Методы оценки физического износа

Факторы, влияющие на величину физического износа

Скорость и величина физического износа жилых зданий зависит от многих факторов. Здесь имеют значение:

- род и качество строительных материалов, деталей и конструкций;

- качество строительных работ;

- система, периодичность и качество работ по ремонту;

- климатические и другие условия, в частности влажность воздуха жилых помещений в зимнее время;

- объемно-планировочные решения домов и квартир, норма обеспеченности жилой площадью и характер заселения квартир и др.

При рассмотрении вопросов физического износа следует принимать во внимание различные формы и виды материального износа строительных элементов жилого здания.

- механический износ (истирание полов, сопряженных деталей металлических элементов оборудования и т.д.);

- усталостный износ металла и дерева;

- износ как следствие ползучести металлов;

- коррозийный износ металлов;

- выветривание каменных и бетонных изделий;

- гниение дерева, разрушение древесины от поражения домовым грибком и жучками-точильщиками;

- деформации и разрушения конструкций вследствие осадочных явлений, сейсмических воздействий и т. п.

В силу этого определение действительного уровня физического износа жилого здания необходимо производить с учетом конкретных условий, от которых зависит его техническое состояние и величина износа.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

1) Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня (ВСН 53-86). Физический износ здания определяется следующим образом:

Fф — физический износ здания, (%);

Fi — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания, берут из УПВС, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости;

n — количество конструктивных элементов в здании.

2) Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

3) Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между ФИ и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

4) Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ».

Дата добавления: 2015-04-24