Отчуждаемость прав (их передаваемость),

Ограниченность предложения (дефицитность),

Спрос (платежеспособный),

Полезность,

5. Охраноспособность права ( для объектов интеллектуальной собственности).

* Ценность может быть определена как мера полезности объекта и выражена не обязательно в денежных единицах (ср., например, - моральные ценности). Ценность, как и полезность, - относительна и может быть различной для различных субъектов рынка.

13. «Оценочная стоимость» и ее особенности

Оценочная стоимость (в отличие от философского, политэкономического понятия стоимости как категории, выражающей свойства товара) является расчетной величиной (суммой средств), выраженной в деньгах, т.е.

1) Всегда есть результат расчета и не существует без субъекта, осуществляющего этот расчет, а значит, зависит от него;

2) Представляет собой меру ценности данного объекта для того или иного конкретного субъекта рынка или рынка в целом.При этом в первом случае формируется тип стоимостей в использовании, а во втором случае – формируется тип стоимостей в обмене. Каждая из таких оценок могла бы фигурировать (быть принята) в качестве цены объекта оценки в рамках некоторой гипотетической сделки в условиях данного конкретного рынка;

3) Определяется в соответствии с целью и функцией (назначением) оценки, и, значит, и в этом является зависящей от субъекта оценки;

4) Относится (всегда) к конкретному моменту времени, называемому датой оценки.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, оценщик использует и рассчитывает различные виды оценочной стоимости.

Как следует из определения, оценочная стоимость всегда связана с субъектом оценки и является продуктом его аналитической деятельности.

14. «Оценочная стоимость» и «цена»

Цена (price) - это показатель, обозначающий конкретную денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за собственность (некий товар или услугу) в рамках конкретной, возможно, предполагаемой сделки. Таким образом, понятие цены соотносится с некоторой (пусть и предполагаемой, но конкретной, с оговоренными условиями) сделкой, временной и пространственный параметры которой определены однозначно.

Тем самым, цена является атрибутом сделки, и, относясь к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне, она является, так называемым, историческим фактом. Напомним, что для оценочной стоимости однозначно определен только временной параметр – дата оценки.

Различия между понятиями оценочная стоимость и цена состоят в следующем:

1) Цена соотносится с некоторой (совершенной или планируемой) сделкой, которая для ряда оценочных стоимостей (например, в использовании) вовсе не предполагается, а для других моделируется типовой, гипотетической сделкой.

2) Цена есть исторический факт (определены однозначно временной и пространственный параметры сделки, атрибутом которой является цена), тогда как оценочная стоимость – не есть исторический факт (однозначно определен только временной параметр – дата оценки).

3) Структура цены в ценообразовании вполне жестко определена, и алгоритм ее расчета учитывает вполне определенное количество ценообразующих факторов, задаваемых формулой расчета, вне зависимости от того, кто ее применяет. Результат должен быть один. Алгоритм и методы расчета оценочной стоимости всегда зависят от ее вида (цели и назначения оценки), при этом количество стоимостных факторов* теоретически не ограничено и степень огрубленности (упрощенности) применяемой модели расчета/формулы зависит от субъекта оценки. Поэтому и цена, уплаченная за товары или услуги, может отклоняться от оценочной стоимости.

*К ним относятся, в частности, такие факторы, которые не могут быть учтены в рамках алгоритмов ценообразования, например: финансовые возможности, мотивы или особые интересы конкретных покупателя и продавца.

15. Понятие «затрат» в оценке

Затраты (cost) – представляют собой количественное выражение денежных средств, необходимых для создания (производства) или приобретения объекта оценки.

В оценке различают следующие виды затрат:

1) Затраты для производителя - затраты на создание объекта - включают затраты на производство и реализацию продукции предприятия.

2) Затраты для потребителя/приобретателя/инвестора.

В ФСО-1 даны следующие определения:

Ò Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Ò Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки».

16. Классификация оценочных стоимостей по типам и видам

Теория оценки разделяет все виды оценочных стоимостей как экономические характеристики (показатели) на следующие типы:

Ò стоимости рыночного типа и стоимости нерыночного типа (в частности, рассчитываемые нормативно), а также

Ò стоимости в обмене и стоимости в использовании.

Каждый тип включает несколько видов стоимостей.

Когда речь идет о стоимостях рыночного типа, - это значит, что для их оценки используется в полном объеме рыночная информация с вполне активно функционирующего того или иного рынка. Для стоимостей нерыночного типа эти условия не выполняются. Рынок оцениваемого объекта может вообще не существовать.

Стоимости в обмене - объективные, рассчитанные (или назначенные) под влиянием рыночных факторов спроса и предложения в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным покупателем на соответствующем открытом и конкурентном рынке, например, обоснованная рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая и др.

Стоимости в использовании - субъективные, рассчитанные под влиянием представлений о потребностях конкретного инвестора или пользователя для эксплуатирующегося в должных условиях объекта, например, инвестиционная стоимость, потребительная стоимость и др.

17. Рыночная стоимость

Согласно МСО-1:

«Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Данное определение РС дополнено рядом комментариев, которые видятся очень важными в адекватном понимании этого термина.

В Законе «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и Законе «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 157-ФЗ от 27.07.06 г. определение Рыночной стоимости иное:

«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ò одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Ò стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ò объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Ò цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

18. Стоимости рыночного типа

Ликвидационная стоимость (ЛС ) (Liquidation Value) определяется в случае, если объект собственности должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник может получить при его вынужденной (принудительной) продаже.

NB. Существует принципиальное отличие Ликвидационной стоимости бизнеса от Ликвидационной стоимости недвижимости или оборудования из состава его имущественного комплекса. В формуле расчета первой присутствуют обязательства компании, и, кроме того, спектр ликвидационных затрат значительно шире для предприятия. В состав суммарных затрат по ликвидации бизнеса входят:

Ò административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

Ò выходные пособия и выплаты;

Ò расходы на рекламу, юридические и бухгалтерские услуги, организацию распродажи, комиссионные, перевозку продаваемых активов и пр.

19. Стоимости в использовании

Инвестиционная стоимость (ИС) - это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.

Ò Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Ò В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие "типичного" покупателя и "типичного" инвестора, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках продавца и покупателя, мотивы которых являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении РС, что относит ИС к стоимостям нерыночного типа.

20. Причины отличия Инвестиционной стоимости от Рыночной

1. В оценке будущей прибыльности (требуемая индивидуальная норма отдачи на капитал),

2. В индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном),

3. В наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, особый налоговый статус),

4. В наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой от данного конкретного владельца (т. е. которая не переходит к новому владельцу);

5. В возможности сочетаемости собственности при ее конкретном использовании с другими объектами, которые также принадлежат владельцу или контролируются им (синергический эффект, который может снизить риски за счет некоторых эффектов и определяется путем капитализации экономии).

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости также в результате разных оценок престижности, перспективности местоположения и т.д.

21. Виды стоимости, специфические только для оценки бизнеса

Фундаментальная стоимость или внутреннеприсущая, - определяется экспертным путем для предприятий открытого типа. Если есть мнение, что рынок компанию недооценил и стоимость ее выше стоимости котируемых акций, можно применить оценочные методы (в первую очередь - оценка по активам), которые и дадут фундаментальную стоимость.

Эффективная стоимость - стоимость имущества с точки зрения его настоящего владельца, равная большей из двух величин - потребительной* стоимости имущества (активов) для данного владельца и стоимости реализации этого имущества. Это пример базы оценки, также отражающей нерыночный характер понятия потребительной стоимости имущества как части действующего предприятия.

*Потребительная стоимость - стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия, определяемая на основе их вклада в общую стоимость данного бизнеса и рассматривается для конкретного предприятия (стоимость для бизнеса) и его конкретного владельца (собственника) в условиях текущего использования.

22. Совокупность оценочных принципов

1. Принципы, основанные на представлениях собственника/пользователя

1. Принцип полезности - чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

2. Принцип замещения (Substitution) - максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности.

3. Принцип ожидания (Anticipation). Стоимость предприятия определяется текущей стоимостью будущих доходов от функционирования предприятия и других выгод (например, ожидаемой выручки от его перепродажи), которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

При этом очень важны величина, качество, момент начала поступления дохода и продолжительность поступления ожидаемого будущего дохода.

Дата добавления: 2015-03-29