Создание слоев цифровых тематических карт нас. мест. Группировка зем. участков. Сбор рыночной информации

Определение состава факторов стоимости. Сбор сведений о значениях факторов стоимости.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования на основании примерного перечня факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и анализа рынка недвижимости того вида разрешенного использования, к которому относятся земельные участки.

В состав факторов стоимости включаются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов обосновывается и согласовывается на заседании межведомственной комиссии.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществляется из следующих источников информации:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и м/о.

В целях получения информации о значениях факторов стоимости земельных участков готовится письменный запрос о предоставлении информации о значениях факторов стоимости земельных участков, групп земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствующие организации. В целях получения информации о значениях факторов стоимости земельных участков создаются слои цифровых тематических карт населенных пунктов, содержащих сведения о факторах стоимости, кадастровых кварталах и земельных участках. Перечень факторов стоимости с указанными источниками информации, содержащих сведения о значениях факторов стоимости, либо об объектах, описывающих территорию в разрезе факторов стоимости, согласовывается протоколом межведомственной комиссии.

Проводится анализ полученной информации на полноту. По результатам анализа принимается решение о возвращении на предыдущие этапы сбора информации о значениях факторов стоимости либо о загрузке сведений о значениях факторов стоимости в СПО.

Для загрузки в СПО информация формируется в двух видах:

- слои цифровых тематических карт в формате MapInfo - для факторов стоимости и населенных пунктов, по которым принято решение рассчитывать значение факторов стоимости на основе графической информации;

- таблицы в формате MS Excel (*.xls) - для факторов стоимости и населенных пунктов, по которым информация о значениях фактов стоимости загружается в семантическом виде.

Цифровые тематические карты населенных пунктов формируются в целях определения значений факторов стоимости земельных участков и отображения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Информация, служащая основой для создания слоев цифровых тематических карт, может быть графической и семантической. Семантическая информация может передаваться в текстовых файлах, формат которых поддерживается MS Word; в базах данных в формате MS Access, Paradox, MS Excel. Графические материалы в электронном виде могут быть представлены в двух видах – растровом, поддерживаемом MapInfo, или векторном, в формате MapInfo или в обменном формате AutoCAD. Исходными графическими материалами в бумажном виде для формирования цифровых тематических карт являются дежурные карты кадастрового деления кадастровых районов и населенных пунктов.

При подготовке цифровых карт должно быть обращено внимание на актуальность и качественное состояние картографических материалов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Производится кодировка информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки путем присвоения качественным значениям факторов числовых значений.

Всем сформированным группам присваивается порядковый номер. Группы земельных участков должны быть непересекающимися (каждый земельный участок может быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений или диапазонов значений факторов стоимости земельных участков, входящих в группу, и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (каждый земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

В случае если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не может быть произведена, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы:

- определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности: в качестве источников информации могут быть определены: 1) официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; 2) средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; 3) отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков. Наиболее полную информацию могут предоставить следующие источники: учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; комитеты по управлению имуществом; отделения Российского фонда федерального имущества; организации арбитражных управляющих; организации оценщиков; риэлторские организации; электронные СМИ; печатные СМИ (федерального, регионального и местного уровней).

- сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости: в качестве рыночной информации используются: 1) цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); 2) цены предложения (купля-продажа, аренда); 3) цены спроса (купля-продажа, аренда); 4) информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; 5) коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; 6) иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты, методом распределения, методом выделения, методом остатка.

- статистический анализ рыночных данных проводится с целью: 1) определения и устранения земельных участков с резкими отклонениями в значениях рыночной стоимости и (или) в значениях тех или иных факторов стоимости; 2) обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, для каждой группы земельных участков; 3) обеспечения достаточности и репрезентативности исходной рыночной информации.. Рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее 6(m+1), где m - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета. При недостаточности и (или) нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной информации и ее соответствующая обработка.

4. Построение статистических моделей. Расчёт кадастровой стоимости.

Построение статистических моделей осуществляется в следующей последовательности:

- выбор факторов стоимости для построения моделей: для каждой группы определяются факторы стоимости, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе. Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным (выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения), и корреляционно-регрессионным (выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы).

- построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы: под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. Используются следующие регрессионные модели: 1) линейная; 2) мультипликативная с фиктивными переменными; 3) мультипликативная степенная; 4) экспоненциальная модель.

Из совокупной выборки формируют обучающую и контрольную выборки следующим образом:

1. объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;

2. из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам

Осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием критерия Фишера. Модель считается статистически значимой, если найденное значение F-критерия превышает пороговое значение, которые приводятся в специальной статистической таблице. Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.

- анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов: производится только для статистически значимых моделей. Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв. м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством. Модель обладает приемлемым качеством, если ее показатели качества находятся в пределах:

Обучающая выборка Контрольная выборка

Средняя относительная погрешность <= 40% Увеличение в 1,5 раза, но не более 50%

Коэффициент детерминации >= 0,65 >= 0,6

Среднеквадратичная ошибка <= 25% <= 30%

При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения. В случае если в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных моделей находят модель с наименьшим значением средней относительной погрешности. В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают модель с наибольшим коэффициентом детерминации. В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим значением среднеквадратичной ошибки.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

В рамках работ по ГКОЗ НП составляется отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков. Отчет об оценке рыночной стоимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке рыночной стоимости указываются цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет об оценке рыночной стоимости должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Дата добавления: 2015-05-10