Постоянная рента

Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

Рента - одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

К наиболее известным в зарубежных странах и дореволюционной России видам ренты относятся земельная рента, уплачиваемая пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента - форма государственного займа без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определенному сроку. В царской России государственная рента приносила около 4% годовых.

Институт ренты мало изучен в российской цивилистике и в нынешних условиях представляет собой весьма актуальный объект для углубленного правового исследования. Достаточно сказать, что ни в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича 1907 г., ни в Юридическом словаре 1953 г., ни в Юридическом энциклопедическом словаре 1984 г. или Юридической энциклопедии 1995 г. нет разделов о ренте.

В ГК РСФСР только две статьи (ст. 253 и 254), были посвящены близкому к ренте вопросу - купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные (квази-рентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья лицами, а по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре - жилище, питание, уход и т.п., но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК).

Сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различаются два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

В структуре части второй ГК гл. 33, посвященная ренте, расположена после разделов о купле-продаже, мене, дарении и как бы завершает собой большую группу правовых институтов, связанных с отчуждением имущества в собственность других лиц, а после ренты следуют разделы о передаче имущества другим лицам без перехода к ним права собственности на это имущество - аренда, безвозмездное пользование и др.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т.п.).

Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях - некоммерческие организации.

Статья 584. Форма договора ренты

Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163 ГК), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме.

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи - для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения - для ренты, при которой имущество передается бесплатно (п. 2 ст. 585 ГК). Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью (а лучше их вообще не применять, когда будут отработаны и апробированы специальные формы рентных договоров).

Рентные отношения как при платной, так и при бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату - гл. 30 ГК) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной форме - гл. 32 ГК). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества (см. п. 2 ст. 585 и коммент. к ней).

При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст. 131 ГК). Причем, в отличие от договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст. 550, 551 ГК), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.

В Обзоре судебной практики, утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 26.12.01, имеется разъяснение о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, то такой договор ренты не может считаться заключенным.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

В зависимости от того, передается ли под выплату ренты имущество за плату или бесплатно, могут изменяться не только правила о передаче и (или) оплате этого имущества, но также в некоторых случаях и правовые последствия передачи рентного имущества. Так, вопрос о платной либо бесплатной передаче рентного имущества имеет существенное значение для определения размера выкупной цены постоянной ренты, если в договоре она не установлена (п. 2 и 3 ст. 594 ГК).

Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества - при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты (ст. 595 ГК). Важное значение платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества (п. 2 ст. 599 ГК).

Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются). И, во-вторых, далеко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.

Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи (ст. 491 ГК) о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил о купле-продаже, думается, не будет противоречить существу ренты, если только в понятие "оплата" не будут включаться и рентные платежи.

Напротив, при бесплатной передаче имущества под выплату ренты нельзя, например, заимствовать правило ст. 573 ГК о том, что одаряемый (плательщик ренты) вправе в любое время до передачи ему имущества от него отказаться. Поскольку специальными нормами о ренте не установлено, что для заключения рентного договора необходима передача имущества (п. 2 ст. 433 ГК), то договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 434, ст. 584 ГК), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584 ГК).

Договор ренты с момента его заключения вступает в силу, и плательщик ренты, исходя из существа договора (п. 1 ст. 583 ГК), должен, в частности, принять передаваемое ему под выплату ренты имущество. Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том числе передаваемого бесплатно, должен расцениваться как нарушение заключенного договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Имущество, в том числе недвижимое, переданное под выплату ренты, не выбывает по общему правилу из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца (после государственной регистрации рентной сделки с недвижимостью - см. коммент. к ст. 585). При этом согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица по общему правилу не требуется. Оно необходимо лишь в случае отчуждения недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК), а также в некоторых других случаях, специально оговоренных в законе или договоре (см., например, п. 1 ст. 587 в сочетании с п. 2 ст. 346 ГК).

При отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства. По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве.

Разумеется, лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными обязательствами, должно быть заранее уведомлено отчуждающей недвижимость стороной о наличии такого обременения. Государственная регистрация сделок с недвижимостью (ст. 131, 584 ГК) помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаев признания таких сделок совершенными под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) или обмана (ст. 179 ГК).

Исходя из содержания п. 1 комментируемой статьи, рента обременяет не только земельные участки, здания, сооружения, но и все другие виды недвижимого имущества, в том числе любые объекты, прочно связанные с землей, например многолетние насаждения, а также определенные виды регистрируемого имущества - воздушные и морские суда и пр. (ст. 130 ГК).

Предусмотренные в комментируемой статье правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду (гл. 34 ГК) или безвозмездное пользование (гл. 36 ГК), то комментируемая статья на взаимоотношения сторон распространяться не будет.

2. Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таким плательщиком, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную, т.е. дополнительную, ответственность по таким требованиям вместе с основным должником - новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости.

В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п. 2 комментируемой статьи субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника.

Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.

Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст. 587 ГК).

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости - одновременно и рентой (ст. 586 ГК), и залогом - вызывает сомнения. Думается, что при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст. 586 ГК), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости - самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение - залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 комментируемой статьи определены и обстоятельства возникновения права залога на недвижимость у получателя ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты - передача под выплату ренты этой недвижимости, оказывающейся в залоге.

Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге.

При этом плательщик ренты - новый собственник имущества становится залогодателем, а получатель ренты - залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты, с точки зрения залогового, в том числе ипотечного, законодательства (§ 3 гл. 23 ГК).

2. При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств - путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр. (ст. 329 ГК), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.

При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), даже если он был нотариально удостоверен. Исключение, по-видимому, должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем (ст. 361 ГК).

По смыслу п. 2 и 3 комментируемой статьи обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 этой статьи, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.

3. Исходя из содержания п. 2 и 3 ст. 450 ГК, а также п. 3 ст. 453 ГК, договор ренты в этом случае может быть расторгнут получателем ренты в судебном порядке. Исключение могут составлять ситуации, при которых в соответствии с договором ренты движимое имущество передается плательщику ренты только в обмен на предоставляемое им обеспечение. Если обеспечение так и не будет предоставлено, получатель ренты сможет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ренты (от передачи имущества плательщику) и при условии, что такой отказ прямо обусловлен в договоре ренты, договор будет считаться расторгнутым без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК). Однако если получатель ренты захочет при этом потребовать возмещения убытков, то ему придется обратиться в суд.

Из текста п. 4 ст. 453 ГК и п. 3 комментируемой статьи вытекает, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 получатель ренты помимо возмещения убытков вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества лишь в одном случае - если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.

При этом следует иметь в виду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная в п. 2 ст. 599 ГК, относится не к требованию получателя пожизненной ренты о расторжении договора с возмещением убытков, а к его требованию о выкупе ренты (п. 1 ст. 599 ГК) и к положениям п. 3 комментируемой статьи отношения не имеет. Необходимо также отметить, что п. 3 комментируемой статьи касается расторжения договоров о передаче под выплату ренты только движимого имущества. Поэтому п. 2 ст. 605 ГК, где говорится о возможности возврата получателю ренты недвижимого имущества, к вопросам, урегулированным в п. 3 ст. 587 ГК, также отношения не имеет.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. 2 ст. 395 ГК о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8. Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций, так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой ЦБР по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования).

Статья 589. Получатель постоянной ренты

1. По смыслу и содержанию рентного законодательства получение ренты, являясь формой регулярного дохода, не должно тем не менее носить характер коммерческой, предпринимательской деятельности. В связи с этим получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, а пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, - исключительно граждане (ст. 596 и 601 ГК).

При этом физические лица могут быть получателями ренты только в качестве граждан как таковых, но не в качестве индивидуальных предпринимателей (ст. 23 ГК). Некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если это соответствует целям их деятельности.

Согласно п. 2 Закона о некоммерческих организациях некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

Из приведенного перечня допустимых целей деятельности некоммерческих организаций крайне затруднительно объективно отобрать те цели, которым получение постоянной ренты соответствует, а которым - нет. На практике главным показателем такого соответствия считается прямая запись в зарегистрированном уставе некоммерческой организации о том, что она вправе получать постоянную ренту.

2. Права получателя ренты могут переходить к другим лицам (если они отвечают вышеперечисленным условиям) либо в результате уступки требования, либо по наследству, либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. При этом уступка требования по получению постоянной ренты, как и договор ренты, должна быть во всех случаях письменно оформлена и нотариально удостоверена, а если рентное обязательство было основано на отчуждении недвижимости - также зарегистрирована в установленном порядке (ст. 389 ГК).

По наследству права получателя постоянной ренты переходят к другим лицам в соответствии с нормами наследственного законодательства.

В порядке правопреемства при реорганизации некоммерческих организаций права получателя постоянной ренты переходят к другим некоммерческим организациям по передаточному акту или разделительному балансу (ст. 58 ГК).

Переход или передача прав получателя постоянной ренты могут быть ограничены или запрещены как законом, так и договором ренты.

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

1. По соглашению сторон, закрепленному в рентном договоре, постоянная рента может выплачиваться в любой форме - деньгами, путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. При этом выплата и получение ренты в иностранной валюте допустимы только с соблюдением правил и ограничений, содержащихся в законодательстве о валютном регулировании и валютном контроле.

Во всех случаях, даже если стороны договорились о выплате постоянной ренты путем выполнения работ или оказания услуг, размер ренты должен быть выражен в договоре в определенной денежной сумме. В противном случае будет затруднительно, в частности, определить размер ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты.

По соглашению сторон в договоре может быть предусмотрена смешанная форма выплаты постоянной ренты - частично деньгами, а частично вещами, работами и услугами.

2. По общему правилу размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ. Однако в договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть иную пропорцию изменения размера ренты либо вовсе исключить возможность такого изменения.

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

В комментируемой статье установлен общий порядок, согласно которому постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала. Согласно ст. 192 ГК квартал считается равным 3 месяцам, отсчет календарных кварталов ведется с начала года, а срок, исчисляемый кварталами, истекает в соответствующее число последнего месяца квартала. Поскольку постоянная рента должна уплачиваться по окончании квартала, можно утверждать, что ренту следует выплачивать на следующий день после окончания календарного квартала. В том случае, если указанный день является нерабочим, днем выплаты ренты согласно ст. 193 ГК должен считаться ближайший следующий за ним рабочий день.

Рассматриваемая норма не носит императивного характера. Стороны могут установить в договоре иную периодичность уплаты постоянной ренты: ежемесячно, раз в полгода или год и т.д.

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

1. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК постоянная рента является бессрочной, так как обязательства по ее выплате заранее не ограничены каким-либо определенным сроком и, в принципе, могут существовать бесконечно долго. На отношения постоянной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, изменении и расторжении договоров, за исключением прекращения обязательств исполнением (ст. 408 ГК). Кроме того, получатель ренты вправе в любой момент отказаться от получения рентных платежей, прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК). В то же время законодательством установлен еще один способ прекращения обязательств по выплате ренты - выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей.

Значение механизма выкупа постоянной ренты состоит в том, что плательщик ренты в порядке, согласованном сторонами, выплачивает получателю сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо сумму, определенную в установленном законом порядке, что приводит к освобождению плательщика от дальнейшей выплаты ренты.

2. В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, плательщик ренты должен письменно сообщить получателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее, чем за 3 месяца до окончания выплаты ренты, если более длительный срок не установлен договором. И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором. При этом получателю ренты, несомненно, выгодно установить в договоре срок предупреждения о выкупе больший, чем предусмотрен законом - 3 месяца, так как в это время он продолжает получать рентные платежи.

3. Пункт 3 комментируемой статьи защищает права обеих сторон договора ренты. С одной стороны, плательщик ренты ни при каких условиях не может быть лишен права на выкуп ренты. Более того, плательщик постоянной ренты даже не может отказаться от своего права на выкуп ренты, так как подобное условие договора признается ничтожным. С другой стороны, выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может предусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смерти получателя ренты или по истечении согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Последнее условие также призвано защищать интересы плательщика ренты.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

1. Комментируемая статья нацелена на защиту интересов получателя постоянной ренты в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств либо возникновения обстоятельств, которые, несомненно, будут препятствовать выплате ренты в дальнейшем. Следует отметить, что в отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты плательщиком только в случаях, прямо указанных в законе или в договоре.

Нарушениями договора ренты признаются просрочка плательщиком выплаты ренты более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором, и нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (т.е. по обеспечению исполнения обязательств (ст. 329 ГК). Однако перечень оснований, которые дают получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком, не является исчерпывающим. В договоре стороны могут предусмотреть другие условия, при наступлении которых получатель ренты может требовать ее выкупа плательщиком.

2. Самостоятельным основанием предъявления получателем ренты требования о выкупе ее плательщиком является признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором.

Очевидно, что неплатежеспособность плательщика ренты либо наличие иных обстоятельств, свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет, в случае возникновения спора сторон необходимо будет доказывать в судебном порядке.

Критерием несостоятельности (к которой в данном случае можно приравнять неплатежеспособность) в соответствии со ст. 2 и 3 Закона о несостоятельности (банкротстве) является неспособность в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, если соответствующие обязательства не исполнены в течение 3 месяцев с момента наступления даты их исполнения.

Еще сложнее будет установить, какие именно обстоятельства с полной очевидностью свидетельствуют, что плательщик ренты не сможет в дальнейшем соблюдать условий договора о выплате ренты.

Наибольшую же сложность представляет вопрос о том, каким образом лицо, уже являющееся неплатежеспособным, сумеет выполнить требование получателя ренты о ее выкупе.

3. Четвертое, и последнее, названное в законе основание для заявления требования о выкупе ренты - это передача плательщиком ренты полученного им по договору ренты недвижимого имущества в общую собственность или разделение его между несколькими лицами.

Плательщик ренты приобретает рентное имущество в собственность и в соответствии со ст. 209 ГК вправе отчуждать это имущество другим лицам. В то же время в том случае, если по договору ренты передается недвижимое имущество, согласно ст. 586 ГК именно оно обременяется рентой. Следовательно, в случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору постоянной ренты переходят к приобретателю имущества. В том случае, если полученное по договору ренты недвижимое имущество будет передано в общую собственность или разделено между несколькими лицами, появление вместо одного плательщика нескольких приведет к дроблению имущества и прав на него, что ухудшит обеспеченность выплат ренты и может повлечь нерегулярную выплату ренты. Однако в этом случае получатель ренты вправе потребовать от предыдущего плательщика ренты как лица, несущего субсидиарную (либо солидарную, если это предусмотрено другим законом или договором) ответственность уплаты ренты.

4. Следует отметить, что перечень оснований для предъявления получателем постоянной ренты требования о выкупе ренты плательщиком не является исчерпывающим, и стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть в договоре иные обстоятельства, наступление которых может повлечь предъявление требования о выкупе ренты плательщиком.

Так, например, отчуждение плательщиком ренты переданного ему по договору постоянной ренты движимого имущества не влечет перехода обязательств по выплате ренты к новому владельцу имущества.

В связи с этим в комментируемой статье не предусмотрено право получателя постоянной ренты требовать выкупа ренты в случае, если движимое имущество, переданное под выплату ренты, было передано плательщиком ренты в общую собственность или разделено между несколькими лицами. Однако у получателя ренты могут возникнуть опасения, что, не имея в своей собственности переданного по договору ренты имущества, плательщик ренты не сможет выплачивать ренту. В этом случае получатель ренты может настаивать на включении в договор постоянной ренты условия, согласно которому передача плательщиком ренты движимого рентного имущества в общую собственность или разделение его между несколькими лицами будет являться основанием для предъявления получателем ренты требования о ее выкупе плательщиком.

В то же время, если в основном договоре на передачу движимого имущества под выплату ренты предусмотрены гарантии его выполнения (например, предоставление плательщиком ренты банковской гарантии либо поручительства третьего лица, платежеспособность которого известна обеим сторонам, или обязательство плательщика ренты застраховать риск неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства по договору ренты в пользу получателя ренты), получатель ренты может быть в большей степени уверен в стабильности рентных отношений.

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

1. Заключая договор постоянной ренты, стороны могут договориться о размере выкупной цены постоянной ренты, устраивающем как плательщика, так и получателя ренты.

В этом случае стороны могут установить твердую выкупную цену ренты - большую либо меньшую, нежели предусмотренная в п. 2 и 3 ст. 594 ГК, предусмотреть изменение выкупной цены в соответствии с изменением стоимости имущества либо установить иные критерии определения размера выкупной цены. Стороны могут установить, что стоимость бесплатно переданного по договору ренты имущества не будет включаться в выкупную цену либо стоимость указанного имущества будет определяться сторонами по правилам, отличающимся от предусмотренных п. 3 ст. 424 ГК.

В том случае, если стороны не установили выкупную цену в договоре ренты, договорная цена будет определяться по правилам, предусмотренным п. 2 и 3 ст. 594 ГК.

2. В том случае, если стороны не установили в договоре ренты, по которому имущество было передано за плату, условия о выкупной цене, выкуп должен осуществляться по цене, равной годовой сумме ренты.

Невысокая выкупная цена в данном случае объясняется тем, что получатель ренты уже получил определенную соглашением сторон цену за переданное под выплату ренты имущество. Следовательно, при выкупе ренты ее плательщиком получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество.

3. Если по договору постоянной ренты имущество было передано под выплату ренты бесплатно, и условие о выкупной цене в договоре отсутствует, выкупная цена согласно п. 3 ст. 594 ГК состоит из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и цены переданного под выплату ренты имущества.

При этом цена имущества уже не может быть определена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Это правило должно возместить, хотя бы частично, потери получателя ренты, безвозмездно передавшего имущество под выплату ренты, в случае ее выкупа плательщиком ренты.

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (т.е. риск гибели либо повреждения имущества, наступившего в силу случая или действия непреодолимой силы, при отсутствии чьей-либо вины) несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, в случаях, специально предусмотренных законом или договором, риск может быть переложен собственником на другое лицо.

Пункт 1 комментируемой статьи, говорящий о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, полностью повторяет общее правило, установленное в ст. 211 ГК. Стороны не вправе изменять в договоре условие, касающееся гибели имущества, переданного плательщику постоянной ренты безвозмездно.

При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, плательщик ренты сохраняет свои обязательства по выплате ренты.

При случайной гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Следовательно, в п. 3 комментируемой статьи предусматривается порядок, отличный от общего, установленного ст. 211 ГК. Ведь риск (или часть риска) случайной гибели или повреждения возмездно переданного имущества несет получатель ренты, не являющийся собственником имущества.

Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты. Комментируемая статья не предусматривает, что условие договора ренты, согласно которому плательщик ренты отказывается от прав, предоставленных ему п. 2 этой статьи, является ничтожным. В то же время п. 1 ст. 422 ГК устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.

Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше, чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.

Дата добавления: 2015-03-29