Модель организационной структуры управляющей компании девелоперского типа

В современном мире методология управления проектами стала относиться к общепринятым стандартам управления. В России она также стала достаточно известной, но при этом часто ее известность ограничивается управленцами высокого корпоративного уровня и не всегда применяется в широкой практике.

В настоящее время существует большое количество определений понятия «проект», все они базируются на трех основных характеристиках проекта: наличии определенной цели, ограниченность во времени, наличие ограничений по ресурсам. Однако, эти дефиниции имеют два недостатка: отсутствие связи между проектом, как предварительно разработанным планом и проектом как процессом реализации этого плана. По большому счету такое понимание проекта не соответствует реальной практике и является слишком узким. Это подтверждается в самых различных предметных областях применения метода управления проектом.

Традиционное понимание проекта описывает лишь один из возможных видов проектов, которые можно обозначить как терминальные (или конечные). Это традиционно понимаемые, классические виды деятельности, с четким жизненным циклом. Перед проектом ставится разовая цель, достижение которой означает завершение проекта. Когда разовая цель достигается полностью, высвободившиеся материально-технические, людские, информационные или финансовые ресурсы направляются для достижения других целей. Классическим примером терминального проекта является проект на строительство какого-либо промышленного или гражданского объекта.

Но, если рассмотреть реальную практику строительной деятельности, то оказывается, что даже в классической проектной сфере традиционные проекты создания строительного объекта никогда не является окончательным результатом. Чаще всего терминальные строительные проекты создают некую продукцию, которая в дальнейшем эксплуатируется, потребляется в течение неопределенно длительного времени без существенного изменения физической формы и используется, как средство для достижения каких-либо целей субъектов, осуществляющих эксплуатацию. Объекты недвижимости могут подвергаться дальнейшему изменению, совершенствованию, развитию. Но ввиду того, что традиционное управление проектами чаще всего не рассматривает стадию эксплуатации, то и сам проект приходится искусственно ограничивать.

Классические терминальные проекты могут иметь место, например, при возведении здания или сооружения «под ключ» генподрядной организацией. Обобщенно их можно рассматривать именно, как законченный проект. Это означает, что активная деятельность генподрядной организации все-таки выйдет за пределы стадии реализации проекта и затронет период эксплуатации в виде услуг гарантийного обслуживания, технической поддержки и других форм участия генподрядчика в процессе эксплуатации созданной им продукции. На сегодняшний день такие проекты широко распространенны, а формы их управления продолжают развиваться.

Свести подобную постреализационную деятельность к единовременному завершению проекта невозможно. Но с точки зрения генподрядной фирмы, постреализационная деятельность затрагивает лишь ее незначительный ресурс и занимает малую долю внимания менеджмента по сравнению с предыдущими стадиями проектирования и непосредственного строительства. Такую деятельность можно условно выносить за рамки основного профиля организации без особого ущерба для эффективности деятельности генподрядчика. Но данный пример реализации терминального проекта следует рассматривать как скорее частный случай управления.

Девелопмент является одной из современных концепций, которая выходит за рамки традиционного понимания проекта, он не сводится только лишь к созданию объекта недвижимости, – и с позиций генподрядчика, заказчика-застройщика или инвестора, - а подразумевает значительное расширение рамок применения метода управления проектами.

Роль девелопера на всех стадиях инвестиционно-строительного проекта особая и отлична от роли всех других участников. Он чаще всего не генподрядчик, может и не быть инвестором, его функции при проектировании и строительстве здания не сводятся только к функциям заказчика-застройщика.

Основное отличие девелопмента от других форм организации строительной деятельности заключается в расширении рамок его активного участия на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Для девелопера важно, чтобы:

· здание было спроектировано, исходя из выявленных им потребностей потенциальных клиентов и с учетом всех архитектурных требований и строительных норм и правил;

· здание было построено в соответствии с проектом, в установленные сроки и в рамках утвержденных расходов;

· было обеспечено эффективное использование полученной строительной продукции - объекта недвижимости, так как именно на этом этапе осуществляется поступление доходов.

При этом девелопер может решать задачи продажи объектов недвижимости физическим или юридическим лицам, осуществляющим непосредственную эксплуатацию, а также передачи в аренду объекта целиком или по частям. Он активно заинтересован в том, чтобы созданный объект приносил долговременный поток чистого дохода, и поэтому активно развивает этот объект, исходя из собственного знания рынка и необходимости соответствия его рыночным требованиям уже в период эксплуатации.

С одной стороны, общее понимание девелопмента можно свести к повышению эффективности использования любого объекта недвижимости, и, в первую очередь, первичного объекта недвижимости - земли. Однако, в настоящее время развиваются новые организационные подходы, в рамках которых концепция проектного управления применяется не только к строительству или созданию объекта недвижимости, но и к выгодному приобретению такого объекта и дальнейшему повышению его рыночной стоимости самыми различными способами, не обязательно путем проведения строительно-монтажных или ремонтно-реставрационных работ.

В рамках девелоперского проекта не просто продается некий объект, а происходит постоянное организационное развитие самого объекта и системы управления им, осуществляется постоянный поиск все большего соответствия объекта и требований к нему со стороны рынка, и на этой основе постоянное повышение эффективности его использования.

Таким образом, девелоперский проект является примером так называемого развивающегося проекта - современной концепции, получившей активное развитие во многих областях применения проектного управления.

В конечном итоге, общим признаком девелопмента. является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих денежных средств с целью извлечения коммерческой выгоды.

Если девелопмент - это процесс осуществления идеи покупателя/арендатора или заказчика /собственника /застройщика, то девелопер — предприниматель, получающий прибыль от создания и развития технически сложных объектов недвижимости. Для этого он выступает в качестве:

· автора идеи проекта;

· покупателя прав на земельный участок под застройку;

· организатора проектирования объекта,

· нанимателя заказчика, генподрядчика и брокеров для реализации вновь созданного объекта;

· финансирующего или привлекающего необходимые инвестиции органа.

Понятие «девелопер» можно трактовать, как юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта. Он подходит к организации инвестиционно-строительной деятельности как управляемой системы, но охватывает более широкий набор взаимоотношений между участниками проекта, чем управляющая компания (в первую очередь — финансовых), а также более углубленно рассматривает управляемую часть жизненного цикла проекта.

Для девелопмента характерен комплексный подход к организации инвестиционной деятельности. Начиная от идеи и завершая ее коммерческой реализацией (развитием), вся деятельность контролируется и координируется одним центром управления - девелопером. Он управляет работами по маркетинговым исследованиям, проектированию, технико-экономическому обоснованию, согласованиям, строительству и коммерческой реализации объекта, часто силами большого количества организаций, специализирующихся на выполнении отдельных видов и комплексов работ.

Само понимание управления со стороны девелопера на протяжении проекта меняется. Для управления строительством может быть приглашена специализированная управляющая фирма, осуществляющая весь объем оперативного управления стройкой, оставляя для девелопера лишь контроль и координацию с другими составляющими проекта. Вопросы, связанные с реализацией недвижимости на рынке, во многом могут быть переданы специализированному брокеру, т.е. риэлтерской фирме, действующей на рынке недвижимости от имени и в интересах девелопера. Иными словами, девелопер осуществляет управление всем инвестиционно-строительным проектом, при этом, передавая выполнение конкретных работ и реализацию отдельных функций управления сторонним организациям на договорной основе, понимая, что в девелоперском проекте главная цель - построить объект и его реализовать.

Характерной особенностью девелопмента (и как вида деятельности, и как организационной формы управления инвестиционно-строительной деятельностью) является то, что проблемам финансирования проекта придается исключительная важность. Проекты девелопмента являются весьма капиталоемкими и продолжительными, поэтому выступать в качестве инвестора какой-либо один хозяйствующий субъект, как правило, не рискует. Построение и реализация сложных комбинаций по составу и структуре источников финансирования является одной из характерных функций девелопера.

Безусловно бывают случаи, в том числе в России, когда девелопер выступает в качестве инвестора и при этом берет на себя 100% финансирование проекта. При наличии свободных инвестиционных ресурсов, направляемых в проекты с продолжительным сроком окупаемости, конечно, никаких проблем с организацией финансирования проекта не возникает. Но для экономически развитых рынков такая ситуация является редкостью, поэтому необходимо организовывать весьма сложную систему финансирования проектов девелопмента. Поскольку для инвестиций в недвижимость необходимы значительные средства и на длительное время, проблема организации финансирования для девелопера становится самой важной.

Иными словами, девелопмент и не строительство, это даже не управление строительством, это в первую очередь организация финансирования реализации идеи, а также успешное и выгодное использование денежных ресурсов.

Различают два основных вида девелопмента — fee-development и speculative development. К девелопменту также относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit).

В первом случае (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре (fee). Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не вкладывает собственные денежные ресурсы. Он лишь проводит на деньги заказчика проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на нем. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта.

Вторая разновидность девелопмента (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая, как единоличный организатор проекта. По сути, он выполняет все те же функции, что и в первом случае, но, кроме этого, занимается и построением системы финансирования проекта. При этом девелопер вкладывает в проект и собственные средства, которые являются основой будущей системы финансирования.

Финансирование крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предварительных платежей будущих арендаторов.

Попытка положиться на один источник финансирования практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном объекте. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта девелопер может претендовать в будущем на долю до 50% стоимости построенной недвижимости.

Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим мнение большинства специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные фирмы, очень сложные финансовые взаимоотношения и способы финансирования с участниками инвестиционно-строительного процесса.

Обобщенно преимущества девелопмента в качестве современной системы управления сложными инвестиционно-строительными проектами можно свести к следующему:

· комплексно-адресная ответственность за конечные результаты работ;

· максимальное комплексирование услуг/продукции;

· повышение реальной возможности влияния на все ключевые факторы успеха проекта;

· улучшение финансовых результатов деятельности и обеспечение высокого качества управления и выполнения работ.

Данные крупнейших зарубежных и отечественных девелоперов свидетельствуют о реальности получения следующих положительных результатов внедрения с девелопмента:

· сокращение продолжительности стадий разработки и реализации проекта на 7-15%, в т.ч. этапа строительных pабот - на 10-25%;

· сокращение затрат на весь проект на 5-15%;

· уменьшение трудоемкости стадии реализации проекта на 5-15%;

· удешевление строительства на 10-20%;

· снижение эксплуатационных затрат на 15 20%.

Применение концепции девелопмента опирается на определенную организационную основу, т.е. совокупность организационно-управленческих решений, определяющих распределение различных функций между участниками проекта и делающих возможным применение концепции девелопмента в рамках схемы взаимодействия участников проекта. В качестве такой основы целесообразно использовать особую схему взаимодействия участников проекта, которую можно назвать девелоперской (рисунок 5.13).

Основной смысл ее состоит в еще более значительном «облегчении» управляющей структуры проекта, еще большем повышении специализации участников управленческой деятельности в различных функциональных областях и по различным уровням, еще большей системности управления и расширении диапазона применения проектного управления, включая и стадию эксплуатации. Из рисунка видно, что управляющая компания не должна обладать производственными мощностями, различными функциональными подразделениями, обслуживающими весь строительно-производственный цикл проекта.

Эффективность работы управляющей компании определяется ее специализацией в области управления, повышенной компетентностью и сосредоточенностью на главных направлениях управления, а не на огромном

Рисунок 5.13. Девелоперская схема крупного инвестиционно - строительного проекта

объеме второстепенных проблем, которые в современных условиях сопровождают содержание громоздкого производственно-технического комплекса.

Таким образом, основным моментом в части организации взаимоотношений участников девелоперского проекта и распределения их функций является превращение управляющей компании в девелоперскую, которая может либо самостоятельно осуществлять управление всеми важными аспектами, либо приглашать и обычную управляющую компанию для решения оперативных управленческих вопросов.

Дата добавления: 2014-12-26