Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Договор купли-продажи предприятия




Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости – одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру либо другое недвижимое имущество.

Признаки договора купли-продажи недвижимости: консенсуальный, взаимный, возмездный, договор в пользу участников.

Форма заключения договора купли-продажи недвижимости – простая письменная форма. Помимо простой письменной формы необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Не соблюдение формы продажи недвижимого имущества влечет недействительность данного договора.

Если одна сторона уклоняется от государственной регистрации недвижимого имущества, другая сторона вправе принудить ее в судебном порядке.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

1) предмет договора (в договоре должны быть указаны исчерпывающие данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору);

2) цена договора – отсутствие этого условия позволяет говорить о том, что этот договор будет считаться незаключенным. Цена устанавливается и на само здание и на земельный участок, на котором расположено это здание;

3) в случае продаже жилых помещений выделяется еще одно существенное условие – перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (жилой дом; жилая квартира; часть жилого дома либо квартиры, в которых проживают лица).

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту либо другому документу о его передаче. Обязательства продавца передать имущество считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания документа о его передаче. Уклонение от этого условия означает отказ продавца от исполнения своей обязанности.

Договор купли-продажи предприятия – одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Признаки договора купли-продажи предприятия – консенсуальный, возмездный, взаимный, договор в пользу участников.

Форма договора – простая письменная форма и подлежит обязательной государственной регистрации перехода прав на недвижимого имущества:

1) несоблюдение условий о форме договора влечет его недействительность;

2) данный договор считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Существенные условия договора купли-продажи предприятия:

1) предмет данного договора;

2) состав;

3) цена данного предприятия. Последние два условия определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

Стороны обязаны рассмотреть и составить в обязательном порядке до подписания договора следующие документы:

1) акт инвентаризации;

2) бухгалтерский баланс;

3) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

4) перечень всех долгов включаемых в состав предприятия (указываются все кредиторы и размеры и сроки погашения всех имеющихся долгов).

Ст. 562 ГК РФ закрепляет прав кредиторов при продаже предприятия.

Права кредиторов при продаже предприятия.

Уведомление всех кредиторов о продаже предприятия в письменной форме => кредитор в письменной форме уведомляет продавцу о согласии перевода долга.

Если отсутствует письменное сообщение, то кредитор:

1) вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже требовать прекращения договора;

2) вправе требовать досрочного исполнения обязательств и причиненных продавцом в связи с этим убытков;

3) вправе признать договор купли-продажи недействительным полностью или в соответствующей части.

Основная обязанность продавца, осуществляемая за его счет – это составление и представление передаточного акта.

Ст. 565 ГК РФ последствия передачи предприятия с недостатками.

К недостаткам законодатель относит:

1) несоответствие состава предприятия, предусмотренному состава предприятия в договоре (в том числе это касается качества передаваемого имущества; ст. 460 – 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ);

2) сведения, указанные в передаточном акте о выявленных недостатков предприятия (сведения об утраченном имуществе);

3) долги предприятия;

4) недостатки имущества, переданного в составе предприятия либо отсутствие в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче.

Указанные недостатки рождают право у покупателя требовать соразмерного уменьшения покупной цены + в отдельных случаях право требовать замены имущества ненадлежащего качества либо предоставления покупателю недостающего имущества.

Тема: «Договор мены»

Договор мены (ст. 567 ГК РФ) – каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар на в обмен на другой.

Признаки договора мены – реальный/консенсуальный, взаимный, возмездный, в пользу участников.

В договоре мены действует презумпция равноценности товара. Согласно этой презумпции обмениваемые признаются равноценными, если заинтересованная сторона не докажет иное. В случае их неравноценности сторона товар которой по цене ниже того на который обменивается в этом случае она обязана уплатить разницу в ценах между этими товарами.

Существенным условием договора мены является предмет договора. Форма договора мены может быть любая.

Ст. 570 ГК РФ переход права собственности. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения соответствующих обязательств обеими сторонами.

Согласно ст. 571 ГК РФ сторона, у которой третьим лицом изъят товар, вправе при наличии оснований потребовать у другой стороны по договору возврата товара, полученного последней в обмен и (или) возмещение убытков.

Тема: «Договор дарения»

Договор дарения (ст. 572 ГК РФ) – одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождается или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой либо третьим лицом.

Признаки договора – реальный/консенсуальный (обещание подарить в будущем), безвозмездный, односторонне-обязывающий, может быть срочным, договор в пользу участников.

NB! В случае встречного исполнения обязательств в частности уплаты денежной компенсации за предоставляемый товар данный договор трансформируется в договор купли-продажи.

Обещание подарить все свое имущество либо его часть без указания на конкретные предметы дарения в виде вещей, права либо освобождения от чего-либо ничтожно.

Форма договора дарения может быть как устной, так и письменным.

Не допускается дарение за исключением обычных подарков свыше трех тысяч рублей:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными их законными представителями;

2) работникам образовательных, а также медицинских организаций; организаций, оказывающих социальные услуги и иных подобных организаций, в том числе организаций для сирот детей и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, родственниками и супругами этих граждан;

3) лица, замещающим государственные должности Российской Федерации; государственные должности субъектов Российской Федерации; муниципальные должности; государственным служащим; муниципальным служащим; служащим Банка Росси в связи с их должностным положением и исполнением ими своих служебных обязанностей;

4) между коммерческими организациями.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной допускается только по согласию всех участников совместной собственности.

Дарение долевой собственности лицо, которое владеет долей в этом имуществе, может распоряжаться только тем имуществом, находящимся в его доле.

Юридическое лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления вправе его отчуждать это имущество только с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное.

Даритель в праве отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать дар в будущем либо освободить одаряемого от имущественного обязанности, если после заключения такого договора его имущественное и семейное положение, а также состояние здоровья изменились настолько, что совершение дарения приведет к существенному снижению уровня его жизни либо по иным основаниям, дающим право отменить дарение (это обстоятельство не дает одаряемому право требовать возмещения убытков).

Отмена дарения возможна в следующих случаях:

1) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя либо на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников;

2) причинил дарителю умышленно телесные повреждения;

3) в случае обращения одаряемого с подаренной вещью, представляющую для дарителя большую не имущественную ценность, таким образом, что это дает основание полагать возможность существенного повреждения данной вещи либо о ее гибели (безвозвратной утраты);

4) по требованию заинтересованного в судебном порядке можно отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона «О несостоятельности (банкротстве)» за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью – в течение шести месяцев, предшествующих объявлению лица несостоятельным (банкротом).

В случае лишении одаряемым жизни дарителя исключительное право требования отмены дарения переходит к наследникам дарителя.

NB! Привила, касающиеся отказа от исполнения договора либо отмены дарения, не распространяются на подарки небольшой стоимости.

Согласно ГК РФ вред, причиненный жизни или здоровью, а также имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи подлежит возмещению дарителем, если будет доказано, что эти недостатки возникли до ее передачи одаряемому и не относятся к числу явных, а также в том случае если даритель, хотя и знал о них, но не предупредил об этом одаряемого.

Обещание дара после смерти дарителя, как в полной мере, так и в части всего своего имущества ничтожно, так как в данном случае возникают отношения, связанные с наследованием.

Права одаряемого, которому обещан дар по договору не переходит к его наследникам (правопреемникам).

Отличительные особенности пожертвования от дарения:

1) дарение в общеполезных целях;

2) может осуществляться в отношении различных субъектов гражданского права (лечебные, воспитательные, благотворительные, научные учреждения; музеи; религиозные организации);

3) на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения либо согласия;

4) пожертвованию не применяются ст. 578 (отмена дарения) и 581 (правопреемство).

В отношении юридических лиц пожертвования возможно при условии использования этого имущества по определенному назначению.

Тема: «Договор ренты»

Договор ренты – одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Признаки договора ренты: ряд ученых относят данный договор к числу реальных => односторонне обязывающий – другие к числу консенсуальным => двусторонеобязывающий; договор в пользу участников; алеаторный; может быть как срочным, так и бессрочным.

Форма договора ренты: подлежит нотариальному удостоверению; в случае если в качестве предмета выступает отчуждение имущества необходима обязательная государственная регистрация.

Имущество, являющееся предметом договора ренты не сводится только к недвижимости.

Существенные условия договора ренты:

1) предмет договора;

2) если предусмотрена передача под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества в качестве существенного условия будет выступать условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств;

3) цена.

При передаче под выплату ренты земельного участка или иного недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество.

Три вида договора ренты: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненная содержание с иждивением.

Постоянная рента. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане РФ, а также некоммерческие организации, если это не противоречит их уставным целям. Постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и в виде выполнения работ и оказании услуг соразмерно указанной денежной сумме.

Сроки выплаты постоянной ренты. Постоянная рента обычно выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей ее выплаты путем ее выкупа. Однако это возможно только в письменной форме и не позднее чем за три месяца до ее прекращения. Условие об отказе плательщика постоянной ренты от ее выкупа ничтожна.

В постоянной ренте возможен ее выкуп по требованию получателя:

1) в случае просрочки ее выплаты плательщиком более чем на один год – диспозитивная норма;

2) в случае нарушения плательщиков обязательства по обеспечению ее выплаты;

3) в случае признания плательщика неплатежеспособным.

4) в случае, если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступает в общую собственность либо разделено между несколькими лицами.

Цена выкупа в постоянной ренте носит договорный характер.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переданного бесплатно несет плательщик ренты. В случае если имущество передано за плату случайное повреждение или гибель рождает право у плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий по ее выплате.

Постоянная рента носит бессрочный характер.

Пожизненная рента – носит срочный характер и ограничивается жизнью гражданина, передающего имущество под выплату ренты либо периодом жизни любого указанного лица.

Возможность установления пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. При смерти одного из получателей пожизненной ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям.

Пожизненная рента определяется в договоре определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни. сроки выплаты пожизненной ренты сходны со сроками выплаты постоянной ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты возможно в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты, которым является гражданин, передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а последний обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением, указанного гражданина или указанного им третьего лица.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

1) предметом данного договора может быть только недвижимое имущество;

2) в качестве обязанности плательщика ренты помимо удовлетворения основных потребностей получателя может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

3) в указанном договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением;

4) плательщик ренты может сдавать или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но только с предварительного согласия получателя.

Содержание в натуре может быть заменено выплатами в течение всей жизни гражданина. Данное обязательство пожизненного содержания прекращается со смертью получателя ренты.

Тема: «Договор аренды»

Договор аренды (имущественного найма) – одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Договор аренды – консенсуальный, возмездный, взаимный, срочный, в пользу участников.

Существенными условиями данного договора являются: предмет договора; срок договора; условие об арендной плате.

По общему правилу сторонами в договоре являются арендатор и арендодатель.

Субъектный состав не ограничивается. В качестве арендатора/арендодателя могут выступать любые лица.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а также иным лицам, управомоченным самим собственником или самим законом.

Форма договора аренды – возможна устная и письменная. Однако если договор аренды, заключаемый на срок более года или одна из сторон является юридическим лицо – заключается всегда в письменной форме. Если объектом договора является недвижимое имущество данный договор будет подлежать обязательной государственной регистрации.

Срок, на который заключается договор, определяется договором.

В случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества – за три месяца.

Права и обязанности сторон:

1) арендодатель обязан предоставить арендодателю имущество. Указанное имущество должно быть в состоянии соответствующем договору;

2) предоставляется со всеми ее принадлежностями и относящимися к нему документами;

3) имущество должно быть предоставлено в срок, обусловленный договором.

Арендатор обязан:

1) вносить соответствующую плату за пользование имуществом;

2) содержать имущество и поддерживать его надлежащее состояние.

Ответственность сторон. Арендодатель несет повышенную ответственность за недостатки данного имущества, которые препятствуют полноценному его использованию по назначению даже если во время заключения данного договора он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были им оговорены с арендатором при заключении договора либо были известны заранее арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, проверки его исправности, передачи имущества в аренду и заключении договора.

При обнаружении недостатков препятствующих полноценному использованию вещи по назначению арендатор вправе по своему выбору:

1) требовать безвозмездного устранения недостатков имущества;

2) соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения понесенных собственных расходов на их устранение либо непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы;

3) досрочное расторжение указанного договора.

Обременение правами третьих лиц на арендованное имущество не является основанием для прекращения или изменения как прав третьих лиц на это имущество, так и положения самих участников этого договора.

Арендная плата может устанавливаться как за все имущество, так и отдельно за каждую из основных его частей.

Арендная плата может быть как в виде определенных платежей, уплачиваемых по истечение определенного времени либо могут быть установлены доли, полученные в результате использования плодов или продукции; в качестве предоставления арендатором определенных услуг; либо передача в собственность арендатором в собственность арендодателю свое имущество.

Размер арендной платы могут меняться по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор в праве потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, которые он не отвечает, условия пользования предусмотренным имуществом существенно ухудшились, а равно состояние самого имущества ухудшилось.

С согласия арендодателя арендатор в праве сдавать имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу.

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставной капитал уставных товариществ и обществ, а также имеет право вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Особенности субаренды:

1) не может быть заключена на срок, превышающий договор аренды;

2) возможна только с согласия арендодателя;

3) рождает возможность арендатора частичного распоряжения имуществом. Если иное не установлено законом к субаренде применяются правила о договоре аренде;

4) солидарная ответственность арендатора и субарендатора.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды.

Досрочное расторжение договора аренды возможно как по требованию арендатора, так и по инициативе арендодателя.

Разновидности договора аренды:

1) прокат;

2) аренда транспортных средств:

а) аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

б) аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации;

3) аренда зданий и сооружений;

4) аренда предприятия как единого имущественного комплекса;

5) финансовая аренда (лизинг).

На сегодняшний отсутствует какой-либо критерий разделения договоров аренды.




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2015-05-31; Просмотров: 1009; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.086 сек.