Оценка зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений необходима в следующих случаях:

1. операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3. привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4. кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

5. страховании объектов недвижимости;

6. кредитовании под залог объектов недвижимости;

7. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

8. разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

9. ликвидации объектов недвижимости;

10. исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);

11. других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости;

12. для расчета суммы налогов на недвижимость.

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее распространенный метод оценки сооружений – это метод сравнительной единицы. Он начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта.

Дата добавления: 2015-04-24