Право частной собственности гражданина. Особенности правового режима собственности на земельные участки и жилые дома (квартиры)

Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры. Однако действующее законодательство пока не предусматривает возможности иметь в частной собственности участки недр или лесов.

Закон предусматривает некоторые особые основания возникновения права собственности граждан. Так, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива приобретает право собственности на квартиру, дачу, гараж или иное помещение, которое было предоставлено ему кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК). Аналогичная возможность предоставлена и другим лицам, имеющим право на паенакопление (супругам или иным членам семьи пайщика, его наследникам). Право собственности на соответствующую недвижимость возникает при этом в момент оплаты последней части паевого взноса.

Объектом права собственности граждан не может быть только имущество, изъятое из оборота, поскольку оно составляет объект исключительной собственности государства.

Право собственности граждан на земельные участки

В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК граждане могут приобретать земельные участки по основаниям, предусмотренным законом, в том числе по различным сделкам и иным основаниям возникновения права собственности, установленным ГК.

Если же находящийся в публичной собственности земельный участок уже используется гражданином на законном основании, он может приобрести его в собственность в упрощенном порядке: арендатор земли либо собственник находящегося на ней здания, строения или сооружения имеют преимущественное право покупки такого земельного участка, а последний - еще и "исключительное право" на его приватизацию (п. 1 ст. 36 ЗК); граждане, использующие земельный участок на ограниченном вещном праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, могут приобрести его в собственность без проведения конкурса или аукциона, причем бесплатно. Приобретение в собственность земельного участка гражданином, являющимся собственником находящегося на нем здания, строения или сооружения, способствует соблюдению традиционного принципа "строение следует за землей", закрепленному теперь пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК и содействующему улучшению правового режима недвижимостей.

По общему правилу находящиеся в публичной собственности земельные участки предоставляются в собственность граждан за плату (хотя законодательством могут предусматриваться и случаи их бесплатного предоставления в собственность) и с соблюдением установленных нормативными актами предельных (максимальных и минимальных) размеров (ст. 33 ЗК) (хотя количество таких участков, находящихся в собственности одного гражданина, формально не ограничено). Порядок предоставления земельных участков в собственность граждан из государственных или муниципальных земель определяется Земельным кодексом, а не законодательством о приватизации. Приобретение гражданами земельных участков у других частных собственников осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК (сделки об отчуждении, наследование и др.). При этом правила п. 2 ст. 214 ГК и ст. ст. 16 - 19 ЗК исключают возможность приобретения в частную собственность граждан "бесхозяйных" земельных участков по давности владения, ибо все участки, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, считаются объектами государственной собственности.

Права на принадлежащие гражданам земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК; п. 1 и п. 2 ст. 25 ЗК), а сами земельные участки в качестве объектов недвижимости - государственному кадастровому учету.

По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, а также замкнутые водоемы, лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК; абз. 1 п. 2 ст. 6 ЗК).

Как недвижимая вещь земельный участок может признаваться делимым, если каждая из его частей после раздела образует самостоятельный земельный участок, использование которого может осуществляться в составе земель той же категории (абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК).

Правомочия граждан как собственников земельных участков определяются общими нормами гражданского права о содержании права собственности. Закон особо оговаривает право собственника на застройку своего земельного участка, устанавливая общее правило о приобретении им права собственности на возведенные на участке объекты недвижимости (ст. 263 ГК). При этом граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 1 ст. 260 и п. 3 ст. 209 ГК; п. 1 ст. 43 ЗК), например соседствующих землепользователей. Земельные участки могут быть объектом взыскания по долгам их собственников, причем обращение взыскания на эти объекты недвижимости допускается только по решению суда (ст. 278 ГК).

Право собственности граждан на жилые помещения

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей. Граждане вправе приобрести в собственность за плату (купить) жилые помещения в домах жилищного фонда. Если же они являются нанимателями таких помещений, то они получают право на бесплатную приватизацию занимаемого жилья путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность (ст. 54.1 Жилищного кодекса; ст. 2 и ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Граждане могут приобретать жилье в собственность и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (строительство жилых домов или участие в его финансировании, на основании договоров ренты, мены, дарения, аренды с выкупом, полной оплаты стоимости кооперативного жилья, получение жилья в порядке наследования и т.д.).

Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ч. 3 ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики). Жилые помещения рассматриваются законом в качестве разновидностей недвижимого имущества. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК право на них подлежит обязательной государственной регистрации, имеющей правоустанавливающее значение. Собственники жилья вправе использовать его по целевому назначению с соблюдением требований законодательства и интересов других лиц, в том числе совершать сделки по его отчуждению, залогу, аренде, передавать по наследству, а также вселять в принадлежащие им жилые помещения других граждан в качестве членов своих семей.

Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК).

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК; ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).

48. Право частной собственности коммерческих организаций: основания возникновения, фонды, последствия ликвидации.

Содержание и осуществление права собственности этой группы юридических лиц имеет свои особенности, обусловленные природой прав их участников в отношении имущества организации.

Хозяйственные общества и товарищества, являясь коммерческими организациями, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия по владению, пользованию и распоряжению, если они не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе интересы его участников.

Порядок осуществления хозяйственными обществами и товариществами правомочия распоряжения имуществом определяется в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Так, решение о совершении акционерным обществом крупных сделок либо сделок, в совершении которых имеется заинтересованность указанных в законе лиц, принимается советом директоров (наблюдательным советом), либо общим собранием акционеров.

Важнейшими основаниями приобретения права собственности хозяйственных обществ и товариществ являются: обобществление имущества, создание его в процессе предпринимательской деятельности, гражданско-правовые сделки.

Объектом права собственности хозяйственных обществ и товариществ является имущество, переданное в качестве вкладов или взносов (если только оно не передается на праве владения или пользования на основании договора); а также имущество, произведенное или приобретенное в процессе хозяйственной деятельности товарищества или общества, либо приобретенное по иным основаниям, предусмотренным законом либо учредительными документами.

Имущество этих организаций, как правило, подразделяется на фонды, представляющие собой обособленные части имущества определенного целевого назначения: фонд накопления, резервный фонд, фонд социальной сферы, фонд потребления и др.

Виды фондов, источники их образования и пополнения, порядок расходования определены в учредительных документах, в особых положениях о фондах, разрабатываемых и принимаемых организациями, а также в законах и иных правовых актах. Резервный фонд предназначен для покрытия убытков общества, а также для погашения облигаций общества и выкупа акций акционерным обществом в случае отсутствия иных средств, и не может быть использован для иных целей.

Кроме того, уставом акционерного общества может быть предусмотрено формирование из чистой прибыли специального фонда акционирования работников общества. Его средства используются исключительно на приобретение акций общества, продаваемых акционерами этого общества (ст. 35 Закона "Об акционерных обществах"). Напротив, Закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" отказался от требования обязательности создания резервного и иных фондов (ст. 30).

Доля учредителя (участника) в уставном капитале хозяйственного общества - это не часть имущества, принадлежащего в данный момент самому юридическому лицу, не право на долю учредителя (участника) в капитале общества как элементе правоотношений, существующих внутри юридического лица, как утверждает В.П. Мозолин. Данное право в совокупности с другими составляет более широкое по содержанию право, называемое правом на участие в делах общества. Именно данное право, по мнению автора, должно служить объектом внешних правоотношений, возникающих по поводу изменения состава участников общества *(55). Необходимо отдать должное позиции В.П. Мозолина, ее аргументации понимания доли как права на участие в делах общества. Однако при подобном подходе теряется главное в доле участника на имущество общества, ее вещно-правовой характер. Как уже говорилось ранее, В.П. Мозолин совершенно верно отмечал, что обязательственные права участников общества к последнему не охватываются понятием обязательства, предусмотренного ст. 307 ГК РФ. Здесь же право на долю он рассматривает как требование определенной части имущества при выходе из общества или при его ликвидации и т.п. По вышеприведенным соображениям нельзя распространять эти рассуждения и на долю в товариществе. Рассмотрим предлагаемое нами понимание доли применительно к обществам с ограниченной ответственностью и акционерным обществам.

Правовое положение общества с ограниченной ответственностью и права и обязанности его участников определяются ГК РФ и Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" *(56) (далее - Закон об ООО). В предпринимательской деятельности общества главным фактором служит имущество, вносимое в уставный капитал участниками, управлять которым вправе профессионально подготовленные лица, не являющиеся, как правило, участниками общества. Общества с ограниченной ответственностью представляют собой объединения капитала, а не объединения лиц, что имеет место в хозяйственных товариществах. В организационном отношении объединения имущества - денег, ценных бумаг, других вещей, а также имущественных прав граждан и юридических лиц ведет к созданию нового самостоятельного субъекта (общества с ограниченной ответственностью). Оно становится самостоятельным субъектом, имеющим свои правовой статус и имущество, отличающиеся от правового положения и имущества создававших его граждан и юридических лиц. В учредительном договоре определяются размер уставного капитала общества и размер доли каждого из учредителей (участников) общества, размер и состав вкладов, порядок и сроки их внесения в уставный капитал общества при его учреждении, ответственность за нарушение обязанности по внесению вкладов. В уставе общества указываются сведения о размере уставного капитала, о размере и номинальной стоимости доли каждого участника общества (ст. 12 Закона об ООО). Значит, при учреждении общества участники определяют доли своего участия в уставном капитале общества, которые выражаются в процентах или в виде дроби. Размер доли участника общества должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного капитала общества (п. 2 ст. 14 Закона об ООО). С фактическим внесением вклада у участника общества возникает право на долю в имуществе общества. Ее обладатель имеет все права собственника, владения, пользования, распоряжения и даже участия в управлении всем имуществом общества совместно с другими его участниками. Участник общества вправе продать или иным образом уступить свою долю или ее часть одному или нескольким участникам данного общества. Он может провести отчуждение своей доли или части третьим лицам, если это допускается уставом общества. Доли в уставном капитале общества могут переходить к наследникам граждан и к правопреемникам юридических лиц, являющихся участниками общества. Часть прибыли общества, предназначенная для распределения между его участниками, распределяется пропорционально их долям в уставном капитале общества (п. 2 ст. 28 Закона об ООО). Участник общества вправе заложить принадлежащую ему долю (часть доли) другому участнику общества или третьему лицу с согласия общего собрания участников общества (ст. 22 данного закона). Возможны обращение взыскания на долю (часть доли) участника по его долгам, а также приобретение обществом доли (части доли) участника общества в случае, если уставом общества уступка доли (части доли) третьим лицам запрещена (ст. 25, 23 Закона об ООО). Наконец, участник общества вправе в любое время выйти из общества независимо от согласия других его участников или общества и получить действительную стоимость доли или имущество в натуре такой же стоимости (ст. 26 анализируемого закона). Приведенные нормы ГК РФ и Закона об ООО позволяют утверждать, что право участника общества с ограниченной ответственностью на долю в уставном капитале олицетворяет право собственности, которое может при определенных условиях из стоимостного выражения превратиться в конкретное имущество участника.

Субъектом права собственности кооператива является каждая кооперативная организация, признаваемая юридическим лицом, независимо от вида кооператива. Круг таких субъектов необычайно разнообразен. Это могут быть производственные и потребительские кооперативы. Несмотря на то, что первые относятся к коммерческим, а вторые - к некоммерческим организациям, правовому режиму их имущества присущ ряд общих признаков, обусловленных наличием отношений членства между кооперативом и его участниками. Среди них: наличие у членов кооператива обязательственных прав на имущество кооператива, возможность распределять полученную от предпринимательской деятельности прибыль между своими членами, субсидиарная ответственность членов кооператива по обязательствам кооператива (п. 2 ст. 107, пп. 4 ст. 109, п. п. 4, 5 ст. 116 ГК) (о видах производственных и потребительских кооперативов см. гл. 6 настоящего учебника).

В случае объединения кооперативов в союз, к примеру, при создании союза потребительских обществ, каждый из входящих в такой союз участников сохраняет право собственности на имущество кооператива как юридического лица.

Пределы осуществления права собственности кооператива зависят от его вида и объема правоспособности. Потребительские кооперативы, наделенные специальной правоспособностью, в большей степени ограничены в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению, нежели производственные кооперативы.

Непременным основанием возникновения права собственности кооператива является объединение членами кооператива паевых взносов.

В законодательстве уделяется объектам права собственности кооператива. Кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами, а также имущества, приобретенного им по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК).

Круг объектов права собственности производственных кооперативов значительно шире. Так, в собственности могут быть земельные участки, мастерские, транспорт, склады и другое имущество, необходимое для деятельности по производству, переработке, сбыту сельскохозяйственной продукции; а также жилищный фонд, объекты здравоохранения, культуры, образования и другое имущество.

В составе имущества кооперативов выделяются фонды. Виды этих фондов, порядок их использования устанавливаются законом, уставом кооператива. Имущественную основу любого кооператива составляет паевой фонд, складывающийся из паевых взносов его членов. Размер, состав и порядок внесения паевых взносов непосредственно в законе не установлен и определяется его уставом (п. 2 ст. 108, п. 2 ст. 116 ГК). Отсутствие в законе жесткой регламентации размера паевого фонда объясняется наличием своеобразной гарантии для кредиторов в виде субсидиарной (дополнительной) ответственности членов по долгам кооператива (п. 2 ст. 107, п. 4 ст. 116 ГК). Размер паевого фонда в последующем может быть уменьшен или увеличен с внесением соответствующих изменений в устав. Его увеличение осуществляется либо путем внесения дополнительных паев, либо путем увеличения паевых взносов за счет кооперативных выплат (п. 1 ст. 109 ГК).

Уставом производственного кооператива может быть предусмотрено, что определенную часть принадлежащего ему имущества составляет неделимый фонд. Его имущество не включается в паи членов кооператива. Перечень объектов, входящих в неделимый фонд, определяется решением общего собрания членов производственного кооператива (ст. 109 ГК).

Обычно, а в сельскохозяйственных кооперативах в обязательном порядке, создается резервный (страховой) фонд.

Дата добавления: 2015-05-10