Договор продажи недвижимости. Комплектность товара.По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности

Комплектность товара.По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности. При отсутствии в договоре условия о комплектности, комплектность товара определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. От понятия комплектности товаранаобходимо отличать понятие комплект товаров.

Он вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром надлежащего качества.

Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы

Однако, для того, чтобы реализовать свои права, в случае приобретения товара ненадлежащего качества, покупатель обязан соблюсти правила, связанные с проверкой качества товара и сроками обнаружения недостатков. Сроки обнаружения недостатков могут быть установлены договором купли-продажи. Если договором сроки обнаружения недостатков не установлены, то они должны быть обнаружены в разумный срок, не превышающий 2х лет с момента передачи товара покупателю. Порядок проверки качества товаров определяется договором. Если он договором не определен, то проверки качества производится в соответствии с обычаями делового оборота или в соответствии с иными обычно применяемыми правилами проверки качества товара. В случае обнаружения недостатков, покупатель обязан незамедлительно известить об этом продавца. Однако в случае, если покупатель не исполнит этой обязанности, то продавец освобождается от ответственности за ненадлежащее качество товара только, если докажет, только если его (продавца) извещение позволило избежать убытков.

Комплектность - набор составных частей одной единицы товара. Комплект товаров - это набор разных товаров, подлежащих передаче от продавца к покупателю. В случае, если договором предусмотрена обязанность продавца по передаче комплекта товаров, то продавец будет считаться исполнившим обязанность по передаче только с момента, когда передаст все товары, включенные в комплект. Нарушение продавцом условий о комплектности товара и о передаче товара в комплекте влечет следующие правовые последствия: покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1. Соразмерного уменьшения покупной цены

2. Доукомплектования товара в разумный срок. Если продавец не выполнил требования о доукомплектовании товара, только тогда покупатель может потребовать:

-- замены некомплектного товара на комплектный

-- либо отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы

Тара и упаковка товара. По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар в таре и/или упаковке. Исключение составляют случаи, когда товар по своему характеру не требует затаривания или упаковки. Требования к таре или упаковке определяются в договоре купли-продажи. Отсутствие этих условий означает, что товар должен быть затарен или упакован обычным для него способом или таким способом, который обеспечит его сохранность при обычных условиях хранения и транспортировки.

Неисполнение обязанностей по затариванию и/или упаковке товара влечет для продавца следующие негативные последствия:

1. Покупатель вправе потребовать от продавца затарить и/или упаковать товар

2. Либо заменить ненадлежащую тару и/или упаковку на надлежащую

В связи с тем, что тары и/или упаковку определяют потребительские свойства товара, ГК позволяет покупателю вместо указанных выше требований заявить:

-- о соразмерном уменьшении покупной цены товара

-- о безвозмездном устранении недостатков тары и/или упаковки в разумный срок

-- о возмещении своих расходов, понесенных на устранение недостатков тары или упаковки

В случае же, если недостатки тары или упаковки имеют существенный характер, покупатель вправе по своему выбору:

--- потребовать замены ненадлежаще затаренного или упакованного товара товаром в надлежащей таре или упаковке

--- либо отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы

Необходимо иметь ввиду, что любое требование покупателя, связанное с ненадлежащим исполнением продавцом своих обязательств может быть заявлено только при соблюдении следуюющих условий:

1. Покупатель обязан известить продавца о ненедлежащем исполнении последним договора купли-продажи. Срок для такого извещения может быть предусмотрен законом, иными правовыми актами или договором. При отсутствии установленного срока, извещение должно быть сделано в разумный срок, течение которого начинается после того, как нарушение было обнаружено или должно было быть обнаружено, исходя из характера и назначения товара. В случае, если покупатель не извещает продавца о ненадлежащем исполнении, продавец получает право отказаться от удовлетоворения требований покупателя, за исключением одного требования о соразмерном уменьшении цены. Право на отказ от удовлетворения требований покупателя возникает у продавца только, если он докажет, что неизвещение повлекло невозможность удовлетворения требований покупателя или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен. Продавец лишается своего права на отказ в случае неизвещения, если будет установлено, что продавец знал или должен был знать о том, что товары не соответствуют условиям договора.

Обязанности покупателя. Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Эта обязанность отпадает лишь в тех случаях, когда в соответствии с законом или договором покупатель вправе либо отказаться от исполнения договора, либо потребовать замены товара. В соответствии с законом, отказ, либо требование о замене могут заявляться покупателем в следующих случаях:

1. Если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые имеют существенный характер

2. Продавец не выполнил в разумный срок требования покупателя о доукомплектовании товара

3. Выявлены существенные нарушения требований к таре или упаковке товара

4. Выявлены нарушения, связанные с передачей меньшего количества товара, чем предусмотрено договором и другие.

15.09.2008

Обязанность покупателя принять товар. Выполнение покупателем данной обязанности означает, что покупатель должен со свой стороны совершить все действия, позволяющие продавцу передать ему товар. А именно: сообщить адрес, по которому товар должен отгружаться, предоставить транспортные средства, если обязанность по доставке лежит на покупателе. Неисполнение либо ненадлежащее исполнение покупателем обязанности по приему товара влечет следующие негативные для покупателя последствия: продавец может потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке и взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, потраченных на хранение. Во-вторых продавец может отказаться от исполнения договора и потребовать от покупателя уплаты стоимости товара и возмещения убытков.

Следующая обязанность покупателя заключается в том, чтобы оплатить товар. Оплата товара должна осуществляться в срок, установленный договором. Если срок оплаты договором не предусмотрен, то товар должен быть оплачен непосредственно до, или после его передачи продавцом. (Правилами о купли продаже предусматривается специальное правило). Применительно к договору поставки ВАС РФ в постановлении пленума №18 от 22.10.97 разъяснил: что оплата товара «непосредственно после передачи товара» означает, что если товар оплачивается в безналичном порядке с использованием платежного поручения, то просрочка покупателя по оплате наступает по истечении операционного периода необходимого для осуществления банковского перевода. Этот операционный период устанавливается ЦБ РФ и на сегодняшний день он равен 3 днем, если расчеты осуществляются на территории одного субъекта РФ; и 5 дням если в разных. В случае просрочки исполнения обязанности по опалите товара продавец в праве потребовать от покупателя: оплаты товара; уплаты процентов, которые рассчитываются по правилам ст. 395 ГК РФ; если договором между продавцом и покупателем установлена ответственность покупателя за просрочку оплаты товара в виде неустойки, то продавец в праве потребовать вместо уплаты процентов по 395 ГК РФ уплаты ему неустойки.

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной опалите товара. Продавец в праве требовать от покупателя предоплаты товара, только в том случае, если условия о предоплате содержатся в договоре. Если покупатель отказывается внесите предоплату, предусмотренную договором, то продавец по своему выбору может: отказаться от исполнения договора; приостановить передачу товара по договору. Если же покупатель исполнил обязанность по внесению предоплаты, а продавец не передает предварительно оплаченный товар то покупатель приобретает право потребовать: передачи товара или возврата суммы предоплаты; уплаты процентов по статье 395 ГК РФ.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит. В этом случае оплата товара проводится через определенное время после передачи товара. Срок опалы устанавливается в договоре. Если покупатель не оплачивает проданный в кредит товар, то продавец получает право потребовать: оплаты переданных товаров либо возврата переданных, но не оплаченных товаров; требовать уплаты процентов по статье 395 ГК РФ со дня, когда товар должен был быть оплачен покупателем. Особенностью продажи товара в кредит является то, что товар с момента его передачи и до момента фактической оплаты находится в залоге у продавца. В данном случае залог возникает в силу закона, а не договора. Таким образом, в случае неоплаты проданного в кредит товара продавец может обратить взыскание на этот товар преимущественно перед другими (неналоговыми) кредиторами.

Разновидностью купли-продажи в кредит является договор купли-продажи с условием о рассрочки платежа. Особенности договора с условием о рассрочке: существенными условиями такого договора являются не только предмет, но и условия о цене товара; условия о порядке, сроках и размерах платежей; в случае если покупатель не производит очередной платеж в установленный договором срок, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара; продавец лишается этого права на отказ, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину стоимости товара. По общему правилу право собственности на товар переходит от продавца к покупателю в момент передачи товара, однако в случае продажи товара в кредит (в том числе в кредит с рассрочкой платежа), сторону могут установить в договоре, что право собственности переходит от продавца к покупателю только после полной оплаты товара. Условия о сохранении права собственности за продавцом означает, что покупатель фактически получивший товар тем не менее не имеет права отчуждать его или распоряжаться иным образом. Продавец в свою очередь, остающийся собственником товара в праве потребовать его возврата, если товар в установленный срок не будет оплачен покупателем.

Розничная купля-продажа.

Правовое регулирование розничной купли-продажи осуществляется п. 2 гл. 30 ст. 492-505 статьи ГК РФ, закон РФ от 7.02.92 года «О защите прав потребителей», принятие во исполнение этого закона постановления правительства, наиболее важные из которых это постановление от 19.01.1998 №55 утверждающий правила продажи отдельных видов товаров, постановление пленума ВС РФ от 29.09.1994 №7 в редакции последующих постановлений.

Договор розничной купли-продажи это договор купли-продажи товара, по которому продавец, осуществляющий продажу товару в розницу обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Таким образом квалифицирующими признаками розничной купли-продажи являются:

- особый правовой статус продавца

- цель приобретения товара покупателем

Продавцом по договору розничной купли-продажи может быть индивидуальный предприниматель, коммерческая организация, некоммерческая организация, но только в тех случаях, когда предпринимательская деятельность этой некоммерческой организации по продаже товаров в розницу соответствует уставным целям этой некоммерческой организации; товар, который приобретается по договору розничной купли-продажи должен приобретаться в целях личного, семейного и топу подобного использования. В связи с изложенным правила о розничной купли-продажи будут применяться не только к сделкам граждан (физических лиц), приобретающих товары для личного и тому подобного использования, но и к сделкам юридических лиц в случае, если последние приобретают например офисную мебель, оргтехнику и тому подобное у розничных продавцов. Однако закон «О защите прав потребителей» будет применяться только к тем отношениям, в которых покупателями являются граждане (физические лица).

Таким образом розничная купля-продажа бывает двух видов: розничная купля-продажа с участием на стороне покупателя физического лица, которое не является индивидуальным предпринимателем (к этому виду применяется законодательство о защите прав потребителей). Второй вид – это розничная купля-продажа с участием на стороне покупателя юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые приобретают товары у розничных продавцов для целей, непосредственно не связанных с предпринимательской деятельностью (здесь закон о защите прав потребителей не применяется).

Договор розничной купли-продажи является консенсуальным, возмездным, двусторонним и синолагматическим (права и обязанности с двух сторон). Особенность ее состоит в том, что это еще и публичный договор. Это означает, что продавец не в праве отказаться от заключения договора при наличии у него соответствующего товара. Цена товара, а также другие условия договора розничной купли-продажи должны быть одинаковыми для всех покупателей. Публичная природа розничной купли-продажи также означает, что правительство РФ имеет право издавать правила обязательные для сторон при заключении и исполнении данного договора.

Порядок заключения договора розничной купли-продажи.

Заключение договора имеет следующую особенность: договор считается заключенным в надлежащей форме, с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Иное может быть установлено законом или самими договором розничной купли-продажи. При этом следует иметь ввиду, что отсутствие у покупателя чека ибо иного подтверждающего оплату документа не лишает покупателя возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

Договор розничной купли-продажи может заключаться как в устной так и письменной форме соответственно общей части ГК РФ. При этом в большинстве случаев договор заключается в письменной форме даже при отсутствии подписанного сторонами единого документа.

Применительно к розничной купле-продаже публичной офертой признается предложение товара в рекламе, каталогах и описаниях, обращенных к неопределенному кругу лиц, если оно содержит все существенные условия розничной купли-продажи (предмет). Публичной офертой также признается выставление в месте продажи товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах в месте их продажи. Указанные выше действия не будут признаны публичной офертой, если продавец явно определит, что выставленные товары не предназначены для продажи. Кроме того покупатель по договору розничной купли-продажи имеет право на получение полной и достоверной информации о товаре.

16.09.2008

!!!!!!

Информация должна доводиться до покупателя на русском языке и по усмотрению продавца она может доводиться на языках субъектов РФ или на языках народов РФ. При покупке покупатель вправе осмотреть товар и потребовать проведение в его присутствии проверки свойств и демонстрации, потому что в случаях, установленных законодательством РФ, обязательными требованиями ГОСТов или условиями договора продавец обязан проводить проверку качества и безопасности предлагаемого к продаже товара. Кроме этого продавец так же обязан обеспечить наличие единообразных и четко оформленных ценников с указанием наименования товара, его сорта, цены за вес или единицу товара, подписи материально-ответственного лица или печати организации, а также даты оформления ценника. Постановление о правилах продажи отдельных видов товаров.

Таким образом выставление товара в витрине магазина всегда, в соответствии с законом, должно сопровождаться предоставлением покупателю исчерпывающей письменной информации о таком товаре. Из этого следует, что при розничной торговле продавец делает письменную оферту в адрес покупателя. Акцепт этой оферты со стороны покупателя не является письменным, он осуществляется путем совершения конклюдентных действий, а именно путем оплаты товара. Договор считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Выдача указанного документа удостоверяет совершение покупателем акцепта оферты конклюдентными действиями. Исходя из этого письменная форма у договора? Договор розничной купли-продажи считается заключенным в письменной форме.

Стороны договора розничной купли-продажи.

Сторонами являются продавец и покупатель. Продавец – индивидуальный предприниматель, коммерческая или некоммерческая организация. Покупатель – любое лицо. При этом от понятия покупатель необходимо отличать понятие потребитель. Понятие потребить содержится в законе о защите прав потребителей.

Потребитель – это гражданин, имеющий намеренье заказать или приобрести, либо заказывающий, приобретающий или использующий, товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных домашних или иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом можно выделить следующие отличия понятия покупатель от понятия потребитель по договору розничной купли-продажи:

- потребителем может быть только гражданин (физическое лицо)

- потребителем признается в том числе и такое лицо, которое еще не является стороной договора розничной купли-продажи (покупателем), а только имеет намеренья приобрести соответствующий товар

- статус потребителя распространяется не только на сторону в договоре розничной купли-продажи (покупателя), но и на соответствующую сторону в других договорах (например: в бытовом подряде на заказчика).

Следует также иметь ввиду, что круг субъектов потребительских правоотношений намного шире, чем понятие сторон договора розничной купли-продажи. В круг этих субъектов потребительских отношений наряду с продавцом и покупателем входят: изготовитель, уполномоченная изготовителем (продавцом) организация или индивидуальный предприниматель, импортер.

Изготовитель (ин.гос-во) à Импортер à продавец à потребитель

Розничная купля-продажа

ПОТРЕБИТЛЕЬСКИЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

Уполномоченная организация или уполномоченный ИП – это организуя или индивидуальный предприниматель, которая имеет право на основании договора с продавцом или изготовителем товара принимать или удовлетворять требования потребителей в отношении товара ненадлежащего качества (сервисный центр).

Изготовитель – это организация (независимо от ее организационно-правовой формы) либо индивидуальный предприниматель, производящий товары для реализации потребителям.

Импортер – это организация либо ИП, которые осуществляют импорт товара на территорию РФ для его последующей реализации на этой территории.

Права и обязанности сторон по договору розничной купли-продажи.

Основная обязанность состоит в том, чтобы передать покупателю товар в надлежащем количестве, надлежащего качества, комплектности, в необходимых случаях в определенном наборе (комплекте), в надлежащей таре или упаковке, со всеми, относящимися к товару документами или принадлежностями. При передаче товаров не допускается навязывание покупателю со стороны продавца какие-либо дополнительных платных услуг. Все такие дополнительные услуги могут оказываться только с согласия покупателя. Если согласия не было, то покупатель имеет право отказаться от таких услуг и потребовать возврата сумм, уплаченных за них.

Продавец также не в праве обусловливать продажу одних товаров обязательным приобретением других. Или обязательным оказанием услуг в связи с продажей товара. Исключение составляют те случаи, когда товар не может быть собран, подключен или установлен без участия соответствующих специалистов. Особенностью розничной купли-продажи является то, что покупателю предоставлено право произвести обмен товара надлежащего качества. Покупатель может произвести обмен непродовольственного товара надлежащего качества на аналогичный товар других размеров, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации. В течении 14 дней с момента передачи товара. Более длительный срок для такого обмена может быть установлен продавцом. В случае если новый, аналогичный товар и первоначально приобретенный стоят не одинаково производится перерасчет и покупатель либо доплачивает сумму, либо получает ее назад от продавца. В случае, если у продавца отсутствует необходимый для обмена товар, покупатель приобретает право: либо вернуть товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму, либо обменять товар на аналогичный при первом поступлении аналогичного товара в продажу. При этом продавец обязан сообщить покупателю о таком поступлении. Какое-либо из вышеуказанных требований покупателя подлежит удовлетворению только если товар не был в употреблении, сохранен его товарный вид, потребительские свойства, пломбы и ярлыки, а также имеются доказательства приобретения товара у данного продавца, при этом доказательствами могут служить не только чеки, но и свидетельские показания.

Необходимо иметь ввиду, что требование об обмене товара надлежащего качества на аналогичный товар других размеров, формы и т.д. может быть предъявлено потребителем только продавцу и только в месте покупки товара и в других местах, объявленных продавцом.

Право на обмен товара надлежащего качества не может быть реализовано в отношении определенных групп товаров, перечень которых утвержден постановлением правительством РФ от 19.01.1998 №55. это товары для профилактики и лечения заболеваний в домашних условиях, предметы личной гигиены (зубные щетки, расчески), парфюмерно-косметические товары, автомобили, бытовая радиоэлектронная аппаратура, швейные и трикотажные изделья, непериодические издания.

Основной обязанностью покупателя по договору розничной купли-продажи является оплата приобретенного товара. Особенностью розничной купли-продажи выступает особый подход законодателя к формулированию последствий неисполнения покупателем обязанности по оплате товара:

- по договорам розничной купли-продажи с условием о предоплате

- по договорам розничной купли-продажи с условием о продаже товара в кредит.

Если договором установлены условия о предоплате, а покупатель не вносит эту предоплату, то его действия расцениваются как отказ от исполнения договора. Продавец в этом случае не имеет право требовать от покупателя возмещения убытков.

Если товар продается в кредит и покупатель не вносит плату за этот товар в установленный срок, продавец не может потребовать от покупателя уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ.

Последствия нарушения договора розничной купли-продажи со стороны продавца.

Применительно к розничной купли-продажи специальные правила установленные, во-первых на случай передачи покупателю товара ненадлежащего качества, а во-вторых специальные правила, установленные относительно соотношения ответственности продавца и исполнения им своих обязательств в натуре.

22.09.2008

С помощью специальных правил, исключающих применение 477 ГК РФ, регулируются права покупателя по договору розничной купли-продажи в случае продажи товара в ненадлежащем качесвте. Вместо 475 ст ГК применятся ст. 503 ГК РФ, а если покупатель одновременно является еще и потребителем, то применятся ст.18 ФЗ «о защите прав потребителей». Общие правило таково, что покупатель (потребитель) независимо от характера недостатков (существенные или нет) может предъявить продавцу по своему выбору одно из следующих требований:

· потребовать замены на товар этой же марки, модели или артикула

· потребовать замены, но уже другой марки, модели или артикула с соответствующим перерасчетом покупной цены

· потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара

· потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их устранения самим потребителем или третьим лицом

· отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В этом случае, когда покупатель требует возврата уплаченной сумы, покупатель по требованию продавца должен возвратить продавцу товар с недостатками.

Одновременно с заявлением какого-либо из вышеуказанных требований покупатель (потребитель) в праве требовать от продавца возмещения убытков. Отличие ст. 503 ГК РФ и ст. 18 закона о защите прав потребителей от ст. 475 ГК РФ (общие правила о купли-продажи) состоит в том, что покупатель по договору розничной купли-продажи (потребитель) может требовать замены товара ненадлежащего качества на товар надлежащего качества, а также может отказаться от договора и требовать возврата уплаченной суммы как при наличии существенных так и несущественных недостатков. По общим правилам о договоре купли-продажи (475 ГК РФ) требования о замене, а также отказ от договора и требование об возврате уплаченной суммы могут быть заявлены только при наличии существенных недостатков.

Однако в отношении розничной купли-продажи установлены специальные правила на случай обнаружения недостатков технически сложного товара. Ранее такие правила устанавливались не только в отношении технически сложного товара, но и в отношении дорогостоящего товара, при этом перечень технически сложных товаров утвержден постановлением правительства РФ от 13 мая 1997 года №575 и является закрытым. Перечня дорогостоящих товаров не существовало. Соответственно на практике вопрос о том, является ли товар дорогостоящим решался исходя их конкретных обстоятельств дела. Однако в дальнейшем понятие «дорогостоящие товары» было исключено из ГК и Закона о защите прав потребителей и на сегодняшний день специальные последствия продажи товара ненадлежащего качества установлены только в отношении технически сложных товаров. К технически сложным товарам относятся: автотранспортные средства и номерные агрегаты к ним, мотоциклы и мотороллеры, снегоходы, яхты, катера, лодочные моторы, холодильники и морозильники, стиральные машины автоматические, персональные компьютеры с основными периферийными устройствами, тракторы, мотоблоки, мотокультиваторы. В отношении технически сложных товаров покупатель (потребитель) в случае обнаружения недостатков в праве заявить требование о замене, а также в праве отказаться от исполнения договора и требовать об возврате уплаченной суммы, только в следующих случаях:

Если требование заявлено в течении 15 дней со дня передачи покупателю такого товара. Если 15-ти дневный срок пропущен то указанные выше требования могут быть заявлены: при обнаружении существенного недостатка товара; в случае нарушения продавцом, установленных законом или договором сроков на устранение недостатков; в случае невозможности использовать товара в течении каждого года гарантийного срока в совокупности более чем 30 дней в следствии неоднократного устранения его различных недостатков.

Все требования как в отношении обычного товара так и технически сложного могут быть предъявлены покупателем продавцу. Если же покупатель имеет еще и статус потребителя тогда он по своему выбору может предъявить любое из вышеуказанных требований продавцу или уполномоченной организации.

Требование о замене некачественного товара на товар этой же марки, а также требование о незамедлительном и безвозмездном устранении недостатков или о возмещении расходов на их устранение может быть предъявлено потребителем также изготовителю товара или импортеру. Вместо предъявления указанных двух требований потребитель в праве возвратить изготовителю или импортеру товар ненадлежащего качества и потребовать возврата уплаченной за него суммы.

Возникает вопрос: относится ли это правило ко всем товарам в том числе и технически сложным или все-таки в отношении технически сложных товаров отказ от договора возможен только в специальных случаях. П.1 ст. 18 при внесении изменений в закон о защите прав потребителей был изменен, п. 3 этой же статьи изменен не был. Хотя в принципе нужно было вносить.

Указанные требования в связи с ненадлежащим качеством товара могут быть предъявлены покупателем (потребителем) в случае, если недостатки были обнаружены в пределах гарантийного срока или срока годности. Если гарантийный срок не установлен на товар, то соответствующие требования должны быть предъявлены в течении разумного срока, но не менее чем в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Следует иметь ввиду что гарантийные сроки по общему правилу исчисляются с момента передачи товара, ну а в отношении сезонных товаров гарантийные сроки исчисляются со дня начала соответствующего сезона. Следует иметь ввиду, что если недостатки обнаружены потребителем по истечении законной либо договорной гарантии и такие недостатки являются существенными, то потребитель вправе предъявить требование об устранении таких недостатков, но уже не продавцу, а 1) изготовителю 2) уполномоченному изготовителем организации, либо уполномоченным изготовителем ИП 3) импортеру. В случае, если указанные лица не устранят недостатки в течении 20 дней со дня предъявления требования или выяснится, что недостатки являются неустранимыми, то потребитель в праве потребовать замены товара на товар той же марки или отказаться от договора и потребовать возврата денежной суммы.

Требования по недостатками обнаруженным за пределами законной или договорной гарантии могут быть предъявлены изготовителю, уполномоченному лицу или изготовителю только при условии, что эти недостатки обнаружены в пределах срока службы товара. А если срок службы на товар не установлен, то в пределах 10 лет.

Требование покупателя будут удовлетворены, если он докажет, что недостаток возник до момента передачи товара покупателю или по причине, возникшей до этого момента.

Закон о защите прав потребителей устанавливает жесткие сроки для удовлетворения отдельных требований потребителей. Требование потребителя о безвозмездном устранении недостатков должно быть удовлетворено незамедлительно. Иное, однако, может быть предусмотрено договором. Однако даже предусмотренный договором срок не может превышать 45 дней.

Замена товара ненадлежащего качества производится в течении 7 дней со дня предъявления требования потребителем если для замены необходимо провести дополнительную проверку качества товара то замена производится в течении 20 дней. А если у продавца в момент предъявления требований необходимый для замены товар отсутствует, то замена производится в течении 1 месяца. Договором эти сроки стороны изменить не в праве.

Если срок для замены товара составляет более 7 дней, то продавце (изготовитель, уполномоченная организация) по требованию потребителя в течении трех дней со дня предъявления требования о замене должен предоставить потребителю безвозмездно на период замены товар, обладающий такими же потребительскими свойствами. Это правило применяется в отношении товаров длительного пользования. Аналогична обязанность возникает у продавца и в случае устранения недостатков товара. Постановлением правительства от 19.01.98 №55 утвержден перечень товаров длительного пользования, на которые не распространяются требования покупателя о безвозмездном предоставлении ему аналогичного товара на период ремонта.

23.09.2008

Сроки для удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены товара, о возмещении расходов, понесенных на исправление недостатков, о возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков должно быть удовлетворено в течении 10 дней со дня предъявления требования. Данный срок является жестко фиксированным, императивным и не может быть изменен сторонами в сторону увеличения. Любые изменения, ухудшающие положение потребителя по сравнению с законом о правах потребителя являются ничтожными.

За нарушение указанных выше сроков удовлетворения требований потребителя установлена законная неустойка. Эта неустойка имеет штрафной характер и взыскивается сверх суммы убытков, причиненных потребителю. Размер неустойки составляет 1 % от цены товара за каждый день просрочки, при этом цена товара определяется не договором между потребителем и продавцом, по которому был приобретен некачественный товар, а принимается во внимание та цена, которая существовала в том месте, где требования потребителя подлежало удовлетворению в добровольном порядке или на основании судебного решения.

Следует иметь ввиду, что размер законной неустойки, заявленный потребителем может быть уменьшен судом в соответствии с правилами статьи 333 ГК РФ.

Особенностью ответственности продавца по закону «О защите прав потребителей» является то, что он обязан компенсировать моральный вред, причиненный потребителю нарушением имущественных прав. Такая ситуация является исключительной поскольку согласно общим положениям ГК РФ «О компенсации морального вреда» моральный вред компенсируется лишь в случае нарушения личных неимущественных прав. Компенсация морального вреда за нарушение имущественных прав допускается только в случаях, прямо установленных законом. Как раз таким случаем является ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей».

Еще одна особенность продавца по договору розничной купли-продажи заключается в том, что в отличии от общего правила, установленного ГК РФ, возмещение убытков и уплата неустойки не освобождает продавца от исполнения обязанности в натуре в тех случаях, когда продавец не исполнил свою обязанность по передаче товара.

КОНЕЦ РОЗНИЧНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Продажа недвижимости.

Правовое регулирование продажи недвижимости в РФ осуществляется Параграфом 7 гл. 30 ГК РФ;

ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Постановление пленума ВАС от 24 марта 2005 №11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» п. 13,14.

Информационное письмо президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 касается практики рассмотрения споров связанных с применением федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимость.

Информационное письмо президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Документ, который был создан судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» + закон о долевом участии в строительстве.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) консенсуальным, возмездным, взаимным (синолагматическим).

Договор продажи недвижимости имеет особенность с точки зрения форму его заключения, а именно он подлежит заключению в письменной и только письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами и т.п.

29.09.2008

Предмет договора продажи недвижимости.

Предметом данного вида договора является недвижимое имущество. В договоре должны быть четко обозначены данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества, подлежащее передачи покупателю. Эти данные, в том числе должны позволить определить место нахождения объекта недвижимости на земле либо его местоположение относительно других объектов недвижимости. Отсутствие данных, позволяющих определенно идентифицировать объект недвижимости, приводит к признанию договора не заключенным.

Само понятие объекта недвижимости содержит в себе проблему ст. 130 ГК РФ дает нам набор признаков. По которым то или иное имущество может быть отнесено к имуществу – это, во-первых, прочная связь с землей, во-вторых, невозможность перемещения объекта без несоразмерного причинения ущерба, а также некоторые движимые объекты могут признаваться недвижимыми в силу прямого указания закона.

Чаще всего объектом недвижимого имущества являются здания и сооружения. Право собственности на здания и сооружения, а также на другое создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации по ст. 219 ГК РФ. объект незавершенного строительства –не является недвижимым имуществом, а представляет собой набор строительных материалов. Но в настоящее время эта точка зрения не подтверждается силу закона о государственной регистрации на недвижимое имущество и прав на него. В случае совершения сделки с объектом незавершенного строительства.

В силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Право на указанный объект регистрируется на основании документов подтверждающих право пользования земельным участком, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объект незавершенного строительства.

Пленум ВАС №8 также разъяснил, что объект незавершенного строительства являются недвижимостью, но только при условии, что они не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Нежилые помещения внутри здания.

ГК РФ в примерном перечне недвижимого имущества (ст. 130) не упоминает помещения, находящиеся внутри зданий или сооружений. Вместе с тем, кодекс допускает, что федеральным законом к недвижимости могут быть отнесены и другие объекты, прямо не названные в ГК. Закон о регистрации прав на недвижимое имущество устанавливает, что помещения внутри зданий и сооружений являются объектами недвижимости. Таким образом предметом договора продажи недвижимости являются помещения внутри зданий и сооружения.

Жилые помещения также признаются недвижимостью и могут являться предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и его дополнительным существенным условием является перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения.

- цена

условие о цене должно обязательно содержатся в договоре продажи недвижимости, если его нет, то п. 3 ст. 424 ГК РФ применяться не может. Договор считается не заключенным. Цена в договоре недвижимости может быть установлена в виде общей суммы за весь объект, либо в виде цены за единицу площади (55 т.р за 1 кв.м.) либо другим способом, который позволял бы ее однозначно определить. Если цена установлена за единицу площади, то недвижимое имущество подлежит оплате, исходя из фактического количества переданных покупателю квадратных метров. Если иное не предусмотрено законом либо договором продажи недвижимости, то считается, что установленная цена передаваемого объект недвижимого имущества включает в себя цену передаваемой с этим объектом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Судьба земельного участка при продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются и права на земельный участок занятый такой недвижимостью и необходимый для его использования.

Продавцу этот участок может принадлежать на права собственности либо на ином праве (аренды). В первом случае покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый передаваемой недвижимость и необходимый для ее использования, если иное не установлено законом. Следует иметь ввиду, что ранее покупателю могло переходить в этой ситуации не только право собственности, но и право аренды или предусмотренное законом иное право на соответствующую часть земельного участка. То есть раньше продавец недвижимости мог передать объект недвижимости в собственность покупателя, а участок предоставить покупателю недвижимости в аренду. Однако в связи с изменениями от 26 июня 2007 года такая возможность исключена. Участок находится не в собственности продавца: в этом случае продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования участком установленным законом или договором. Покупатель в этом случае приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. По данному вопросу существует разъяснение, данное в постановлении пленума ВАС №11 от 24 марта 2005 года. Арбитражный суд указал, что в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также п.1 ст. 35 земельного кодекса РФ покупатель здания, строения или сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Такое право наступает с момента государственной регистрации, перехода права собственности от продавца к покупателю. Если же недвижимость находилась на земельном участке, который принадлежал продавцу на праве бессрочного постоянного пользования, а покупатель в силу ст. 20 ЗК не может являться субъектом постоянного бессрочного пользования, покупатель может оформить свое право путем заключения договора аренды или путем выкупа в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 закона О введении в действии ЗК РФ.

Судьба недвижимого имущества в случае продажи земельного участка.

Данные отношения регулировались ст. 553 ГК РФ, согласно которой в случае если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу недвижимое имущество продается без передачи в собственность, а недвижимость остается в собственности в продавца, за продавцом сохраняется право использовать ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для эксплуатации недвижимости. Данная статья была исключена в связи с тем, что ЗК РФ был установлен прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанный с земельными участками объекты следуют судьбе этих земельных участков за исключением случаев установленных в законе.

Исполнение договора продажи недвижимости.

Особенности:

- передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи недвижимого имущества и до подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может являться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи или приема недвижимости, а также уклонение о подписании передаточного акта или иного документа рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнения обязанности по передачи со стороны продавца дает покупателю возможность предъявить иск по правилам 398 статьи ГК РФ, так как недвижимое имущество всегда является индивидуально определенным. Кроме того покупатель может также требовать от продавца возмещения убытков. Специальное правила применительно к договору продажи недвижимости установлено также в отношении последствий передачи покупателю недвижимости ненадлежащего качества. Покупатель, пробредший такую недвижимость, имеет право предъявить требования предусмотренные ст. 475 ГК РФ за исключением требования о замене товара ненадлежащего качества на товар надлежащего качества. Неисполнение обязательства со стороны покупателя дает продавцу право: потребовать от покупателя принять товар и оплатить его; либо отказаться от исполнения договора (отказ в этом случае имеет односторонний характер, обращаться с требованием о расторжении в суд ненужно); если покупатель своевременно не оплачивает переданную ему недвижимость, продавец получает право: потребовать оплаты недвижимости и потребовать от покупателя уплаты процентов по ст. 395. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимости может служить основанием для расторжения договора.

несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. По общему правилу сам по себе договор продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации!!! Исключение из этого правила: договор купли-продажи жилых помещений, который подлежит обязательной государственной регистрации. Следует иметь ввиду, что требование о государственной регистрации не является требованием к форме договора.

Требование о гос. Рег. Сделки является дополнительным к требованию о форме сделки.

От государственной регистрации самой сделки необходимо отличать государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество. Переход права на недв-ое им-во по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации

т.о. В случае купли-продажи жилых помещений государственной регистрации подлежит:

- сам договор купли-продажи жилого объекта

- переход права собственности на жилой объект от продавца к покупателю.

В случае продажи нежилых помещений государственной регистрации подлежит только переход прав на нежилое помещение от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи не регистрируется.

Следовательно договор купли-продажи нежилых объектов считается заключенным с момента, когда сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям в надлежащей форме (простой письменной, путем составления одного документа).

Что касается купли-продажи жилой недвижимости то он будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

В случае если продавец или покупатель уклоняется от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество суд в праве по требованию стороны, чьи права нарушены, вынести решение о государственной регистрации перехода прав. Сторона необоснованно уклонявшаяся от перехода будет обязана возместить потерпевшей стороне убытки.

В правоприменительной практике встречались случаи, когда ни продавец, ни покупатель недвижимого имущества не обращались с требованием о государственной регистрации перехода прав на основании заключенного договора. В связи с тем, что такая ситуация нередко ущимляла права кредиторов покупателя в п.3 ст.551 ГК РФ были внесены изменения, которые вступлии в силу с 1.02.2008 года. Согласно им судебный пристав-исполнитель в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации права собственности за покупателем.

Существенные условия договора продажи недвижимости.

В соответствии с общими правлиами о договоре его существенными условиями признаются:

- условия названные таковыми в законе

- условия которые стороны считают существенными.

Законом установленно, что существенными условиями заключения договора продажи недвижимости явдяются его предмет и ЦЕНА. В договоре продажи жилой недвижимости существенными условиями являются в силу закона: предмет, цена, перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Необходимо указывать не только данные позволяющие идентифицировтаь этих лиц, но и их права на пользование жилым помещением.

30.10.2008

Дата добавления: 2015-05-10