Договор найма жилого помещения

Жилищные отношения - это отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

К субъектам жилищных правоотношений относятся граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица независимо от форм собственности, государственные органы. Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора (как правило, договора аренды). Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во,владение и пользование за плату. При этом письменная форма договора найма жилого помещения является обязательным требованием законодательства.

Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за пользование жилыми помещениями устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное. Она не должна превышать максимальной допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь.

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное; водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством Республики Беларусь не установлено иное.

Предмет договора найма определяется жилым помещением (помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан), которое отвечает санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для граждан в соответствующем населенном пункте. Предметом договора в домах государственного жилищного фонда, как правило, является отдельная квартира. Предметом договора в домах частного жилищного Фонда может быть жилая комната и даже часть комнаты. Не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов.

Жилищный кодекс различает несколько видов договора найма:

♦ договор социального найма жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в специальном доме;

♦ договор найма жилого помещения в общежитиях;

♦ договор найма служебного жилого помещения;

♦ договор найма жилого помещения в домах, находящихся в собственности граждан;

♦ договор найма жилых помещений в домах организаций граждан-застройщиков.

Наряду с нанимателем законодательство содержит понятие членов семьи нанимателя (членов семьи собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков), которые пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К таковым относятся супруг (супруга) нанимателя, их дети и родители, другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство, и иные граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем, ведущие с ним общее хозяйство (могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя).

Эта категория играет важную роль, так как совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.

Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собственника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовершеннолетних детей.

Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Бе-ларусь и заключенным между ними письменным соглаше- нием о порядке пользования жилым помещением.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения определены Министерством жилищно-ком-мунального хозяйства в приказе от 7 декабря 1999 г. № 177 Так, в частности, наниматель обязан:

♦ соблюдать установленные законодательством правила пользования жилыми помещениями (правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические правила, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием);

♦ производить за счет собственных средств самостоятельно или силами ЖЭО либо других организаций ремонт занимаемого жилого помещения (штукатурка, побелка, покраска и оклейка обоями стен и т.д.), ремонт и замену изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного оборудования и подводку к нему: санитарно-технического, газового, электрического и иного оборудования. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, они производятся за счет наймодателя или ЖЭО;

♦ возмещать ущерб, нанесенный по своей вине вспомогательным помещениям жилого дома, жилым и подсобным помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности;

♦ вносить плату за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчислять средства на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца в размерах и на условиях, установленных законодательством Республики Беларусь.

Согласно требованиям законодательства плата за пользование (техническое обслуживание) жилыми помещениями и коммунальными услугами, отчисления на капитальный ремонт жилья осуществляются в соответствии с заключенными с местными исполнительными или распорядительными органами, предприятиями, учреждениями, организациями договорами найма или договорами на техническое обслуживание, заключенными с ЖЭО;

♦ не совершать действий, приводящих к порче жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Следует особо отметить, что законодательством регулируется и порядок пользования телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами; так, например, с 23 до 7 часов должна соблюдаться тишина.

Наймодатель (юридические лица независимо от форм собственности и жилищно-эксплуатирующая организация) обязан:

♦ содержать жилой дом в соответствии с правилами и нормами содержания жилых домов в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденными Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь;

♦ производить систематически осмотр жилого дома и жилых помещений, объектов благоустройства придомовой территории;

♦ проверять во вспомогательных помещениях техни-

ческое состояние инженерного оборудования, про-

изводить его профилактическое обслуживание обеспечивать бесперебойную работу, в том числе внутриквартирного: электроплит (частично - обеспечение электробезопасности), печного и централь- ного отопления при условии эксплуатации их в соответствии с проектным решением;

♦ проводить своевременно подготовку жилого дома и инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

♦ обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние кабин лифтов, подъездов, других вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории;

♦ производить своевременно капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома. Внутриквартирный ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя или ЖЭО в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей общих конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома либо с производством капитального ремонта;

♦возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный ущерб.

Изменение условий договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон в письменной форме, если Жилищным кодексом Республики Беларусь не установлено иное.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора либо по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, выполнив свои обязательства перед наймодателем.

При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Правило о предупреждении не применяется, если речь идет о выселении из домов, грозящих обвалом, и выселении без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица выселяются по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке, если они:

♦ систематически разрушают или портят жилое помещение;

♦ используют его не по назначению;

♦ систематически нарушают правила пользования жилым помещением, делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме.

Однако выселение по указанным основаниям может иметь место только в тех случаях, если меры предупреждения и общественного воздействия к ним оказались безрезультатными.

Согласно Жилищному кодексу выселению подлежат и граждане, которые уклоняются без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

27. Понятие и виды договора подряда. Отграничение договора подряда от смежных договоров. Правовое регулирование договора подряда.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика)
определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат
работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено
законодательством или соглашением сторон (ст. 656 ГК).

ГК выделяет следующие виды договора подряда: бытовой
подряд; строительный подряд; подряд на проектные и изыскательские работы; подрядные работы для государственных нужд. Можно также выделить договоры: на изготовление (создание) вещи; на переработку (обработку) вещи;
на выполнение другой работы.

Отличия от смежных договоров: под смежными понимаются договор купли-продажи и трудовой. В договоре купли-продажи не возникают права и обязанности по изготовлению вещи, предмет уже имеется в наличии. Предмет договора подряда определён индивидуальными признаками, в других договорах – родовыми. В договоре подряда подрядчиками могут быть юр. лица, трудовой договор заключается с гражданином. В договоре подряда подрядчик не состоит в штате предприятия или организации. В договоре подряда подрядчик самостоятельно организует выполнения работ и подрядчик обязан передать готовый результат своей деятельности.

Отличия договора подряда от трудового договора: 1) рег-ся нормами хоз-го законодательства; 2) предмет договора – индивидуально определенная работа, а не трудовая функция в соответствии с должностью, специальностью, квалификацией; 3) субъекты договора – подрядчик и заказчик, а не работник и наниматель; 4) содержание условий договора: подрядчик обязуется выполнить определенную работу, а не выполнять работу в соответствии с должностью, квалиф-й, спец-ю. По договору подряда стороны несут только имущественную ответственность + подрядчик несет риск гибели работы до момента сдачи ее заказчику. По трудовому договоруработник несет дисциплинарную ответственность за нарушение трудовой дисциплины, материальную ответственность за ущерб, причиненный нанимателю; наниматель несет ответственность за вред, причиненный работнику при исполнении им своих обязанностей.

Дата добавления: 2015-05-31