера):

1. Обмеження доходу сумою управлінської винагороди.
2. Залежність від фінансового положення власника.
3. Припинення діяльності, втрата роботи по закінченні терміну контракту (у випадку непоновлення контракту).

Дата добавления: 2014-12-27