Общие положения об аренде 2 страница

Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, должны быть указаны в законе. Это такие виды имущества, которые изъяты из гражданского оборота и являются исключительной федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в пользование частным лицам по соображениям безопасности (например, отдельные виды вооружения, месторождения радиоактивных руд и др.).

Законом также могут быть введены ограничения по сдаче отдельных видов имущества в аренду. Это выражается, в частности, в ограничении круга лиц, которые могут вступать в отношения аренды, в выдвижении к ним дополнительных требований. Так, согласно Закону об атомной энергии передача в пользование ядерных материалов, находящихся в федеральной собственности, допускается только юридическим лицам, имеющим разрешения (лицензии), выданные органами государственного регулирования безопасности при использовании атомной энергии (Госатомнадзора России) и на основании договоров, заключаемых специально уполномоченным на то государственным органом.

Такие ограничения могут вводиться в отношении сроков аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК).

2. Существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель. Иногда индивидуализацию можно производить, опираясь на использование номеров, символов, собственных названий и т.п. (например, технический, регистрационный номер, артикул ГОСТа, номер борта воздушного судна, название морского судна). Законом могут быть установлены специальные требования к способу индивидуализации объекта (например, в отношении зданий и сооружений). В ряде случаев необходимо указание некоторых иных технических характеристик и параметров, правда, это требование к описанию объекта аренды служит не столько определению его индивидуальных, сколько эксплуатационных характеристик. Так, при аренде морского судна в договоре должны быть указаны наряду с названием, его грузоподъемность, грузовместимость, скорость и пр.

Отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства, т.е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий. Если при этом имело место получение имущества, то его следует истребовать по правилам гл. 60 ГК о неосновательном обогащении. Правила о реституции в данном случае не применяются, поскольку факт отсутствия согласия по существенному условию не является основанием для признания сделки недействительной, да и сам законодатель квалифицирует договор не как недействительный, а как незаключенный.

Статья 608. Арендодатель

По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 37 ГК). Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе (см. коммент. к п. 2 ст. 49).

Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 ГК. Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти - Минимущество России (ранее соответственно - Госкомимущество России, Мингосимущество России).

Возможны случаи, когда право распоряжения чужим имуществом приобретает не его собственник, а другое лицо. Это возможно: а) в силу закона; б) в силу уполномочия самим собственником.

Правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду, обладает лицо, которое владеет им на ограниченном вещном праве, содержание которого включает это правомочие. Это - право хозяйственного ведения или оперативного управления унитарных предприятий (см. коммент. к ст. 294-300 ГК). Унитарное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе выступать арендодателем движимого имущества, за исключением случаев, установленных в законе или иных правовых актах. Такое исключение может включать в себя либо запрет на передачу отдельных видов движимого имущества в аренду, либо требование о согласии собственника на это. В отношении недвижимого имущества согласие собственника необходимо всегда. Согласно ст. 18 Закона об унитарных предприятиях уставом государственного или муниципального предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. Казенное предприятие, обладающее имуществом на праве оперативного управления, свободно распоряжается только готовой продукцией, распоряжение остальным имуществом требует согласия собственника. Закон об унитарных предприятиях не допускает распоряжения имуществом казенного предприятия, в том числе передачи его в аренду, даже с согласия собственника, если это лишает казенное предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия (п. 2 ст. 19).

Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"*(89)).

Учреждения вправе свободно передавать в аренду имущество, приобретенное на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, в том случае, если право на осуществление такой приносящей доходы деятельности допускается учредительными документами в условиях неполного его финансирования собственником (учредителем). Свобода такого распоряжения, в свою очередь, ограничена законом, который позволяет такое распоряжение лишь в целях достижения основной цели, определяемой в учредительных документах. В то же время в действующем законодательстве есть нормы, позволяющие учреждениям передавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления. Такое право дано, например, в Законе РФ от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании" (в ред. от 07.07.03)*(90) образовательным учреждениям в силу положений п. 11 ст. 39 и п. 1, 2 ст. 47. Хотя такое регулирование можно было бы считать допустимым в силу нормы комментируемой статьи, согласно которой закон может наделять любое лицо, не являющееся собственником, правом передавать имущество в аренду, однако это специальное регулирование вступает в противоречие с общими нормами ГК, которые, будучи императивными, определяют статус учреждения и режим имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления вполне определенно и не предполагают исключений сущностного характера. Именно такой характер носят нормы Закона РФ "Об образовании", что влечет изменение (или искажение) правовой природы этого вида юридического лица.

В силу указаний закона родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных в судебном порядке недееспособными, также приобретают право передавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Собственником приобретаемых в качестве арендной платы средств является непосредственно собственник передаваемого в аренду имущества - малолетний или недееспособный.

Также в силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (см. п. 3 ст. 1012 ГК).

Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключить и (или) исполнять договор аренды, в частности в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и соответственно права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.

Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду: во-первых, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду в силу указаний п. 1 ст. 607 ГК или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества); во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица - унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в такой форме. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (см. п. 40-41 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Комментируемая статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в комментируемой статье: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

Во всех остальных случаях требуется письменная форма, совершаемая по правилам ст. 160 и 434 ГК. При этом если сделка требует совершения дополнительных формальностей, таких как государственная регистрация, то она, безусловно, должна совершаться в письменной форме, причем путем составления единого документа в необходимом для сторон количестве экземпляров, при этом каждый экземпляр документа обладает одинаковой юридической силой, будучи подлинником документа.

2. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. 633, 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ N 59.

3. Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества - объекта аренды.

4. В комментируемой статье нет указания на исключение из общих требований к форме договора аренды, которое заключается в особом способе его заключения путем возобновления (см. п. 2 ст. 621 ГК). Этот способ, именуемый "возобновление договора", представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора.

Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности, к нему невозможно применять правила комментируемой статьи в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу п. 2 ст. 158 ГК представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана. Специальное регулирование, содержащееся в п. 3 ст. 434 ГК, не дает полных оснований распространить на такой способ заключения договора правило о соблюдении письменной формы договора, если только не рассматривать каждую из сторон одновременно оферентом и акцептантом, поскольку указанные в п. 2 ст. 621 ГК действия сторон, свидетельствующие о их желании заключить сделку, осуществляются одновременно. В любом случае отсутствие документа в письменной форме делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом (подробнее см. коммент. к ст. 621, 651 и 658).

Статья 610. Срок договора аренды

1. Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае договор аренды действует в течение указанного в нем срока. Этот срок может обозначаться периодом времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно должно наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается. Правило, содержащееся в п. 2 ст. 621 ГК, указывает на особый случай, когда договор аренды заключается без указания срока.

Кроме того, этот договор можно заключить под отлагательным или отменительным условием (см. коммент. к ст. 157). Отлагательное условие будет определять начало договора, а отменительное может повлиять на изменение первоначально установленного срока его окончания. Нельзя, однако, рассматривать в качестве условной сделки договор, заключенный на неопределенный срок, поскольку условием его окончания является прямо выраженная воля одной из сторон, а не наступление вероятного обстоятельства, которое от их воли не зависит.

Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом. Поскольку договор не относится к реальным сделкам, то его начало не сопряжено жестко с моментом предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом меньше срока действия самого договора. Началом срока пользования арендованным имуществом, а не началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей. Во избежание спора сторон момент начала пользования имуществом желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Зачастую его необходимо смонтировать, наладить, зарегистрировать в государственных органах и т.п. Это, в частности, характерно для отношений лизинга.

По общему правилу стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора, как определенный, так и неопределенный. В ГК нет указания на срок как на классификационный критерий видового деления аренды на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. В то же время этот критерий используется в доктрине гражданского права, которая признает краткосрочной аренду сроком до 1 года, а долгосрочной - до 50 лет. В некоторых законах также встречается такое деление, например в Законе о лизинге.

2. Если срок действия в договоре не определен, это значит, что нет возможности определить лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам ст. 433 ГК. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.

В этой ситуации немаловажное значение имеет срок такого предупреждения (направления уведомления). Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, действует общее правило, сформулированное в п. 2 ст. 610 ГК, по которому он равен 1 месяцу в случае аренды движимого имущества и 3 месяцам в случае аренды недвижимости. Эти сроки могут быть изменены законом для отдельных видов договоров аренды. Такое предупреждение является односторонней сделкой и должно отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Поскольку предметом такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то правило о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей сделку, а не на ее сумму. Так, юридическое лицо должно направить письменное уведомление. Законом, однако, может быть предусмотрена письменная форма уведомления независимо от характера участника в сделке.

3. Законодатель может устанавливать максимальные (предельные) сроки для отдельных видов договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, для договора проката установлен максимальный срок в 1 год (п. 1 ст. 627 ГК), а земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК). В комментируемой статье не указано, что законом могут быть установлены также и минимальные сроки, однако это так. Например, наряду с максимальным сроком в ЛК установлен и минимальный предел, в силу чего участок лесного фонда может быть предоставлен в аренду на срок от 1 года до 49 лет. ЗК устанавливает ограничение по срокам в отношении земельных участков, которые унаследованы лицами, не достигшими совершеннолетия: их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает юридические последствия несоблюдения сторонами законодательного требования об ограничении сроков действия договора. Истечение предельного срока автоматически прекращает договор аренды как в том случае, когда он заключен на неопределенный срок, так и в том случае, когда срок, определенный сторонами в договоре, выходит за установленные пределы. Поэтому договорное условие о сроке, противоречащее требованиям закона в части его превышения, является ничтожным.

4. Соглашением сторон может быть установлено, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям. Это, однако, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Как отмечается в рекомендациях Президиума ВАС РФ, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю части расходов на содержание арендованного имущества свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование объекта аренды. В силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения. В этой связи такое соглашение не влияет на форму договора и на необходимость его государственной регистрации, если речь идет об аренде здания или сооружения (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 и п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. В комментируемой статье содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем своей обязанности предоставить арендатору имущество - предмет аренды. Надлежащее исполнение - это, во-первых, передача имущества в надлежащем состоянии, во-вторых, с принадлежностями и относящимися к нему документами и, в-третьих, в надлежащий срок.

Имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества - объекта аренды - является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и т.п., во втором случае - прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ.

2. Если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по общему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (см. ст. 135 ГК). Под принадлежностью понимают обслуживающие вещи при условии, что полноценное использование главной вещи без принадлежности невозможно (например, станок и съемные приспособления к нему). Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение данного требования, если оно не изменено договором, влечет за собой ответственность арендодателя. Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.

3. При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц (см. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Это допускается лишь после передачи вещи, в ситуации, когда она выбывает из владения арендатора.

Арендатор вправе истребовать имущество, которое подлежит передаче во владение и пользование, только по обязательственному иску. Если при этом на указанное имущество на законном основании одновременно претендуют несколько лиц или оно уже передано другому лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, применяется правило ст. 398 ГК, которое позволяет установить лицо, имеющее право на получение вещи в натуре. Если вещь, являющаяся предметом аренды, никому не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать ее уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков.

Право требовать принудительного изъятия имущества у арендодателя и передачи его арендатору возникает у последнего при нарушении сроков передачи. В договоре должно быть указано, в какой срок арендодатель должен предоставить имущество арендатору. Если такой срок не указан, то предполагается, что имущество должно быть передано в разумный срок (в зависимости от вида имущества, вида договора, иных конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота). Одновременно с истребованием имущества арендатор имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой передачи имущества. Вместо всего этого арендатор может воспользоваться предоставленной ему альтернативой и потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

4. Передача имущества во владение и пользование и уплата арендных платежей за пользование имуществом представляют собой встречные обязанности сторон. Поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по такой передаче в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему предмета аренды, причем только за время фактического его использования. Судебная практика, допуская применение общих норм ГК о встречных обязательствах к основным обязанностям сторон договора аренды, учитывает также и положение п. 2 ст. 328 ГК. Согласно ему в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Таким образом, если имущество передано не полностью, например не все помещение, а только его часть, арендатор вправе вносить арендную плату только за фактически переданное имущество (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Этой же логике следует судебная практика, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды. В этом случае арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Дата добавления: 2015-03-29