Понятие, предмет регулирования международного публичного права 11 страница

При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ, и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, должен оформить договорные отношения с субподрядчиками (указанные договоры могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК).

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения 14 дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора (п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). К их числу относятся:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику, который должен быть единым для всех участников долевого строительства (п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);

- цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве) <1>, а также сроки и порядок ее уплаты;

--------------------------------

<1> Представляется, что базовые критерии для определения цены и ставки платы за услуги застройщика могут быть дифференцированы в зависимости от категории объекта долевого строительства и его благоустроенности, но не должны отдаваться полностью "на откуп" застройщику.

- гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При отсутствии названных условий в тексте договора последний считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве) <1>.

--------------------------------

<1> При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства разумнее было бы считать, что он равен пяти годам, но не признавать указанный договор незаключенным. Кроме того, диспозитивный характер нормы об исчислении гарантийного срока представляет застройщику необоснованную возможность предусматривать в конкретных договорах в отношении различных участников долевого строительства разный порядок исчисления гарантийного срока, который в действительности должен быть одинаковым для всех договоров участия в долевом строительстве соответствующего объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве) <1>.

--------------------------------

<1> Что исключает возможность отнесения его к консенсуальным договорам.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании их заявления. При этом в дополнение к перечню документов, обычно представляемых для государственной регистрации таких договоров, застройщиком должны быть представлены: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них (ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве).

4. Содержание и исполнение договора участия

в долевом строительстве

Обязательство застройщика по договору участия в долевом строительстве включает в себя два рода обязанностей.

Во-первых, это общие обязанности, связанные со строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости: застройщик обязуется перед всеми участниками долевого строительства и перед каждым из них в отдельности построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Исполнение соответствующих обязанностей может осуществляться застройщиком своими силами и средствами либо с привлечением третьих лиц (заказчика, генерального подрядчика, подрядчиков).

В отличие от заказчика в договоре строительного подряда участник долевого строительства на этом этапе не имеет возможности осуществлять контроль или надзор за действиями застройщика и привлеченных им лиц по строительству соответствующего объекта. В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, последний вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также вправе потребовать от застройщика возврата уплаченных им денежных средств с начислением на них процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день пользования указанными денежными средствами со дня внесения их участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком (при взыскании в пользу граждан размер процентов увеличивается вдвое, т.е. до 1/500 этой ставки).

Аналогичные последствия могут наступить для застройщика и в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, либо изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Во-вторых, в состав обязательства застройщика входят конкретные обязанности перед каждым участником долевого строительства, связанные с передачей объекта долевого строительства. Исполнение застройщиком названных обязанностей перед каждым конкретным участником долевого строительства в известном смысле носит производный характер и зависит от исполнения общих обязанностей застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Передача застройщиком объекта долевого строительства контрагентам по договорам участия в долевом строительстве возможна не ранее получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. При этом застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

После получения застройщиком названного разрешения он должен уведомить каждого из участников долевого строительства о его завершении и о своей готовности передать им объекты долевого строительства в соответствии с заключенным договором, а затем передать их участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8, п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств состоит не только в своевременной передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, но и в том, что по своему качеству оно должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии - требованиям технических регламентов, проектно-технической документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При обнаружении недостатков в передаваемом объекте долевого строительства его участник до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, предъявляемым к его качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанности по устранению обнаруженных недостатков (п. 1 ст. 7, п. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

На застройщика по договору участия в долевом строительстве возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства (п. 6 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма носит императивный характер и не допускает иного порядка распределения рисков между субъектами договора участия в долевом строительстве. Соответствующий риск, который несет застройщик, может быть покрыт страхованием.

Содержание обязательства участника строительства сводится к его обязанностям по уплате застройщику цены договора и принятию от застройщика объекта долевого строительства с удостоверением этого факта путем подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Исполнение участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

С исполнением этой обязанности у участника долевого строительства появляется возможность уступить право требования по договору участия в долевом строительстве. Без соблюдения этого условия уступка участником долевого строительства своего права требования допускается лишь в том случае, когда одновременно на нового участника долевого строительства (цессионария) переводится долг прежнего участника (цедента) в порядке, предусмотренном ст. 391 ГК, т.е. с согласия кредитора-застройщика.

Исполнение участником долевого строительства своей обязанности по принятию объекта долевого строительства и подписанию совместно с застройщиком передаточного акта либо иного аналогичного документа является необходимым условием возникновения у него права собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение. Согласно п. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в состав которого входит объект долевого строительства, а также передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на переданные им застройщиком жилые или нежилые помещения в построенном многоквартирном доме или ином объекте недвижимости должны предшествовать действия застройщика по предоставлению органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, что должно быть сделано застройщиком не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения. Только после этого участник долевого строительства, подписавший с застройщиком передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, построенное за счет его денежных средств.

При возникновении права собственности на объект долевого строительства у его участника одновременно возникает доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства служит также государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

5. Обеспечение исполнения обязательств застройщика

Исполнение обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, а также исполнение им иных обязанностей (по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также по возмещению причиненных убытков) обеспечено залоговым правом участников долевого строительства в отношении земельного участка (права его аренды), а также строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона на эти залоговые отношения также распространяется действие общих правил ГК о залоге и норм Закона об ипотеке.

Если застройщик в силу невозможности завершения строительных работ принимает меры к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с момента его государственной регистрации указанный объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента такой регистрации соответствующие жилые и нежилые помещения также считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (п. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Во избежание конкуренции залоговых прав, принадлежащих участникам долевого строительства, и залоговых прав других кредиторов застройщика по иным обязательствам, исполнение которых также обеспечено залогом земельного участка, объекта незавершенного строительства или жилых (нежилых) помещений, Закон об участии в долевом строительстве в п. п. 6 и 7 ст. 13 и в п. 2 ст. 15 предусматривает определенные ограничения прав залогодержателей, не являющихся участниками долевого строительства.

В качестве такого залогодержателя может выступать только банк, предоставивший застройщику целевой кредит на строительство соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Если договор залога заключен между банком и застройщиком до оформления договорных отношений с первым участником долевого строительства, при обращении взыскания на предмет залога, когда вырученной суммы недостаточно для погашения всех обеспеченных залогом требований, соответствующие денежные средства распределяются между банком-залогодержателем и участниками долевого строительства пропорционально размеру их требований к застройщику.

После того как застройщиком заключен первый договор с участником долевого строительства, земельный участок (право его аренды), а также строящийся многоквартирный дом или иной объект недвижимости могут передаваться застройщиком в залог банку в целях обеспечения возврата целевого кредита, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке последующего залога. В этом случае требования банка-залогодержателя при обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению лишь после погашения требований всех участников долевого строительства, включая и тех, которые не заявили свои требования застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Требования таких участников долевого строительства погашаются путем зачисления причитающихся им денежных средств в депозит нотариуса.

Кроме того, способом обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей является поручительство банка, которое может устанавливаться вместо залога и влечет солидарную ответственность банка с застройщиком перед участниками долевого строительства (ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве).

6. Ответственность сторон и иные последствия нарушения

договора участия в долевом строительстве

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст. ст. 15, 393 ГК).

Вместе с тем за отдельные нарушения договора установлена ответственность в форме законной неустойки. Так, за нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). Со своей стороны, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Само по себе введение законных неустоек за нарушение договора - не лучший способ правового регулирования частноправовых отношений. Но если установление законной неустойки для застройщика можно объяснить необходимостью защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, то введение ее в отношении участника долевого строительства (того же гражданина), являющегося слабой стороной договора, противостоящей профессиональному контрагенту, вряд ли объяснимо. Аналогичные сомнения вызывает придание законным неустойкам, в том числе подлежащим взысканию с участника долевого строительства, штрафного характера (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом такой характер имеют не только законные неустойки, но и те неустойки (штрафы, пени), которые могут быть предусмотрены сторонами в заключаемом договоре об участии в долевом строительстве, который разрабатывается застройщиком. Последний, включив в договор рядовое условие о дополнительных неустойках, подлежащих взысканию за те или иные нарушения с участников долевого строительства, может поставить их в кабальную зависимость. Поэтому такое регулирование ответственности участников долевого строительства следует признать противоречащим целям принятия Закона об участии в долевом строительстве.

Предусмотренная законом обязанность застройщика в случаях досрочного прекращения договора и возврата денежных средств участнику долевого строительства уплатить ему также проценты со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата участнику долевого строительства (например, п. 3 ст. 7, п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве) не должна рассматриваться в качестве применения к застройщику меры ответственности (ст. 395 ГК). Речь здесь идет о плате за пользование коммерческим кредитом, по сути, предоставленным застройщику участником долевого строительства (ст. 823 ГК).

Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которые также не могут быть квалифицированы в качестве мер ответственности. Если, например, объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства его участник вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты предусмотренных процентов (п. п. 2 и 3 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При нарушении застройщиком требований закона, предъявляемых к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о признании заключенной им сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. И в этом случае (уже в качестве последствий недействительности договора) застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, и уплатить последнему соответствующие проценты (п. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

7. Изменение и расторжение договора участия

в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве может быть изменен или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда застройщик и участник долевого строительства наделяются правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Так, в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Изменение условия договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренном в ГК.

Основанием для расторжения договора путем одностороннего отказа застройщика от исполнения договора может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца (п. п. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;

2) неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращение поручительства по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства до истечения шести месяцев до наступления срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

5) иные случаи, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (п. п. 1 и 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

При отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (при взыскании процентов в пользу граждан их размер увеличивается вдвое, т.е. до 1/150 указанной ставки). Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Дополнительная литература

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002.

Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8.

Коваленко Н.И. Законодательство о капитальном строительстве при переходе к рынку // Гражданское законодательство России при переходе к рынку. М., 1995.

Раздел XII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ И РАСПОРЯЖЕНИЮ

ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМИ ПРАВАМИ

Глава 39. ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННО-ПРАВОВЫЕ СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ

И РАСПОРЯЖЕНИЯ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМИ ПРАВАМИ

§ 1. Понятие и виды договоров по приобретению

и распоряжению исключительными правами

1. Понятие и виды договоров по приобретению

(созданию объектов) исключительных прав

Договорные обязательства, имеющие объектом исключительные права на результаты творческой деятельности и средства индивидуализации, составляют особый вид обязательств. Их специфика обусловлена юридической природой исключительных прав, отличающихся от других имущественных прав - обязательственных, вещных и корпоративных, которая, в свою очередь, предопределена особенностями объектов самих исключительных прав - результатов творческой деятельности и средств индивидуализации.

Рассматриваемые договорные обязательства разделяются на две основные группы: обязательства по созданию новых объектов творческой деятельности, в результате чего появляются новые правообладатели - субъекты исключительных (интеллектуальных) прав, и обязательства по использованию имеющихся исключительных прав на охраноспособные результаты творческой деятельности и средства индивидуализации.

Первую группу составляют обязательства, вытекающие из договоров, которые оформляют отношения по созданию результатов творческой деятельности, а тем самым - по приобретению исключительных и других интеллектуальных прав. В ходе исполнения таких договоров появляются новые произведения науки, литературы и искусства, программы для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем (далее - топологии ИМС), изобретения и полезные модели, промышленные образцы и селекционные достижения.

Однако не любые результаты творческой деятельности могут возникнуть в порядке исполнения договорных обязательств. Права, смежные с авторскими, не могут стать объектами рассматриваемых обязательств, поскольку они не создаются самостоятельно, в полном отрыве от "основных" объектов авторского права. Изобретения же как результаты творческой деятельности, превосходящие известный уровень техники, в принципе не могут быть созданы в любой момент по чьему-либо заказу. Хотя многие из них и появлялись в результате целенаправленного, интенсивного научно-технического поиска организованного коллектива разработчиков, даже такая деятельность сама по себе не гарантирует создание изобретения с заранее определенными или желаемыми параметрами.

Средства индивидуализации товаров и их производителей, например товарные знаки и знаки обслуживания, хотя и создаются по заказу соответствующих товаропроизводителей, однако оформляющие эти отношения договоры являются обычными договорами подрядного типа. Ведь созданное в ходе исполнения договора обозначение (знак) становится объектом исключительного права не само по себе (как особый творческий результат), а лишь в связи с конкретным товаром или его производителем, которых оно индивидуализирует. Более того, такие средства индивидуализации, как наименования места происхождения товаров (географические указания), вообще не являются результатом исполнения каких-либо договоров. В этом также проявляются особенности гражданско-правового режима средств индивидуализации и результатов творческой деятельности.

Дата добавления: 2015-05-31