Защитаимущественных прав арендаторов

В соответствии с положениями Гражданского кодекса арендатору предоставляется возможность защищать свои права на арендуемое имущество наравне с защитой, установленной законом в отношении права собственности.

Споры, возникающие при арендных отношениях, могут рассматриваться как общими, так и хозяйственными судами. Способы защиты прав предусмотрены в ст. 11 ГК, а также в других законодательных актах.

До обращения в суд арендатор может принять меры по непосредственному урегулированию спора, направив нарушителю претензию с требованием об устранении нарушений права. При отказе в удовлетворении претензии или неполучении ответа на претензию арендатор может предъявить иск в суд.

Арендатор имеет право на защиту возможности владеть и пользоваться имуществом и в том случае, когда его права

нарушены собственником имущества - арендодателем. Последние, как показывает практика, часто оказываются не готовыми к ведению отношений на равноправной договорной основе, нарушают правомочия арендатора. В связи с этим иски о передаче неосновательно удерживаемых объектов, которые в силу договора принадлежат арендатору, могут предъявляться и к арендодателям.

Помимо требования о возврате имущества в натуре, арендатор вправе предъявить иск о возмещении убытков, причиненных ему в результате изъятия имущества. Одновременно он может требовать от недобросовестного владельца, т.е. лица, которое знало или должно было знать, что владеет имуществом неправомерно, возмещения доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь от эксплуатации имущества за время неосновательного владения. Требования о возмещении ущерба и неосновательно полученных доходов могут заявляться к любым лицам, включая арендодателя.

Арендатор располагает возможностью требовать устранения любых нарушений его прав в отношении арендованного имущества, даже если они и не сопряжены с лишением его владения имуществом. Например, он может предъявить иск об устранении препятствий пользования имуществом, как бы они ни чинились.

Изъятие у арендатора имущества возможно лишь в случаях и порядке, специально предусмотренных законодательством. Оно допускается только по решению суда. Такое изъятие, как правило, обусловлено прекращением договора аренды в связи с истечением срока договора, досрочным его расторжением или по иным основаниям. Исключение составляет изъятие объекта аренды в порядке реквизиции по решению органа государственной власти при обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, с возмещением арендатору причиненных убытков.

Особым случаем является обращение взыскания по решению суда на арендные права, когда эти права были внесены арендатором в качестве залога в обеспечение какого-

либо его обязательства (по возврату кредита банку, оплате купленного имущества и др.).

Если государственный орган или орган местного самоуправления издаст распорядительный акт о необоснованном изъятии арендованного имущества или иным образом нарушит права арендатора, он может быть оспорен по иску последнего. Иски о признании недействительными актов соответствующих органов заявляются в суд. Оспариваемый акт может нарушать права арендатора не только в отношении арендуемого имущества, но и любые иные права и охраняемые законом интересы. В подаваемом в суд заявлении арендатор должен указать, какие конкретно положения закона нарушены изданным актом.

Если в результате издания незаконного распорядительного акта арендатору причинены убытки, они подлежат возмещению в полном объеме за счет средств соответствующего органа власти или управления. В этом случае заявление арендатора о возмещении ущерба должно содержать развернутый расчет убытков. Необходимо представить также доказательства причинно-следственной связи между изданием противоправного акта и возникновением убытков. В состав убытков включаются расходы предприятия, ущерб, причиненный в результате утраты или повреждения имущества, а также неполученные доходы, которые арендатор получил бы, если бы его право не было нарушено.

Важной гарантией защиты от неправомерных действий арендодателей служит включение в договоры аренды мер имущественной ответственности (неустойки, штрафов) за нарушение взаимных прав и обязанностей. Если такие санкции в договоре не предусмотрены, то сторона, нарушившая обязательство, по общему правилу, возмещает причиненные контрагенту убытки.

15.2. Договор финансовой аренды (лизинг)

Правовое регулирование. Договор финансовой аренды (лизинг) является разновидностью договора аренды. Дан-

ное обстоятельство обусловило правовое регулирование договора лизинга.

На территории Республики Беларусь лизинг регулируется нормами главы 34 ГК [параграфы 1 «Общие положения об аренде» и 6 «Финансовая аренда (лизинг)»], Указом Президента Республики Беларусь от 13 ноября 1997 г. № 587 «О лизинге», постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 1997 г. № 1769 «О лизинге на территории Республики Беларусь», а также нормативными правовыми актами Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, Государственного таможенного комитета Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь.

В Республике Беларусь действует также ряд международных договоров, касающихся договора международного лизинга:

1) Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанная 28 мая 1988 года в г. Оттава (Канада). Согласие Республики Беларусь на обязательность для нее данной Конвенции выражено путем присоединения к ней (Указ Президента Республики Беларусь от 2 июля 1998 г. № 352 «О присоединении Республики Беларусь к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге»);

2) Конвенция о межгосударственном лизинге, подписанная 25 ноября 1998 г. в г. Москве, регулирующая лизинговые отношения между государствами СНГ и ратифицированная Парламентом Республики Беларусь 9 ноября 1999 г. (Закон Республики Беларусь «О ратификации Конвенции о межгосударственном лизинге»).

В соответствии со ст. 6 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в международных договорах Республики Беларусь, вступивших в силу, являются частью действующего на территории Республики Беларусь гражданского законодательства и подлежат непосредственному применению.

Несмотря на то что лизинг в Республике Беларусь регулируется широким кругом нормативных правовых актов, основными из них являются Гражданский кодекс, Положение о лизинге на территории Республики Беларусь (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 1997 г. № 1769), Методические указания о порядке бухгалтерского учета лизинга (утв. постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30 января 1998 г. № 2).

В Положении о лизинге даны определения лизинговой деятельности, состав объекта и субъектов лизинга, указываются условия договора лизинга, его виды (международный, внутренний, оперативный и финансовый). Так, под лизинговой деятельностью понимается деятельность, связанная с приобретением одним юридическим лицом за собственные или заемные средства объекта лизинга в собственность и передача его другому субъекту хозяйствования на срок и за плату во временное владение и пользование с правом или без права выкупа.

Виды лизинга. Существуют разновидности договора лизинга. Так, в зависимости от условий возмещения затрат и перехода права собственности на объект лизинга лизинг подразделяется на финансовый и оперативный. В зависимости от состава сторон лизинг делится на внутренний, при котором все стороны договора лизинга являются резидентами Республики Беларусь, и международный, при котором хотя бы одна из сторон договора лизинга - нерезидент Республики Беларусь. При этом Положение о лизинге применяется постольку, поскольку не противоречит актам большей юридической силы (например, Гражданский кодекс).

При международном лизинге, кроме норм Гражданского кодекса, действуют нормы, установленные Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге и Конвенцией о межгосударственном лизинге.

Вступившим в силу 1 июля 1999 г. Гражданским кодексом в значительной мере сняты некоторые противоречия

международного и национального законодательства, регулирующего лизинг. Так, в Гражданском кодексе используется новая терминология: лизинг определяется как «финансовая аренда» (лизинг); термины, обозначающие стороны по договору финансовой аренды, приведены в соответствие с Конвенцией УНИДРУА - «арендодатель» и «арендатор».

Понятие договора лизинга. Договор финансовой аренды (договор лизинга) определен в ст. 636 ГК как сделка, по которой арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Таким образом, договор лизинга оценен законодательством Республики Беларусь как двусторонняя сделка, хотя упоминается и третий участник отношений - продавец.

Близкое по смыслу определение лизинга дано и в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. В соответствии с частью второй ст. 1 данной Конвенции «сделкой финансового лизинга» является сделка, в которой «лизингополучатель указывает оборудование и выбирает поставщика, при этом не полагаясь главным образом на компетентность и мнение лизингодателя». Следовательно, Конвенция, обеспечивая приоритет осуществления права выбора арендатором, одновременно предоставляет ему возможность поручить арендодателю самостоятельно определить для арендатора необходимое оборудование и выбрать поставщика.

Если раньше в соответствии с подпунктом 1.4 Положения о лизинге такой договор не был бы признан лизинговым, то в соответствии с частью второй ст. 636 ГК стороны вправе предусмотреть вышеуказанные условия в договоре лизинга.

Объект лизинга. В отношении объекта лизинга в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге

дается следующая характеристика: «оборудование, которое приобретается лизингодателем в связи с соглашением о лизинге, которое, насколько это известно поставщику, либо было, либо должно быть заключено между лизингодателем и лизингополучателем» (абзац «б» части второй ст. 1). Таким образом, в Конвенции осведомленность поставщика при заключении договора купли-продажи о наличии договора лизинга либо договоренности о его заключении в будущем рассматривается как типичная характеристика сделки финансового лизинга.

Из этого вытекает, что сделка, которая по законодательству Республики Беларусь будет классифицирована как договор лизинга, в соответствии с международной практикой таковой не признается. В ст. 638 ГК определено, что «арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу».

Из подпункта 1.2 Положения о лизинге следует, что объектом лизинга является любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты, обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. В то же время Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге в части четвертой ст. 1 устанавливает, что эта Конвенция применяется к сделкам финансового лизинга в отношении всего оборудования, за исключением того оборудования, которое должно быть использовано преимущественно для личных, семейных или домашних нужд арендатора. С учетом этого в ст. 637 ГК предусмотрено, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. При этом очевидно, что состав имущества, которое может стать объектом лизинговой деятельности, существенно расширяется.

Экономическая эффективность договора лизинга.

Лизинг интересен с экономической точки зрения, что обусловлено предоставляемыми законодательством Республики Беларусь льготами:

1) в отличие от кредита на инвестиционные цели, проценты по которому уплачиваются из прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) лизингополучателя. Выкупная стоимость объекта лизинга не входит в состав затрат лизингополучателя (п. 9 Положения о лизинге);

2) величина амортизации (износа) объекта лизинга устанавливается договором лизинга по согласованию между лизингодателем и лизингополучателем, за исключением амортизации объектов лизинга, использование которых не относится к хозяйственной деятельности лизингополучателя (предметы интерьера, включая офисную мебель, а также предметы для отдыха, досуга и развлечений, легковые автомобили, используемые в качестве служебных) (п. 19 Положения о лизинге);

3) в период действия договора лизинга объект лизинга не подлежит переоценке (п. 19 Положения о лизинге);

4) при международном лизинге можно получить от
срочку или рассрочку уплаты таможенных платежей либо
полное или частичное освобождение от уплаты таможен
ных пошлин и налогов - Инструкция о порядке предостав
ления рассрочки уплаты таможенных платежей при тамо
женном оформлении объектов лизинга, ввезенных по дого
ворам финансового лизинга (утв. постановлением Государ
ственного таможенного комитета Республики Беларусь от
10 июля 2001 г. № 34), Положение о порядке полного либо
частичного освобождения от уплаты таможенных пошлин и
налогов при помещении товаров под таможенный режим
временного ввоза (вывоза) (утв. постановлением Государ
ственного таможенного комитета Республики Беларусь от
16 января 2002 г. № 1);

5) лизингодатель оплачивает 100% НДС, а его возмещение происходит постепенно, в течение всего срока договора и входит в стоимость договора (подпункт 1.1.6 п. 1 ст. 2, п. 4 ст. 15 и п. З² ст. 16 Закона «О налоге на добавленную стоимость»).

Договор лизинга имеет и отдельные отрицательные стороны.

Так, необходимость в некоторых случаях обеспечивать исполнение обязательства по договору лизинга залогом имущества, стоимость которого обычно составляет от трех до шести крат стоимости выдаваемого под объект лизинга кредита.

Ответственность за выбор надлежащего оборудования и поставщика по договору лизинга обычно возлагается договором на лизингополучателя. Момент перехода риска случайной гибели, утраты, порчи и повреждения имущества переходит к лизингополучателю с момента его фактической передачи во владение и пользование, поэтому никакие претензии относительно объекта лизинга лизингодателю не могут быть адресованы. Утрата объекта лизинга либо его неспособность исполнять свои функции не освобождает лизингополучателя от выплат по договору лизинга.

В договорах лизинга в Республике Беларусь оговариваются случаи изменения лизинговых платежей при увеличении или уменьшении ставок банковского кредита, установления и отмены налогов, изменения их ставок.

Договор лизинга имеет дополнительные расходы, которые ложатся на лизингополучателя, такие как плата за регистрацию договора лизинга, регистрация договора залога, страхование объекта лизинга и т.д.

Лизингодатель имеет право без согласия лизингополучателя переуступать свои права по договору третьим лицам. Поэтому если лизингополучатель получил надлежащее уведомление, то он не может воспрепятствовать третьему лицу в получении платежей, штрафов, контроле за объектом лизинга и т.д.

Глава 16. Правовое регулирование подрядных и строительных работ

Дата добавления: 2015-04-24