Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура

Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлторских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации

В настоящее время для того чтобы оказывать простейшие и часто востребуемые риэлторские услуги, не нужно никаких специальных разрешений на занятие данной деятельностью, что, впрочем, было не всегда. Ранее для осуществления риэлторской деятельности было необходимо получать лицензию[5]. Требования к фирмам не были жесткими. Достаточно было пройти обучение, получить аттестацию части сотрудников и иметь постоянный офис. Все это не определяло, а тем более не гарантировало качества услуг, но служило барьером для массового мошенничества. Тем более в условиях вступления в силу закона о приватизации, формирования «дикого» рынка недвижимости, появления у простых граждан, не обладающих специальными юридическим знаниями, значительных денежных средств, возросшего количества работников на рынке недвижимости сложно было остаться не обманутым. Потребовались годы усилий для формирования нормативной базы, которая сделала ситуацию контролируемой.

В Москве обязательное лицензирование риэлторской деятельности было введено 4 октября 1994 г. постановлением Правительства г. Москвы № 885. При Центре содействия жилищной реформы были открыты очные курсы для обучения риэлторов города Москвы. В 1994 г. там преподавали первые лица Правительства Москвы. Соответственно, был очень высокий уровень обучения и серьезнейший экзамен. Этот первый этап лицензирования, безусловно, сыграл важную роль в становлении цивилизованного рынка риэлторских услуг в России.

К сожалению, данный порядок быстро изменился. Экзамены на лицензию, которые проводились в течение последних нескольких лет перед отменой лицензирования, были лишь профанацией. Не обладающие необходимыми знаниями люди отвечали на простейшие вопросы и получали лицензию. Лицензирующие органы выполняли так называемую контрольную функцию. В действительности никакого системного контроля не существовало. Контрольное управление Лицензионной палаты, в лучшем случае, выдвигало претензии риэлторским компаниям по третьестепенным вопросам, причем часто использовало принцип «презумпции виновности» риэлтора.

11 февраля 2002 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128‑ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». В перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность в нем не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее теперь не нужно.

Решение об отмене лицензирования риэлторской деятельности – давно свершившийся и спорный факт. Часть специалистов опасается, что при отсутствии элементарного контроля со стороны государственных органов отечественный рынок недвижимости может быть парализован появлением некомпетентных работников, мошенников. Другие, наоборот, высказывали мнение, что государственная система лицензирования риэлторской деятельности неэффективна и только замедляет темпы развития на рынке.

Конечно, система лицензирования риэлторской деятельности необходима. Это необходимый шаг при построении цивилизованного рынка недвижимости. Эта процедура существует во всем мире и проводится государственными органами или общественными организациями. Так, например, в США лицензирование и аттестацию брокеров осуществляет общественная организация – Национальная ассоциация риэлторов США. В Европе в некоторых странах этими вопросами также занимаются общественные организации, в других – государственные органы. Но в России в условиях отсутствия закона о риэлторской деятельности лицензирование оказалось лишенным основной законодательной базы и в итоге не принесло большой пользы.

В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности либо восстановления государственного лицензирования. Одна часть специалистов выступает против сертификации и против лицензирования. Большая же их часть высказывается против сертификации и за лицензирование. Обывательский взгляд: «Сертификат – простая бумажка. Потребитель об этом ничего не знает. А вот лицензия – это совершенно другое дело».

Несмотря на то что получение лицензии ранее не вызывало никаких затруднений, для того чтобы ее получить, все же нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом современных сторонников введения лицензирования. Всем надоели фирмы и агентства, где не только риэлторы, но и директор не понимает разницу между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства, где основным аргументом в переговорах агенты считают свой громкий голос.

Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. В настоящее время власть предоставила конкуренцию на рыночное усмотрение. Искусственные барьеры по входу на рынок государство не устанавливает, необходимо учится работать в новых условиях.

Во многих регионах крупные риэлторские фирмы самостоятельно организуют лицензирование либо сертификацию собственных сотрудников.

Общество с развитыми общественными отношениями давно нашло способы альтернативного управления субъектами рынка, где тяжесть управления переносится на общественные саморегулируемые некоммерческие организации. Первые шаги по сертификации риэлторских услуг, проведенные Российской Гильдией Риэлторов, показали выросшее самосознание и профессионализм ведущих участников рынка недвижимости, готовность принять новые правила игры. Требования, которым должна соответствовать риэлторская компания и которые она готова добровольно взять на себя, значительно выше и точнее сформулированы по отношению к прежней системе лицензирования. Профессионалы рынка вынуждены повышать требования к себе, цена сертифицированного риэлтора на рынке недвижимости повышается. В конечном итоге выигрывает потребитель и общество в целом.

Идея создания системы сертификации возникла, когда обсуждали ситуацию, связанную с отменой лицензирования риэлторской деятельности, вместе с вопросом о создании саморегулируемых организаций. Был изучен современный опыт по сертификации в России, на Украине и в Белоруссии.

Очень важно, что российская система впитала в себя все лучшее, что есть в лицензировании, тем более что Гильдия имела непосредственное отношение к созданию положения о лицензировании риэлторской деятельности еще в 1994 г.

В процессе работы Экспертного совета над системой сертификации стало ясно, что основными элементами должны стать принцип саморегулирования и возможность делегирования полномочий по сертификации на уровень регионов. Экспертным советом РГР были сформулированы первые принципы функционирования системы сертификации. Именно на этих принципах хотелось бы остановиться.

1. Открытость и публичность. Этот принцип подразумевает полную открытость информации при создании профессионального стандарта, а также доступ к информации обо всех, кто получил сертификат соответствия, в том числе о квалифицированных специалистах, работающих в компаниях. Чтобы реализовать этот замысел, необходимо создание на первый взгляд несколько громоздкой структуры органа по сертификации: управляющий совет, исполнительный орган и комиссия по разрешению споров. В нем специально разделены функции управления, принятия решений и рассмотрения претензий потребителей.

2. Создан механизм обратной связи с потребителями услуг, т. е. механизм саморегулирования. В системе сертификации он реализован в виде комиссии по разрешению споров. Создание этой комиссии основывалось на опыте РГР и региональных организаций разрешения конфликтов и споров между риэлторами и гражданами на основе многолетней работы Комиссии по этике и защите прав потребителей.

3. Ключевым для системы является профессиональный стандарт «риэлторская деятельность, услуги брокерские». Он обеспечивает полную прозрачность отношений профессионала с клиентом, при этом гарантирует качество услуг и защищенность клиента.

Соблюдение фирмой системы стандартов является той лакмусовой бумажкой, которая позволяет судить о надежности риэлторской компании.

Впервые в российской истории и истории профессионального отечественного сообщества прописан стандарт, который понятен и непрофессионалу. Он содержит перечень требований к профессионализму и квалификации исполнителей, содержанию договоров, необходимые требования к перечню и качеству услуг, обязательное страхование профессиональной ответственности и возможность для потребителя рассмотрения в досудебном порядке его претензии в рамках комиссии по разрешению споров при органе по сертификации. Данный стандарт не рассматривается как догма на столетия.

4. Демократичность. Членов РГР не принуждают к обязательному прохождению сертификации. Более того, не только члены РГР могут пройти сертификацию, если они согласны с теми принципами и требованиями, которые заложены в стандарте. Это создает возможность широкого взаимодействия с профессионалами на рынке недвижимости. Наличие в управляющих советах представителей органов исполнительной власти и общества защиты прав потребителей свидетельствует о признании системы гражданским обществом.

5. Децентрализация. Контроль за деятельностью агентств, разрешение конфликтов с потребителями должно проходить на местах. Эффективно работающие региональные ассоциации уже в настоящее время только закрепят свои позиции, получая такие полномочия для повышения качества услуг в регионе. Именно поэтому делегированы полномочия по проведению сертификации региональным ассоциациям и нет конкуренции с ними в этих вопросах. Продуман механизм, который позволяет проводить сертификацию в тех субъектах Федерации, где нет ассоциаций. Эту работу будет проводить специально наделенный такими правами орган либо региональная ассоциация в рамках федерально‑территориального округа.

6. Работы по сертификации должны носить возмездный характер, предусматривается целевое финансирование. Изначально установлено, что все денежные средства, поступающие от сертификации, не должны расходоваться на другие цели, кроме развития самой системы сертификации.

7. Простота и системность контроля за соблюдением стандарта. В данной сфере не должно быть излишних проверок, которые изматывают сертифицированных профессионалов. Они должны проводиться не реже одного раза в год. Еще могут быть проверки в связи с жалобами граждан. В системе заложен механизм апелляций на некорректное, по мнению фирмы, решение регионального центра по сертификации. Она обращается на федеральный уровень в орган по апелляциям, который специально рассматривает возможные апелляции тех, кто считает, что он достоин сертификации, а ему отказывают. Таким образом, осуществляется обратная связь по контролю за действиями не только сертифицируемых, но и органов по сертификации.

Сегодня очень важно понять, что можно создать любую систему, которая на бумаге получится идеальной, но без реального воплощения в регионах, без непосредственного участия каждого профессионала в этом процессе, без совершенствования стандарта мы никогда не сможем создать необходимую обществу и профессионалам систему, какие бы гениальные идеи ни были положены в ее основу. Интерес общества к происходящим процессам очень высок, и хотелось бы, чтобы он носил практический характер. Поэтому очень важной частью функционирования системы является поддержка СМИ и обязательное разъяснение целей и задач сертификации не только профессионалам, но и потребителям риэлторских услуг – населению.

Очевидно, что для введения сертификации риэлторской деятельности российские специалисты должны провести большую работу, изучая рынок недвижимости, создавая правила игры на нем и пытаясь наладить взаимодействие между властью и операторами рынка недвижимости. Важно учитывать специфику регионов, чтобы сделать данную систему максимально эффективной.

Российским специалистам решать, какой «пропуск» будет действовать на национальном рынке недвижимости: лицензирование, сертификация риэлторской деятельности или что‑то новое. Но, наверное, дело в том, что каждый элемент создаваемой системы должен быть продуманным и соответствовать остальным звеньям цепи.

Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлторской деятельности и рынка недвижимости риэлторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации.

Идея образования РГР появилась в 1992 г., поскольку в то время возникла острая необходимость определить «правила игры» на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла «снизу».

Прошло уже более 10 лет с момента создания общественного объединения профессиональных участников рынка недвижимости РГР, за эти годы рынок недвижимости России качественно изменился. Этот путь вместе с рынком прошла и Гильдия. Современные экономические условия определяют другие направления развития риэлторской деятельности. За этот период РГР превратилась в крупнейшую российскую некоммерческую организацию, объединяющую около 800 юридических лиц из 60 регионов России.

Первоначально РГР задумывалась как объединение юридических лиц, способствующее решению конкретных задач по организации деятельности рынка недвижимого имущества в условиях правового вакуума и отсутствия четких правил игры для его профессиональных участников. Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. Постепенно происходило уточнение и переосмысление целей и задач, стоящих перед объединением. В итоге РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями которой уже нельзя не считаться. Успешному развитию РГР способствовал правильный выбор ее функций; задачей организации было создание в России цивилизованного рынка недвижимости на основе принятой четкой законодательной базы, создание и развитие негосударственных правовых и экономических механизмов регулирования этого рынка, разработка и внедрение в практику системы стандартов профессиональной деятельности для его участников. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости.

В РГР созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и т. д.

РГР максимально открыта для всех профессионалов – добросовестных физических лиц, работающих на рынке недвижимости, пришедших на рынок недвижимости всерьез и надолго. РГР отличается четкой и открытой структурой управления, гласностью и коллегиальностью в принятии решений при активном взаимодействии с органами исполнительной и законодательной власти всех уровней. Деятельность организации направлена на поддержку развития рынка недвижимости в целом и этого вида бизнеса в частности, РГР оказывает всестороннюю поддержку своим членам.

РГР также включается в структуру международного рынка недвижимости. За прошедшие годы удалось многого добиться в этом направлении. В 1994 г. РГР была принята основным членом в Международную федерацию недвижимости (FIABCI) и стала одним из учредителей российского отделения FIABCI. Принятие РГР в самую авторитетную международную организацию профессиональных участников рынка недвижимости означало признание российского рынка недвижимости составной частью общемирового рынка недвижимости. Подписан также договор о сотрудничестве с Восточно‑европейским фондом недвижимости (ВЕФН). При поддержке ВЕФН и Агентства международного развития США (FIABCI) РГР организует международные конференции и семинары с приглашением представителей компаний – членов РГР. В сентябре 1994 г. было подписано генеральное соглашение с Ассоциацией нидерландских маклеров, направленное на интеграцию рынков недвижимости, обмен информацией по законодательству и налогообложению, установление бизнес‑контактов между членами профессиональных организаций. В сентябре 1995 г. аналогичное соглашение было подписано с Ассоциацией испанских агентов недвижимости.

В 1995 г. РГР подписала соглашение с Институтом управления недвижимостью США (IREM). Гильдии были переданы эксклюзивные права по организации обучения профессии «управляющий недвижимостью». В соответствии с этим соглашением РГР провела курсы в Москве, Твери, Самаре, Воронеже, Перми, Ростове‑на‑Дону.

Налажен постоянный информационный обмен, обмен новейшими технологиями с Ассоциацией риэлторов города Майами, Национальной ассоциацией риэлторов (НАР) США, с которой в ноябре 1996 г. подписано двустороннее соглашение. В соответствии с соглашением между РГР и НАР российские риэлторы могут учиться на курсах, организованных НАР, с последующим присвоением степени «сертифицированный специалист по международной недвижимости» (CIPS). Риэлторы, получившие эту степень, признаются во всем мире профессионалами в данной сфере.

РГР уделяет большое внимание развитию сотрудничества между участниками рынка недвижимости в российских регионах. Проводятся региональные семинары с участием американских специалистов.

Кроме того, Гильдией установлены тесные взаимоотношения с риэлторскими агентствами Австрии, Италии, Германии, Канады, Кипра, Франции, Великобритании, Болгарии, Чехии, Словакии, Венгрии, Польши.

Интенсивная международная деятельность РГР позволила ей успешно интегрироваться в международное сообщество профессионалов рынка недвижимости.[6]

В настоящий момент РГР стала саморегулируемой организацией профессиональных участников рынка недвижимого имущества России, обеспечивающей условия профессиональной деятельности участников этого рынка, соблюдение стандартов профессиональной деятельности своих членов, защиту интересов собственников недвижимого имущества и потребителей услуг профессиональных участников этого рынка, являющихся членами РГР, установление правил и стандартов проведения операций на рынке недвижимого имущества, обеспечивающих эффективную деятельность всех участников рынка.

Развитие в России цивилизованного рынка недвижимости невозможно без создания единых стандартов образования, профессиональной подготовки и переподготовки кадров для работы на рынке недвижимости. И в этом направлении РГР ведет свою работу. РГР накоплен большой опыт сотрудничества и взаимодействия с государственными учреждениями по разработке учебных программ и планов подготовки специалистов для работы на рынке недвижимого имущества, по осуществлению подготовки должностных лиц и персонала организаций, осуществляющих профессиональную деятельность на этом рынке, по определению квалификации указанных лиц и выдаче им квалификационных аттестатов.

Рассмотрим структуру РГР. Высшим должностным лицом, возглавляющим органы управления, является Президент. Он выполняет, прежде всего, представительские функции. На него также возложена обязанность осуществлять планирование и общее руководство деятельностью РГР и Исполнительной дирекцией. Президент избирается съездом. При Президенте постоянно действует консультационный орган, обеспечивающий преемственность президентской формы управления, – Правление. В состав Правления входят: действующий Президент, экс‑президент (бывший), президент‑элект (будущий), руководитель комитета по кадровому и стратегическому планированию, руководитель Исполнительной дирекции. Все члены Правления по статусу являются вице‑президентами РГР. Заседания Правления проводятся не реже 1 раза в месяц.

Высшим законодательным органом является Общее собрание (Съезд), которое правомочно принимать решения по любым вопросам деятельности и собирается не реже одного раза в год. Высший орган управления в период между съездами – Национальный совет – принимает решения по всем вопросам, кроме отнесенных к компетенции съезда, и избирается съездом из числа действительных членов, созывается не реже чем 1 раз в 6 месяцев.

Орган, осуществляющий контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью, – ревизионная комиссия.

Текущую политику, планирование и контроль деятельности профессиональных комитетов осуществляет Совет оперативного руководства и планирования. В состав Совета входят вице‑президенты, руководители профессиональных комитетов, делегированные члены Национального совета. Заседания проводятся не реже 2 раз в квартал.

Консультационным органом Совета оперативного руководства и планирования, формирующим позицию РГР по стратегическим вопросам, выступает Экспертный совет. Этот совет осуществляет экспертную оценку и готовит заключения по проектам, выносимым для рассмотрения на Национальный совет и Совет оперативного руководства и планирования. Экспертный совет состоит из высококвалифицированных специалистов в различных областях деятельности. Заседания проводятся по мере необходимости.

Руководитель Исполнительной дирекции РГР, осуществляющий руководство текущей деятельностью, координирующий работу советов и комитетов, – исполнительный вице‑президент, который утверждается Национальным советом по представлению президента РГР.

Обеспечивает функционирование РГР, координирует работу профессиональных комитетов и оказывает услуги членам по различным направлениям Исполнительная дирекция.

При РГР созданы профессиональные комитеты – консультативные органы по вопросам профессиональной деятельности членов РГР. Руководители комитетов являются членами Совета оперативного руководства и планирования. Заседания проходят по мере необходимости.

РГР способна и давно готова взять на себя определенные функции по участию в управлении рынком недвижимого имущества и по его развитию, которые государство готово ей делегировать.

Регионы идут по пути создания собственных профессиональных организаций риэлторов, а также подразделений РГР, что, несомненно, способствует повышению уровня услуг, оказываемых риэлторами. По прошествии более чем десятилетнего срока работы рынка недвижимости на нем сформировался определенный круг компаний, имеющих хорошую репутацию и отвечающих за работу своих специалистов. Большинство из них объединились в профессиональные гильдии, в Москве – это Московская ассоциация‑гильдия риэлторов (МАГР). В компаниях члены объединений подчиняются общим законам о профессиональной этике, стараются бороться с нарушениями на рынке недвижимости.

Дата добавления: 2015-03-29