Рынок первичного и вторичного жилья, технология проведения сделок

Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере

Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй – все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная проблема для риэлторов.

На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: «продать котлован»). Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.

Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки «квартиры с историей» или в доме‑новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.

Положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме:

1) комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке;

2) деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно;

3) цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти;

4) поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт;

5) нет проблем с «историей» квартиры, поэтому нет необходимости тратить время и силы на ее изучение. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.

Отрицательные стороны: окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства могут затянуться. Таким образом, самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме‑новостройке, может явиться не то, что дом будет стоять не на том месте и ее окончательная цена и стоимость эксплуатации будут превышать те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.

По этой причине нежелательна покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. Иногда новая квартира может приобретаться с «зачетом стоимости старого жилья», но в этом случае не рассчитывайте, что расчет будет произведен по рыночным ценам. Как правило, клиент теряет до 20% рыночной стоимости старой квартиры, но зато избавляется от хлопот, связанных с самостоятельной продажей жилья. Этот вариант приемлем только для тех, у кого есть жилье, в котором можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже продана, а новая еще не построена. Главное, чтобы строительство не затянулось сверх установленного срока. По этим причинам приобретают квартиры в новостройках, как правило, «прямые покупатели», т. е. довольно состоятельные люди.

Даже в том случае, если проблем не возникнет и строительство дома будет завершено в срок, хлопот не избежать. Строительство, регистрация нового жилья и заселение в него иногда затягиваются на долгие месяцы, а то и годы. На первичном рынке жилья, несмотря на отсутствие темного прошлого у продающихся квартир (или их проектов), вовсе не исключен обман и мошенничество. Особенно часто в последнее время появляются фирмы, которые, получив деньги клиентов, скрываются в неизвестном направлении.

При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и от продолжающегося строительства домов по соседству.

По этим причинам большинство граждан по‑прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, все же уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме – наиболее надежный и выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья, цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они сдаются в «стройварианте», т. е. требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку.

Главное преимущество вторичного рынка состоит в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли‑продажи, расселение, обмен с доплатой. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

Договор купли‑продажи

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риэлтор, является купля‑продажа квартир.

Если в риэлторское агентство обратился гражданин c целью продажи свого жилья, необходимо собрать информацию о субъекте и объекте права.

Состав информации о субъекте права различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и т. д. Информация об объекте недвижимости – совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.

Объект недвижимости включает в себя три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т. д.).

Таким образом, собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли‑продажи, приватизации или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения).

Риэлтор самостоятельно собирает ряд документов:

1) справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта недвижимости);

2) копию лицевого счeта либо справку жилищно‑эксплуатационной службы о проживающих в квартире; согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия – свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трeх лет);

3) согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.

От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

Ранее в соответствии со ст. 292 ГК РФ необходимо было получить разрешение администрации района на отчуждение квартиры если в квартире зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние члены семьи собственника либо несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего). Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213‑ФЗ в статью 292 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. В настоящее время отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, требуется охранное обязательство, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко‑культурного наследия.

Кроме того, риэлтор должен истребовать у продавца документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут), и документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

Риэлтор, используя свои базы данных, подыскивает покупателя квартиры. Затем составляется договор купли‑продажи жилого помещения. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати.

С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли‑продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный акт не обязательное приложение к договору купли‑продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли‑продажи недвижимости.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения ЕГРП.

Для физических лиц указываются:

1) фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

2) дата рождения;

3) место проживания;

4) наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для юридических лиц указываются:

1) полное наименование, включая организационно‑правовую форму;

2) местонахождение;

3) реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);

4) индивидуальный номер налогоплательщика.

Если договор заключается индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, указываются сведения, необходимые для граждан, – паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию.

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре, помимо данных сторон, указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Договоры купли‑продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: «Д.У.» (ст. 1012 ГК РФ).

Законом установлены следующие существенные условия договора купли‑продажи недвижимости.

1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли‑продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

1) вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

2) адрес (местоположение);

3) литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

4) этажность объекта;

5) этаж и номера помещений на поэтажном плане;

6) площадь объекта.

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

В договоре указывается цена жилого помещения, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Необходимо различать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли‑продажи жилого дома необходимо отдельно определять цену жилого помещения.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В договоре может быть указан перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Противоречат законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются сняться с регистрационного учета. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Риэлтор заинтересован в получении согласия на продажу жилого помещения от всех членов семьи.

Дата добавления: 2015-03-29