Основания возникновения жилищных правоотношений

Жилищное правоотношение - это общественные отношения по поводу использования, управления и эксплуатации жилого фонда.

Жилищные правоотношения делятся на следующие виды (группы):

• отношения по использованию объектов жилого фонда (по договору найма, в силу права собственности, в ЖСК и т. д.). В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 288) жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан;

• отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями. Субъектами данных отношений являются, с одной стороны, граждане, обращающиеся с просьбой о предоставлении им жилого помещения, а с другой - органы местного самоуправления и иные субъекты, в ведении которых находится жилой фонд;

• отношения по управлению и эксплуатации жилого фонда;

• отношения в сфере строительства и финансирования строительства объектов жилого фонда;

• отношения ответственности за нарушение жилищного законодательства.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются:

• сделки (например, договор найма);

• административный акт (например, решение местной администрации о предоставлении квартиры);

• решение суда (например, о признании права собственности на жилье);

• приобретательная давность;

• наследование.

Вместе с тем ст. 4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда

5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения квартирной платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Вот такие возможные виды жилищных правоотношений предусматривает законодатель. Указанные виды по различным квалифицирующим признакам можно подразделить, в свою очередь, на подвиды. Так, по юридической природе жилищные правоотношения можно подразделить на первичные и производные. Правоотношение по пользованию и владению жилым помещением собственником жилья и жилыми помещениями, находящимися в государственном и муниципальном жилищных фондах того или иного фондодержателя, будет первичным, а правоотношения по пользованию и владению указанными помещениями нанимателями — производными.

20. Правовое положение «члена семьи» и «постоянно прожива­ющих граждан» в договорах найма жилого помещения.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по данному договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательственных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, попадая в категорию "временных жильцов". В связи с этим понятие "член семьи нанимателя" приобретает особую значимость. В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социального найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое помещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК в ч. 1 ст. 69 выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случаях - на основании судебного решения.
К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанимателя, его детей и родителей. В сравнении с прежним жилищным законодательством их круг сужен: членами семьи нанимателя в силу закона теперь не являются дети и родители его супруга. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствующих обязательственных отношений не требуется.
Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся:
- другие родственники нанимателя (в том числе родственники его супруга) независимо от степени родства;
- нетрудоспособные иждивенцы;
- в исключительных случаях - и иные лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).
Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.
Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоятельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обязательствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д.) (ч. 4 ст. 69 ЖК).
Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ч. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с письменного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсутствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согласия наймодателя - также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.
Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (с тем чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоящих на таком учете - ср. ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивным нормам ч. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК)

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.

Дата добавления: 2015-05-10