Оценка нематериальных активов

Понятие нематериальных активов, применяемое в российском бухгалтерском учете, установлено ПБУ 14/2000 «Учет нематериальных активов», согласно которому это:

1 объекты интеллектуальной собственности:

· исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезная модель,

· исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных,

· имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем,

· исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров,

· исключительное право патентообладателя на селекционные достижения;

2 деловая репутация организации — разность между ценой покупки предприятия как единого имущественно-хозяйственного комплекса и стоимостью его чистых активов;

3 организационные расходы — расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада учредителей в уставный капитал организации:

· затраты по созданию пакета учредительных документов и расчетов по обоснованию направлений его деятельности,

· гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги по регистрации фирмы,

· расходы по оплате услуг посреднических и консультационных фирм,

· оплата сборов и пошлин в размере, признанном в соответствии с учредительными документами.

Могут быть оценены следующие нематериальные активы: гудвилл, клиентура, обученный персонал, торговая марка, патенты, собственные технологии и т.п.

Обратите внимание, что в бухгалтерском учете трудовые навыки персонала не относятся к НМА и не оцениваются.

Гудвилл — это способность предприятия эффективно функционировать и привлекать клиентов. За счет наличия гудвилла покупатель готов заплатить за предприятие сверх рыночной стоимости его материальных активов.

Гудвилл представляет собой совокупность элементов бизнеса или персональных качеств руководителя (ведущего специалиста), которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия или данного лица и которые приносят фирме избыточную прибыль, превышающую разумный доход на другие активы предприятия.

Гудвилл всегда неразрывно связан с предприятием или с определенным физическим лицом и не может быть продан отдельно от них, хотя оценить его можно. Обычно дополнительная прибыль получается в результате влияния двух элементов: особенностей предприятия и персональных качеств руководителя (например, для оценочных и аудиторских фирм) или ведущего специалиста (особенно для медицинских фирм).

Основным методом оценки избыточной прибыли, являющейся ключевым фактором стоимости гудвилла, является метод избыточного дохода.

Метод избыточного дохода. С учетом степени риска аналогичных инвестиций анализируется рыночный уровень дохода на имеющиеся у предприятия материальные и нематериальные активы (исключая гудвилл). Если избыточная прибыль есть, значит, у предприятия есть гудвилл. Если избыточной прибыли нет, то гудвилл отсутствует. Однако следует учесть, что фирма может не иметь гудвилла, несмотря на наличие избыточной прибыли, потому что круг клиентов ограничен одним-двумя заказчиками, которые могут отказаться от услуг фирмы.

Итак, гудвилл — это совокупность активов предприятия, определяющих его имидж и способствующих получению избыточного уровня прибыли по сравнению с типичным для отрасли.

Основные этапы оценки:

1 определение стоимости чистых материальных активов;

2 нормализация фактически полученной компанией прибыли;

3 расчет прибыли, получаемой за счет использования материальных активов (умножение среднеотраслевой ставки рентабельности материальных активов на их стоимость);

4 определение величины избыточной прибыли как разницы между нормализованной прибылью, полученной за счет материальных активов;

5 капитализация избыточной прибыли;

6 определение полной стоимости бизнеса как суммы стоимости чистых активов и надбавки, полученной методом капитализации избыточной прибыли.

Для целей оценки нематериальных активов, отличных от гудвилла и имеющих рыночную стоимость, существуют различные права, льготы, массивы информации и ноу-хау, которые могут быть идентифицированы и отдельно оценены.

Пример оценки недвижимого имущества предприятия.

Определим рыночную стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО «XXX». Описание объекта оценки представлено в табл. 5.6.

Таблица 5.13. Описание объекта оценки

Показатель	Объект
Наименование объекта	Склад
Тип объекта оценки	Отдельный материальный объект
Состав оцениваемого объекта	Земельный участок площадью 0,62 га Здание — склад
Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.2005	Данные не были предоставлены
Собственник объекта оценки	ЗАО «XXX»
Цель оценки	Определение рыночной стоимости для учета объекта в составе активов предприятия
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта	Не выявлена
Опасности, вызванные окружающей средой	Отсутствуют

Оценка проводится для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.

В целях оценки устанавливаются следующие допущения и ограничения:

1 оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;

2 при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, и на оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

3 при проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы;

4 оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком;

5 мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

Таблица 5.14.

Параметр	Характеристика
Местоположение участка	г. Н-ск, Ленинский район, между ул. А и пр. В, ул. С и ул. Д
Кадастровый номер участка
Форма участка	Сложная
Площадь участка, м^2
Рельеф участка	Ровный
Водные ресурсы	Нет информации
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Оцениваемые улучшения участка	Здания ЗАО «XXX»:
инв. номер	наименование
	склад шиферный
Описание окружения	Со стороны пр. В, ул. А и ул. Д расположена жилая и административная застройка, со стороны ул. С — промышленные предприятия
Окружающий тип землепользования	Административная и жилая застройка

Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в табл. 5.15.

Таблица 5.15. Описание земельного участка

Параметр	Характеристика
Транспортная доступность	По ул. А и ул. С
Инженерные сети и коммуникации	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение
Разрешенное использование	Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке
Имущественные права	Оценщику был представлен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, заключенный между мэрией г. Н-ска и ЗАО «XXX» на основании постановления мэрии от... г. №...

Описание здания склада приведено табл. 5.16.

Таблица 5.16. Описание здания склада

.

Общие сведения об улучшениях

Анализ рынка недвижимости Норильска. Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяют говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости Норильска, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

В России и, в частности, в Норильске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Активность в операциях с недвижимостью производственного назначения невысока: предложение не эластично, новое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефицит полностью готовых к аренде помещений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа:

1 анализ земельного участка как свободного. Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к промышленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому его оптимальное использование — под административную или промышленную застройку;

2 анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с ограничениями:

· максимальная эффективность: местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения зданий, по мнению оценщика, являются благоприятными для использования помещения в качестве складского;

· финансовая обоснованность: по мнению оценщика, при сдаче объекта в аренду в качестве складского владельцем может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал;

· физическая осуществимость: планировки типовые, размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских;

· соответствие законодательству: в настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся законодательных ограничений.

Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

Определение стоимости земли. На дату оценки рынок продаж земельных участков в Норильске развит слабо, земельный участок принадлежит заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. Эта сумма для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

Определение стоимости улучшений. В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхо да. Стоимость объекта (С_|п) определяется по формуле: C_jn = С₅ + + C_v. В общем случае она имеет следующий вид:

С = С + ПИ + КИ + ПП - И,

где,

С — стоимость земельного участка (градостроительный сбор)

ПИ — прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ — косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП — прибыль предпринимателя;

И_и — накопленный износ.

Прямые издержки на дату оценки составляют 939 158 руб.

Необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за тепло и электроэнергию). Назовем их предстроительными расходами.

В Норильске стоимость 1 гкал = 862,3 тыс. руб., а 1 кВт — 3,174 тыс. руб. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

· общее количество тепла на объект — 0,05 гкал;

· расчетная мощность по электроэнергии — 20 кВт. Тогда выкуп мощностей составит:

· по теплу - 43 115 руб. (0,05 х 862 300);

· по электроэнергии — 63 480 руб. (20 х 3174). Итого 106 595 руб. (43115 + 63 480).

Дата добавления: 2015-05-26