Интерактивные формы обучения, используемые на занятии. Тема 30. Договор аренды. Договор лизинга

Тема 30. Договор аренды. Договор лизинга. Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Вопросы для обсуждения:

1. Понятие, основные элементы и содержание договора имущественного найма (аренды), особенности объекта арены.

2. Содержание договора имущественного найма (аренды). Исполнение и прекращение договора имущественного найма (аренды).

3. Договор проката.

4. Договор аренды транспортных средств.

5. Договор аренды здания или сооружения.

6. Договор аренды предприятий.

7. Договор финансовой аренды (лизинга).

8. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

case-study (анализ конкретных, практических ситуаций) – посвященные проблемам темы

1. ЗАО "Рекорд" обратилось с письмом к ООО "Лад" в связи со сменой собственника на нежилое помещение по пр. Пушкина 52, ко-торым стало ЗАО "Рекорд" прошу принять изменения следующих пунктов договора № 1-09/96 на аренду нежилого помещения от 29.09.96 г.:

"Арендодатель – ЗАО "Рекорд", в лице директора ___________, действующего на основании Устава

Изменить п. 1: арендная плата за нежилое помещение за 1 кв. м. общей площади составляет 15 долларов США в месяц. Коэффициент комфортности исключить. Одновременно напоминаем, что с 07.10.97 Вами не производится арендная плата."

В ответ на письмо ответчик сообщил, что согласно действующему законодательству Республики Беларусь, смена собственника не явля-ется основанием для изменения условий договора аренды, в том числе арендной платы, в одностороннем порядке и подлежит пересмотру по соглашению сторон. ЗАО "Лад" не возражает против пересмотра ус-ловий договора аренды с уполномоченными лицами нового Арендо-дателя.

07.12.97 ЗАО "Рекорд" обратилось в хозяйственный суд с иском о взыскании арендной платы, указав в заявлении, что ответчик принял изменения только в части смены собственника, а другие условия от-клонил.

Истец в обоснование своих требований об увеличении арендной платы ссылался на протокол собрания Правления ЗАО "Рекорд", ко-торым в одностороннем порядке увеличиваются ставки арендной платы. С первоначальным арендатором было соглашение о 2 долларах с кв. м. Арендатор считает, что требованием внести в договор аренды изменения в части увеличения размера ставок арендной платы ущем-ляются права и охраняемые законом интересы арендатора. Защита прав арендатора от всякого нарушения его права и владения, в том числе и от собственника. Срок договора аренды установлен до 1 ок-тября 2002 г. Следовательно, до истечения срока действия договора, в случае, если не будет внесено изменений в договор соглашением сто-рон, истец лишен права на увеличение стоимости арендной платы.

На какие нормы законодательства может сослаться аренда-тор? Порядок изменения и расторжения договора аренды. От-ветственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

2. Между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды № 30 от 1 июля 2000 г.

Согласно п. 1.1 указанного договора ответчику переданы в аренду 257,1 кв. м. площадей по адресу: пл. Свободы, 44 при арендной плате в размере 2300 долларов США в месяц за всю сдаваемую площадь. Ответчик должен был уплачивать арендную плату в белорусских рублях по курсу, определяемому сторонами на момент перечисления. Согласно п. 5.1 договора аренды арендная плата и эксплуатационные расходы перечисляются Арендатором на расчетный счет Арендода-теля ежемесячно до 20-го числа текущего месяца. Ответственность за нарушение сроков перечисления арендной платы установлена в виде пени в размере 0,15% за каждый день просрочки перечисления пла-тежей.

За периоды: июль – сентябрь 2000 г. арендная плата ответчиком не перечисляется.

Также п. 1.1 Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды № 30 были дополнены условия договора аренды в части обязанности Арендатора, а именно ответчик принимал на себя обязательство про-извести ремонт фасадов зданий Арендодателя в объемах согласно прилагаемой сметы на общую сумму 1 323 283 рублей. В соответст-вии с п. 4.3 Дополнительного соглашения № 1 ответчик освобождался от арендной платы за пользование арендуемыми помещениями в пе-риод с июля по сентябрь 2000 г. в сумме 580 509 рублей по состоянию на 11 апреля 2000 г. и на последующий срок вплоть до погашения фактически понесенных затрат на ремонт фасадов зданий Арендода-теля, которые засчитываются в арендную плату.

Перечисленные в Дополнительном соглашении № 1 работы от-ветчиком выполнены частично, всего на общую сумму 456 350 рублей, что подтверждается справкой о стоимости выпол-ненных работ, подписанной сторонами.

В письме от 7 сентября 2000 г. исх. № 245 ответчик поставил нас в известность о том, что со 2 сентября 2000 г. арендованные им нежи-лые помещения площадью 194,55 кв. м. освобождены. В этом же письме ответчик предлагал считать договор аренды расторгнутым

В письме от 15 сентября 2000 г. нами было сообщено о том, что его предложение о расторжении договора не принимается и просили оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате за весь срок договора аренды за минусом суммы произведенных ответчиком работ по ремонту фасадов зданий. Более того, во всех арендованных помещениях требуется ремонт (перекрытия, потолки, полы, столярка и т.д.)

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. 364 Граждан-ского кодекса Республики Беларусь, просим

Взыскать с ответчика:

1) задолженность по арендной плате (расчет прилагается),

2) задолженность по теплоэнергии (расчет прилагается),

3) стоимость работ для проведения ремонта занимаемых помещений (расчет прилагается),

4) уплаченную госпошлину.

Рассмотрите исковое заявление. Проанализируйте его содер-жание, сделав свои замечания, и дайте свое заключение, приведя доводы как в пользу истца, так и ответчика. Вынесите решение по спору.

3. Между ОДО "Спектр" и колхозом "Ударник" был заключен договор простого товарищества № 2, согласно условий которого сто-роны принимали на себя обязанность по совместному производству молочной продукции. Обязанности стороны распределили следую-щим образом: ОДО "Спектр" должно было предоставлять необходи-мое оборудование и транспорт, а колхоз – помещение площадью 595 кв. м. в поселке "Светлое" для организации производства. В п. 2.3 договора предусматривалась обязанность по своевременной оплате со стороны общества арендной платы, затрат на электроэнергию, водо-снабжение и другие эксплуатационные расходы. В п. 3.3 договора указывалось, что общество обязано производить необходимый теку-щий ремонт помещения и поддерживать его санитарно-гигиеническое и противопожарное состояние согласно действующих норм. Через месяц после заключения договора ОДО "Спектр" доставило все обо-рудование в местонахождение колхоза, который, сославшись на не-готовность предоставления помещения площадью 595 кв. м., предло-жил временно разместить оборудование на складе колхоза. Через три месяца после заключения договора колхоз "Ударник" обратился в хо-зяйственный суд с требованием о взыскании арендной платы с ОДО "Спектр" за весь срок с момента заключения договора № 2, ссылаясь, в частности, на п. 2.3 договора. Ответчик в суде иск не признал. Свои возражения он обосновывал тем, что договора аренды заключено не было. Более того договором не было четко определено какое поме-щение передается обществу (как выяснилось, в поселке "Светлое" помещений такой площади около тридцати, а у колхоза – десять). Применить условия договора аренды, по мнению ответчика, невоз-можно. А размещение оборудования на складе колхоза является складскими услугами, относительно которых никаких соглашений заключено не было, только устная договоренность, поэтому платы за использование склада ответчик производить не будет.

Решите данное дело. Дайте определение договора аренды и его существенных условий. Порядок, условия и сроки внесения аренд-ной платы.

4. Между производственным кооперативом (Арендодатель) и коммандитным товариществом (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения в здании, принадлежащем на праве соб-ственности Арендодателю. 21.08.99 г. в результате сильного дождя некоторые помещения были залиты. Причиной данного стало ветхое состояние кровли здания. У Арендатора в результате аварии была уничтожена печатная продукция, хранившаяся в картонных коробках. Арендатор в письме за № 27/97 уведомил об аварии и сообщил, что в течение 3-х месяцев он не будет производить арендной платы, по-скольку стоимость причиненного ущерба приблизительно соответст-вует сумме арендных платежей за 3 месяца, и предложил Арендода-телю произвести зачет взаимных требований (зачет стоимости вреда в счет арендной платы). Арендодатель с этим не согласился. Он указал, что зачета встречных требований здесь быть не может. Также он не-однократно предупреждал Арендатора, чтобы он убрал картонные коробки с проходов. Более того, Арендодатель не был предупрежден о том, что находится в данных коробках. Поэтому он считает, что Арендатор сам виновен в случившемся и обязан уплачивать арендную плату без каких-либо изменений.

Решите спор. Какие права и обязанности возлагаются на стороны по договору аренду.

5. ООО "ВЗС" предъявило иск Брестскому объединению "Сель-хозхимия" об устранении препятствий в пользовании арендованным у ответчика по договору аренды имуществом и взыскании возник-ших в этой связи убытков, а также расторжения договора. Причи-ной для такого требования послужило то, что представители Арендо-дателя (объединения) практически каждую неделю приходили в арендуемые помещения, хотя в договоре аренды был пункт о допуске представителей Арендодателя с предварительным уведомлением Арендатора, чего Арендодатель не делал. Также Арендодатель по-стоянно использовал арендованные помещения для своих нужд без уведомления Арендатора. Брестское объединение "Сельхозхимия" обратилось со встречным иском о признании данного договора арен-ды недействительным как не соответствующего требованиям закона. В обоснование своих требований по встречному иску ответчик указал, что, сдавая имущество в аренду, он не имел согласия на это его собственника – Брестского райисполкома.

Проанализируйте данную ситуацию. Решите дело.

Какова судьба произведенных улучшений арендованного иму-щества?

а) Основная литература

Гражданское право: Учебник / Под ред. С. Алексеева. - 2-е изд., перераб. и доп.-М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009.-528 с

Гражданское право: Учебник в 3 ч. Ч.2./Под ред. В.П. Камышанского – 2 изд. – М.: Эксмо, 2011 – 704 с

Зенин, И.А. Гражданское право: учебник для бакалавров / И.А. Зенин. - 15-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2013. - 773 с. - (Бакалавр. Углубленный курс).

б) Дополнительная литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.-М.:Статут Кн.2:Договоры о передаче имущества.-2005.-797с

Воробьева Е.А. Правовое регулирование сделок, требующих согласия (одобрения) третьих лиц // Журнал российского права. 2012. N 3. С. 113 - 122.

Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: общие положения // Гражданское право. 2011. N 2. С. 30 - 33.

Гунин А.В. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной практики // Арбитражный и гражданский процесс. 2011. N 4. С. 21 - 24.

Зенин И. А. Гражданское право:Учебник для вузов.-М.:ЮРАЙТ,2009.-616с.

Калемина В.В., Рябченко Е.А. Договорное право:Учеб. пособие.М.:Омега-Л,2006.-240с.-(Б-ка высш. шк.)

Дата добавления: 2015-05-10