Определение земельного участка как особой группы недвижимости, основные категории земель

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельные участки:

1.Делимые – участок, если его можно разделить на части, преобразовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

2.Неделимые - в соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и т.д.

По экономическому назначению земельный фонд делится на 7 категорий:

1.Земли сельско-хозяйственного назначения – имеют особый правовой статус и используются для:

1.1с/х производства

1.2личного подсобного хозяйства

1.3коллективного садоводства и огородничества

1.4подсобных с/х производств

1.5опытных и научных станций

Перевод земель этой категории в другую осуществляется только по решению субъектов федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

* Земли городов и населенных пунктов – на этих землях размещаются жилые дома, социальные и культурные учреждения, а так же улицы, парки, площади, природоохранные сооружения, могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и с/х производства. Земли этой категории могут использоваться только в соответствии с генеральным планом и проектом.

* Земли промышленности, транспорта, связи, телевидение, информатизации, космического обеспечения и т.д. имеют особый режим использования.

* Земли особо охраняемых территорий, включает в себя заповедники, зеленые зоны городов, памятники природы, ботанические сады и т.п. Такие земли охраняются особым законодательством и вести хозяйственную деятельность на них запрещено.

* Земли лесного фонда – определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

* Земли водного фонда – земли занятые водоемами, ледниками и болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехнические сооружения и полосы отвода от них.

* Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

11. Сущность и значение оценки стоимости недвижимости как одной из важнейших функций управления. Права и обязанности оценщика недвижимости. Содержание договора и отчета оценки недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценщик имеет право:

* выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со

стандартами и правилами проведения оценки;

* требоватьот заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой

документации;

* запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию,необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммерческой тайне;

* привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие)которых он несет ответственность;

* отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил условия договора.

Оценщик обязан:

* соблюдатьпри осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых

нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ;

* сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта

недвижимости;

* обеспечивать сохранность документов, получаемых отзаказчики третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно

с передачей ему отчета об оценке;

*предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации

* сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении

предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

* в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную

информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за

исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации;

* в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации,

предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке,

правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным

органам по их официальному законному требованию;

* хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

Договор на оценку недвижимости должен содержать разделы, в которых указываются:

- основание для составления договора;

- вид сооружения, который подлежит оценке;

- вид стоимости, подлежащей определению;

- стоимость предполагаемых услуг по оценке исполнителем;

- способ оплаты оценки заказчиком;

- материалы страхования на гражданскую ответственность исполнителя.

В результате выполнения договорных обязательств составляется отчет об оценке объекта в письменной форме согласно всем нормативным требованиям, который подписывает исполнитель и заверяет печатью, затем передается заказчику.Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», материалы отчета об оценке должен быть заполнены:

- датой составления и порядковым номером отчета;

-основанием, которое дает право на оценку объекта оценки;

-юридическим адресом оценщика и сведениями о выданной ему лицензии на оценочную деятельность по этому виду имущества;

- точным описанием объекта оценки, а по отношению к объекту оценки, который принадлежит юридическому лицу, — реквизитами юридического лица и балансовой стоимостью этого объекта;

-стандартами оценки по определению прописанной стоимости объекта оценки, обоснованием их использования при оценке этого объекта оценки, перечнем использованных в ходе оценки этого объекта сведений со ссылкой на источник их получения, а также принятыми в ходе оценки объекта оценки допущений;

- последовательностью исчисления стоимости объекта и ее итоговой величиной, а также ограничениями и пределами применения имеющегося результата;

-датой исчисления стоимости сооружения оценки;

-перечнем документов, которые использовал оценщик, и устанавливающими количественными и качественными характеристиками объекта оценки.

12. Классификация факторов, влияющих на уровень стоимости объекта недвижимости.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

4 группы факторов: социальные:

-базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

-тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

-тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

-стиль и уровень жизни, экономические:

+общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

+факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы; +издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

-климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва;

-экология;

-сейсмические факторы.

политические (административные):

-политическая стабильность, безопасность;

-налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

-зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

-строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

-услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

местоположение:

-по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

-наличие и состояние коммуникаций;

-наличие объектов социально-культурного назначения;

-размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

-условия продаж:

-особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

физические характеристики:

+физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

+качество строительства и эксплуатации;

+наличие коммунальных услуг;

+функциональная пригодность;

+привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

-стиль, планировка, конструкции и т. д.;

-объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

-эксплуатационные расходы;

-стоимость строительства;

-доходы, генерируемые объектом недвижимости.

13. Классификация видов стоимости недвижимости в зависимости от различных признаков. Примеры использования видов стоимости.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
рыночная – наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская (в использовании) –стоимость недвижимости для специфического потребителя.
инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функц-ми свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
восстановительная –стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
ликвидационная – стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Дата добавления: 2015-04-24