Тема 10. Ризики іпотечного кредитування та механізми управління ними

Іпотечному кредитуванню притаманна низка ризиків, на які наражаються учасники іпотечного ринку. Ризик - це економічна категорія, яка характеризує ймовірність настання події, пов'яза­ної з можливими фінансовими втратами чи іншими негативними наслідками для діяльності суб'єкта ринку внаслідок несприятли­вих змін на цьому ринку. Чим вищим є ризик для учасника іпо­течного ринку, тим вищою має бути винагорода за його прийнят­тя і тим вищими будуть витрати іншого суб'єкта. Точка домовле­ності між учасниками ринку - це ціна за ризик. Питання дохідності має розглядатися в контексті його адекватності прий­нятим ризикам, а самі ризики - в контексті ефективного уп­равління ними, але аж ніяк не уникнення. Ризик-менеджмент кожного банку буде залежати від того, за якою моделлю іпотечного ринку буде розвиватися його кредитна діяльність.

Якщо буде обрана однорівнева модель, банк здійснюватиме всі операції, пов'язані з наданням та обслуговуванням іпотечних кредитів, а також випуском іпотечних цінних паперів та їх ре­алізацією. Кількість ризиків, на які буде наражатися банк при цьому, буде більшою, але й прибуток він буде отримувати значно вищий. При виборі дворівневої моделі розвитку іпотечного ринку банк буде наражатися на ризики, що притаманні іпотечному кре­дитуванню лише на першому етапі кредитування - при наданні кредиту. При продажу заставних іншому учаснику ринку - спеціалізованій іпотечній установі - майже всі ризики з банку пе­реходять на установу, яка буде емітувати та продавати іпотечні цінні папери, але й прибутки банку будуть значно знижені.

У світовій банківській практиці розрізняють як загальні ри­зики, що притаманні всім сегментам фінансового ринку, так і ри­зики специфічні, які є характерними тільки для певного сегмента. Таким чином, кожному сегменту ринку притаманні одночасно кілька ризиків, які у поєднанні із дохідністю операцій на цьому ринку роблять його або привабливим, або занадто небезпечним для учасників.

Фінансові ризики, що виникають на різних етапах іпотечного кредитування, в значній мірі визначають параметри кредиту (розмір, процентну ставку, період кредитування, суму першочергового внеску і т. п.) - Ефективне управління даними ризиками може істотно змінити ситуацію, наблизити кредити до можливості їх потенційних споживачів.

Розглядаючи ризики іпотечного кредитування, слід визна­чити не тільки види (категорії) ризику, які притаманні цьому сег­менту ринку банківського кредитування, а й визначити, як ці ри­зики впливають на кожного з учасників ринку - банки, позичаль­ників, емітентів іпотечних цінних паперів та інвесторів. При цьо­му слід врахувати особливості, які характерні однорівневій та дворівневій моделям побудови вторинного іпотечного ринку.

Розглянемо основні ризики з якими стикається кожен з учасників іпотечного кредитування, а також механізми управління цими ризиками.

До ризиків іпотечного кредитування належать:

Ø кредитний;

Ø ринковий;

Ø процентний;

Ø ризик ліквідності;

Ø валютний;

Ø операційно-технологічний;

Ø ризик репутації;

Ø юридичний.

Ризики кредитора:

• ризик ліквідності - незбалансованість активів і пасивів. Цей ризик відповідає за здатність банку виконувати взяті зобов’язання в момент настання строку їхнього виконання. Інакше кажучи, ризик зв’язаний зі зниженням вартості фінансового інструмента (у цьому випадку - нерухомості), що істотно знижує доход кредитної організації.
• кредитний ризик - один з основних. Пов’язаний з неплатоспроможністю клієнта й неповерненні або несвоєчасному поверненні боргових зобов’язань. Банки страхують себе за допомогою безпосереднього страхування здобуває квартиры, що, установленням критеріїв андеррайтинга позичальника й надання гарантії з боку агентства по нерухомості.
• ризик процентної ставки - можлива зміна (зменшення) процентної ставки по кредиту протягом строку його погашення. У випадку цього, банк недоодержує частина прибутку, тому страховкою є плаваюча процентна ставка - банк залишає за собою право в певних випадках коректувати відсоток у більшу або меншу сторону.
• валютний ризик - пов’язаний з можливою зміною курсу валюти, у якій виданий кредит, у меншу сторону.
• інфляційний ризик - пов’язаний з можливим перевищенням передбачуваного рівня інфляції й, як слідство, зниження прибутковості кредитування.

Ризики позичальника:

• валютний ризик
• інфляційний ризик
• ризик законодавчих змін
• політичний і соціальний ризик
• ризик зниження доходу - імовірність зниження сукупного доходу родини через якийсь час після одержання кредиту
• ризик ушкодження предмета кредитування - у результаті дії третіх осіб (навмисного або випадкового), ушкодження в результаті поганого стану будинку й т.д.

Ризики позичальника

Передбачається, що банк, в який звертається позичальник, надається аннуїтетний іпотечний кредит із змінною процентною ставкою, прив'язаною до ставки ЛІБОР. За кредитом позичальник щомісячно виплачує ставку відсотка, рівну ЛІБОР аннуїтет (процентна надбавка кредитора за його ризики (умовно візьмемо (5%)).

Процентний ризик.

Процентний ризик - це ризик втрат та зниження прибутку, який виникає у випадку непередбаченої зміни відсоткових ставок при незбалансованості активів і боргових зобов'язань банку за термінами та вартістю залучених і розміщених ресурсів.

Проявом процентного ризику є зменшення значення показника чистої про­центної маржі та показника спреду банку.

Чиста процентна маржа та спред піддаються ризику при неузгодженій періодичності перегляду ставок відсотків за наданими кредитами та за залученими коштами, а саме:

Ø в умовах відставання темпів зростання ставки відсотка за кредитом, якщо вона корегується не так часто, як ставка відсотка за залученими коштами;

Ø при загальної тенденції падіння ставок в економіці ставка за кредитами корегується частіше, ніж за депозитами.

При довгостроковому іпотечному кредитуванні банки по­винні одночасно підтримувати дохідність операцій по кредиту­ванню, захищаючи їх від значного коливання відсоткових ставок та забезпечувати доступність кредитів для позичальників.

З ростання процентної ставки приведе до того, що позичальникові доведеться витрачати на виплати по кредиту велику частину свого доходу, чим передбачалося спочатку. Можливі декілька варіантів управління процентним ризиком. По-перше, такий ризик можна хеджувати за допомогою одноперіодних опціонів, кожен з яких буде виконаний у момент надходження платежу (проте немає упевненості, що удасться кожен період отримувати такий опціон).

По-друге, можна використовувати багатоперіодні процентні опціони. Для реалізації такого варіанту страхування потрібна досить розвинена система ділінгу по процентних кенам, флорам і свопам, яка в нашій країні відсутня.

Для хеджування процентних ризиків, продавець кепа здійснює платіж позичальникові кожного разу, коли контрактна ставка-орієнтир перевищує контрактну ставку — ставку «потолок» на дату розрахунку. Таким чином, позичальник може застрахувати зміну ставки ЛІБОР, яка буде виступати ставкою-орієнтиром, на рівні ставки «потолок», рівної поточній ставці ЛІБОР.

Іншим варіантом є страхування відсоткового ризику може стати використання свопів. Позичальник повинен звернутись до своп-ділера, який погодиться виплачувати йому плаваючу ставку ЛІБОР в обмін на фіксовану ставку в розмірі, наприклад, 5%.

За умов нестабільності на фінансовому ринку України нада­вати довгострокові кредити із фіксованим відсотком сьогодні не­безпечно. Це або занадто ризиковане для банку, або, якщо ризик повністю врахований у ставці, кредит стає чи недоступним, чи не­вигідним для позичальника. У цій ситуації банки використовують змінну (плаваючу) відсоткову ставку за іпотечними кредитами, зменшуючи таким чином процентний ризик. У таких іпотечних кредитах відсоткова ставка змінюється за індексом, що визна­чається ситуацією на фінансовому ринку. Одним з індексів може бути ставка без ризикового кредитування. З метою заохочення по­зичальників в отриманні таких кредитів, як правило, у перший рік або два встановлюють штучно занижену відсоткову ставку. У по­дальшому ставку періодично перераховують, щоб вона відповіда­ла ринковим ставкам відповідного строку.

Одним з різновидів кредитного ризику іпотечного кредиту­вання є ризик дострокового погашення, який виникає у випадку, коли кредитору достроково гасять частину або повну суму креди­ту. В результаті він недоотримає прибуток від відсотків, що нара­ховуються на суму залишкового балансу кредиту.

Причини дострокового погашення кредиту позичальником:

по-перше, позичальник може достроково погасити весь борг при продажу закладеної нерухомості, яка відбувається у разі переїзду фізичної або юридичної особи; купівлі більш дешевої квар­тири; розлучення, що вимагає продажу квартири; зміни перспек­тив бізнесу юридичних осіб;

по-друге, позичальнику вигідно здійснювати дострокове по­гашення, якщо ринкова відсоткова ставка стає нижчою, ніж став­ка за кредитом;

по-третє, у разі неспроможності позичальника погасити борг за кредитом. Закладена нерухомість продається, а виручка від продажу йде на погашення кредиту. Якщо кредит застрахова­ний, то залишок непогашеної заборгованості виплачується креди­тору страховою компанією;

по-четверте, якщо відбувається пошкодження закладеної нерухомості внаслідок страхового випадку (пожежі, повені тощо) і страхова компанія відшкодовує вартість застави.

Дострокове погашення кредиту може також мати позитив­ний ефект для банку. Це відбувається у випадку, коли поточна ставка за кредитами вища за ставку достроково погашеного кре­диту. Тобто банку вигідніше отримати суму достроково погаше­ного кредиту та реінвестувати його в інший актив під вищу став­ку. Таким чином, при реінвестуванні коштів банк не тільки не втрачає, а й отримує додатковий дохід.

У будь якому випадку ризик дострокового погашення має відношення до процентного ризику та ризику ліквідності. Його взаємодія з процентним ризиком вже розкрита: реінвестування достроково погашеного активу в інший актив з точки зору про­центного ризику - це те саме, що і переоцінка процентної ставки за чинним активом. У разі, якщо ставка реінвестування виявить­ся нижчою за ставку за попереднім активом, у банку зменшаться значення показників процентного доходу, чистої процентної маржі та спреду. З іншого боку, як і будь-яка заздалегідь неперед­бачена подія, дострокове погашення кредиту є серйозним усклад­ненням для планування ліквідності. Фактично банку доводиться "на ходу" змінювати графік своєї ліквідності, що може призвести до виникнення в банку надмірної ліквідності.

У світі є практика мінімізації ризику дострокового погашен­ня кредитів шляхом внесення положень в кредитну угоду про за­борону дострокового погашення кредитів. Для зацікавлення клієнтів у погашенні кредитів за такими умовами банки пропону­ють дещо зменшені відсотки за користування кредитом.

Кредитний ризик

Кредитний ризик - це ризик втрат, які спричинені зміною платоспроможності позичальників, ризик несплати основного боргу та (або) відсотків за ним.

Кредитний ризик виникає з таких причин: 1. Зміна кредитоспроможності в часі, коли позичальник тимчасово не має можливості сплачувати кредитні пла­тежі через, наприклад, втрату працездатності або втрату роботи. З часом позичальник може відновити платоспро­можність, і він продовжить погашати основний борг та відсотки за кредитом,

2. Зміна зовнішнього економічного середовища, в якому функціонує позичальник. (Наприклад, для фізичних осіб - зменшення рівня доходів, зміна сімейного стану; для юридичних осіб - зміна напрямів та перспектив бізнесу).

3. Неправильна оцінка майна та кредитоспроможності пози­чальника на момент надання кредиту.

4. Не відновлювана втрата кредитоспроможності. Втрата за­ставленого майна в наслідок стихійного лиха або іншого форс-мажорного впливу.

Кредитний ризик призводить до збитків банку через непо­вернення кредитів, тобто втрати активів. Збитки, в свою чергу, призводять до зменшення регулятивного капіталу. Таким чином, перший і найбільш широко відомий вплив кредитного ризику на банк полягає у скороченні його активів та капіталу.

Однак існує й інший прояв впливу кредитного ризику. Для банків, які надають та обслуговують Іпотечні кредити, кредитний ризик безпосередньо впливає на ринкову вартість та прибут­ковість іпотечного портфеля. Через неповернення кредитів може знизитися вартість пулу іпотек, під які випущені похідні цінні па­пери. У цьому випадку банк втратить частину доходу, на який він розраховував під час емісії іпотечних цінних паперів. Хоча, зреш­тою, це також вплине на значення капіталу банку, економічна сутність прояву ризику зовсім інша - це не прямі збитки, а "збит­ки втрачених можливостей".

Управління банками кредитним ризиком залежить від спе­цифіки їх діяльності (регіональний чи міжрегіональний, працює з юридичними або фізичними особами, спеціалізований чи універ­сальний), визначеної кредитної політики. Воно вимагає проведен­ня постійного контролю за станом та якістю кредитного портфеля банку як за структурою кредитів, так і з точки зору моніторингу окремих груп кредитів.

Захист від кредитного ризику полягає у контролі та регулю­ванні кредитного портфелю, що передбачає:

1) контроль за якістю іпотечних кредитів, що надаються;

2) обов'язкове страхування позичальником заставленої не­рухомості, що підвищує для нього вартість кредиту;

3) вибір та застосування найбільш прийнятної для банків методики оцінки забезпечення кредитів;

4) створення загальних резервів на можливі втрати за по­зиками;

5) забезпечення розподілу кредитів за групами ризику та їх постійного моніторингу, своєчасне виявлення проблем­них кредитів, розробка заходів для роботи з ними, ство­рення спеціальних резервів.

При іпотечному кредитуванні, незважаючи на забезпечен­ня кредиту заставою та комплексу заходів щодо запобігання кредитному ризику, існує також багато додаткових факторів виникнення кредитного ризику: зменшення вартості застави че­рез падіння цін на житло або комерційну нерухомість, втрата або псування застави, неможливість реалізації застави у повно­му обсязі у разі неповернення кредиту. У даному випадку кре­дитний ризик поєднується з ризиком падіння вартості об'єкта застави, тобто ринковим ризиком. Наприклад, якщо якість іпо­течних кредитів погіршується, банк може не реалізувати заставу за цінами, які на момент реалізації існують на ринку. Зни­ження якості кредиту також може відбуватися внаслідок погіршання умов або розірвання угод (контрактів) з учасника­ми вторинного ринку.

Перспективним напрямом мінімізації кредитного ризику при іпотечному кредитуванні є діяльність кредитних бюро, які на запит надають банкам необхідну інформацію щодо потенційного позичальника, стан його платоспроможності, попередні отримані іпотечні позики; чим частіше позичальник допускав затримки будь-яких платежів, тим вище ймовірність його дефолту.

Кре­дитні бюро отримують від банків (та інших організацій) та акуму­люють інформацію про кожну операцію кожного позичальника за кредитами (чи у повному обсязі вони повертались та сплачува­лись відсотки за кредитом). На основі цих даних кредитні бюро формують рейтинг клієнта, який є основою для розрахунку його платоспроможності (надійності як позичальника).

Із кредитним ризиком пов'язаний і ризик територіальної концентрації. Для іпотечного кредитування він може виникнути у випадку, якщо кредитний портфель складається з позик, наданих в одному регіоні. У разі погіршання економічної ситуації у цьому регіоні в банку можуть виникнути проблеми якості певної части­ни портфеля одномоментно. Наприклад, у випадку падіння ринку нерухомості у певному місті, це призведе до погіршення якості кредитів, що видані під об'єкти, розташовані в цій місцевості.

Ринковий ризик

Ринкові ризики, що притаманні іпотечному кредитуванню, пов'язані здебільшого з коливанням цін на нерухомість. У випад­ку дефолту позичальника, який характеризується ймовірністю непогашення позичальником основної суми отриманого кредиту, банки вимушені реалізовувати заставне майно. Та в разі падіння ринкової вартості нерухомості в банку існує ймовірність збитків або недоотримання прибутку.

Методами управління цим ризиком є надання іпотечного кредиту, розмір якого становить 65-70% вартості застави, страху­вання життя і- працездатності позичальника та страхування об'єкта застави. Також для мінімізації ризику дефолту позичаль­ника оцінюється наявність у позичальника фінансової можли­вості гасити кредит та надійність позичальника.

При аналізі фінансової можливості позичальника гасити кредит проводиться розрахунок частки щомісячних платежів за кредитом у щомісячному заробітку (доході) позичальника. Чим менша ця частка, тим більша можливість гасити кредит та менша ймовірність дефолту. Досвід багатьох країн свідчить, що ризик де­фолту позичальника, щомісячні платежі якого складають більше 36% його щомісячного доходу, в 2 рази вище ризику дефолту пози­чальника, платежі якого складають менше 25-30% доходів, що є достатнім, щоб суттєво знизити ймовірність несплати по кредиту. Для юридичних осіб оцінка надійності здійснюється аналогічно, а саме: визначається частка платежів на обслуговування боргу у су­купній величині надходжень грошових коштів підприємства.

В Україні оцінити надійність позичальника набагато складніше, ніж у розвинених країнах. Серйозною проблемою банків є брак достовірних об'єктивних даних для оцінки надійності та платоспроможності позичальника в умовах тінізації доходів та капіталів. Тим більше, що банки не завжди мають можливість оцінити кредитну історію та репутацію пози­чальника. Найбільш складно оцінити ризик дефолту за коротко­строковими іпотечними кредитами, що не амортизуються, оскільки сама структура кредиту - погашення основної суми боргу в кінці строку - не дає банку змоги провести будь-яку до­даткову оцінку надійності позичальника протягом дії кредитної угоди. Тому кількість звернень стягнень на нерухомість за таки­ми кредитами в 2-5 разів перевищує кількість звернень за кре­дитами, що амортизуються.

Ризик ліквідності

При довгостроковому іпотечному кредитуванні загост­рюється проблема забезпечення ліквідності балансу вітчизняних банків. Самі банкіри ризик ліквідності з усього спектра банківських ризиків ставлять на одне з чільних місць. Ситуація неліквідності у банку може виникнути через те, що у нього ре­сурсна база іпотечних кредитів формується переважно за рахунок залучення короткострокових депозитів та кредитів. Тому банк не має можливості повністю покрити термінові зобов'язання за па­сивними операціями, оскільки в разі їх вилучення не зможе швид­ко перетворити довгострокові іпотечні кредити в грошові кошти. Така ситуація є характерною для українських банків, що займа­ються довгостроковим кредитуванням під заставу нерухомості.

Ризик ліквідності має дві складові: ризик ліквідності банку та ризик ліквідності ринку.

Ризик ліквідності банку виникає при недостатності ліквідних ресурсів банку, коли настає термін платежу за зобов'язаннями, че­рез незбалансованість його активів та пасивів у часі.

До ризику ліквідності ринку належить ризик зменшення його глибини (обсягу укладених угод) та ширини (асортименту інстру­ментів). Зміна ліквідності ринку може мати негативний вплив на банк навіть за ситуації, коли ліквідність самого банку є достатньою. Особливо важливо враховувати ризик ліквідності ринку в тому ви­падку, коли банк покладається на певний сегмент ринку як на ос­новне джерело залучення коштів (фізичні або юридичні особи, національна чи іноземна валюта, поточні чи строкові депозити), або якщо він намагається працювати з інструментами, що повинні бути ліквідними (іпотечними цінними паперами). При запровадженні дворівневого іпотечного ринку в Україні для банків з'явиться мож­ливість рефінансування за допомогою іпотечних цінних паперів. Та може виникнути ситуація, коли запропоновані банками іпотечні цінні папери не знайдуть попиту з боку інвесторів (небанківських фінансових установ, асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів, інших організацій) через відносну непривабливість цих цінних паперів (ставка менша за ставку за подібними інструментами). На сьогодні науково обґрунтованих оцінок ліквідності ринку іпотечних цінних паперів немає. Проте більшість експертів сходять­ся на тому, що його потенційна глибина є незначною.

При функціонуванні дворівневого іпотечного ринку банки знижують ризик ліквідності та формують додаткове джерело дов­гострокових кредитних ресурсів шляхом продажу пулу заставних за іпотечними кредитами спеціалізованій іпотечній установі.

Валютний ризик

Валютний ризик - це ризик того, що банк зазнає збитків або недоотримає прибуток внаслідок несприятливих змін валютного курсу. Слід зазначити, що в світовій практиці не практикується ви­дача іпотечних кредитів в іноземній валюті і тому цей вид валютно­го ризику притаманний країнам з перехідними економіками.

Основною причиною виникнення валютного ризику при іпотечному кредитуванні в Україні є те, що ринок нерухомості сформований та функціонує на основі "прив'язки" до ВКВ (здебільшого до долару США). Проявом валютного ризику в ук­раїнських банках є його вплив на капітал. Оскільки вимоги до мінімального рівня капіталу банку встановлені в євро, а сам капітал українських банків обліковується в гривні, то зміна курсу евро/гривня впливає на дотримання банком встановлених вимог. Зміна валютного курсу (при кредитуванні в іноземній валюті) мо­же призвести до ситуації, коли гривневий еквівалент заборгова­ності зросте, а при сталому значенні капіталу банку це спричи­нить порушення економічних нормативів кредитних ризиків (кредитування „в одні руки" включаючи інсайдерів, а також су­купні великі кредити). З іншого боку, наявність у банку відповідної величини капіталу є підставою для отримання банківської ліцензії за відповідними пунктами.

Управління валютним ризиком в Україні можна здійснювати за допомогою похідних фінансових інструментів: валютних фор­вардів, ф'ючерсів, опціонів, свопів. Також для мінімізації валютно­го ризику використовується метод управління активами та пасива­ми. Для цього банк повинен привести валютну структуру зо­бов'язань у відповідність з валютною структурою активів. Напри­клад, якщо іпотечні кредити номіновані в доларах США, то вони повинні у повному обсязі фінансуватися доларовими депозитами.

Ще одним методом зниження валютного ризику є належне управління кредитним ризиком, а саме: видача кредитів в іно­земній валюті тільки тим позичальникам, які мають надходження в цій валюті і які планують використовувати ці надходження як основне джерело погашення кредиту.

На сьогодні українські банки намагаються уникнути валют­ного ризику шляхом надання іпотечних кредитів з прив'язкою до однієї з конвертованих валют (у доларах США або євро).

Операційно-технологічний ризик

По суті операційно-технологічний ризик є внутрішньо банківським і виникає через недоліки корпоративного уп­равління, системи внутрішнього контролю або неадекватність процесів обробки інформації.

При іпотечному кредитуванні такі недоліки можуть призве­сти до фінансових збитків через помилку, невчасне виконання кредитної операції або стати причиною того, що інтереси банку постраждають у якийсь інший спосіб, наприклад, працівники кре­дитних підрозділів банку перевищать свої повноваження або здійснюватимуть операції в порушення етичних норм або із за­надто високим ризиком.

Недоліком внутрішнього контролю є помилкова оцінка вар­тості заставного майна, що робить Іпотечний кредит проблемним вже на момент надання. Вартість майна, що пропонується як за­става, повинна бути достатньою для того, щоб покрити не тільки кредит, а й відсотки за весь період користування позичальником кредитом. Складністю оцінки є ринкова вартість застави, яка мо­же суттєво змінюватись за час користування кредитом. Крім того, існують випадки, коли непорядні позичальники бажають позба­витись неліквідної нерухомості за допомогою іпотечного кредиту­вання. І тому, якщо банк недостатньо кваліфіковано здійснить оцінку предмета застави та надасть кредит, йому цей кредит може взагалі не повернутися.

Для оцінки вартості заставного майна банки залучають про­фесійних оцінювачів (не зацікавлених осіб) незалежної компанії. Оцінка майна здійснюється на основі перевірених спеціальних методик та є більш достовірною, ніж оцінка майна співробітника­ми самого банку, які мають ліцензію на здійснення таких операцій. При цьому обов'язково беруться до уваги фактичний та перспективний стан кон'юнктури ринку за видами майна, довідкові матеріали про рівень цін. В Україні в багатьох банках існує саме така практика оцінювання.

Ризик репутації

Це наявний або потенційний ризик, який виникає через не­сприятливе сприйняття іміджу фінансової установи клієнтами, контрагентами, акціонерами (учасниками) або органами нагляду. Це впливає на спроможність банку надавати іпотечні кредити но­вим позичальникам або обслуговувати надані кредити. Цей ризик може привести банк до фінансових втрат, або зменшення клієнтської бази, в тому числі до притягнення до адміністратив­ної, цивільної або кримінальної відповідальності.

Публічне сприйняття іміджу банку можна поділити на дві категорії:

1. Сприйняття ринком, наприклад, нинішніми або по­тенційними позичальниками, контрагентами, акціонера­ми (учасниками).

2. Сприйняття органами державного регулювання, напри­клад, Національним банком України, Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку, Держав­ною податковою адміністрацією, іншими уповноважени­ми органами.

Проявом ризику репутації по відношенню до органів нагля­ду може бути низька капіталізація банку. Недостатність капіталу банку є підставою для обмеження його діяльності з боку органів нагляду або взагалі ліквідації (виведення з ринку). Вона призво­дить до того, що банк змушений ліквідувати заборгованість за іпо­течними кредитами шляхом їх продажу на вторинному ринку або навіть, в деяких випадках, шляхом вимоги дострокового погашен­ня таких кредитів.

Юридичний ризик

Юридичний ризик - це ризик, який виникає через порушен­ня або недотримання банком вимог законів, підзаконних норма­тивно-правових актів, угод, прийнятої практики або етичних норм. Цей ризик також може виникати в ситуаціях, коли положення за­конодавчих чи нормативних актів, що регламентують банківські продукти або діяльність клієнтів банків, є неоднозначними або неперевіреними, або взагалі не існують. Юридичний ризик змушує банки сплачувати штрафи, компенсації або уникати надання іпо­течних кредитів. Він може призвести до погіршання репутації, зменшення розміру винагороди, обмеження можливості бізнесу та зменшення можливостей правового забезпечення виконання угод.

Слід зазначити, що українські банки до останнього часу зай­малися іпотечним кредитуванням в умовах значної невідповідності законодавчої бази, яка б регулювала іпотечні відносини між учасниками Іпотечного ринку та забезпечувала б їх необхідними іпотечними інструментами. В Україні законодавство не гарантувало кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна. Крім того, сьогодні в Україні немає стандартів з іпотечного кредитування (які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації), тобто єдиних правил надання іпотечних кредитів; про­цедура реалізації застави залишається дорогою і складною (ви­нятком є позасудове врегулювання вирішення питання накладен­ня стягнення на предмет застави).

Різновидом юридичного ризику є титульний ризик, на який наражаються банки при довгостроковому іпотечному кредитуванню. Титульний ризик пов'язаний із встановленням права влас­ності заставодавця на запропоноване в іпотеку нерухоме майно та виявленням наявних обтяжень цього права. Відсутність в Україні системи державної реєстрації прав на нерухоме майно спонукає банки залучати до обслуговування операцій з оформлення іпотеч­них кредитів спеціалізовані фірми-посередники, які не завжди легітимне мінімізують титульні ризики, їх високі комісійні вина­городи суттєво підвищують вартість кредитів для позичальників. Для розв'язання цієї проблеми необхідно якнайшвидше створити в Україні єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно.

Ризики емітентів іпотечних цінних паперів

Згідно з Законом України "Про іпотеку", в Україні передба­чена можливість запровадження однорівневої та дворівневої моделей кредитування. Проектом закону України "Про іпотечні цінні папери" емітентами іпотечних цінних паперів визначені: іпотечний банк або спеціалізована іпотечна установа. Залежно від обраної моделі іпотечного ринку емітентом цінних паперів буде виступати як банк, так і спеціалізована іпотечна установа. При однорівневій моделі іпотечного ринку емітент іпотечних цінних па­перів у особі банку наражається на ті ж ризики, що і первинний кредитор. При дворівневій моделі частина ризиків, характерна для банків-кредиторів на первинному ринку, переноситься з банків на емітентів іпотечних цінних паперів. Від певних заходів емітента буде залежати ступінь його захищеності від ризиків. До таких заходів належать правильно проведений фінансовий леверідж (використання позичених коштів для інвестування) та визначення емісійної стратеги.

Ризики інвесторів

Власники цінних паперів несуть чотири основні види ри­зиків: кредитний ризик, ризик ліквідності, процентний ризик і юридичний ризик, які вже були розглянуті. Всі види ризиків по цінних паперах зумовлені специфікою іпотечних кредитів, що ле­жать в основі таких паперів.

Кредитний ризик інвестора в іпотечні цінні папери за своєю суттю є аналогічним кредитному ризику банку, що видав іпотеч­ний кредит. Однак, на відміну від банку, як первинного кредито­ра, інвестор, що виступає вторинним кредитором за умов дворівневої моделі іпотечного ринку, бере на себе ще і деяку част­ку кредитного ризику банку. Так, сплата доходу та погашення іпо­течних облігацій залежать від того, наскільки повно та своєчасно виконує свої кредитні зобов'язання перед банком позичальник. Проте і сам банк може "додати" до цього ризику через своє не­сприятливе фінансове становище, а саме - затримувати платежі, що вчасно надійшли від позичальника, або взагалі виявитися не­здатним до виконання взятих зобов'язань за іпотечними цінними паперами.

Спосіб захисту від кредитного ризику інвестора полягає в ліквідації щодо іпотечних цінних паперів поняття "резервуару грошових коштів".

Щодо іпотечних цінних паперів законопроектом "Про іпотечні цінні папери" встановлюється "прив'язка" зобов'язання (паперу) до активу (іпотечного кредиту), згідно 3 якою банк не може вико­ристовувати доходи, отримані від позичальника за іпотечним кре­дитом, що увійшов до пулу, крім як на сплату доходу інвесторам. Чітке дотримання такої статейної залежності є запорукою мінімізації кредитного ризику емітента.

Ризик ліквідності для інвестора в цінні папери полягає здебільшого у величині ліквідності ринку, придбаного ним іпо­течного цінного паперу. Хоча власний стан ліквідності інвестора також можна розглядати як фактор ризику, він не є настільки важливим, як у випадку з банком. Інвестор, на відміну від банку, не несе зобов'язання перед суспільством за залучені кошти. По­няття ліквідності ринку вже розглядалося при аналізі ризику ліквідності банку.

Решта ризиків, на які наражається інвестор іпотечних цінних паперів, процентний та юридичний за своєю сутністю, проявом та методами зниження є абсолютно аналогічними відповідним ризикам банку.

Ризики позичальників

Позичальник, отримуючи кредит, змушений платити не тільки за користування кредитом, а й за ризики банку, що надав кредит. Будь-якому кредиту, в тому числі й іпотечному, з точки зору кредитора, притаманні кредитний, валютний та процентний ризики. Ці ризики суттєво впливають на визначення необхідної для банку дохідності за кредитом, яка відображається у відсот­ковій ставці. Відсоткова ставка за іпотечним кредитом, у свою чергу, визначає дохідність кредиту як фінансового активу. Тобто, чим вищі ризики, на які наражається банк, тим вища вартість кре­диту, яка відображає дохідність банківських активів, і тим більше позичальник вимушений сплачувати.

Як і кредитор, позичальник наражається на кредитний та валютний ризики. Кредитний ризик проявляється в тому, що по­зичальник може частково або повністю втратити свою кредито - та платоспроможність. Це може бути пов'язано з втратою працездат­ності, зміною складу сім'ї, обсягів та напряму діяльності тощо. Основним проявом впливу валютного ризику на позичальника є вплив на його кредитоспроможність. Класичним прикладом є си­туація, коли іпотечний кредит номіновано банком не в національній валюті, а в будь-якій іншій, у тому числі штучній, а позичальник не має надход­жень у такій валюті. В цьому випадку зміна валютного курсу при­зведе до зміни величини гривневого еквіваленту основної забор­гованості та відсотків, та, як наслідок, - до зміни здатності пози­чальника погашати борг, сума якого в національній валюті зросте. Якщо позичальник бере участь у банківських програмах на­копичення коштів для купівлі або будівництва житла, то для нього завжди існує ризик банкрутства банку, в якому розміщений йо­го депозит. Акумулювавши певну суму коштів на депозитному ра­хунку, позичальник ризикує втратити їх у разі непередбаченого суттєвого погіршання фінансового стану банку, що призведе до неплатоспроможності (або банкрутства). Слід зазначити, що це не є ризик суто кредитування, оскільки самої кредитної операції не виникає і позичальник виступає скоріше як вкладник (у Німеч­чині - учасником будівної ощадної каси). Скоріше, це є ризик, на який наражається один з учасників іпотечного ринку, а саме - клієнт (майбутній позичальник).

Ризики вкладника.

Якщо потенційний позичальник відкриває накопичувальний рахунок в банку, то він піддається процентному, кредитному і валютному ризику. Управління процентним ризиком вкладника — це страхування втрат з-за зниження депозитної процентної ставки. Технологія управлення даним ризиком практично не відрізняється від технології управління процентним ризиком позичальника. Відмінність полягає в тому, що необхідно страхувати кожен внесок на банківському рахунку.

Ризик реінвестування

Це ризик того, що зобов'язання банку по випущеним іпотечним облігаціям перевищать вступи по виданих (або викупленим) кредитах. Як правило, позичальникам надається право дострокове погасити кредит повністю або його частина, хоча заборона на дострокове погашення на перші декілька років може бути відбитий в договорі про іпотеку. Це збільшує ризик реінвестування. Для інвестора, що володіє правами по іпотечному кредиту, дострокове погашення означає, що він отримує чималий об'єм грошовий ресурсів, які необхідно реінвестувати.

Основними проблемами при цьому є наступні:

F Інвесторові заздалегідь не відомо, в який момент часу може бути здійснене дострокове погашення або вступ грошових коштів як результат звернення стягнення на нерухоме майно і в якому об'ємі;

F Ринкова процентна ставка у момент реінвестування може бути низькою.

Страхування ризиків реінвестування

Повністю ліквідувати ризик реінвестування не можна, але для його зниження можна використовувати конверсійний арбітраж. Одна з проблем, з якою стикається емітент вторинних цінних паперів, полягає в їх вартісній оцінці, яка пов'язана з прогнозуванням майбутньої прибутковості цих зобов'язань. Достовірно визначити майбутні грошові потоки вельми непросто, тому, що темпи і розміри дострокового погашення застав, що знаходяться в пулі заздалегідь не відомі і можуть бути визначені лише при прийнятті певних допущень.

Зміна процентної ставки, як правило, є наслідком зміни рівня інфляції. Для інвестора, що володіє правами по іпотечному кредиту, це означає, що грошовий потік, передбачений договором про іпотеку, із-за зростання інфляції виявляється нижчим, ніж очікуваний. В разі зниження ринкової процентної ставки зростає вірогідність дострокового погашення кредиту позичальником. У цій ситуації позичальник достроково погашає кредит з метою отримання кредиту під меншу процентну ставку. З іншого боку, процентний ризик можна представити як ризик зміни вартості активів і пасивів.

Дата добавления: 2015-05-26