Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Пример концепции управления проектом строительства и эксплуатации многоэтажного жилого дома с коммерческими помещениями на нижних этажах и подземной парковкой




Читайте также:
  1. A) В примере сформировать прерывания вручную
  2. Cистема управления базами данных MS Access.
  3. I.5 Органы управления природопользования.
  4. I11. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОГО ПРЕДПРИЯТИЯ.
  5. II. В области строительства промышленности
  6. II. Примеры слов, имеющих древнейшее германское происхождение
  7. II. Расходы на обслуживание работников строительства
  8. III.5. Специализированные госорганы управления в сфере туризма
  9. III.9. Пример Ирландии
  10. Illustrator панель управления содержит параметры для текущего выбранного объекта. (В программе Adobe
  11. IV.4. Пример Северной Норвегии
  12. IV.7. Система управления

 

Концепция управления проектом строительства и эксплуатации недвижимости разработана инициатором застройки и отражает основное содержание инвестиционного процесса, формируемого следующими системными элементами:

– цель проекта (миссия), рассматриваемая в рамках дерева целей;

– объект, субъект и предмет проекта;

– основные задачи субъектов, их функции и методы управления по стадиям или фазам проекта;

– организационная структура управления проектом, отражающая взаимодействие основных участников инвестиционного процесса;

– стратегия управления и финансовые источники.

Объектом управления согласно инвестиционной идеи инициатора застройки является многоэтажный жилой дом, возводимый в одном из районов г. Краснодара. В качестве прообраза будущего здания принято уже построенное шестнадцатиэтажное односекционное здание. Инвестиционная идея заключается в модернизации проекта с учетом потребности пользователей и целей инвесторов после выбора наиболее эффективного в социальном и экономическом плане участка застройки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования земельного участка покажет - какой из вариантов объемно – планировочного решения здания или его альтернатив является предпочтительным.

На фазе предварительных исследований в качестве потенциальных проектов застройки земельного участка инициатором проекта были рассмотрены различные объекты недвижимости: жилая, офисная, торговая и различные смешанные варианты. Итогом этой работы стало принятия в качестве объекта управления 16-этажного двухсекционного жилого здания premium-класса со встроено-пристроенными помещениями и подземным гаражом в г. Краснодаре.

Исходя из функционального назначения этого здания, нами были рассмотрены разные подходы к формированию концепции управления проектом строительства и эксплуатации недвижимости. Поскольку данный проект относится к категории крупных инвестиционно-строительных проектов (стоимостью до 2,5 млн. $ и более), то могут быть рассмотрены следующие предварительные варианты управления:

- управление осуществляет Заказчик по традиционной схеме (заказчик - проектировщик – генподрядчик);

- заказчик передает управляющей компании основные функции управления всем проектом строительства здания;

- используется схема проектного управления, при которой основные функции управления проектом несет управляющая компания, а реализацией строительно – монтажных работ занимается генподрядная организация. Вариантом проектного управления может быть также управление девелоперской компанией в форме fee-development и speculative development, а также строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit).



Выбор варианта организационного управления зависит от целей управляющей компании.

Субъекты управления недвижимостью имеют разные цели, функции и стратегии в зависимости от интересов, которые они преследуют, участвуя в инвестиционном процессе и на стадии эксплуатации здания.

В данном проекте планируется, что субъектом управления является девелоперская компания полного цикла ООО «ЮгСтройГрад», основным направлением деятельности, которой является инвестирование в недвижимость и строительство на территории России и стран СНГ. Деятельность компании в основном ориентирована на Краснодарский край, но она также работает над проектами по всему Южному федеральному округу.

ООО «ЮгСтройГрад» является членом Гильдии Управляющих и Девелоперов, Российского Союза строителей, членом саморегулируемой организации «Региональное объединение строителей Кубани», входит в Российский Совет Торговых Центров.

Стратегия компании – продавать готовые жилые здания и оставлять за собой как готовые объекты, коммерческой недвижимости, так и их отдельные элементы, за исключением случаев их продажи на исключительно выгодных условиях. Деятельность компании состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, что обеспечивает высокое качество строительства и управления на всех этапах реализации объекта.

ООО «ЮгСтройГрад» выполняет полный комплекс работ по реализации проектов – от разработки концепций, проектирования и строительства, до эксплуатации и профессионального управления объектом. В своей работе компания активно использует самые современные российские и мировые технологии в области коммерческой недвижимости. Это позволяет качественно и эффективно реализовывать проекты на всех стадиях инвестиционного цикла и получать высокую отдачу от вложенных средств.

ООО «ЮгСтройГрад» выполняет следующие виды работ:

– разработка концепций проектов, основанная на исследовательской работе и опыте ведущих российских и европейских компаний;

– бизнес-планирование и оценка финансово-экономической модели бизнеса на весь период эксплуатации объекта;

– получение исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство, получение мощностей и технических условий для подключения к внешним сетям;

– проектирование и инжиниринг, соответствующие последним достижениям в области коммерческой недвижимости и торговых технологий;

– управление строительством, сдача в эксплуатацию объектов с привлечением опытных подрядных организаций, отечественных и иностранных партнеров;

– контроль финансирования инвестиционных проектов (учет и отчетность);

– продвижение и позиционирование объекта на рынке, обеспечивающие дифференциацию от конкурентов, привлечение арендаторов, высокие показатели спроса и посещаемости;

– брокеридж, подготовка пакетов арендных документов;

– эффективное управление коммерческой недвижимостью силами собственной профессиональной управляющей компании, работающей по технологии, разработанной с учетом передового опыта управления лучшими торговыми центрами России.

Компания заинтересована в поиске инвесторов, клиентов и партнеров.

Предметом управления являются организационно-экономические отношения, возникающие между основными участниками процесса управления недвижимостью.

Основная цель управления проекта– это развитие объекта, позволяющее служить интересам основных субъектов-участников управления. В частности: предоставлять клиентам товары и услуги высокого качества по доступным ценам, повышать конкурентоспособность объекта и его доходность для обеспечения средств на развитие собственников и персонала.

Полный цикл застройки состоит из следующих укрупненных фаз: развитие и реализация; менеджмент и содержание; обветшание и слом (реконструкция и перестройка). В данном проекте рассматриваются разделы, связанные с предварительным исследованием рынка, внесением инициативы от участников проекта, выбора и организации отвода земельного участка под застройку и подготовки проекта строительства и управления на стадии эксплуатации. С другой стороны все фазы жизненного цикла недвижимости можно объединить в три стадии:

– стадия предварительных исследований – проводятся маркетинговые исследования, и формируется концепция проекта. На этом этапе предполагается проведение большого количества встреч и переговоров с местными властями, владельцами объектов и земли, инвесторами, кредиторами, владельцами бизнесов. Решающую роль на поисковой стадии играют личные связи, умение вести переговоры, способность к объединению в единый замысел разнородных объектов и предвидение последствий реализации проекта;

– стадия реализация проекта, которая является наиболее важной, сложной и ресурсоемкой;

– стадия эксплуатации, ее целесообразно вывести за рамки проекта создания недвижимости и рассматривать в качестве автономной бизнес - системы, для управления которой не требуется применение проектного подхода, а функции эксплуатации возлагаются на специализированные подразделения, организационно выделенные в отдельные юридические лица.

В ходе реализации проекта будут решаться следующие задачи:

На стадии предварительных исследований:

– выбор организационной формы управления для согласования действий различных его участников. Ими являются различные юридические лица, выполняющие разные роли, функции в рамках своей ответственности: девелопер (застройщик), инвестор (конечный собственник недвижимости), заказчик, подрядчики, муниципалитет, сервейеры, кредиторы и пользователи недвижимостью и другие;

– проведение маркетинговых исследований с целью выявления потребности в реализации проекта. Ее основными результатами являются концепции возможных вариантов проекта.

На стадии реализация проекта:

– бизнес-планирование;

– организация проектирования, разработки и экспертизы проектно – сметной документации;

– создание бизнес - системы с соответствующей ей проектной системой управления, способной выполнять возлагаемые на нее задачи

– организация и управления строительством;

– ввод здания в эксплуатацию.

Стадии эксплуатации – организация эксплуатации объекта недвижимости в рамках поставленных целей.

Как отмечалось, инициатором проекта является руководство девелоперской компании ООО «ЮгГрадСтрой», в нем также могут принимать участие инвесторы различного уровня, риэлторы и другие управляющие компании. Но не все из них способны организовать и возглавить процесс застройки. Анализ показывает (таблица 6.1), что функции в рамках управления проекта можно разделить с позиций менеджмента на:

– основные, когда субъект управления возглавляет проект и ему делегируется большинство функций управления проектом;

– вспомогательные, когда отдельный субъект проекта решает отдельные задачи по поручению ведущего субъекта управления;

В ряде случаев субъект берет на себя как основные, так и вспомогательные функции.

Стратегию проекта строительства и эксплуатации недвижимости разрабатывает субъект, обладающий основными функциями управления, либо другой по его поручению.

Виды стратегий управления могут быть разнообразными и зависят от выбранной ведущими субъектами управления концепции маркетинга, сегментации и позиционирования рынка недвижимости. Выбор концепции зависит от выбора основного постулата, основной характерной ситуации, задач управляющей компании с учетом проблем, характерных для каждой концепции.

В данном случае компания относится к крупным компаниям-застройщикам (девелопер), поэтому ее концепция ориентирована на совершенствование строительства объектов недвижимости на первичном рынке недвижимости при сложившейся ситуации, когда спрос превышает предложение. Одновременно существует возможность расширения спроса путем снижения цен, а застройщики имеют резервы снижения издержек.

При всем выборе разнообразия различных вариантов маркетинговых стратегий компанией выбрана стратегия интенсивного роста. В данном случае она оправдана, поскольку девелопер, предлагая проекты недвижимости, не до конца использовал возможности, присущие его нынешним услугам и рынкам. В принципе возможны три пути интенсивного роста:

– глубокое внедрение на рынок - заключается в изыскании компанией путей увеличения сбыта своих существующих услуг на существующих рынках с помощью более агрессивного маркетинга.

– расширение границ рынка - заключается в попытках фирмы увеличить сбыт благодаря внедрению существующих услуг на новые рынки. Например, открытие филиалов в других городах или освоение других сегментов недвижимости: если фирма оказывала услуги только на рынке жилой недвижимости, у нее есть потенциальная возможность оказывать услуги на рынке коммерческой недвижимости.

– совершенствование товара - заключается в попытках фирмы увеличить сбыт за счет введения новых или усовершенствованных услуг. Например, открытие подразделений по оценке недвижимости или расширение спектра юридических услуг в сфере недвижимости.

Анализ рынка недвижимости г. Краснодара, выполненный ранее, позволяет выбрать вариант стратегии расширения рынка компании за счет возведения здания жилого назначения с коммерческими помещениями на первых этажах.

В общем случае может применяться различный подход маркетинга для выбора сегментов деятельности компании: дифференцированный и недифференцированный.

Недифференцированный маркетинг заключается в минимизации различий между сегментами рынка; в этом случае принимаются во внимание общие характеристики индивидов, а не их различие. Фирма стремится продавать такие объекты недвижимости, которые привлекут как можно большее количество клиентов, и стремится создать уникальный имидж в сознании покупателя. Такая стратегия применяется, если ею может быть достигнуто сокращение издержек, но предприятие рискует попасть в интенсивную конкуренцию в данном сегменте.

Дифференцированный маркетинг ориентируется на операции с различными видами недвижимости. Его стратегия заключается в привлечении продавцов объектов недвижимости и инвестиций. Используя разнообразные вариации объектов недвижимости, изменяя свой маркетинг, риэлтерская фирма надеется получить более высокую выручку. При выборе сегмента в рамках такого маркетинга компанией могут быть использованы следующие стратегии:

– концентрация на специфическом объекте, которая оправдывает себя, если фирма имеет ограниченные ресурсы, и сегмент еще не эксплуатируется или сегмент задуман трамплином для будущего использования; риски этой стратегии связаны с возможным сокращением в перспективе сегмента до размера минимального объема продаж компании;

– избирательная специализация ориентируется на поиск и продажу некоторых объектов недвижимости для некоторых рынков в зависимости от возникающих частных возможностей. Это снижает риски, связанные с концентрацией деятельности;

– специализация по типу недвижимости (товарная специализация), при которой предприятие концентрируется на одном виде недвижимости; становится постоянным специалистом по данному виду объектов (например, жилая недвижимость или ее разновидности). Риски бизнеса обусловлены возможностью вытеснения существующего типа объектов новыми разновидностями; возникает проблема постоянного совершенствования товарной политики;

– специализация по рынку (рыночная специализация), означает, что компания предлагает на рынке несколько видов девелоперских и риэлтерских услуг, в комплексе ориентированных на конкретных покупателей, но при этом может увеличиваться уязвимость ее состояния, если доходы клиентов начнут по различным причинам снижаться и размер сегмента по объему продаж сократится.

В силу недостаточной развитости рынка жилой недвижимости г. Краснодара компания выбирает товарную специализацию деятельности.

Фирма может дифференцировать свое положение в выбранном сегменте рынка с помощью поддержки выбранных товаров, которая может быть пяти типов товарной дифференциации: расширение характеристик объекта недвижимости; развития разнообразия риэлтерских услуг; повышения качества работы персонала; формирования устойчивого положительного имиджа, выбранных объектов недвижимости и имиджа риэлтерской услуги. Позиционирование объекта недвижимости или риэлтерской услуги осуществляется в рамках выбранной стратегии через их характеристики: функциональность, преимущества, соответствие, срок службы, стиль и дизайн.

С учетом состояния рынка жилой недвижимости г. Краснодара компания выбирает расширение характеристик объекта недвижимости.

Таким образом, инициатор проекта принимает концепцию стратегии управления проектом:

· ориентация на совершенствование строительства объектов недвижимости на первичном рынке недвижимости при сложившейся ситуации, когда спрос превышает предложение;

· расширения рынка компании за счет возведения здания жилого назначения с коммерческими помещениями на первых этажах;

· специализация по типу недвижимости (товарная специализация), при которой предприятие становится постоянным специалистом по жилая недвижимости или ее разновидности.

Разработка и продвижение товаров связаны с формированием товарной политики девелоперской компании, которая рассматривается как комплекс действий фирмы по ряду направлений. Ее разработка и осуществление на рынке недвижимости требует выполнения как минимум следующих условий: четкое представление об эксплуатационных, экологических характеристиках объекта недвижимости; знание своих ресурсов; наличие сбытовой политики; хорошее знание требований рынка недвижимости. Решение об оказании новых услуг, строительстве нового типа объектов недвижимости является сложным и рискованным, но чрезвычайно важным для выживания и развития фирмы.

Существуют следующие этапы разработки нового объекта недвижимости: поиск идей для новинки, сокращений числа идей и формирование замысла объекта недвижимости, разработка предварительной стратегии маркетинга по выходу на рынок с конкретным объектом недвижимости. Изложение стратегии включает:

- описание величины, структуры и поведения целевого сегмента, предполагаемое позиционирование объекта недвижимости, показатели объема продаж, доли рынка, прибыли на несколько лет.

- представление общих сведений о предполагаемой цене, подходе к его распределению, смете доходов на маркетинг в течение одного года;

- постановку перспективных целей по показателям сбыта и прибыли, долговременный стратегический подход к формированию комплекса маркетинга.

Затем производится оценка деловой привлекательности предложения, анализ намеченных контрольных показателей продаж, издержек, прибыли на предмет их соответствия они целям фирмы. Если замысел успешно преодолел этап анализа, можно начинать этап проекта, в ходе которого замысел должен превратиться в реальный товар. На этом этапе необходимо оценить рентабельность проекта, оптимальный вариант проекта выставить на конкурс, и если он прошел удачно, - разработать рабочую документацию и запустить в строительное производство.

Уровень риска застройки нового объекта недвижимости зависит от следующих факторов: степени оригинальности концепции, определяющей восприимчивость рынка; уровня технологической инновации, необходимой для внедрения концепции.

Цели, функции и стратегия управляющих субъектов отражается на выборе организационной формы управления проектом строительства и эксплуатации зданий.

Для выбранного объекта управления – жилого здания с коммерческой недвижимостью на нижних этажах – с учетом масштаба проекта наиболее применим вариант управления проектом девелоперской компанией.

Инвестиционная идея проекта предусматривает, что жилой дом возводится девелопером с привлечением собственного, заемного и привлеченного капитала, т.е speculative development (рисунок 5.13).

Девелопер рассматривает в качестве своей цели застройку земельного участка и получение дохода, как от реализации проекта (при условии максимального удовлетворения клиентов по срокам и качеству строительства), так и получения дохода от части собственности. В своей собственности девелопер в зависимости от экономической эффективности различных вариантов пользования оставляет элементы коммерческого назначения (например, помещения первых этажей и/или подземный паркинг) и участвует в дальнейшем управлении недвижимым имуществом в той или иной форме

Процесс управления разделяется на две стадии: управление проекта девелоперской компанией до момента сдачи дома в эксплуатацию, а затем выбор собственниками формы управления (управляющая организация или ТСЖ) и передача функций управления с разработкой плана управления. При этом собственность компании дает ей право участвовать в выборе управляющей организации. А ее доходы от недвижимости становятся частью ее бизнеса.

При подобной концепции управления девелоперская компания выполняет следующие функции (задачи) – рисунок 5.14:

1. проводит предварительные исследования по выявлению возможностей реализации проекта (нулевая фаза), включая маркетинговое исследование рынка, исследования в отношении градостроительных аспектов застройки и финансово-экономическое обоснование проекта. Данные исследования носят общий и предварительный характер, на последующих этапах исследования становятся все более тщательными и глубокими, чтобы снизить риск ошибочных инвестиций и увеличить вероятность осуществимости проекта.

2. выступает с инициативой проекта с целью поиска финансовых источников и отвода земельного участка под строительства.

3. осуществляет отвод участка для строительства. Одним из вариантов может быть получение земельного участка в аренду на период строительства в ходе городских торгов. Участие в торгах позволяет компании получить права аренды на земельный участок, подготовить проектную документацию к государственной экспертизе и после положительного решения иметь разрешение на строительство.

4. выполняет разработку бизнес - плана в составе организационно-технического плана, юридического плана, формирования градостроительного плана и финансового плана. Конечным результатом разработки является инвестиционное предложение, в котором основную роль играют ожидаемые денежные поступления и риски, с которым сопряжено выполнение проекта. Здесь необходимо оценить долгосрочные перспективы проекта как в интересах застройщика, так в интересах будущего покупателя.

5. организует финансирование: рассматривает вид заимствования, условия финансирования, виды кредиторов, тип финансирования, их регулярность и своевременность. Для организации финансирования возможно применение различных моделей. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать определенные пропорции между собственными и заемными средствами.

6. организует разработку проектно-сметной документации на основе следующих нормативных документов:

- генеральных планов городов и населенных пунктов, включающих планы зонирования и планировки, застройки, межевания территорий, планы резервирования земель, прошедшие государственную комплексную экспертизу;

- правил землепользования и застройки, которые на основании территориального зонирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости;

- реестра сформированных земельных участков, в котором охарактеризован характер инженерного обеспечения.

7. планирует строительное производство после согласования проектной документации по застройке объекта и получения разрешения на строительство; при необходимости проводит конкурс с приглашением субподрядных фирм для участия в ценовых предложениях.

8. организует управление строительством силами своего дочернего строительного подразделения, которое выступает в роли генерального подрядчика.

9. организует ввод в эксплуатацию объекта строительства и его реализацию потребителям.

На стадии эксплуатации управлением существующим зданием занимается управляющая организация, функции и структура, которой будет рассматриваться в другом разделе дипломного проекта. В этом периоде жизненный цикл объекта состоит из двух фаз: первая фаза эксплуатации (20 - 25 лет) — проведение капитального ремонта, вторая фаза эксплуатации — полная амортизация стоимости и принятие решения о будущем дома. Собственники помещений должны сделать выбор между самостоятельным ведением эксплуатации (в форме ТСЖ) или перепоручением другой компании, например, управляющей организации, в качестве которой может выступать дочерняя фирма девелоперской компании.

С учетом рассмотренных функций организационная структура управления проектом строительства жилого здания девелоперской компании принимает следующий вид (рисунок 6.10). Рассмотрим роль основных субъектов в процессе управления проектом.

Девелоперская компания ООО «ЮгСтройГрад» выполняет четыре группы работ:

1. Консалтинг:

– маркетинговые исследования;

– анализ максимальной эффективности использования участка/объекта;

– разработка бизнес-концепции объекта;

– анализ ресурсного качества участка строительства;

– разработка архитектурной и торговой концепции объекта;

– разработка бренда;

– разработка технического задания на проектирование и строительство;

– разработка технологии управления и эксплуатации объекта;

– продвижение и позиционирование объекта на рынке.

2. Девелопмент:

а) подготовка и планирование реализации инвестиционных проектов;

б) бизнес-планирование и оценка финансово-экономической модели бизнеса на весь период эксплуатации объекта;

в) получение исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство, расчет мощностей и получение технических условий для подключения к внешним сетям;

г) управление проектированием и строительством:

– выбор оптимальных архитектурных, строительных и инжиниринговых решений;

– составление технических заданий на проектирование и строительство;

– согласование проектной документации, получение необходимых разрешений;

– выбор подрядных организаций на основе тендера;

– осуществление технического надзора за строительством;

– контроль за работой подрядных и субподрядных организаций;

– контроль за соблюдением сроков строительства и финансирования;

– ввод в эксплуатацию и передача объекта в управление.

3. Брокеридж.

Заполнение помещений арендаторами включает в себя следующий комплекс мер, направленных на достижение прибыльности объекта:

– анализ коммерческих условий рынка;

– проведение рекламной кампании объекта на местном и федеральном уровне ;

– поиск сетевых и местных операторов

– подбор и переговоры с арендаторами

– подготовка пакетов арендных документов

– заключение договоров аренды.

Компания выполняет брокеридж, имея опыт работы и ведения переговоров, как с местными, так и сетевыми операторами. Профессионализм специалистов компании, а также богатый опыт и практическое знание потребностей потенциальных арендаторов позволяют четко спланировать арендную политику еще на этапе проектирования объекта, заложив в концепцию объекта выверенные архитектурно-планировочные решения, для выгодного расположения магазинов, офисов и торговых площадей. Это не только повысит привлекательность объекта для арендаторов и удобство для посетителей здания, но и позволит извлечь максимум прибыли по использованию пространства объекта коммерческой недвижимости.

4. Управление недвижимостью

Целью работы управляющей компании является получение стабильно высокого дохода для собственника, сохранение и повышение стоимости здания. Создание максимально комфортных условий жизнедеятельности арендаторов, и как следствие достижение максимально высокого рейтинга объекта. Эта деятельность включает:

а) Управление эксплуатацией объекта:

– ежедневное обслуживание и контроль всех инженерных систем;

– обеспечение безопасности здания;

– обеспечение чистоты здания.

б) Осуществление технического менеджмента объекта:

– планирование и разработка графиков обслуживания здания;

– контроль качества выполнения работ;

– оценка качества выполнения технических работ, наличие специальных критериев эффективности;

– поставка запчастей и расходных материалов;

– технический менеджмент с помощью современных компьютерных систем.

в) Администрирование объекта:

– организация отношений с исполнительными органами власти, городскими коммунальными службами и подрядными организациями;

– обеспечение безопасности и сохранности материальных ценностей;

– работа по страхованию объекта;

– подготовка инструкций и руководств по управлению и эксплуатации;

– юридические услуги;

– ведение бухгалтерии;

– ведение полной отчетности;

г) Работа с арендаторами объекта:

– обеспеченнее сбора арендных платежей, эксплуатационных и коммунальных расходов;

– контроль выполнения договорных обязательств;

– программа лояльности арендаторов;

д) Маркетинг и продвижение объекта:

– позиционирование объекта;

– планирование и реализация рекламной компании объекта;

– маркетинговые исследования.

Общая схема основных бизнес – процессов девелоперской компании при реализации инвестиционно – строительного проекта приведена на рисунке 6.15.

Строительно-инжиниринговая компания ООО «Сан Сити» является дочерней фирмой девелоперской компании «ЮгСтройГрад» и специализируется на выполнении широкого спектра услуг в области проектирования, строительства и технического обслуживания объектов коммерческой недвижимости. Она участвует в проекте в качестве генерального проектировщика. Основные принципы работы компании:

– профессионализм сотрудников, готовность к конструктивному диалогу с партнерами и заказчиками.

– поддержание деловой репутации, строгое соблюдение норм права и деловой этики.

– точность в выполнении договорных обязательств, ответственность за конечный результат;

– заинтересованность в устойчивом развитии своего бизнеса и бизнеса партнеров.

– стремление к долгосрочному сотрудничеству.


 

 

Рисунок 6.15. Модель жизненного цикла девелоперского проекта строительства крупного жилого здания (на стадии предварительного исследования и реализации)

 


В своей деятельности инжиниринговая компания руководствуется последними достижениями в области проектирования и строительства с целью оптимизации затрат и сокращения сроков производства работ. Взаимное доверие и честность по отношению к заказчикам, партнерам и подрядчикам, а также выполнение наиболее ответственных и высокотехнологичных работ собственными силами позволяют успешно осуществлять совместно с партнерами и крупные самостоятельные строительные проекты

Строительно-инжиниринговая компания «Сан Сити» осуществляет свою деятельность на основании государственной строительной лицензии № ГС-3-23-02-26-0-2312121090-0181101-1, дающей право на проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, и государственной строительной лицензии № ГС-3-23-02-27-0-2312121090-018095-1, дающей право на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Компания «Сан Сити» готова оказать следующие профессиональные услуги в рамках данного проекта:

– инжиниринговые услуги в строительстве – предоставление полного комплекса работ и услуг по сопровождению всех этапов инвестиционно-строительного проекта, в том числе маркетинговые исследования, получение участков под строительство, ведение авторского и технического надзоров, проведение тендеров и т.п.;

– проектирование и согласования – генеральное проектирование зданий и сооружений, в том числе инженерных систем. Высокая квалификация специалистов Проектного отдела позволяет Компании выпускать документацию по основным разделам проектирования собственными силами, а также осуществлять авторский надзор и выполнять все необходимые согласования для разрешения строительства;

– поставка оборудования, монтаж, наладка и сервисное обслуживание инженерных систем зданий и сооружений;

– экспертная оценка состояния существующих инженерных систем и разработка проектов их модернизации;

ООО «ЖК-ПОДРЯД» предлагает услуги генподрядной организации по строительству жилых домов, а также объектов социально-бытовой и инженерной инфраструктуры в Краснодарском крае и смежных областях ЮФО. Опыт компании позволяет произвести эффективное строительство объектов различной степени сложности. Основные функции компании:

· осуществление функции генерального подрядчика, субподрядчика;

· производство строительно-монтажных работ;

· осуществление проектно-сметных работ.

Персонал ООО «ЖК – ПОДРЯД» насчитывает 512 работников, из которых 52 - инженерно-технические. Собственные основные средства компа-


 

Рисунок 6.16. Предлагаемая концепция управления и схема организационной структуры управления проектом

возведения многоэтажного жилого дома (основные функции по управлению несет Управляющая компания, выполняющая и функции Заказчика, а выполнение всех работ обеспечивает Генеральный подрядчик)


нии представлены опалубкой "Hunnebeck", "Peri", «Крамос» в общем объеме 3 700 м3, а также многочисленными средствами механизации, необходимыми для производства монолитных, каменных и отделочных работ.

Эксплуатирующая организация ООО "Горжилкомплекс" занимается профессиональным управлением недвижимостью в г. Краснодаре. Сфера услуг Компании распространяется на жилой и коммерческий фонд. Она учреждена профессионалами в сферах эксплуатации зданий и сооружений. Коллектив предприятия сформирован из опытных сотрудников, основным критерием при приеме на работу являются профессиональные навыки, стаж работы в ЖКХ, высокий уровень общения с людьми. Основными видами деятельности компании являются:

- управление объектами недвижимости;

- техническое обслуживание, ремонт и модернизация объектов недвижимости;

- экстренное устранение аварийных ситуаций на объектах недвижимости на базе собственной мобильной аварийной службы;

- санитарное обслуживание и благоустройство объектов недвижимости;

- обеспечение охраны объектов недвижимости;

- выполнение ремонтно-отделочных работ в помещениях собственников, включая эксклюзивные интерьеры квартир, согласование проектов квартир, перепланировки и переоборудования, систем электроснабжения.

В целостном виде концепция управления проектом строительства и эксплуатации многоэтажным жилым домом с коммерческими помещениями на нижних этажах и подземной парковкой представлена на листе графической части дипломного проекта (рисунок 6.16).

 

 





Дата добавления: 2014-12-26; Просмотров: 3480; Нарушение авторских прав?;


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2019) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.023 сек.