Рынок недвижимости как часть финансового рынка

Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	- Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерность развития сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложения­ми капитала. Приобретение и развитие недвижи­мости сопровождается высокими затратами и, соответственно, часто возникающей необходимо­стью привлечения заемных средств и т.п. По­этому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок — это сложная экономи­ческая система, включающая совокупность ин­ститутов и процедур, направленных на осуществ­ление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Прежде всего под этим рынком подразумева­ется сфера проявления экономических отноше­ний по поводу распределения созданной стоимос­ти и ее реализации путем обмена денег на финан­совые активы.

Финансовые активы — это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, дра­гоценные металлы и камни, недвижимость.

Основные функции финансового рынка:

— признание потребительской стоимости фи­нансового актива путем его реализации;

— организация процесса реализации финансо­вого актива через создание соответствующих финансовых институтов;

— финансовое обеспечение процесса инвестиро­вания и потребления созданием условий накоп­ления капитала и взятия его в долг;

— воздействие на денежное обращение в резуль­тате создания условий для непрерывного движе­ния денег.

В целом финансовый рынок — это система от­дельных самостоятельных рынков (рис. 1.2).

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же фи­нансовый актив может быть товаром на несколь­ких рынках. Рынок недвижимости — одна из наиболее значимых составляющих частей финан­сового рынка. Часть финансового рынка, на ко­торой перераспределяется заемный капитал, обес­печенный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В Западной Евро­пе около 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья — бо­лее 90 %. В России система ипотечного кредито­вания развита слабо.

В сегодняшних условиях экономической неста­бильности в России заемные средства очень до­рогие, внутренние ресурсы финансового рынка ориентированы прежде всего на кредитование эк­спортно-импортных операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход цен­ными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой ликвидности, дли­тельности срока окупаемости вложенных средств. Вызванная этими причинами ограниченность ин­вестиционных ресурсов обусловила процесс свер­тывания строительства практически во всех от­раслях экономики.

Ф ИНАНСОВЫЙ   РЫНОК		РЫНОК НЕДВИЖИ­МОСТИ	Рынок земли
Рынок жилья
Рынок нежилых помещений: рынки объектов офисного назначения, торгового, производственно-складского и др.
	денежный и валютный рынки	Рынок депозитов
Рынок вкладов
	Рынок валют
Рынок акций в валюте и т.д.
	РЫНОК	Фондовый рынок
	ЦЕННЫХ БУМАГ	Рынок долговых обязательств и др.
РЫНОК ДРАГОЦЕННЫХ МЕТАЛЛОВ И КАМНЕЙ	Рынок золота
	Рынок алмазов и т.д.
	СТРАХОВОЙ РЫНОК	Рынок страхования жизни
	Рынок страхования имущества и т.д.
	РЫНОК ССУДНЫХ КАПИТАЛОВ	Рынок межбанковских кредитов
	Рынок ипотечного капитала
Рынок коммерческих ссуд и т.д.

Рис 1.2. Финансовый рынок как система само­стоятельных рынков

В этих условиях государство может управлять процессом активизации инвестиций на рынке не­движимости, способствуя привлечению средств в реконструкцию и создание основных фондов. С целью стимулирования потребления и инвести­ционных процессов правительство может снизить налоги и ставку процента, вмешавшись в финан­совые рынки. Но в настоящее время рынок госу­дарственных ценных бумаг поглощает финансо­вые ресурсы, вследствие чего они становятся очень дорогими. К тому же затраты инвестора суще­ственно увеличиваются из-за высоких налогов.

Итак, существует тесная взаимосвязь финансо­вого рынка и рынка недвижимости: рост вложе­ний в недвижимость оживляет рынок недвижимо­сти, падение — сворачивает. Экономическая не­стабильность сдерживает и российских, и зарубеж­ных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость не­обходима государственная поддержка.

Дата добавления: 2014-12-24