В.В.Московцев 2 страница

Заказчики и генпроектировшики обязаны в проектно-сметной документации предусмотреть прогрессивные проектные решения и достоверность сметной, стоимости.

Взаимоотношения между заказчиками и проектировщиками регламентируются правилами о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Проектная организация возмещает убытки заказчика, причиненные низким качеством проектной организации.

4.4. ЗАДАНИЕ (ЗАКАЗ) НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Задание на проектирование является важным документом, на основании которого осуществляется разработка проектно-сметной документации и финансирование проекно-изыскательских работ.

ЗАДАНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

Оно составляется заказчиком проекта в соответствии с решениями и технико-экономическими показателями, применяемыми в технико-экономическом обосновании и утвержденными в установленном порядке.

В состав задания входит отражение следующих вопросов:

1. Наименование предприятий, здания или сооружения.

2. Основание для проектирования.

З. Вид строительства (новое строительство, расширение, реконструкция техническое перевооружение или модернизация).

4. Район и площадка для строительства (заказчик должен указать материалы, обусловливающие месторасположение предприятия и предварительное согласие его.

5. Номенклатура продукции и показатели мощности основных ее видов.

6. Режим работы предприятия.

7. Наличие решений по производственному и хозяйственному проектированиям.

8. Требования к защите окружающей среды и утилизации отходов.

9. Необходимость в системном управлении (АСУ) технологическими процессами предприятия.

10. Данные для проектирования об объектах жилищного и культурного строительства.

11. Объем капитальных вложений и основные технико-экономические показатели при строительстве предприятия по очередям и пусковым комплексом.

12. Намечаемые сроки строительства. Прядок его осуществления и ввода в действие по очередям или пусковым (корпусом) комплексом.

13. Требования по разработке варианта проекта или его частей для выбора оптимальных решений.

14. Стадийность проектирования.

15. Наименование генпроектировщика.

16. Наименование строительной организации - генподрядчика.

17. Наличие согласия с территориальной проектной организацией.

Кроме задания на проектирование заказчик выдает проектной организации следующие документы:

1) утвержденный акт о выборе площадки для строительства с материальными согласованиями, место расположения предприятия;

2) архитектурно - планировочные задания, согласованное с исполнительной властью;

3) строительный паспорт участка, содержащий основные технические данные по выбранному земельному участку;

4) технические условия на присоединение проектируемого предприятия или сооружения к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

5) данные по проведенным инженерным изысканиям;

6) сведения о существующей близлежащей застройке в подземных сооружениях, коммуникациях и др.;

7) другие документы, необходимые для проектирования.

4.5. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ НА ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ. ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ФИНАНСИРОВАНИИ

КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местный бюджет.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЦЕНТРАЛИЗОВАННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов и финансируемые за счет средств государственного бюджета или бюджетных займов.

НЕГОСУДАРСТВЕННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:

- собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);

- заемных финансовых средств инвесторов;

- привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);

- средства иностранных инвесторов;

- бесплатные и благотворительные взносы;

- пожертвования организаций, предприятий и граждан.

СМЕШАННЫЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ - инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.

СТРОЙКА - совокупность зданий и сооружений (объекты) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно - сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список.

ОЧЕРЕДЬ СТРОИТЕЛЬСТВА - часть стройки, которая определена проектной (рабочим проектом), обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.

ПУСКОВОЙ КОМПЛЕКС - совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренные проектом (рабочим проектом).

ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Если на строительной площадке проектом или рабочим проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".

ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ.

Для открытия финансирования технико-экономического обоснования или технико-экономических расчетов проектных и изыскательских работ за счет централизованных капитальных вложений необходимо предоставить в банки следующие реквизиты финансирования:

1) план капитального строительства (форма №7);

2) план финансирования (форма № 5).

Кроме указанных документов для финансирования необходимо предоставить:

а) для строек производственного назначения - перечень разработанных проектов, утверждаемые в установленном порядке;

б) для строек непроизводственного назначения - основные технико-экономические показатели.

Финансирование проектно-изыскательских работ за счет фондов объединений, предприятий и организаций в пределах имеющихся средств на их счетах.

Финансирование проектных работ, выполняемых за счет государственных бюджетных средств осуществляется в пределах общих объемов капитальных вложений заказчика.

4.6. РАСЧЕТЫ МЕЖДУ ЗАКАЗЧИКАМИ И НАУЧНОЙ (ПРОЕКТНО- ИЗЫСКАТЕЛЬСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ЗА ВЫПОЛНЕННЫЕ ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

Указанные расчеты между предприятием - заказчиком и научной организацией - исполнителем производится по договорным ценам за принятую проектную (организационную) документацию в объеме и сроке, указанные в договоре с учетом выполнения исполнителем договорных обязательств. Исполнитель сдает документацию, а заказчик принимает ее по акту сдачи - приемки законченной проектной документации.

В календарном плане работ и в акте сдачи - приемки в составе каждого платежного этапа приводится подробный перечень, выдаваемой заказчику проектной документации.

Проектно - сметная и другая техническая документация передается заказчику по накладной, в которой приводится номера основных комплектов чертежей, томов, альбомов и количество экземпляров.

Расчеты могут осуществляться:

1) за проектно - сметную документацию в целом;

2) за проектную документацию, выполненную по отдельным стадиям проектирования;

3) за отдельные пусковые комплексы, очереди строительства, объекты,

Приемка проектно-сметной документации для строительства осуществляется заказчиком в сроки, обусловленные договором.

ТЕМА 5. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ

5.1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Проектирование для целей строительства предприятий, учреждений и организаций - это сложный творческий процесс. В проектировании участвуют геодезисты, геологи, изыскатели, организаторы, экономисты, сметчики.

Проектирование условно разделяется на три этапа:

ЭТАП I. Проектные работы.

1. Сбор и подготовка исходных данных для проектирования.

2. Технико-экономическое обоснование необходимости строительства объекта

ЭТАП II. Изыскание для соответствующей стадии проектирования.

Изыскание для разработки техно-рабочего проекта или проекта.

Изыскание для разработки рабочих чертежей.

ЭТАП III. Собственно проектирование.

Начало проектирования должно быть обусловлено и обосновано генеральной схемой размещения производительных сил.

Для выполнения финансирования работ (проектных и изыскательских) заказчик обязан представить генпроектной организации следующие основные исходные данные:

1) Задание на проектирование, утвержденное в установленном порядке;

2) Справка подтверждающая включение начинаемой к проектированию стройки или объекта в соответствующем перечне;

3) При строительстве в пределах городской черты - архитектурно-планировочное задание горисполкома;

4) Строительный паспорт на отведенный участок по установленной форме и со всеми данными, предусмотренными в нем.

5.2. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА

Решения по проектированию в строительстве предприятия принимается на основе технике - экономического обоснования (ТЭО), составленного с учетом схем развития и размещения соответствующих отраслей народного хозяйства промышленности и схем развития и размещения производительных сил по экономическим районам. Указанные схемы разрабатываются на 15 лет и уточняются через каждые 5 лет.

Финансирование разработки ТЭО или ТЭП осуществляется за счет средств, выделенных на проектно - изыскательные работы для строительства будущих лет с последующим отнесением этих затрат на стоимость проектно-изыскательских работ.

ТЭО устанавливает экономическую целесообразность и хозяйственник необходимость проектирования и строительство новых или реконструкцией действующих предприятии. Определенные в ТЭО технико-экономические показатели должны уточняться в процессе разработки проектно - сметной документации. При этом сметная стоимость строительства не должна повышаться, а ТЭП не должны ухудшаться.

ТЭО содержит следующие материалы:

1. Исходные положения.

2. Определение проектной мощности и специализации предприятия, обоснование ассортимента выпускаемой продукции.

3. Обеспечение сырьем, основными материалами, топливом, энергетическими ресурсами, водой и т.д.

4. Обоснование размещения предприятия и выборе площадки для строительства.

5. Схема генерального плана и проекта.

6. Основные технологические решения.

7. Мероприятия по охране окружающей среды.

8. Основные строительные решения.

9. Сроки строительства.

10. Основные строительные решения по организации строительства.

11. Объекты гражданского и жилищного строительства.

12. Сметная стоимость строительства.

13. Экономика строительства и производства.

5.3. СТАДИИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

В соответствии со СНИПом 1.02.01-85 проектирование предприятий можете осуществляться либо в 2-х стадиях (А - проект, Б - рабочая документация), либо в одну стадию (рабочий проект).

Разработка проекта в 2 стадии может допускаться только для крупных и сложных производств и непроизводственных комплексов, а также в случаях применения новой, неосвоенной технологии производства, сложных архитектурно-строительных решений (при особо сложных условиях).

Решение о разработке проекта в одну или две стадии принимается с учетом, вышеизложенных положений, генстанции, утверждающей ТЭО и задание на проектирование.

5.4. СОСТАВ, СОДЕРЖАНИЕ И ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА (ОБЪЕКТА ПРОИЗВОДСТВЕННОЕЙ НАЗНАЧЕНИЯ)

В состав проекта входят следующие части:

1. Общая пояснительная записка.

2. Технико-экономическая часть.

3. Генеральный план, транспорт и восстановление (рекультивация) нарушения земель.

4. Технология производства, обеспечение энергоресурсами.

5. Организация труда и системы управления предприятием.

6. Строительная часть.

7. Организация строительства.

8. Организация подготовки к освоению проектных мощностей и освоение проектной мощности.

9. Сметная часть.

10.Жилищно-гражданское строительство.

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕЙ ПОЯСНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ.

1. Основание для разработки проекта.

2. Вид строительства (новое строительство, расширение или реконструкция).

3. Мощность и состав предприятия, номенклатура основной продукции.

4. Очередность строительства и состав пусковых комплексов.

5. Характеристика площадки для строительства.

6. Сведения о рассмотренных вариантах проектирования.

7. Сведения об организации производства, труда и управления предприятие

8. Мероприятия по защите окружающей среды.

9. Общие сведения о жилищном и культурно - бытовом строительстве.

10. Сведения о проведенных согласованиях проектных решений и соответствии их действующим нормативам и правилам, в т.ч. нормам и правилам по взрыво- и пожаробезопасности.

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ ПРОЕКТА.

1. Исходные данные, необходимые для разработки проекта и приведенные в материалах ТЭО расчеты.

2. Основные ТЭП предприятия.

3. Обоснование прогрессивности технологических процессов производства оборудования.

4. Намечаемая специализация, кооперирование и комбинирование основного и вспомогательного производства.

5. Анализ капиталовложений и основных фондов предприятия (указываются удельные капитальные вложения, структура капитальных вложений, показатели окупаемости, фондоотдачи).

6. Данные об экономической эффективности рациональных предложений, изобретений, лицензий и патентов, используемых в строительстве.

7. Требования к развитию строительной базы и потребности в выполнении НИОКР в связи с потенциальным развитием предприятия.

ТЕХНОЛОГИЯ ПРОИЗВОДСТВА, ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЭНЕРГОРЕСУРСАМИ, ЗАШИТА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ.

1. Технология производства по предприятию в целом, по основным производствам и цехам.

2. Автоматизация технологических процессов.

3. Электроснабжение и электрооборудование.

4. Мероприятия по охране водоемов, почвы и атмосферного воздуха от загрязнения сточными водами и промышленными выбросами.

ОРГАНИЗАЦИЯ ТРУДА И СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ.

1. Трудоемкость производственных заданий (процессов).

2. Обоснование принятого уровня механизации и автоматизации.

3. Мероприятия по контролю за качеством продукции.

5.5. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ

Расчет сметной стоимости проектно-изыскательских работ для строительства осуществляется на основе порядка определения стоимости проектно - изыскательских работ для строительства, осуществляемого на территории Украины (дополнение к СНИПу 17-16-84), которое введено в действие с 1994 г., утверждено постановлением Госкомстройархитектуры №95 от 6.05.94г.. В соответствии с указанным порядком стоимость проектно-

изыскательских работ определяется исходя из наличия двухуровневой системы формирования стоимости работ:

1) базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ, которая является основой для определения стоимости этих работ;

2) стоимость проектно - изыскательских работ, которая охватывает все затраты проектной организации, включая затраты, связанные с влиянием рыночных условий.

БАЗИСНАЯ СМЕТНАЯ СТОИМОСТЬ ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ РАБОТ.

Базисная сметная стоимость проектно-изыскательских отражается в главе 12 сводного сметного расчета. Она рассчитывается исходя из состава

проектно-сметной документации, которая регламентируется СНИПом I.02.01-85 г.

Базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ используется для:

определения договорной цены на проектно-изыскательские работы;

2) расчета объемов работ, необходимых для финансирования затрат при их выполнении;

3) учета трудовых затрат.

Для определения базисной сметной стоимости проектно-изыскательских работ, как правило, калькуляционный (поэлементный) метод определения затрат на основе соответствующих ценников.

Сметы на проектно-изыскательские работы (инженерно-геодезические, инженерно-геологические работы и т.д.) составляются по форме 2-П в соответствии со сборником цен на изыскательские работы для капитального строительства, а также дополнений и изменений к ним и индексов цен на изыскательские работы.

Сметная стоимость проектных работ определяется на основе соответствующий сборников цен на проектные работы. Стоимость проектно-изыскательских, научно-исследовательских работ может определяться по форме 3-П, в основу которой положены показатели заработной платы исполнителей работ. В соответствии с Постановлением Кабинета министров от 29.01.94 г. № 49 базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ определяется в целом по форме 1-П "Сводный сметный расчет стоимости проектно-изыскательских работ".

ДОГОВОРНЫЕ ЦЕНЫ НА ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ.

Договорные цены на проектно-изыскательские работы составляются для определения полной стоимости проектно-изыскательских работ, необходимый для планирования проектно-изыскательских работав также для расчетов между проектной организацией и заказчиком за выполненные работы. В состава, договорной цены включается:

1) базисная сметная стоимость проектно-изыскательских работ;

2) затраты, учитывающие нормативные надбавки, действительные на момент составления договорной цены, а также индексы, увеличивающие базисные сметную стоимость;

3) затраты, связанные с увеличением стоимости материалов по сравнению с их ценой, учтенной в базисной стоимости;

4) увеличение затрат по зарплате работников проектной организации по сравнению с зарплатой, учтенной в базисной стоимости;

5) учитывается разница в цене, действующей на момент составления договорной цены по сравнению с ценами, учтенными в базисной стоимости.

Все надбавки, включенные в рыночную составляющую договорной цены, должны быть обоснованы соответствующими расчетами.

ТЕМА 6. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ И ОЦЕНКА ПРОЕКТОВ. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ КОНСТРУКТОРСКИХ И ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ

6.1. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ КОНСТРУКТОРСКИХ И ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ

При разработке всех проектов обязательно производиться их ТЭО и оценка конструкторских и объёмно-планировочных решений путем сопоставления нескольких вариантов.

Варианты для отдельных конструкций должны быть сопоставлены по объему применения, по весу, по другим техническим параметрам, а также соответствовать и отвечать климатическим, сейсмическим, грунтовым условиям.

Окончательный выбор конструктивного решения производиться на основе сопоставления основных и дополнительных технико-экономических показателей определяемых с учетом монтажа конструкций в дело.

К числу основных показателей относятся:

1) стоимость конструкций в деле;

2) капительные вложения в базу строительной индустрии;

3) эксплуатационные затраты (годовые);

4) продолжительность возведения зданий и сооружений всего, в т.ч. соответствий конструкций;

5) приведенные затраты;

6) экономический эффект.

Кроме основных показателей могут быть использованы такие показатели: вес конструктивных элементов, объем в деле, утеплители (по видам) и т.д.

Для полноты оценки вариантов в качестве наиболее важного показателя оценки должны быть приняты показатели: приведенные затраты, экономический эффект по сравниваемым вариантам строительных конструкций рассчитывается по формуле:

Э = ((З1 + ЗС1) + ЭЭ - (ЗС2 + З))*А2, где (методуказания № 116(6), ф-ла 1)

Выбор эффективных объемно-планировочных решений.

Осуществляется также на основе сопоставления проектируемого варианта с показателями наиболее эффективных типовых проектов, либо аналогичных проектов.

Основные показатели:

сметная стоимость строительства всего, в т.ч.:

- общие строительные работы с разбивкой по видам работ;

- сантехнические работы;

- электротехнические работы;

2) капитальные вложения в базу;

3) годовые эксплуатационные затраты и т.д.

Дополнительные показатели:

объем и вес конструкции;

затраты труда на строительной площадке;

количество типоразмеров конструкций и т.д.

Расчет экономического эффекта, выполняется по формуле:

Э = В * Y Zmi=1 З1i * Lt + Ээ – Zni=1 З2i * Lt (4)

где (методуказания № 116(6))

6.2. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность сравнительная (относительная) эффективность.

Коэффициент обшей эффективности представляет собой по данному предприятию:

Коэ пред = Ц- С/К, где

Ц - стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах.

С – себестоимость годового выпуска продукции.

К – капитальные вложения

Ц-С = Прибыль

Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:

1) изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;

2) изменение материалоёмкости продукции;

3) изменение фондоёмкости продукции;

В качестве дополнительных показателей используются такие:

1) производительность труда;

2) фондоотдача;

3) удельные капиталовложения;

Сравнительная эффективность капиталовложений определяется по формуле еденных затрат, исходя из критерия их минимизации:

Зi = Сi + Еn * Кi – min

При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:

1) по кругу предприятий;

2) составу учитываемых затрат в объёме продукции;

3) по уровню цен и ценно-образовательным факторам.

Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается в строительства, он достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:

Эв сфере =УПР(1- ), где

УПР - условно постоянные расходы;

Тф(план) - фактическая продуктивность строительства

Тнорм. - нормативная продуктивность строительства.

Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.

Эсф.р-ва = Эд.ввода в эксп. + Эвысв.ОПФ

6.3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТОВ НЕПРОИЗВОДСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Расчет обшей сравнительной экономической эффективности предприятий непроизводственной сферы производится по тем же показателям, которые применяются для производственного строительства.

Целью технико-экономической оценки проектов непроизводственных объектов, является установление их соответствия требованиям действующих нормативно-инструктивных документов. Основными из них являются:

1) соответствие проекта местным климатическим, демографическим и градостроительным условиям;

2) соответствие проектных решений нормативным требованиям части параметров зданий, состава и размещения помещений, их взаиморасположение.

3) обоснованность выбора строительно-конструкторских систем и схем.

При технико-экономической оценке непроизводственных зданий используются следующие характеристики:

I. Объемно-планировочные решения (на примере жилых зданий):

1. Приведенная общая площадь, приходящаяся на одну квартиру.

2. Жилая площадь, приходящаяся на одну квартиру.

3. Поэтажная площадь внеквартирных помещений (площадь лестничных клеток вне квартирных коридоров, лифтовых холлов), приходящаяся на одну квартиру и т.д.

II. Сметная стоимость строительства (на один м кв приведенной площади, жилых домов):

1. Общая сметная стоимость строительства дома с учетом всех затрат.

2. Сметная стоимость строительства дома (вспомогательных объектов), включаемых в главу 2.

3.Сметная стоимость внешних инженерных сетей (на кв м приведенной площади).

ВЫВОД: кроме затрат в сфере строительства, надо учитывать затраты в сфере эксплуатации, которые включают:

1) затраты на восстановление и ремонт здания;

2) затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования;

3)затраты на содержание зданий и территорий (придомовые территории и внешние инженерные сети;

4) затраты на административно-управленческие расходы ЖЕКа.

ТЕМА 7. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

7.1. ПОНЯТИЕ РЕНТЫ. ЕЕ ВИДЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ

Капитал, инвестированный в объекты длительного пользования и не требующий от владельца предпринимательской деятельности приносит владельцу прибыль в виде ренты.

В строительстве этот вид капитала связан с двумя вилами недвижимости земельными участками и зданиями, которые сдаются в наем. Сущность капитала, приносящего владельцу ренту, состоит в том, что он дает возможность пользователю извлекать прибыль подлежащую распределению между ними в зависимости от их долей в совокупном капитале, участвовавшем в деле. Рента может быть получена владельцем земельного участка в результате продажи его застройщику или передачи в длительное пользование. При этом застройщик, вкладывая дополнительно свой капитал и идеи, получает прибыль, часть которой должна составлять рента.

Виды и характеристики ренты:

1. Абсолютная рента соответствует участкам на окраине агломераций. Она представляет собой как бы минимальное финансовое препятствие при получений участка, хотя и требует максимальных затрат на освоение. Уровень ренты устанавливается в зависимости от спроса и предложения.

2. Дифференциальную ренту может получить владелец участка, на котором затраты по освоению ниже, чем на окраине. Хорошо информированный землевладелец стремится воспользоваться этим преимуществом.

3. Монопольная рента образуется в особых случаях, когда участки размещены в центральных зонах, особо престижных или комфортабельных.

Виды ренты различаются также в том, что абсолютная рента включает в стоимость строительства иены земельных участков, монопольная же не оплачивается в составе стоимости строительства переносится на пользователя (заказчика) объекта. Дифференциальная рента балансирует затраты на обустройство и минимальную ренту.

На лучших участках превышение стоимости компенсируется в процессе эксплуатации объектов и не является общественно необходимыми затратами на строительство. Капитал, приносящий ренту, отличается от ссудного тем, что его владелец, хотя и не занимается предпринимательством, но рискует в большей степени, чем если бы он поместил эти деньги в банк под про центы. Земельные участки и недвижимость в большей степени подвержены влиянию рыночной конъектуры по этому владелец капитала при заключении сделок в праве рассчитывать на большую относительную прибыль, чем банковский процент, что впрочем, не исключает возможность неудач.

7.2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Исключительная роль, которая отводится в рыночной экономике строительства проблеме землепользования, определяется тем, что однажды приобретая земельный участок, владелец получает возможность в течение многих лет использовать его с выгодой для себя.

Факторы, влияющие на экономическую оценку земельных участков:

ценность для нынешнего владельца;

эффективность для покупателя, исходя из перспектив использования;

Удобство условий в процессе строительства.

Поиск подходящего земельного участка часто осложняется различными юридическими ограничениями: перспективными планами развития территорий, экономической обстановкой, требованиями архитектурной выразительности, необходимостью определенного инженерного оснащения участков, т.е. обычно создается благоприятные условия для одного вида строительства и неблагоприятные для другого, либо вообще строительство может оказаться нецелесообразным. Возникающие в связи с этим проблемы не могут не отражаться на стоимости земельных участков и строительства.

Смена владельцев земли происходит настолько часто, что в рыночной экономике особой проблемой стала оценка участка. Земля приобретается один раз, но служит длительное время. Это позволяет рассматривать цену в виде ренты, а не стоимости труда и капитала. Размер ренты, т.е. регулярно получаемых доходов от использования участка, и образует его цену.

Дата добавления: 2015-05-06