Реконструкція житлових кварталів

Райони житлової забудови, яка склалася у різні історичні періоди і потребує збереження та перетворення згідно з сучасними містобудівними вимогами, поділяються на шість основних видів. їх характеристика та основні реконструктивні засоби наводяться у таблиці 3.2.

Вид забудови	Характеристика забудови, яка склалася	Основні засоби реконструкції
	Цінна історична забудова з будин-ками-пам'ятками історії та архітектури (в охоронних зонах)	Регенерація та реставрація, відтворення втрачених будинків та споруд, капітально-відновлювальні роботи, ремонт, інженерне обладнання територій, благоустрій та озеленення.
	Історична забудова включно з визначними будинками початку XX ст. та цінне історичне середовище	Регенерація, реставрація, капітально-відновлювальні роботи, ремонт та модернізація, знесення малоцінного фонду, вибіркове нове будівництво, інженерне обладнання та благоустрій, озеленення територій.
3.	Забудова післяреволюційних та післявоєнних років (20-50 рр.)	Реставрація, капітально-відновлювальні роботи, ремонт (у тому числі косметичний), модернізація, нове будівництво, ущільнення забудови, інженерне обладнання та благоустрій територій.
	П'ятиповерхова забудова 50-60-х років	Ремонт з модернізацією внутрішнього планування квартир та конструктивних вирішень, ущільнення за рахунок нового будівництва житлових будинків та установ, поліпшення естетичного вигляду забудови.
	Багатоповерхова забудова 60-80-х років та останніх років	Експлуатаційний та косметичний ремонт, ущільнення за рахунок вибіркової нової забудови та будівництва об'єктів громадсько-торговельної мережі обслуговування.
	Садибна малоповерхова забудова різних років	Регенерація та реставрація на ділянках історичної забудови, відтворення втрачених історичних будинків, ремонт та модернцзація фонду, ущільнення за рахунок доведення площ присадибних ділянок до нормативних та нового будівництва житлових будинків, об'єктів обслуговування, інженерного обладнання територій та благоустрою з урахуванням особливостей навколишнього середовища та традицій.
Примітка. Крім наведених у таблиці 3.2 засобів, у забудові видів 2-6 здійснюються реконструктивні роботи з ліквідації аварійного малопридатного для проживання фонду, зведення частини придатного для експлуатації фонду, а також вирішення невідкладних загальноміських потреб - розміщення магістралей, будівництво шляхопроводів та розв'язок руху транспорту, санація територій, перепрофілювання шкідливих у санітарно-гігієнічному та пожежно-вибуховому відношенні об'єктів та ін.

Під час реконструкції цінних історичних районів житлової забудови необхідно враховувати комплекс обмежень, які наведені у розділі 2.4, а також особливі вимоги, враховуючи центральне положення районів на території поселення: розвиток у цій зоні центроформуючих функцій; формування сучасної транспортно-дорожньої мережі; високу вартість території та високий споживчий попит на неї; наявність на території забудови старих, малорентабельних та шкідливих виробничих підприємств, вимоги щодо загальної санації території та ін.

Розробка планувальних та архітектурно-просторових вирішень повинна виходити з середовищних характеристик кожної ділянки територій, що реконструюється і потребує використання нестандартних заходів її перетворення:

— поєднання елементів системи обслуговування житлових кварталів з загальноміським обслуговуванням (культурні, торговельні заклади тощо);

— формування лінійних громадських центрів, торговельних вулиць та пасажів з використанням перших та других поверхів житлових будинків для розміщення необхідних підприємств обслуговування;

— включення у функціонально-планувальну систему центру окремих нешкідливих виробничих підприємств, що збереглися;

— функціональна диференціація магістральної мережі без порушення квартальної вуличної мережі, що склалася, тощо.

Реконструкцію житлової забудови необхідно здійснювати на базі її інвентаризації, оцінки та катетеризації з визначенням історичної цінності, зносу і засобів реконструкції (регенерація, реставрація, відтворення, відновлення, ремонт, модернізація, природне вибуття, вибуття за умов реконструкції).

Першочергові заходи реконструкції доцільно проводити у районах старої забудови, яка характеризується активними інвестиційними процесами.

Черговість етапів реконструкції визначається з урахуванням динаміки вивільнення територій, параметрів і цілісності ділянок реконструкції, їх місцеположення у планувальній структурі міста.

Все це обумовлює масштаб реконструктивних заходів і підхід до реконструкції з виявленням ділянок (районів) вибіркової, часткової та докорінної реконструкції з дотриманням принципу комплексності.

Архітектурно-планувальна організація кварталів реконструкції житлової забудови передбачає врахування регіональних, історичних, національних та місцевих феноменологічних умов розвитку міст на засадах індивідуального їх проектування, що повинно знайти відбиток у формуванні забудови, дворових просторів, пішохідних зон, площ, вулиць, озелененні територій, соціальній організації середовища тощо.

У процесі реконструкції при структуруванні територій доцільно враховувати планувальний модуль кварталів, що склалися.

У найзначніших, значних та великих містах величина цього модуля дорівнює: в центральній зоні міста — 0,6-20 га, середній — 20-80, периферійній -60-100 га; у середніх та малих містах відповідно: 0,2-8; 8-12; 12-40 га.

Виходячи з цього у центральній зоні міста основним структурно-планувальним елементом може бути житловий комплекс, який формується кварталом чи групою кварталів, а в середній та периферійній частинах — групою житлових комплексів (мікрорайон) та житловим районом.

В районах реконструкції показники щільності населення на території житлового кварталу (нижня межа) орієнтовно можна приймати згідно з даними, наведеними у табл. 3.3.

Міста з чисельністю населення,тис. чол.	Щільність населення, чол./га (нижня межа)
Найзначніші, понад 1000
Значні, понад 500 до 1000
Великі, понад 250 до 500
Середні, понад 50 до 250	120-125
Малі, понад 10 до 50	60-70

При збільшенні щільності населення у кварталах житлової забудови та розміщенні нових житлових будинків необхідне визначення сельбищної ємності їх території з дотриманням показників території реконструкції на 1 жителя (в залежності від поверховості забудови, що склалася, та нової забудови), які наведені у табл. 3.4.

Поверховість	Житлові території, м²/чол.	Громадські території, м²/ чол.
дитячі заклади	заклади та підприємства обслуговування	гаражі індивідуальних автомобілів	фізкультурні та спортивні споруди
2-3	26,7-33,9	3,0-3,1	1,2	0,6*	1,0
4-5	20,1-24,8	2,7-2,9	0,9	0,3	1,0
6-8	14,2-14,8	2,4-2,6	0,7	0,3	1,0
9-12	16,3-16,8	2,0-2,3	0,5	0,3	1,0
16-20	16,0-16,4	0,5-1,8	0,3	0,3	1,1
* 3 урахуванням підземних і багатоповерхових гаражів.

Садибна забудова міських і сільських поселень розміщується:

— у межах населених місць переважно на вільних територіях, включаючи ділянки, які раніше вважалися непридатними для будівництва, на територіях існуючої садибної забудови, що реконструюється, і тієї, що зберігається, враховуючи необхідність збереження характеру міського середовища;

— у приміських зонах на резервних територіях за винятком зелених зон, у селищах, що розвиваються, розміщених у межах 30-40-хвилинної доступності від основних місць прикладення праці міста. Основними структурними елементами садибної забудови є група будинків, житловий квартал і житловий район, розміри яких та функціональна організація встановлюються залежно від величини поселення, місцевих містобудівних умов та вимог забезпечення комфорту проживання.

Для укрупнених розрахунків обсягів садибної забудови середній розмір одного будинку приймається у межах 80-100 м² загальної площі. Розміри присадибних ділянок встановлюються міськими радами відповідно до Земельного кодексу України.

В умовах реконструкції районів, які розміщені на територіях найвищої містобудівної якості, розміри присадибних ділянок не повинні перевищувати 300 м².

На ділянках площею до 10 га треба формувати групу житлових будинків з присадибними ділянками без територій громадського користування; 10-50 га - житлові квартали з неповним комплексом обслуговування, які включають території громадського користування до 2 га (6-7 %) від усієї території житлового кварталу; більше 50 га — житлові райони з повним комплексом обслуговування місцевого значення з радіусом доступності до 500 м (рис. 3.5, 3.6).

Показники щільності населення житлових кварталів залежно від розмірів садиби приймаються за даними, наведеними у табл. 3.5.

На ділянках площею більше 50 га, розташованих у зонах з недостатньо розвиненою соціальною інфраструктурою, формуються житлові райони з повним комплексом громадського обслуговування, зеленими

Рисунок 3.5 — Планувальна організація житлового району з повним комплексом обслуговування 1 — громадський центр; 2 — школа; 3 — дитячий садок; 4 — нова садибна забудова; 5 — багатоповерхова забудова; 6 — існуюча садибна забудова насадженнями загального користування, автостоянками при громадському центрі, комунальною зоною.

Рекомендований тип поселень	Тип забудови	Розмір ділянки, м²	Кількість ДІЛЯНОК на 1 га	Щільність населення (брутто), чол./ га, при середній кількості сім'ї, чол.

Середні та малі міста	Садибна		5-6	10-12	15-18	20-24	25-30	30-36
	6-7	12-14	18-21	24-28	30-35	36-42
	8-9	17-18	26-27	34-35	43-44	51-52
	13-15	28-29	42-43	55-57	68-71	81-84
Великі міста	Блокована		6-17	34-35	50-52	66-68	82-84	97-99
	19-21	41-42	61-62	80-82	98-100	115-118
	24-27	53-55	78-80	101-104	124-127	144-148
Найзначніші та. значні міста			32-38	75-77	109-112	134-143	169-173	196-200
	40-49	96-99	138-142	176-180	211-216	242-248

Планувальна організація території садибної забудови може бути лінійною, квартальною, груповою. Виходячи з розмірів ділянки забудова може здійснюватись окремо розташованими одноквартирними будинками (ділянки від 600 до 1000 м) та блокованими (приквартирна ділянка 150-500 м).

В залежності від архітектурних вирішень будинків формується килимова та атріумна забудова.

Присадибні ділянки можуть бути розташовані од-норядово, дворядово або кластерами (групами).

При забудові крутих схилів (15-20 %) доцільно використовувати 2-3-поверхові терасні будинки з ярусним розміщенням. Кількість ярусів не повинна перевищувати 4-5 при цих ухилах і одному підході, а при двох підходах може бути більшою.

Житловий будинок на присадибній ділянці розміщується головним фасадом до вулиці з відступом від червоної лінії на 3-6 м. У випадку вузького фронту садиби вздовж вулиці рекомендується зміщувати будинок у бік однієї з сторін присадибної ділянки на відстань не менше 1 м до сусіднього будинку (рис. 3.7).

Рисунок 3.6 — Планувальна організація кварталів садибної

житлової забудови: І —квартал з однорядним розміщенням садибної забудови; II — квартал з дворядним розміщенням садибної забудови; III — група кварталів садибної забудови

Господарські будівлі розміщуються у глибині садиби. Ділянки для компосту, дворові вбиральні та очисні споруди каналізації розташовуються не ближче 15 м від вікон житлових будинків, у тому числі і сусідніх садиб. Сараї для утримання худоби і птиці — не ближче 12 м.

Господарські будівлі та гаражі допускається прибудовувати до одно-, двоповерхових будинків, а також об'єднувати на суміжних ділянках.

Рисунок 3.7 — Схеми планування присадибних ділянок різних розмірів: І — житловий будинок; 2-9 — господарські будівлі та ділянки садово-городніх насаджень

При розміщенні районів садибної забудови необхідно передбачати комплекс об'єктів громадського обслуговування. При цьому перевагу слід надавати компенсаційному нормуванню об'єктів з урахуванням соціальної інфраструктури, що склалася.

Структура громадського обслуговування може формуватися із однофункціональних об'єктів, що дисперсно розташовані на території району, та багатофункціонального центру — в зоні концентрації потоків населення.

3.5 ОРГАНІЗАЦІЯ ЗАБУДОВИ У СКЛАДНИХ ГЕОЛОГІЧНИХ УМОВАХ ПІДРОБЛЮВАНІ ТЕРИТОРІЇ

Проектування житлової забудови на підроблюваних територіях здійснюється з урахуванням, крім загальноміських та природних умов, гірничо-геологічних умов ділянок, які відводяться для будівництва.

- строки гірничих виробок та величина деформації земної поверхні внаслідок розроблення усіх або частини вугільних пластів;

- напрямки простягання та падіння вугільних пластів, тектонічні порушення, місця виходу вугільних пластів, наявність старих гірничих виробок тощо.

У зв'язку з різноманітністю гірничих умов при плануванні та забудові житлових районів необхідно враховувати ступінь придатності підроблюваних територій для забудови.

Відповідно до діючих нормативних документів України до підроблюваних територій, які придатні для масового житлового будівництва, належать ділянки з величиною деформації земної поверхні IV; III; IVк; ІІк групи; обмежено придатні — II, І, Ік; непридатні — ділянки з тектонічними порушеннями та деформаціями земної поверхні, які перевищують величини для І і Ік груп територій.

Планування та забудова житлових районів має здійснюватися при гірничо-геологічному обгрунтуванні, яке включає схему гірничо-геологічних обмежень з виділенням непідроблюваних та підроблюваних територій різного ступеня придатності для забудови.

Освоєнню під будівництво в першу чергу підлягають непідроблювані території. В разі їх відсутності освоєнню підлягають підроблювані території з врахуванням ступеня придатності для забудови.

На ділянках, де планується (протягом 5-Ю років) розробка вугільних пластів з інтенсивними деформаціями земної поверхні (І; II; Ік; ІІк), забудову доцільно планувати тільки після завершення процесів зрушення гірничих порід внаслідок виробок пластів.

При розміщенні житлових районів та кварталів на територіях з різними якостями — непідроблювані та підроблювані (III; IV; IVк групи) — необхідно враховувати вимоги щодо розташування їх основних планувальних елементів.

З метою економії витрат на конструктивні заходи для захисту будинків на територіях з великими деформаціями земної поверхні доцільно розміщувати ділянки шкіл, дитячих садків, місцевих центрів обслуговування.

Цей принцип розповсюджується і на ділянки ІІІк; ІІк; II груп територій з використанням конструктивних заходів захисту будинків.

Зелені насадження загального користування, фізкультурні та господарські майданчики, стоянки автомобілів розміщуються на ділянках з найбільшою деформацією земної поверхні.

При плануванні та забудові міст, розташованих на території вугільних басейнів, доцільно збільшити щільність населення на непідроблюваних і на підроблюваних ділянках, придатних для будівництва, до максимальної величини — 400-450 чол./га. Особливо це стосується центральної зони міста, поблизу центрів планувальних районів (зон), житлових масивів або районів, зупинок швидкісного транспорту, вздовж магістралей загальноміського значення. На таких ділянках формування забудови здійснюється з максимальним застосуванням різних типів блокування будинків, використанням кутових, поворотних блок-секцій в 2-4-х напрямках під різними кутами. У таких випадках слід використовувати більш різноманітну номенклатуру як житлових, так і громадських будинків, не обмежуючись тільки проектами, які розроблені для гірничих виробок (рис. 3.8).

На підроблюваних територіях, обмежено придатних для будівництва, у периферійній зоні міста забудову доцільно здійснювати на основі прямокутного примикання блок-секцій з відповідною їх орієнтацією в напрямках простягання вугільних пластів, а також широко застосовувати малоповерхову високощільну забудову. Вибір серій житлових будинків, типів блок-секцій та варіантів їх блокування здійснюється з урахуванням одночасного забезпечення інсоляції житлових приміщень та територій, а також орієнтації будинків вздовж напрямку простягання вугільних пластів. У тих випадках, коли блок-секції не задовольняють комплекс вказаних вимог, використовуються точкові житлові будинки або секційні будинки необмеженої орієнтації.

При проектуванні житлової забудови в містах, де розповсюджені осідаючі території, необхідно враховувати такі особливості, як величина осідання грунтів та осідаючої товщі, глибина закладання підстильного шару, рівень ґрунтових вод тощо.

Для вибору ділянок житлової забудови на осідаючих територіях необхідна розробка спеціального інженерно-геологічного обгрунтування з відповідними укрупненими показниками витрат на захисні заходи при спорудженні житлових будинків різної поверховості.

Придатними для забудови визначаються ділянки осідаючих територій, на яких витрати на захисні заходи будинків збільшують загальну вартість будівництва до 10 % у порівнянні зі звичайними умовами; обмежено придатними — при збільшенні вартості на 10-20 %. Для територій, де витрати складають більше ніж 20 %, необхідно здійснювати техніко-економічне обгрунтування їх використання.

Функціонально-планувальна організація придатних для забудови осідаючих територій передбачає розміщення по їх ділянках елементів загальноміського центру, структурних та спеціалізованих центрів. У випадках, коли ділянки сприятливі для забудови за інженерно-геологічними умовами, але обмежені за площею, вони використовуються для будівництва житлових будинків 9 та більше поверхів для культурно-побутового обслуговування.

Зелені насадження загального користування, фізкультурні, господарські майданчики, стоянки автомобілів доцільно розміщувати на ділянках з найбільшим осіданням грунтів.

При плануванні та забудові ділянок, на яких відсутні осідаючі грунти, рекомендується приймати показники підвищеної щільності населення житлових кварталів (брутто) - до 450 чол./га, а на ділянках, придатних для забудови, забезпечувати щільність населення, прийняту для зон високої містобудівної якості — 400-450 чол./га, що утворюється у центральній частині міста, у зонах формування головних та загальноміських архітектурно-планувальних осей та вузлів, станцій метрополітену тощо.

На обмежено придатних для забудови територіях щільність населення житлових кварталів (мікрорайонів) доцільно встановлювати у відповідності з показниками зони середньої містобудівної якості (330-370 чол./га) за винятком мікрорайонів, які розміщуються у периферійній зоні міста за межами основних архітектурно-планувальних осей та вузлів, де забезпечується щільність населення зони низької містобудівної якості (180-220 чол./га).

При забудові житлових кварталів із звичайними умовами грунтів у містах з переважним поширенням осідаючих грунтів (більше 70 %) доцільне:

— застосування прибудованих, вбудовано-прибудованих та вбудованих у житлові будинки закладів та підприємств (у тому числі дошкільних);

— улаштування підземних або розташованих під житловими і громадськими будинками гаражів;

— кооперування мікрорайонних і шкільних спортивних споруд;

— використання різних типів блокування блок-секцій: периме-тральних, Т-подібних, трипроме-невих та хрестоподібних;

— застосування автостоянок для гостей під житловими будинками на рівні землі.

На територіях з осідаючою товщею до 15 м і більше доцільно застосовувати засоби забудови громадсько-житловими комплексами з інтенсивним використанням підземного простору (рис. 3.9).

В архітектурно-просторовій організації житлових кварталів на осідаючих грунтах з використанням підземного простору може передбачатися терасна забудова, створення штучних ярусів і сходів, розкриття 1-2 поверхів нижче рівня землі у напрямку громадських територій та майданів (рис. 3.10).