Билет 49.Анализ условий аренды и приобретений недвижимости фирмой ИГ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды здания, сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, другой способ заключения договора не допускается. В соответствии со статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в общем случае несоблюдение простой письменной формы сделки не делает договор недействительным.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Аукцион

Одной из форм приобретения недвижимости фирмой ИГиТ может быть не покупка его у частного застройщика, а через аукцион, где предлагается недвижимость от Правительства Москвы. Эти торги проводит уполномоченная правительством города фирма Мосреалстрой, а также СГУП по продаже муниципального и государственного имущества.

Нежилые помещения продаются Мосреалстроем на конкурсной основе, нередко они передаются в собственность покупателю только с условием достроя и сдачи в эксплуатацию помещения в установленный срок. Как правило, этот время составляет до 9 месяцев. Заявки на конкурс принимаются как от физических, так и от юридических лиц, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка составляет 30% от начальной цены объекта недвижимости.

Прием документации на конкурс ведется по перечню документов, установленному Положением о конкурсе, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации №1311. Победителем конкурса объявляется тот, кто предложил выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем конкурса в срок до 10 дней заключается договор купли-продажи объекта. После сдачи-приемки объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аренда

Если фирма не располагает возможностью участвовать в аукционе, она может пойти по самому легкому, но не такому удачному в плане перспектив пути — аренде объекта недвижимости. Можно обратиться в риэлторское агентство, но при этом нужно знать, что цена на помещение будет завышена, так как она включает в себя разовый платеж как комиссионные — от 1 тыс. долларов и выше при заключении сделки.

Поэтому выгоднее всего арендовать помещение у его хозяина, т. е. напрямую. Наиболее предпочтительным вариантом являются госпредприятия, трудное экономическое положение которых заставляет их сдавать помещения по невысокой цене (это обычно объекты недвижимости класса, по общепринятой классификации С или D) — до 100-120 долларов за 1 кв. м в год. Но при явном плюсе — дешевизне таких помещений — есть и некоторые минусы. Например, срок аренды обычно не превышает 1 года.

Если для фирмы ИГиТ не так важно месторасположение его будущего объекта недвижимости, то самым выгодным вариантом является аренда объектов социальной инфраструктуры предприятий — общежитий, поликлиник, домов культуры.

В этом случае часто вместо арендной платы владелец такой недвижимости может только попросить провести ремонт снимаемого помещения (это обойдется в 60-80 долларов за 1 кв. м) в надежде на последующее увеличение ставки другому арендатору, который сменит нынешнего «ремонтника».

Покупка Самым выгодным, но и затратным, следует признать покупку офиса в собственность напрямую, а не через аукцион (ведь изначально неизвестно, станете вы в нем победителем или нет).

Сегодня за объект недвижимости стоит от 800-3200 долларов. Несмотря на кажущуюся дороговизну, несложный подсчет показывает, что через 4-5 лет (а то и через 3 года) офисное помещение полностью окупается, и в дальнейшем приходится оплачивать только коммунальные платежи. Этот путь приобретения недвижимости аналитики считают самым перспективным, в том числе и для малых предприятий ИГиТ, тем более, что сегодня налоговое законодательство позволяет получить при покупке недвижимости ряд льгот, которые отсутствуют при аренде.

Аренда означает передачу права пользования объектом недвижимости от собственника к арендатору. Право владения и распоряжения имуществом остается у арендодателя.

При сдаче объекта недвижимости в субаренду появляется еще одно частичное право, стоимость которого тоже можно определить исходя из конкретных условий субаренды.

Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущественным правом, подлежащим оценке, обычно является имущественное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имущественное право арендодателя независимо от продолжительности срока аренды, указанной арендной платы или каких-либо других условий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, субаренда, страховка арендатора). В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:

1) соотношение договорной арендной платы и рыночной арендной платы;

2) длительность аренды;

3) финансовое положение арендатора;

4) распределение расходов между арендодателем и арендатором.

Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок.

На основании договора аренды арендодатель предоставляет арендатору право владения недвижимостью на указанных в договоре условиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендатора по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В результате договора аренды арендатор получает имущественное право арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользования и владения зданием или частью здания. В договоре аренды земельной собственности могут быть оговорены условия пользования и владения земельным участком.

В большинство договоров аренды включают положения, касающиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки, оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субаренды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов, отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сформулированы варианты покупки недвижимости, повышение или снижение арендной платы, внесение изменений в договор и ограничение пользования.

Дата добавления: 2015-04-24