Е. Прекращение жилищных правоотношений

Несколько иначе обстоит решение вопроса в КН. В КН ГК РФ говорит, что граждане, постоянно проживающие, обладают равными с нанимателем правами по пользованию. То есть права с нанимателем у постоянно проживающих граждан одинаковые, а вот обязанностей у последних нет.

То есть, имея возможность использования жилья стороной по договору, граждане, постоянно проживающие, не становятся, и предъявлять к ним требования из договора наймодатель не может.

Единственно, о чем говорит п.4 ст.677 ГК РФ, так это о том, что соответствующие граждане, постоянно проживающие могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности. Тогда они будут солидарно обязанными, но не в силу закона, а в силу договора.

Это как договор о присоединении к долгу в качестве солидарного должника.

· Замена нанимателя

Он предусмотрен для коммерческого и социального найма. В ГК РФ – это ст.686 ГК РФ, а в ЖК – п.2 ст.82 ЖК РФ.

Смысл такого изменения очевиден в случае смерти нанимателя. Гражданин живет в соответствующем помещении не один, а совместно с членами семьи или лицами, постоянно с ним проживающими. Явно, что смерть нанимателя не прекращает договорные отношения. Соответственно, должно произойти изменение жилищного правоотношения. Знамя нанимателя подхватывают члены семьи нанимателя.

Самым распространенным случаем является смерть нанимателя. Однако эти правила универсальны. Замена нанимателя может происходить и при его жизни. Наниматель может сказать: Я устал, я ухожу.

Регулирование соответствующего случая и в ГК, и в ЖК строится на одних и тех же началах и предполагает соблюдение одних и тех же условий. Для такой замены требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, или граждан, постоянно проживающих. Если замена происходит при жизни нанимателя, то его согласие так же требуется. А еще нужно согласие наймодателя всегда.

Для КН согласие наймодателя изначально фигурировало в законе. Это было правильно, потому что для наймодателя важно, кто у него наниматель. Для соцнайма же прежнее жилищное законодательство не настаивало на согласии наймодателя, что тоже было логично, ибо похеру, кто будет нанимателем при соцнайме, ибо все несут солидарную ответственность (все члены семьи). А теперь в ЖК говорится, что нужно согласие наймодателя. Это нелогично.

Вторая группа оснований изменения жилищных правоотношений – посредством изменения предмета и субъектного состава

ТУТ ТОЛЬКО ОДНО ОСНОВАНИЕ И ТОЛЬКО ДЛЯ СОЦНАЙМА – объединение нанимателей в одну семью. Смысл достаточно очевиден. Коммуналка и там в двух комнатах живет девушка и юноша. Потом взяли и поженились. Теперь они могут требовать заключение единого договора на две комнаты, где они будут одной стороной.

В прежнем ЖК антитезой объединения нанимателей в одну семью был раздел жилого помещения, но при разделе всё с точностью до наоборот. Сегодня такого варианта нет сознательно, потому что такое решение направлено на борьбу с коммунальными квартирами.

П.31 [47] Пленума N14 подтверждает этот тезис – раз нет в кодексе, значит, не возможен раздел.

Ст.69 ЖК РФ – бывшие члены семьи нанимателя сохраняют все права нанимателя. А п.4 ст.69 ЖК РФ указывал, что они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма. До 2009 года был сложным вопрос: а не содержится ли в п.4 ст.69 ЖК РФ некий латентный раздел жилого помещения? По каким своим обязательствам они отвечают? До расторжения брака у них солидарная ответственность, а после расторжения у бывшего члена семьи свое обязательство появилось. Эта норма казалась непонятной, поскольку вступала в противоречие с разработчиками ЖК РФ, что раздела нет.

Но ВС всё разъяснил четко. В п.30 [48] Пленума N14 указывается следующее: бывший член семьи нанимателя вправе потребовать от нанимателя и наймодателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы. Тут речь идет не о разделе жилья, а лишь меняется характер обязанности внесения платы. Если без такого соглашения у нас обязанность по оплате будет солидарной, то с таким соглашением обязанность по оплате будет долевой.

Третья группа оснований изменения жилищных правоотношений – изменение жилищного правоотношения посредством изменения предмета

Тут тоже только один вариант и только для соцнайма. Этот вариант – занятие освободившегося в квартире жилого помещения.

Ст.59 ЖК РФ регулирует эту ситуацию. Суть его понятна. Если коммуналка есть. Там есть помещения, которые заняты по разным договорам соцнайма. Одно из помещений освобождается. Решение вопроса об освободившемся помещении и содержится в ст.59 ЖК РФ. Тут у нас принцип очередности. Тут 4 очереди лиц, имеющих право на занятие жилого помещения. Что это за очереди – посмотреть в самой ст.59.

Каждая следующая очередь может претендовать на занятие этого жилого помещения только тогда, когда нет никого из предыдущей очереди или они отказались от такого права.

Тут логика есть в построении очередей. Действует принцип защиты малоимущих, нуждающихся и т.д.

Универсального ответа нет на этот вопрос. Все зависит от вида найма.

· Прекращение КН

Ст.687 ГК РФ. Там несколько возможных вариантов такого прекращения:

1) по инициативе нанимателя. Правовая форма прекращения – односторонний отказ. Отказ возможен в любое время. Но должно быть письменное предупреждение наймодателя за 3 месяца. Срок предупреждения установлен императивно. В других договорах говорится: «не менее чем за 3 месяца…», а тут просто «3 месяца». Ради защиты нанимателя. Потому что наймодатель может навязать более долгий срок.

2) по инициативе наймодателя. Правовая форма прекращения – судебное расторжение. Основания для предъявления требований в суд исчерпывающим образом в законе установлены (п.2 ст.687 ГК РФ и абзац 2 пункта 4 ст.687 ГК РФ). Ст.310 – основания для основания одностороннего отказа могут быть установлены соглашением сторон, только если обязательство опосредует предпринимательскую деятельность.

3) по требованию любой из сторон. Только судебное расторжение. П.3 ст.687 ГК РФ: Основания расторжения – непригодность жилого помещения для проживания и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Третья группа не вступает в противоречие с другими двумя группами. Если жилье испортилось, то у нанимателя 2 альтернативные возможности: либо односторонний отказ с предупреждением за 3 месяца, либо в суд идти и без 3 месяцев.

Если жилье испортилось, то за 3 месяца платить не надо, если он в одностороннем порядке отказывается, ввиду синаллагматического характера найма.

· Прекращение соцнайма и ДСН

Тут ЖК применяется. Несколько вариантов:

1) ст.83 ЖК РФ – по инициативе нанимателя посредством по сути дела одностороннего отказа в любое время. Специфика ст.83 ЖК РФ – выезд нанимателя на другое место жительства автоматически влечет прекращение соответствующего договора. Здесь моментом прекращения будет не доведение волеизъявления до наймодатель, а выезд из жилья – момент прекращения. Это опять же для гарантий нанимателя. Правопрекращающим эффектом будет выезд только на другое ПОСТОЯННОЕ место жительства (а не временно). Почему постоянное? Потому что сравни ст.71 ЖК РФ и ст.83 ЖК РФ. В ст.71 ЖК РФ: в случае временного отсутствия нанимателя право нанимателя сохраняется. А значит, если он временно выехал, то наем не прекращается, а если постоянно выехал, то наем прекращается. КС в 1995 году подобное дело рассматривал. Там ст.60 ЖК 1983 года рассматривалась: при отсутствии нанимателя на месте жительства более 6 месяцев наем прекращается, и КС сказал, что время отсутствия ни на что не влияет. Если выезд подразумевается постоянным, то наем прекращается. Если выезд временный, но очень долгий, то наем сохраняется. Постановление Пленума ВС РФ N14 п.32: «по какой причине и как долго отсутствует, носит ли выезд вынужденный или добровольный характер, временный или постоянный…» Ключ понимания – характер волеизъявления. НО: если ключевое значение – характер волеизъявления, то критерий применения ст.83 – это критерий субъективный. Воспринимать направленность волеизъявления нужно по внешним обстоятельствам. ВС прямо указывает, что средства доказывания не ограничены. При этом регистрация вообще ни на что не влияет. Если он уехал на другое постоянное место жительство, то сохранение регистрации в прошлом месте жительства не говорит о том, что он не постоянно уехал. Напротив, если он снялся с регистрации и уехал надолго, это вовсе не значит, что он уехал постоянно.

2) по инициативе наймодателя – выселение. Только в судебном порядке. Возможно только по основаниям, установленным жилищным законодательством. Постановление Пленума ВС РФ N14 п.35: выселение возможно по основаниям, установленным ЖК. Правила ГК к регулированию соответствующих вопросов применяться не могут. Сам ЖК указывает на 3 возможных вида выселения: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение без предоставления жилого помещения. Для каждого из этих видов характерны свои собственные основания.

· Каким бывает выселение?

o Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Какие параметры для другого благоустроенного жилого помещения? Ст.89 ЖК РФ устанавливает эти характеристики: должно находиться в границах данного населенного пункта, должно отвечать установленным требованиям (быть пригодным для постоянного проживания), должно быть благоустроенным. Постановление Пленума N14 п.37: благоустроенность – это соответствие жилого помещения тем требованиям, которые установлены в Постановлении Правительства N47 (это, по сути, повторение требования «быть пригодным для постоянного проживания»), и обеспеченность жилого помещения коммунальными удобствами.

При решении вопроса о благоустроенности во внимание должны принимать только помещения, находящиеся в данном населенном пункте и только те помещения, которые находятся в государственном или муниципальном жилищном фонде.

С точки зрения размера другое благоустроенное жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Если граждане выселяются с предоставление другого благоустроенного жилого помещения, при этом они занимали помещение, которое было ниже учетной нормы или нормы предоставления? ВС РФ в п.37 сказал: если выселение происходит не в связи с улучшением жилищных условий, поэтому обеспеченность граждан помещением меньшим по нормативам – это нормально. Если раньше на 3-их было 20 кв. м, то и сейчас им 20 кв. м.

Основания для такого выселения – ст.85 – 88 ЖК РФ: если жилой дом подлежит сносу, если жилое помещение подлежит переводу в нежилое, если жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. Ст.88 ЖК РФ: если занимаемое жилое помещение подлежит капитальному ремонту.

o Выселение с предоставлением другого жилого помещения

Особенность такого выселения – характеристика предоставляемого жилого помещения. На нормативном уровне указания на эти характеристики законодатель поместить забыл. Постановление Пленума N14 п.38: Другое жилое помещение – должно находиться в границах данного населенного пункта, должно отвечать соответствующим требованиям (быть пригодным для постоянного проживания), должно относиться к жилищному фонду социального использования. Размер и благоустроенность жилого помещения могут НЕ соответствовать ранее занимаемому.

Основания для такого выселения – ст.90 и ст.103 ЖК РФ. Ст.90 ЖК РФ – в связи с неоплатой жилого помещения и коммунальных услуг. Ст.103 ЖК РФ – в случае выселения из специализированного жилья. По общему правилу, выселение из специализированного жилья производится без предоставления другого жилого помещения. Исключение: лица, нуждающиеся в социальной защите (перечень таких лиц в п.2 ст.103) – трудовые инвалиды, члены семьи сотрудников милитаризованных структур, погибших при исполнении. Таких граждан нельзя лишь жилья, если они нуждаются в жилье. Постановление Пленума N14 п.42: если они состоят на учете в качестве нуждающихся, то их выселять надо с предоставлением иного жилья. Если же они не состоят на учете, то выселяют в общем порядке.

o Выселение без предоставления другого жилого помещения

Основания для такого выселения – ст.91 и ст.103 ЖК РФ. Ст.91 ЖК РФ – если жилье используется не по назначению, мешает соседям жить, бесхозяйственно содержит жилье. Постановление Пленума N14 п.39 – тут ВС РФ говорит о том, что значат эти три условия. Выселение является крайней мерой, а, следовательно, для такого выселения необходима противоправность таких действий, необходима вина нанимателя и членов его семьи или систематичность таких нарушений (нужно сначала вынести предупреждение и игнорирование такого предупреждения нанимателем и членами его семьи).

П.2 ст.91 ЖК РФ – еще одно основание – невозможность совместного проживания с ребенком лица, лишенного родительских прав. П.40 Пленума N14 разъясняет. Основание для выселения – не само по себе лишение родительских прав, а невозможность проживания с ребенком лица, лишенного родительских прав. Если невозможность проживания такого установлена не будет, то лишение родительских прав ни на что не влияет.

Ст.103 ЖК РФ – еще одно основание – общее правило выселения из специализированного жилья. Такое выселение производится без предоставления такого жилого помещения.

П.23[49] и п.35[50] Пленума N14 – посмотри. Там какое-то противоречие.

ПОДРЯД

Содержание:

Дата добавления: 2015-05-31