Тема 5.Договор продажи недвижимости

Основные признаки, выделяющие в самостоятельную раз­новидность договора купли-продажи договор продажи не­движимости. Общая характеристика договора продажи недвижимости. Существенные условия договора продажи недвижимости. Особенности передачи недвижимости от продавца к покупателю.

План:

Понятие и признаки договора. Особенности правового регулирования.

Порядок заключения и исполнения договора. Акт приема-передачи.

Регистрация договора.

Методические рекомендации

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско - правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Нормы о договоре купли - продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности и, как исключительную особенность, регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558).

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Литература:

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации. Принята всеобщим голосованием 12.12.1993 г. // «Российская газета». – 25.12.1993. – № 237.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

Федеральный закон от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: Федеральный закон № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251.

Федеральный закон от 17.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон № 122-ФЗ от 17.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.

Материалы судебной практики

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 7.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 г. № 15 «Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий» // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 8.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006 г.) // Бюллетень ВС РФ. – 2006. – № 5.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003 г.) // Бюллетень ВС РФ. – 2003. – № 12.

Научная и учебная литература

а) основная:

Гражданское право: в 2 т.: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 2002. – Т. II. Полутом 2. – 544 с.

Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. – 848 с.

Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 874 с.

Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Гуев А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 832 с.

б) дополнительная:

Брагинский М.И. Договорное право / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – 3-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2001. – Книга 2: Договоры о передаче имущества. – 800 с.

Богданова Е.Е. Признание права собственности на предмет договора купли-продажи / Е.Е. Богданова // Нотариус. – 2005. – № 4.

Васин В.Н., Казанцев В.И. Договор купли-продажи (логико-правовой анализ аномалий) / В.Н. Васин, В.И. Казанцев // Российский судья. – 2005. – № 4.

Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В. Витрянский. – 2-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2000. – 284 с.

Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие. – М.: ОАО «Издательский дом “Городец”», 2006. – 168 с.

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // КонсультантПлюс: справочные правовые системы: Комментарии законодательства. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Попов М.В. Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий / М.В. Попов // Журнал российского права. – 2000. – № 1.

Семьянова А.Ю.Продажа части земельного участка / А.Ю. Семьянова // Право и экономика. – 2004. – № 12.

Серветник А. Общие положения о купле-продаже / А. Серветник // Законность. – 2004. – № 11.

Скловский К.И. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. – 1998. – № 10.

Шаклеина Е.В. «Добросовестность» в сделках купли-продажи / Е.В. Шаклеина // Нотариус. – 2006. – № 2.

Дата добавления: 2015-05-10