Базовая оценочная модель. Ее виды, адекватные подходам к оценке недвижимости

Базовую оценочную модель можно представить следующим образом:

V = V_b + V_l

где V - стоимость объекта недвижимости;

V_b - стоимость здания (сооружения);

V_l - стоимость земельного участка.

В условиях рыночного равновесия эту модель можно представить в несколько ином виде:

где р_b - цена единицы площади здания (сооружения);

S_b - площадь здания (сооружения);

p_l - цена единицы площади земельного участка;

S_l - площадь земельного участка.

Суммируя составные части модели (15.2), получаем:

Модель (15.3) линейна и аддитивна и свидетельствует о том, что сто­имость зданий (сооружений) можно определить отдельно от стоимости самого земельного участка и что стоимость каждого из компонентов стои­мости недвижимости прямо пропорциональна его размеру. Аддитивность свойство величин, состоящее в том, что значение величины, соответствующее целому объекту, равно сумме значений величин, соответствующих его частям при любом разбиении объекта на части. Система аддитивна, если она равна сумме тех же характеристик для всех составляющих систему подсистем и элементов.

Если продолжить рассмотрение аддитивности стоимостных компонен­тов объекта недвижимости, то можно структурировать также стоимость здания (сооружения) V_b по отдельным k -м элементам V_b^k (фундаменты, перекрытия, отделка и т. д.). Что касается «земельной составляющей» сто­имости недвижимости, то теоретически ее также можно структурировать поэлементно, но практически стоимость земельного участка (незастроен­ного) всегда количественно зависит только от его площади либо от фрон­тальной длины.

В таком виде оценочная модель с рыночных позиций отражает функ­цию предложения. С позиции функции спроса необходимо учесть полезность и качество того или иного объекта недвижимости, так как в зависи­мости от изменения этих категорий определяется и изменение его стои­мости.

Введем в рассмотрение соответствующие качественные параметры, влияющие на стоимость объекта недвижимости:

Q_i - «внешний» i- й каче­ственный параметр (фактор времени, ссудный процент, уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, стабильность и предсказуе­мость законодательных норм и т. д.);

Q_j^b - качественный j- й параметр, определяющий полезность здания или сооружения (качество постройки, дизайн, физическое состояние, эффективный возраст и т. д.);

Q_f^l - каче­ственный параметр земельного участка (форма и рельеф участка, интен­сивность транспортных потоков, экологическая эстетичность и т. п.).

В структуру застройки каждого объекта недвижимости входит не только основное здание, но и дополнительные сооружения (например, склады, флигели, баня и др.) Обозначим эту дополнительную стоимостную со­ставляющую как V^h_b+1.

Введенные дополнительные обозначения позволя­ют сформулировать общую оценочную модель:

(15.4)

Проиллюстрируем модель (15.4) на примере оценки загородных кот­теджей. При этом для компактного рассмотрения условного примера не­сколько упростим структуру этой модели:

(15.5)

Стоимость коттеджа V_b по определению равна произведению цены 1 м² полезной площади (v^b) на полезную площадь (S_b), а стоимость земель­ного участка (V_l) равна произведению цены одной сотки земли (v^l) на пло­щадь земельного участка (S_l).

Тогда Q_i - коэффициент поправки на пре­стижность и экологичность загородного микрорайона размещения оце­ниваемого коттеджа;

Q^b - вектор качественных характеристик коттеджа (возраст, этажность, категория - строительный материал, водопровод, газ, дизайн, отделка);

Q^l - вектор качественных характеристик земельного уча­стка (топография земельного участка, транспортная доступность, нали­чие водоема для купания и леса для отдыха).

На основе анализа рыночных продаж и сметно-строительных расце­нок, сложившихся в рассматриваемом регионе, можно сформировать таб­лицы этих количественных и качественных показателей по оцениваемым коттеджам (табл. 15.5).

Подставив значения табличных показателей для n -го загородного кот­теджа в модель (15.5), можно оценить его стоимость:

V= 1,3[1,05 • 1 • 0,8 • 1,1 • (6250 • 140) + 1,1 • 1,2 • 1,3 • (7500 • 20) + 25 000] = =1418170» 1420 тыс. руб.

Оценка стоимости п- го загородного коттеджа получена с учетом всех ее аддитивных составляющих и мультипликативных ее поправок. Мультипликатор – коэффициент, служащий мерой умножающего воздействия положительной обратной связи на выходную величину управляемой системы. Такая оценка может быть проведена по всему множеству n оцениваемых заго­родных коттеджей. При необходимости оценщик дополнительно может корректировать все рассматриваемые коэффициенты калибровки модели стоимости.

Эти коэффициенты не являются экзогенными параметрами модели, это эндогенные переменные, числовые значения которых «настраиваются» в процессе моделирования и анализа полученных результатов моде­лирования.

В конечном счете, результирующая модель оценки стоимости (в дан­ном случае n загородных коттеджей) должна быть деструктурирована, т. е. разложена на составляющие компоненты стоимости и представлена в виде набора таблиц, удобных для восприятия, в первую очередь, для налого­плательщика и других заинтересованных лиц.

Таблица

Количественные и качественные показатели n -го загородного коттеджа при массовой оценке (цифры условные)

Показатели (характеристики)	Значение показателей	Коэффициент калибровки модели
Площадь земельного участка Площадь (полезная) коттеджа Возраст коттеджа (Q^c) Состояние (Q^c) Этажность коттеджа (Q^c) Категория (класс) коттеджа (Q^c) Топография земельного участка (Q^z) Транспортная доступность (Q^z) Наличие водоема для купания и леса для отдыха (Q^z) Загородный микрорайон размещения коттеджа (Qi) Хозяйственный флигель	20 соток 140 м^2 5 лет Хорошее Ниже среднего Ровная Хорошая Есть Престижный и экологически благоприятный Есть	7500 руб./сотку 6250 руб./м^2 1,1 1,05 0,8 1,1 1,2 1,3 1,3 25000 руб.

Такие расчеты необходимы, так как владелец недвижимости должен понять, почему налогооблагаемая стоимость возросла, и четко увидеть влияние конкретного фактора на рост стоимости его собственности (на­пример, рост стоимости может произойти вследствие улучшения транс­портной доступности в результате реконструкции дорог и улучшения гра­фика работы общественного транспорта).

Общая оценочная модель (15.4) содержит как аддитивные, так и муль­типликативные компоненты, т. е., когда результирующий показатель получен как произведение нескольких результирующих факторов. Характеристики, отражающие количественные параметры, суммируются, а характеристики, связанные с качествен­ными параметрами, перемножаются. Иначе, когда определены зна­чения стоимости здания (сооружения), земельного участка и дополнитель­ных сооружений, итоговая сумма умножается на произведение «внешних» качественных параметров.

Сформулированную структуру общей оценочной модели следует рас­сматривать как базовую, на основе которой можно реконструировать бо­лее упрощенную структуру модели. Немаловажным обстоятельством в пользу такого упрощения является возможность проведения вычислитель­ных процедур. Иногда для модели (15.4) нельзя применять линейный и нелинейный множественный регрессионный анализ, поскольку компонен­ты этой модели не всегда полностью аддитивны и полностью мультипли­кативны.

В этой связи можно использовать упрощенные структуры моде­ли: аддитивную и мультипликативную. Эти структуры модели позволяют получать вполне удовлетворительные результаты.

Дата добавления: 2015-05-10