В дипломном проекте

Содержание концепции проектного управления

В этом параграфе учебного пособия рассматривается вопрос о формировании концепции управления проектом в составе дипломного проекта по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».

Проработка раздела «Концепция управления проектом строительства и эксплуатации недвижимости» является крайне важной для понимания целей и задач, стоящих перед инвестиционной компанией (и студентами в выпускной квалификационной работе). Для формирования концепции необходимо определиться по всем нижеперечисленным компонентам, и дать ответ на основные вопросы:

· кто основной субъект проекта (вид и характер деятельности);

· что рассматривается в качестве предполагаемого объекта инвестиционно – строительного проекта (тип и вид здания, предварительная стоимость проекта и его масштаб);

· в чем цели проекта для его участников; привести перечень и описание основных функций субъектов проекта;

· чем характеризуются вспомогательные субъекты инвестиционного строительного процесса; характер использования недвижимости всеми заинтересованными лицами, их роль на всех стадиях жизненного цикла недвижимости.

· какие основные задачи, решаются в ходе проекта; распределить их по частям проекта, стадиям и по субъектам;

· разработать укрупненную организационную структуру управления проектом, отражающую взаимодействие основных участников инвестиционного процесса;

· сформулировать стратегию управления основных субъектов, управляющих проектом;

· определить основные источники финансирования проекта.

При краткой характеристике предложенных вопросов используются вышеизложенные материалы, которые оформляются в виде пояснительной записки. Конспективно цели задачи основных субъектов проектного управления для средних по масштабу проектов в крупном городе можно очертить так.

Управляющая компания (или заказчик – застройщик, девелопер) в рамках п редварительных исследований по выявлению возможностей реализации проекта (нулевая фаза) должна обеспечить выполнение маркетингового исследование рынка, исследования в отношении градостроительных аспектов застройки и финансово-экономическое обоснование проекта. А также выполняет разработку плана реализации проекта в составеорганизационно-технического плана, юридического плана, формирования градостроительного плана и финансового плана. На практике застройщик проводит эти исследования либо силами своего аппарата, либо использует услуги специализированных организаций. На основе разработанного бизнес- плана застройки на стадиях предпроектной и проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию компания реализует следующие основные бизнес – процессы, подробно рассмотренные во втором разделе учебного пособия:

1 выступает с инициативой проекта (возможно с привлечением других участников – риэлтеров, муниципалитета) с целью поиска финансовых источников и отвода земельного участка под строительства.

2 осуществляет приобретение участка, готового для строительства, либо решает эту проблему путем получения его в аренду. Для этого выполняется оформление отвода земельного участка под строительство;

3 организует финансирование строительства для чего привлекает финансовые ресурсы (собственные, заемные и привлеченные), изыскивает варианты привлечения собственного имущества для целей финансирования (продажа ценных бумаг, другого имущества, использование его под залог или кредитное обеспечение). Определяется сумма необходимого финансирования и составляется укрупненный график доходов и расходов (финплан);

4 организует разработку проектно – сметной документации, для чегообеспечивает:

· оформление задания и договора на выполнение проектно –изыскательских работ;

· организацию экспертизы проектной документации;

· получение разрешения на строительство объекта;

· регистрацию объекта в управлении Госстройнадзора;

· подготовку и передачу проектно – сметной документации на строительство объекта генеральному подрядчику;

оформление декларации о строительстве объекта (при инвестировании за счет долевого строительства) и его регистрация в учреждении «Юстиции»; 5. Организует управление строительством через процедуру конкурса (тендера) с приглашением подрядных фирм для участия в ценовых предложениях, либо силами своего дочернего строительного подразделения, кото-

рое выступает в роли генерального подрядчика. Важным моментом является также организация технического надзора и оформление исполнительской документации.

6. организует ввод в эксплуатацию объекта строительства и его реализацию потребителям. Для этого выполняется:

· приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта и получение заключения Госстройнадзора;

· изготовление технического паспорта БТИ и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Проектная организация на основании задания, подготовленном застройщиком, разрабатывает проектно – сметную документацию, состав которой на стадии рабочей документации показан в третьем разделе (на рисунках 3.5-7 и в приложениях). Рабочая документация согласовывается с генеральным подрядчиком (в девелоперской компании это может быть специализированная стратегическая бизнес – единица) и утверждается к исполнению (рисунок 4.17).

Функции генерального подрядчика по организации строительства и контролю качества работ изложены в четвертом разделе. После определения содержательной части по этим вопросам следует придать ей форму в виде краткой пояснительной записки (часть информации можно разместить в табличной форме) и графического изображения.

За основу графического изображения можно взять схему организационной структуры управления средним инвестиционно – строительным проектом объекта жилищного и гражданского строительства (основные функции по управлению несет девелоперская компания, выполняющая и функции Заказчика, а выполнение всех работ обеспечивает Генеральный подрядчик -структурное подразделение девелопера)- рисунок 6.14. На этом листе можно также отразить цели проекта, дать краткий перечень основных функций и задач субъектов в рамках проекта, назвать вид принятую стратегию.

Ниже приводятся примеры сформулированных концепций управления проектами строительство и эксплуатации различных видов недвижимости.

Дата добавления: 2014-12-26