Эксплуатации объекта недвижимости

Концепция управления проектом строительства и

Концепция управления проектом строительства и эксплуатации объекта недвижимости разрабатывается инициатором застройки и должна отражать основное содержание процесса управления, которое формируют следующие системные элементы (рис.6.1):

· цель проекта (миссия), рассматриваемая в рамках дерева целей;

· объект, субъект и предмет проекта;

· его основные задачи, функции и методы управления;

· основные части проекта (по стадиям или фазам);

· организационная структура управления проектом, отражающая взаимодействие основных участников инвестиционного процесса;

· стратегия управления.

Объектом управления является отдельный объект недвижимости (например, взятый за основу проект будущего здания).

Рис.6.1. Система управления недвижимостью

Субъектом управления является, как правило, юридическое лицо, выполняющее функции застройщика, девелопера и т.п. в ходе инвестиционного процесса. Участниками процесса управления недвижимостью могут быть собственники объекта управления, пользователи, ресурсоснабжающие и подрядные организации.

Предметом управления являются организационно – экономические отношения, возникающие между основными участниками процесса управления недвижимостью.

Основная цель управления - развитие объекта, позволяющее служить интересам основных субъектов-участников управления. В частности: предоставлять клиентам товары и услуги высокого качества по доступным ценам, повышать конкурентоспособность объекта и его доходность для обеспечения средств на развитие собственников и персонала.

Полный цикл застройки состоит из ряда укрупненных фаз: развитие и реализация; менеджмент и содержание; обветшание и слом (реконструкция и перестройка). Основные фазы всего цикла застройки показаны на рисунке 6.2. и подробно рассмотрены в первом разделе учебного пособия.

Рисунок 6.2 — Общая схема процесса застройки

В данном разделе пособия рассматриваются фазы, связанные с предварительным исследованием рынка, внесением инициативы от участников проекта, выбора и организации отвода земельного участка под застройку и подготовки проекта строительства и управления на стадии эксплуатации. С другой стороны все фазы жизненного цикла недвижимости можно объединить в три стадии.

На стадии предварительных исследований проводятся маркетинговые исследования, и формируется концепция управления проектом. Поскольку проект охватывает временной отрезок от прединвестиционных исследований до эксплуатации в среднесрочном периоде, то возникает задача выбора управляющей компании (организации) для согласования действий различных его участников. Ими являются различные юридические лица, выполняющие разные роли, функции в рамках своей ответственности: девелопер (застройщик), инвестор (конечный собственник недвижимости), заказчик, подрядчики, муниципалитет, сервейеры, кредиторы и пользователи недвижимостью и другие. На этом этапе предполагается проведение большого количества встреч и переговоров с местными властями, владельцами объектов и земли, инвесторами, кредиторами, владельцами бизнесов. Решающую роль на поисковой стадии играют личные связи, умение вести переговоры, способность к объединению в единый замысел разнородных объектов и предвидение последствий реализации проекта.

Главная задача данной стадии заключается в проведении маркетинговых исследований с целью выявления потребности в реализации проекта. Ее основными результатами являются концепции возможных вариантов проекта.

На стадии реализация проекта решаются задачи бизнес -планирования, организация и управления строительством. Эта стадия является наиболее важной, сложной и ресурсоемкой и требует создания бизнес - системы с соответствующей ей проектной системой управления, способной выполнять возлагаемые на нее задачи.

Стадию эксплуатации иногда целесообразно вывести за рамки проекта создания недвижимости и рассматривать в качестве автономной бизнес - системы, для управления которой не требуется применение проектного подхода, а функции эксплуатации возлагаются на специализированные подразделения, организационно выделенные в отдельные юридические лица.

Дата добавления: 2014-12-26