Мультипликативная структура

Аддитивная структура

Аддитивная структура модели при применении метода сравнения про­даж может быть представлена в следующей форме:

S_N = b₀ + b₁X₁ + b₂X₂ + … + b_nX_n (15.6)

где V - расчетная рыночная стоимость недвижимости;

X ₁, Х₂,..., Х_n - независимые переменные (общая площадь, число комнат, транс­портная доступность и т. д.);

b₀ - константа в денежном выражении;

b₁, b₂, …, b_n - коэффициенты при независимых переменных (n - число независи­мых переменных).

В этой модели рыночная стоимость недвижимости рассчитывается как совокупная величина, без ее дифференциации на компоненты стоимости земельного участка и здания. Такая модель, обладая строго аддитивной структурой, все же допускает, введение мультипликативных и нелиней­ных переменных. Например, в качестве переменной можно выбрать про­изведение общей жилой площади здания на показатель его качества, пред­полагая таким образом, что единица жилой площади в домах хорошего качества должна оцениваться выше, чем в домах среднего качества. При­мер учета нелинейной зависимости - квадратный корень от площади зе­мельного участка. Можно воспользоваться целым рядом преобразований параметров объектов недвижимости: перевод качественных параметров в бинарные и скалярные переменные, отражение нелинейных и совместных зависимостей количественных параметров с помощью обратных, экспо­ненциальных, логарифмических, мультипликативных и дробных преоб­разований. Все это позволяет использовать структуру аддитивных оце­ночных моделей и получать удовлетворительные результаты.

Мультипликативная структура модели при применении метода срав­нения продаж может быть представлена в следующей форме:

(15.7)

где b₀ - константа, отражающая удельную стоимость единицы площади;

X_i - бинарные качественные переменные (0 или 1);

b_i - коэффициенты, отражающие наличие или отсутствие соответствующих па­раметров;

X_j - количественные либо скалярные переменные;

b_j - соответствующие переменным X_j степенные показатели.

В структуру модели (15.7) можно ввести мультипликативные соотно­шения, однако учет аддитивных компонентов и отдельное элиминирова­ние стоимости земельного участка и здания (сооружения) вызывают оп­ределенные трудности. Для преодоления этих трудностей следует ввести в модель соотношения, отражающие взаимосвязь земельного участка и здания (сооружения) посредством соответствующего коэффициента (от­ношения площади земельного участка к площади застройки).

Для решения модели (15.7) необходимы ее трансформация в аддитив­ную форму посредством логарифмирования и затем применение линей­ного множественного регрессионного анализа.

Модели, используемые при реализации метода сравнения продаж в массовой оценке недвижимости, могут быть аддитивными, мультиплика­тивными и гибридными.

Наиболее простые модели - аддитивные - могут найти широкое применение для оценки жилой недвижимости. В настоя­щее время рынок жилья уже сформировался и в этой связи представляется возможным применение их оценочных моделей для массовой оценки это­го типа недвижимости. Мультипликативные модели наиболее приемле­мы для оценки офисных зданий, гостиниц, промышленных зданий и сооружений и т.п., а также незастроенных земельных участков (несель­скохозяйственного использования). Что касается гибридных оценочных моделей, то по своему приложению к оценке недвижимости они универ­сальны. В то же время применение этих моделей связано с определенными трудностями вычислительного порядка.

Выводы.

В гл. 1 приведены базовые понятия процесса моделирования вообще и математического в частности. Рассмотрены некоторые классифика­ции математических моделей, с которыми полезно познакомиться пе­ред чтением следующих глав. Более подробно рассмотрена классифика­ция по характеру существующих взаимосвязей между показателями модели.

Приверни' Д11 возможных направления применения математичес­кого моделирования в оценке имущества: для формализованного опи­сания методологических подходов в оценке и для расчета отдельных
показателей, участвующих в формировании стоимости объекта оценки.
Более подробно рассмотрены различные расчетные модели формирова­ния результирующего показателя стоимости при реализации сравнитель­ного подхода.

Основной целью авторов данного учебного пособия является попу­ляризация применения формализованных процедур в рамках общеприз­нанных подходов и методов оценки с возможным использованием эко­номико-математических, в том числе статистических, методов обработки рыночной информации. Данный подход в итоге позволяет получить обоснованно-расчетный, а следовательно, более доказательный резуль­тат оценки, который, конечно же, должен быть проверен на соответ­ствие здравому смыслу, как с точки зрения потенциального продавца или покупателя, так и особенно с точки зрения потенциального оппо­нента. В качестве потенциального оппонента могут выступать предста­вители любых контролирующих органов и суда.

Дата добавления: 2015-05-10