Які особливості договору купівлі-продажу житлового будинку і квартири?

Договір купівлі-продажу житлового будинку і квартири має (порівняно з загальними правилами купівлі-продажу) відповідні особливості.

Суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору пояснюються важливістю житлового будин­ку і квартири як об'єкта права приватної власності. Договір купівлі-продажу житлового будинку чи квартири обов'яз­ково повинен бути нотаріально посвідченим і підлягає державній реєстрації.

Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки та іншо­го нерухомого майна укладається за місцезнаходженням будівлі (ст. 55 Закону України "Про нотаріат").

При посвідченні договору продавець зобов'язаний нада­ти документи, які підтверджують його право власності на майно, яке відчужується: нотаріально посвідчений до­говір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі; свідоцтво про право власності, видане при приватизації житлового приміщення органами приватизації; договір довічного утри­мання; свідоцтво про право власності на частину в спільно­му майні подружжя; свідоцтво про придбання будинку на публічних торгах; свідоцтво про право на спадщину; рішен­ня суду про визнання права власності на об'єкти нерухо­мості та інші правовстановлюючі документи.

Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що про­давець — власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкрит­тя спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нота­ріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини.

Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за дові­реністю виступає довірена особа, не виключається, що така довіреність може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, скасував її, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недій­сним.

Якщо будинок належить подружжю на праві спільної власності, необхідна взаємна згода їх на його продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Якщо продавцеві належить частина будинку або квар­тири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.

Продавець зобов'язаний надати довідку-характеристи­ку з Бюро технічної інвентаризації, яка містить характе­ристику будівлі, а якщо в населеному пункті інвентариза­ція не проведена, то довідку виконкому відповідної Ради.

Порядок отримання довідок-характеристик детально ре­гламентовано в Інструкції "Про порядок видачі довідок-ха­рактеристик на об'єкти нерухомого майна, які знаходять­ся у власності юридичних і фізичних осіб", затвердженій наказом Держкомжитлокомунгоспа України від ЗО квітня 1996 р. № 35.

Різноманітні господарські забудови (літня кухня, сарай та ін.) відповідно до цієї Інструкції є підсобними забудова­ми і становлять разом з будинком єдине ціле. У разі прода­жу будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору купівлі-продажу не було передбачено інше.

Якщо квартира належить державній організації, то її можна продати тільки з дозволу Фонду державного майна України.

Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність забо­рони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. За­борона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу житлового бу­динку. Якщо покупець дав згоду придбати будинок і відпо­відати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути по-

свідчений. Довідка про відсутність заборони дійсна протя­гом трьох місяців. Для запобігання можливій недобросо­вісності продавця таку довідку потрібно вимагати для на­дання напередодні посвідчення договору.

Ціна будинку (квартири), що продається, визначається угодою сторін, але не може бути меншою за балансову оцін­ку, яку зазначено в довідці-характеристиці.

За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус стя­гує державне мито в розмірі 5 % від суми договору (але не менше як 0,5 % неоподатковуваного мінімуму доходів гро­мадян), а якщо будинок відчужується близьким родичам — дітям, подружжю, батькам, то розмір державного мита ста­новить 1 % (але не менше ніж 0,2 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян). При укладенні договору на біржі, в агентстві нерухомості державне мито стягується в таких самих розмірах.

Після посвідчення договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний звернутись до Бюро технічної інвентаризації і перереєструвати на себе придбане домоволодіння.

Покупець має право заявити претензію за недоліками в будинку, якщо їх було виявлено не пізніше ніж за три роки з дня передачі будинку покупцеві, а якщо день передачі установити неможливо — з дня укладення договору купівлі-продажу.

Аналогічні вимоги пред'являють при продажу іншого нерухомого майна — гаража, садового будинку.

Дата добавления: 2015-05-10