Элементы аренды

· Стороны

Стороны – арендодатель и арендатор.

Арендатором могут быть любые субъекты ГП с учетом их дее- и правоспособности. Применительно к арендодателю появляются предписания ст.608 ГК РФ. На основании этих предписаний мы должны констатировать, что арендодателем может быть любой субъект, но только такой, который является собственником или управомочен на сдачу имущества в аренду законом или собственником. Эта норма нелогична и выбивается из общей канвы консенсуальных договоров. Всякий консенсуальный договор – это обещание, а для обещания наличие титула необязательно. А законодатель сказал, что обязательно. Норма нелогичная и тут вряд ли успокоит нас тот факт, что законодатель достаточно системен, и во всех договорах этой родовой группы он поступает одинаково. Он ограничивает фигуру ссудодателя, арендодателя и т.д. фигурой собственника или иного управомоченного лица.

Вряд ли мы должны реагировать на доктринальную позицию, согласно которой арендодателем может быть любое лицо, ибо вся аргументация сводится к политике права. С точки зрения политики права всё логично, но это прихоть законодательства.

С точки зрения арбитражной практики есть апелляционные инстанции, где суды поддерживали догматическую тенденцию. Но это лишь прецедентные дела.

· Предмет

Следующий элемент – это предмет. Им могут быть индивидуально определенные непотребляемые вещи. Этот тезис проистекал из того, что потребляемые вещи свои свойства в процессе использования утрачивают. Однако если речь будет идти о таком пользовании, которая не исключает возврата в целостности, то потребляемая вещь может выступать в качестве предмета договора. Вещи только те, которые не изъяты из оборота. Из вещей, подпадающих под данные признаки, мы должны указать изъятие в отношении жилых помещений. Оные по общему правилу быть предметом аренды не могут, ибо временное владение и пользование жильем регулируется наймом жилого помещения, который является самостоятельным договором (глава 35 ГК РФ). Есть одно исключение. Оно зафиксировано в п.2 ст.671 ГК РФ. Это единственный случай, когда аренда может опосредовать отношения, связанные с жилыми помещениями. Но там юрлицо берет в аренду жилье, чтобы потом сдать его в наем гражданам.

Еще есть проблема: допустимость аренды в отношении имущественных прав. С точки зрения исторической, мы можем обнаружить подобные примеры. Смотрим ст.607 ГК РФ п.1 – у нас это только вещи. Следовательно, аренда имущественных прав невозможна.

· Цена

Следующий элемент – это цена. В аренде цена представлена в виде арендной платы. Условия об арендной плате устанавливаются соглашением сторон. При этом это условие не является существенным условием договора аренды, ибо есть восполняющая норма п.3 ст.424 ГК РФ (общее правило, которое не изменяется в предписаниях параграфа 1 главы 34).

Ст.614 ГК РФ п.2 показывает нам всё многообразие возможных вариантов арендной платы. Здесь можно увидеть, что аренда не ограничивается только лишь денежной суммой. Законодатель закрепляет 6 вариантов, которые не являются исчерпывающими. В общем, в качестве арендной платы может выступать не только денежная сумма, но и встречная передача имущества в собственность, в пользование и т.д. и т.п.

При этом, осознавая всю вариативность форм арендной платы, оная являет собой эквивалент праву владения и пользования, которое предоставляется арендатору. В этом смысле только такая форма встречного предоставления может восприниматься как арендная плата, которая несет в себе данный эквивалент.

Для этого есть п.12[25] Инф. письма от 11.01.2002 N66. Там был заключен договор, где предмет – это нежилые помещения. Этот договор был обозначен сторонами арендой. При этом по договору в качестве арендной платы выступала оплата коммунальных услуг за это помещение. ВАС справедливо указал, что возложение расходов по коммуналке не может восприниматься как арендная плата, ибо коммуналка – это не встречное предоставление за пользование имуществом, а плата за коммунальные услуги.

· Срок

Следующий элемент аренды – это срок. Срок в аренде не является существенным условием, несмотря на то, что в самом легальном определении указывается на временный характер владения и пользования, поскольку п.2 ст.610 предусматривает восполняющую норму. Если срок не установлен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Если бы срок был существенным условием, то в случае неопределения срока договор аренды был бы незаключенным.

Такая восполняющая норма является устоявшейся. При этом при неопределенном сроке любая сторона вправе отказаться в одностороннем порядке от договора с предупреждением контрагента за 1 месяц (а если недвижимое имущество, то 3 месяца).

Поскольку срок – это несущественное условие, то доктрина и практика дозволяет заключать аренду под отменительным условием. Подобные договоры аренды приравниваются судебной практикой к договорам, заключенным на неопределенный срок. Подтверждение этого тезиса – это п.4 [26] Инф. письма N66. Между сторонами была аренда до начала реконструкции здания. Этот договор явно не содержит указания о сроке.

Срок определяется соглашением сторон. При этом, в отдельных случаях законодатель устанавливает предельные сроки аренды, исключая свободу усмотрения сторон в соответствующем вопросе. В этой связи важно понимать, что в отличие от исторических памятников, действующее гражданское законодательство не содержит какого-то общего предельного срока.

Для проката предельный срок – 1 год. Для природопользования (водные объекты, участки лесного фонда) тоже предельные сроки установлены в соответствующих кодексах. Это правило имеет узкую сферу применения. Общее указание о пределах сроков не указано в действующем законодательстве.

Если предельные сроки установлены, то установление предельного срока влечет два очевидных последствия. Если есть предельный срок и договор заключен на больший срок, то договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, указанному в законе. Само по себе истечение предельного срока прекращает договорные отношения.

· Форма

Последний элемент аренды – это форма. Ст.609 ГК РФ содержит специальные требования к форме договора аренды. Форма зависит от субъектного состава и срока. Раз здесь установлены специальные правила, то предписания 9-ой главы относительно формы сделок здесь не применяются. Однако мы должны понимать, что устанавливая специальные правила о форме, глава 34 не устанавливает специальные правила относительно последствий ее несоблюдения. Следовательно, если договор аренды будет заключен на срок более 1 года в устной форме, то тут должны применяться предписания главы 9, т.е. сторона не может ссылаться на свидетельские показания. Отсюда, форма – не конститутивный элемент договора аренды. Несоблюдение формы порождает ограничение способов доказывания.

Решение вопроса, связанного с государственной регистрацией договора аренды, содержится в п.2 ст.609 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. Примеров иного, установленного законом, много. Для аренды зданий и сооружений, например, регистрация нужна только тогда, если срок более одного года. Если меньше года, то государственной регистрации не нужно.

Б. Содержание договора аренды

· Обязанности арендодателя

Прежде всего, в рамках него, обязанность арендодателя. Основная обязанность арендодателя состоит в том, что он должен предоставить имущество арендатору. Эта обязанность предопределена консенсуальностью всякого договора аренды. Это основная обязанность, причем к ее исполнению законодатель устанавливает ряд требований. Только полное соблюдение их будет означать надлежащее исполнение обязанности.

o В установленный срок

Во-первых, арендодатель должен предоставить имущество в установленный срок. Этот срок определяется в установленный срок. Если он не установлен в договоре, то тогда в разумный срок после возникновения обязательства (после согласования условий, после заключения договора).

Нарушение данного требования регламентируется п.3 ст.611 ГК РФ. У арендатора следующие способы защиты. Во-первых, арендатор вправе воспользоваться иском из ст.398 (вправе истребовать непереданное ему имущество от арендодателя). Ссылка на ст.398 ГК РФ выглядит вполне адекватной. Для аренды возможность истребования имущества – это универсальный способ защиты. Ст.398 ГК РФ – об индивидуально определенной вещи. В аренде предмет – это индивидуально определенная вещь. При этом требования из ст.398 ГК РФ – это требования личные и имеют объективные пределы.

Если арендодатель продал вещь третьему лицу, которая должна быть передана контрагенту по аренде. Арендатор не может подать иск третьему лицу, потому что требование личное. У арендатора вещных прав нет, а значит вещно-правовым способом защиты нельзя воспользоваться, а личный иск возможен только в отношении арендодателя. Отсюда, арендодатель не исполнил свою обязанность, но истребовать вещь от третьего лица нельзя.

Вот те пределы иска об истребовании имущества, предусмотренного ст.398 ГК РФ. Этот очевидный вывод поддерживается и судебной практикой. В п.9[27] Инф. письма N66 ВАС констатирует очевидную величину: арендатор вправе истребовать имущество только у арендодателя, но не у третьих лиц, у которых оно находится.

В качестве альтернативной возможности, наряду с требованием из ст.398 ГК РФ, арендатору предоставлен и иной способ защиты: потребовать расторжения договора. Это очень важно. Применительно к аренде, говоря о прекращении договорных отношений, законодатель использует именно юрисдикционную защиту (право требовать расторжения). При этом право требовать расторжения договора выступает в качестве альтернативного способа защиты и допустимо вне зависимости от того, существует ли возможность воспользоваться иском из ст.398 ГК РФ или не существует.

И еще один достаточно важный момент, связанный с последствиями неисполнения обязанности арендодателя. Этот момент отмечен в п.10[28] Инф. письма N66. Речь идет о стандартной ситуации: между сторонами есть аренда. По условиям договора арендатор должен выплачивать арендную плату каждое 10-е число. Арендодатель имущество в аренду не передал, а 10-е число наступило. 11-го числа, если арендатор не заплатит арендную плату, будет ли он считаться просрочившим? Нет. Ответ предопределен синаллагматичностью договора. Если по причинам, лежащим на риске арендодателя, возможность пользоваться имуществом не предоставлена, то платить собственно и не за что. Хотя в позитивном праве такой нормы нет, но идея синаллагматичности говорит об обратном. ВАС констатирует: арендодатель, который не исполнил обязанности по передаче имущества, вправе требовать платы только после фактической передачи имущества.

o Передать имущество со всеми принадлежностями и документами

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что вместе с передачей имущества арендодатель должен передать арендатору все необходимые принадлежности и документы. Перечень таких документов может быть установлен договором, а если не установлен в договоре, то те документы и принадлежности, которые необходимы для использования вещи, исходя из условий договора.

При нарушении данной обязанности в том случае, если арендатор не может пользоваться имуществом, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать, арендатор вправе либо потребовать предоставления, либо потребовать расторжения договора.

К возможности использования этих вариантов защиты приводит не само по себе нарушение, а только наступление последствия нарушения – невозможности использования или лишения того, на что был вправе рассчитывать. Если и без документов использование имущества арендатором возможно и полезный эффект от использования не уменьшается, то никакой защиты арендатору не предоставлено.

Кроме того, в ст.611, закрепляющей соответствующее правило, требование предоставления документов и требование расторжение договора являются альтернативными. В том отличие главы 30 и главы 34. В к-п, где к обязанности передать товар предъявлялось требование о передаче документов, был установлен ступенчатый механизм защиты: сначала потребовать документы, и только потом, если это не действовало, прибегать к расторжению договора.

В аренде законодатель уже отказывается от ступенчатого построения системы защиты. Право требовать документы и право требовать расторжения являются альтернативными возможностями. Выбор отдан исключительно на усмотрение арендатора.

Говоря о последствиях нарушения данного требования, нужно посмотреть п.8[29] Инф. письма N66, где на основании синаллагматичности ВАС делает попутные выводы. Там в аренду был передан вертолет, а документы свидетельства о регистрации и сертификаты летной годности не предоставлены. Далее вопрос: платить аренду или нет? Арендатор выбрал не платить, а арендодателю это не понравилось, де, вещь-то передана. Ключом ответа на этот вопрос послужила синаллагматичность договора аренды. Само фактическое предоставление не создало для арендатора тех имущественных благ, на которые он рассчитывал. Летать он не мог, потому что без документов летать нельзя. Отсюда, ВАС сделал вывод, что платить не за что.

o Передать имущество надлежащего качества

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что передаваемое имущество должно быть надлежащего качества. Это имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. При этом, поскольку закон исходит из свободы сторон в определении требований к качеству, мы должны понимать, что принципиально предметом аренды может быть и неисправная вещь. Нарушением будет предоставление имущества в состоянии, не соответствующем оговоренному качеству в договоре.

При нарушении требования арендодатель несет ответственность за недостатки. Для того, чтобы адекватно всё это понять, регламентацию пределов ответственности арендодателя за недостатки говорит п.2 ст.612 ГК РФ, который эти пределы и закрепляет. Арендодатель отвечает за все недостатки кроме тех, которые были оговорены, которые были заранее известны арендатору и те, которые должны были быть обнаружены при обычном осмотре и проверке. С точки зрения ст.612 ГК РФ знание или незнание арендодателя об этих недостатках не влияет на возложение ответственности на него. Арендодатель также будет нести ответственность за недостатки, даже если он о них не знал.

Таким образом, здесь термин ответственность употреблен в условном смысле слова и сама ответственность строится по системе гарантии (не важно, кто их сделал, знаем ли мы о них).

Такое положение вещей не должно нас шокировать. Мы с таким уже сталкивались в к-п, где ответственность продавца за недостатки базировалась тоже на системе гарантии. Вообще, этот подход системный сегодня. Этот подход абсолютно логичен, потому что в решении соответствующего вопроса риск недостатков будет нести либо арендодатель, либо арендатор. Поняв, что выбор не так велик, из этих вариантов выбор предопределен. Поскольку арендодатель является собственником имущества, он должен отвечать за любое состояние этого имущества вне зависимости от того, знает он о них или не знает. Любое иное решение будет граничить с несправедливостью. К тому же, у арендатора никакой возможности контролировать ее не было до передачи вещи.

В том случае, когда у нас наличествуют недостатки, за которые отвечает арендодатель, в качестве средств защиты арендатора законодатель предусматривает следующие альтернативные возможности. Арендатор вправе потребовать либо устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения собственных расходов на устранение, либо расторжения договора.

Использование любого из способов защиты отдано на выбор арендатора. При этом предписания предпоследнего абзаца п.1 ст.612 ГК РФ вызывают интерес. Там есть норма, которая соответствует международным стандартам о том, как должна строиться защита субъекта оборота. Арендодатель может заблокировать использование тех или иных способов защиты, осуществив замену вещи ненадлежащего качестве вещью надлежащего качества. Достаточно прогрессивное регулирование. Оно основано на учете интересов обоих субъектов обязательства. Да, конечно арендодатель нарушил, но защита интересов арендатора в этой связи не должна кардинальным образом нарушать интерес арендодателя. Получается ситуация, когда и волки сыты, и овцы целы (и пастуху добрая память).

Нас не должно смущать то обстоятельство, что предмет аренды – это индивидуально определенная вещь. Мы просто должны отдавать себе отчет в том, что термины индивидуально определенная и уникальная вещь – это термины разные. Следовательно, такая замена возможна. Если речь будет идти об уникальном объекте, то тогда замена объективно невозможна.

o Требование предупредить обо всех правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду

Следующее требование, которое предъявляется к обязанности арендодателя предоставить имущество, состоит в том, что арендодатель должен предупредить арендатора обо всех права третьих лиц на имущество, переданное в аренду. Это требование юридического качества объекта. Это требование очевидно, потому что явно наличие прав третьих лиц способно нарушить исходный интерес арендатора. Например, если вещь является заложенной и существует угроза обращения взыскания на этот предмет залога, то у арендатора нет возможности планировать свои действия. Именно поэтому законодатель выдвигает требования юридического качества объекта. Норма ст.613 ГК РФ далека от совершенства, потому что из нее нельзя однозначно вывести границы ответственности арендодателя за эти самые юридические недостатки. Будет ли арендодатель отвечать только за те права третьих лиц, которые были ему известны и не были им сообщены, или же он будет отвечать вообще за все права третьих лиц, даже о тех, о которых ему известно не было? Тут у нас поле для размышления.

Вопрос о том, на ком будет лежать риск соответствующих прав? Либо на арендаторе, либо на арендодателе. Но арендатору ни о каких правах неизвестно, ибо вещь-то не его. А вот арендодатель должен знать о правах других лиц на свою вещь, которая находится в его обладании.

Варианты защиты арендатора: можно потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо можно потребовать расторжения договора.

Только при полном соблюдении указанных выше требований обязанность арендатора исполнена должным образом.

o Обязанность осуществить капитальный ремонт имущщества

Круг обязанностей арендодателя не заканчивается. Помимо обязанности предоставить имущество закон возлагает на арендодателя обязанность осуществлять капитальный ремонт имущества. Это отголосок бремени содержания имущества. Законодатель учитывает с одной стороны то, что арендодатель продолжает оставаться собственником, а с другой стороны, возложить обязанности по содержанию можно и на арендатора.

Все возможные ремонты законодатель делит на две группы: ремонт капитальный и ремонт текущий. Капитальный ремонт – это обязанность арендодателя, а текущий ремонт – обязанность арендатора. Однако, поскольку данный вопрос завязан на экономических интересах субъектов, законодатель делает эти нормы диспозитивными. Стороны, воплощая свой интерес, могут решить этот вопрос иначе.

Под капитальным ремонтом понимается восстановление целостности вещи, т.е. замена ее конструкции или основных частей, узлов и деталей в связи с существенным износом или разрушении. Поскольку здесь идет речь о ремонте, предполагающем восстановлении исходной конструкции, законодатель возлагает эту обязанность на арендодателя. У арендатора интерес использования вещи лишь временный, а собственнику вещь нужна целой всё время, поэтому собственник и должен беспокоиться об исходном состоянии вещи.

Арендодатель должен исполнить свою обязанность в срок, установленный в договоре, а если он не установлен договором или имеется необходимость в производстве капитального ремонта, то в разумный срок после возникновения соответствующей необходимости.

Например, договор заключен на 50 лет, предмет аренды – здание. В договоре написано – капитальный ремонт каждые 10 лет. Спустя 10 лет пришел и отремонтировал. Но после ремонта здание разрушилось. Чего, нам еще ждать 10 лет? Нет, надо в разумный срок, потому что появилась необходимость проведения капитального ремонта.

Если арендодатель свою обязанность не исполняет, то п.1 ст.616 ГК РФ предоставляет арендатору следующие возможности защиты. Арендатор вправе по своему усмотрению либо самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать расходы, либо требовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо требовать расторжения договора.

· Обязанности арендатора

o Пользоваться в соответствии с договором и назначением

В литературе все начинается с того, что арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества, при этом мы должны понимать, что если и соглашаться с этим тезисом, то только в том случае, если ударение будет ставиться на слова «в соответствии». Никакой обязанности пользоваться у арендатора нет. Это его право.

При неисполнении данной обязанности, при нарушении установленных пределов реализации права пользования, арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Тут способ юрисдикционный.

o Надлежащее состояние, текущий ремонт, расходы на содержание

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что он должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. В данной обязанности мы видим воплощение конца истории: речь идет о распределении бремени содержания. Капитальный ремонт лежит на арендодателе. Текущий ремонт – устранение мелких недостатков и предотвращение преждевременного износа. Он имеет дело с сиюминутными недостатками или износом вещи. Экономически вполне возможно возложить эту обязанность на арендатора, ибо он в этом заинтересован. Но это диспозитивная норма. Иное может быть установлено законом или договором.

При нарушении этой обязанности, если это нарушение неоднократно либо приводит к существенному ухудшению состояния имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

o Вносить арендную плату

Следующая обязанность арендатора – главная. Это обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Мы знаем, что размер определяется соглашением сторон. Это несущественное условие, ибо есть ст.424 ГК РФ. Что касается порядка и срока исполнения этой обязанности, то они определяются соглашением сторон. Это тоже несущественное условие. Этот вывод проистекает из абз. 2 п.1 ст.614 ГК РФ.

Говоря об обязанности арендатора вносить арендную плату, мы еще раз должны вспомнить, что эта плата – эквивалент возможности пользования и носит встречный характер по отношению к возможности пользования.

П.13[30] Инф. письма ВАС N66. Сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 01.06.2012 года. 1-го апреля 12 года арендатор осознал бесперспективность использования имущества. Он перестал использовать имущество и выехал из него, освободив его. Должен ли арендатор уплачивать арендную плату за период с 01.04.12 до 01.06.12 года? Да, должен. Ибо плата вносится не за пользование, а за предоставление возможности пользования. Эта возможность была ему предоставлена, он сам отказался использовать. Односторонний отказ (ст.310 ГК РФ) недопустим.

Что касается последствий нарушения данной обязанности по внесению арендной платы, то, во-первых, возникает вопрос: какой способ защиты и какая форма ответственности должна действовать по умолчанию? Возмещение убытков. Проценты не могут, потому что форма платы может быть и не денежной. Проценты могут быть только тогда, когда плата выступает в деньгах. Если плата в деньгах, то тогда проценты и возмещение убытков в части, не покрытой процентами. А если плата не в деньгах, то возмещение убытков.

Помимо данной ответственности в качестве негативных последствий нарушения со стороны арендатора обязанности платить, закон говорит, что если нарушение данной обязанности носит существенный характер (невнесение арендной платы более 2 раз подряд), то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

С точки зрения последствий неисполнения арендатором обязанности платить, в практике возник вопрос: а может ли в качестве обеспечения удовлетворения своих требований арендодатель, не получив арендную плату, удерживать имущество, переданного в пользование? Если речь идет о денежном обязательстве и все условия ст.359 выполняются, то да. Например, я обязан был вносить плату, причем я вам дал имущество в пользование и еще часть платил. А еще мы предприниматели. Тогда можно удерживать.

В практике есть другой вариант (п.14[31] инф. письма N66). Был сдан склад в аренду. Начав использование имущества, арендатор поместил на складе принадлежащий ему товар. А потом он прекратил вносить арендную плату и скрылся. Спустя некоторое время, срок аренды уже истек, арендатор бывший возвратился и говорит: вещички мои отдай, пожалуйста. А арендодатель говорит: конечно же отдам, как только ты погасишь задолженность по арендной плате. И вот арендатор пошел в суд с требованием о возврате имущества. Какое решение должен был принять суд? Обязательное условие удержания, получение законного владения вещью. В данном случае воли арендатора на передачу владения товарами арендодателем не было. А ВАС сказал иначе: действия по удержанию являются законными, а «владение не предоставлялось» ВАС попытался преодолеть за счет умозаключения: договор истек, а арендатор вещь не забрал, то, тем самым, он владение и предоставил. Этот вывод порочен.

o Без согласия арендодателя нельзя распоряжаться

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что без согласия арендодателя арендатор не может сдавать имущество в субаренду, заем, перенаем, безвозмездное пользование третьим лицам.

Само существо этого регулирования (ст.615 ГК РФ) является традиционным. Закон традиционно исходит из понимания права пользования в буквальном смысле этого слова и не включает в содержание права пользования возможность распоряжаться таким имуществом.

При этом никаких конкретизаций относительно порядка и формы такого согласия ст.615 не содержит, а, следовательно, поскольку употреблен термин «согласие», то значит, это может быть согласие предварительное (соглашение) и последующее (одобрение). Согласие может быть выражено любым образом и в любой форме. Это может быть согласие предварительное, помещенное в сам договор аренды, это может быть согласие, которое уточнено относительно субъекта, в отношении которого распоряжение возможно, это может быть выражено в составлении отдельного документа, это может быть выражено в форме визирования. Никаких конкретизаций ст.615 не дает. Главное, чтобы это согласие наличествовало. Только если такое согласие будет, реализация соответствующих прав возможна.

o Обязанность возвратить имущество по прекращению договора

Наконец, последняя обязанность арендатора, которая вытекает из срочного характера договорных отношений по аренде. При прекращении договора арендатор обязан возвратить арендуемое имущество арендодателю. Он должен возвратить то же самое имущество в исправном состоянии с учетом его нормального износа.

При нарушении данной обязанности законодатель возлагает на неисправного арендатора целый ряд негативных последствий, которые и стимулируют арендатора к должному поведению.

Во-первых, за весь период просрочки арендатор должен будет уплатить арендную плату. С догматических позиций, верно говорить, что арендатор платит сумму, равную арендной плате, потому что арендных отношений уже нет и, соответственно, арендной платы тоже нет. Тут речь идет о неосновательном обогащении, которая равна размеру ранее согласованной арендной плате. Также арендатор должен возместить убытки в части, не покрытой соответствующей суммой. Кроме того, на арендатора, просрочившего возврат имущества, закон возлагает риск случайной гибели или повреждения соответствующего имущества.

При этом данную ситуацию, когда в нарушение указаний закона арендатор продолжает пользоваться имуществом, нельзя квалифицировать как договорные отношения. Ее нужно отличать от ситуации, указанной в п.2 ст.621 ГК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, и при этом нет возражения арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Разница в том, что в первом случае у нас противоправное поведение, а во втором – всё правомерно, тут имеет место пролонгация договора аренды.

При этом очевидно, что п.2 ст.621 ГК РФ являет собой некое изъятие из общего правила, когда молчание воспринимается как некое согласие. Именно по наличию или отсутствию возражения арендодателя эти две ситуации и различаются. В первой ситуации арендодатель сказал: «Возвращай!», а во второй ситуации арендодатель не возражает против дальнейшего пользования вещью арендатором.

Поскольку ключом к разграничению этих двух ситуаций является наличие или отсутствие возражения арендодателя, отсюда правовое значение будут иметь только те действия, которые максимально близки к истечению договора. Например, аренда заключена до 31.12 соответствующего года. А арендодатель забил на то, что аренда истекает 31.12. В марте вспомнил, что аренда истекла, и он пошел к арендатору и сказал: «Отдавай вещь!» Здесь возражение не будет иметь юридической силы, ибо промежуток времени большой прошел с момента прекращения аренды. Возражений после 31.12 не было, а значит, договор был пролонгирован. Если он возражает, то тогда договор прекратится через 1 или 3 месяца в зависимости от объекта (для бессрочных аренд). А если бы возражение было подано, например, 2-го января, а арендатор бы вещь не отдавал, то тут пролонгации аренды не было, и пользование арендатором вещи было противоправным.

· Права арендатора

Тут только такие права, которые значимы. Эти права не были предметом анализа, когда мы рассматривали обязанности арендодателя.

o Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок

Во-первых, закрепленное п.1 ст.621 ГК РФ, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Мы должны понимать, что установление этого права – это попытка законодателя воплотить идею стабильности договорных отношений.

При этом законодатель понимал, что защищая интерес арендатора, нужно еще и защитить интересы арендодателя как собственника. Поэтому ст.621 ГК РФ, устанавливая преимущественное право на заключение договора на определенный срок, выдвигает ряд условий, только при соблюдении которых, данное право арендатора может быть выполнено. Преимущественное право предоставляется только арендатору, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. Понятно, что если арендатор плохо выполнял свои обязанности, то арендодателю такой контрагент не нужен. А тот, кто хорошо выполнял свои обязанности, заслужил доверие у арендодателя. Это преимущественное право сразу исчезает при наличии любого нарушения договора аренды (существенное или несущественное – без разницы).

Вторым условием, необходимым для реализации преимущественного права, является письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Сама инициатива заключить договор на новый срок должна исходить от арендатора, потому что у арендатора есть тот интерес, о котором арендодатель может и не знать.

Третье условие для реализации преимущественного права состоит в том, что арендодатель должен иметь намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Требование вполне логичное, потому что арендодатель является собственником имущества. Если в течение одного года он не сдает имущество в аренду, значит, он не желает аренды. А если в течение года заключил аренду с другим лицом, то арендатор может в суде потребовать перевода прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п.1 ст.621 ГК РФ).

У арендатора по ст.621 ГК РФ существует преимущественное право на заключение нового договора, а, значит, условия нового договора могут отличаться от прежнего договора.

П.35[32] Инф. Письма N66 – арендодатель отдал имущество в ссуду в течение года, отказав в аренде предыдущем арендатору. В таком случае, арендатор требовать перевода прав и обязанностей по ссуде не может.

Во многих нормативных актах (о конкуренции, например) установлены правила, где сдача в аренду имущества, принадлежащего публично-правовым образованиям, может быть произведена только через торги. Как тут преимущественное право арендатора реализуется? Это проблема. Тут Постановление Пленума ВАС N73 от 17.11.11 «Об отдельных вопросах… о договоре аренды». Первые 4 пункта тут посвящены вопросам преимущественного права. До Пленума практика была хаотичной. П.3[33] Пленума сказал, что торги не исключают применения ст.621 ГК РФ. Преимущественное право есть у арендатора независимо от того, был он участником торгов или не был. А как реализовать тогда такое преимущественное право? Идея состоит в следующем: проведены торги, у арендатора есть преимущественное право. Когда итоги торгов подведены, то организатор торгов должен предложить на обозначенных условиях (на тех, которые предложил победитель торгов) заключение договора арендатору преимущественно перед победителем соответствующих торгов. Интерес победителя торгов будет тоже защищаться. Если победитель знал о преимущественном праве арендатора (при организации торгов если участнику торгов ничего не сказали про это право), то все нормально. А если не знал, то может требовать убытков. Если арендатор отказывается от заключения договора на таких условиях, то аренда заключается с победителем торгов. Если предложения арендатору заключить договор не было, то тогда перевод прав и обязанностей применяется.

o Право на улучшения

К числу данных прав наряду с преимущественным правом относится также право арендатора на улучшения. Под улучшениями доктрина понимает изменение свойств вещи, которые повышают ее стоимость, но не изменяют существа. Вопрос о судьбе улучшений регламентируется предписаниями ст.623 ГК РФ.

Судьба улучшений зависит от целого ряда параметров.

Первым из обстоятельств, влияющих на судьбу улучшений, является то, за чей счет улучшения произведены. Улучшения произведены за счет амортизационных отчислений арендодателем или улучшения произведены за счет арендатора. В первом случае эти улучшения принадлежат арендодателю, и речи о компенсации нет. А вот если улучшения за счет арендодателя, то тут все зависит от характера улучшений: отделимые они или неотделимые. Отделимые – те, которые могут быть отделены без нанесения несоразмерного ущерба вещи и ее назначению. Неотделимые – не могут быть отделены таким образом. Отделимые улучшения – собственность арендатора. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, потому что они являются составляющими вещи. При неотделимых улучшениях встает вопрос о компенсации. В ст.623 ГК РФ этот вопрос решается в зависимости от критерия «согласие арендодателя». Если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то компенсация есть, а если согласия нет, то и компенсации нет. Причем право на компенсацию возникает при прекращении договора.

o Право на выкуп

Последнее право арендатора – это право на выкуп имущества. Ст.624 ГК РФ дает регламентацию этого права. Право на выкуп – факультативное, то есть существует тогда, когда оно предусмотрено законом или договором.

Установление права выкупа не меняет характеристики исходного договора. Этот момент подтвержден в п.2[34] Инф. Письма N66.

Практика толкует предписания ст.624 таким образом, что по общему правилу претендовать на приобретение имущества в собственность арендатор может при соблюдении двух условий: внесение выкупной цены и истечение срока договора. Иное может быть предусмотрено договором, но если не предусмотрено, то внесение выкупной цены само по себе к претензиям арендатора о передаче вещи в собственность не приводит.

Дата добавления: 2015-05-31