В. Прекращение договора аренды

Применительно к аренде законодатель устанавливает целый ряд специальных предписаний.

Истечение срока – прекращает аренду (исключение – п.2 ст.621 ГК РФ – когда нет возражения арендодателя). В п.2 ст.617 – специальное регулирование относительно смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества. Общее правило – ст.418 ГК РФ – смерть прекращает обязательство, если обязательство не связано с личностью стороны. П.2 ст.617 - права и обязанности при смерти переходят к наследнику, если законом или договором не установлено иное.

Досрочное расторжение договора – прекращает аренду. При этом неясно почему, законодатель применительно к аренде устанавливает юрисдикционное досрочное расторжение договора (ст.619 и ст.620 ГК РФ). Ст.619 устанавливает основание и механизм досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а ст.620 делает то же самое, но для арендатора.

Ст.619, устанавливая основания для расторжения договора арендодателем, исходит из следующей логики: там 4 поименованных основания + те, которые договором предусмотрены. Причем еще есть правила п.2 ст.450, которые тоже применяются. Но там нарушение должно быть существенным, и арендодатель должен это доказать. П.28 Инф. письма N66 подтверждает это. П.26[35] Инф. письма N66 – установленные договором основания для одностороннего отказа могут и не зависеть от допущенного арендатором нарушения.

С точки зрения механизма расторжения договора по инициативе арендодателя, нужно обратить внимание на последний абзац ст.619 ГК РФ: до того, как арендодатель обратится в суд, он должен письменно уведомить арендатора о необходимости устранения нарушения. Это, однако, не отменяет общий порядок ст.452 ГК РФ – для всякого требования об изменении или расторжении договора должен быть соблюден претензионный порядок – предложить расторгнуть договор добровольно. П.29[36] Инф. письма N66 ВАС прямо указывает, что предупреждение, наличие которого обязательно в силу 619-ой, не отменяет правил 452-ой. Но ВАС говорит, что эти два волеизъявления могут быть воплощены в едином документе, но они могут быть воплощены и порядок, установленный законом, будет считаться соблюденным, когда из документа следует, что там эти два волеизъявления выражены.

И только после всего этого можно идти в суд с иском о расторжении договора. 5.05.1997 года ВАСом было принято Инф. Письмо N14. И в п.8 этого письма была предложена следующая сентенция (которая до сих пор является мэйнстримом) – удовлетворение требования о расторжении договора возможно только в том случае, если нарушение не устранено к моменту вынесения судебного решения. Механизм сложный. Поэтому можно односторонний отказ в договоре предусмотреть (ст.310 ГК РФ). ВАС в Инф. письме 66 – сказал, что стороны могут предусмотреть условия об одностороннем отказе только в случае, если деятельность связана с предпринимательской деятельностью.

В ст.620 – 4 основания + закон + договор (это по требованию арендатора расторжение договора). По 450-ой можно пойти. Все так же, по сути. Там предупреждения контрагента нет, но общее правило 452-ой о претензионном порядке сохраняет силу. Ну и дальше всё так же.

Дата добавления: 2015-05-31