Единый недвижимый комплекс

Резюме: Закон устанавливает новый объект вещных прав - единый недвижимый комплекс.

В соответствии с Законом вводится новый объект вещных прав - единый недвижимый комплекс. Как установлено в ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Под данным комплексом в Законе понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

Указанная новелла среди прочего призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

В настоящее время существует несколько способов решения данной проблемы.

В отдельных случаях это делается в рамках отраслевого законодательства. Так, в силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" линейно-кабельные сооружения связи являются недвижимым имуществом. Термин "линейно-кабельные сооружения" определяется как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки:

- наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

- предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

- наличие протяженности (длины).

Линейно-кабельным сооружением является также объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи (п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68).

В других случаях подобные объекты суды квалифицируют как недвижимое имущество на основании анализа технических характеристик этих объектов, а также на основании анализа нормативных правовых актов, регулирующих их функционирование.

В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества канализационных сетей, под которыми суды понимают систему траншей, колодцев и иных расположенных в земле и неразрывно связанных с землей стационарных элементов, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 N ВАС-18117/10 по делу N А73-4451/2010, а также Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2010 N Ф03-5981/2010 по делу N А73-1868/2010. См. также: Кассационное определение Магаданского областного суда от 13.12.2011 N 33-1362/11 по делу N 2-1810/11).

Суды приходили к указанному выводу, основываясь в том числе на положениях таких документов, как Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167, Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, а также ГОСТ 25150-82 (СТ СЭВ 2085-80) "Канализация. Термины и определения" (введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 24.02.1982 N 805).

Аналогичная правовая ситуация имеет место и применительно к квалификации в качестве недвижимого имущества линий электропередач (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2012 по делу N А48-759/2011).

Как установлено в ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, к единым недвижимым комплексам применяются положения о неделимых вещах. В соответствии со ст. 133 ГК РФ в редакции Закона, в которой установлены положения о неделимых вещах, неделимая вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав.

Интерес представляет то, как в судебной практике квалифицируется несколько зданий, строений и сооружений основного либо вспомогательного назначения, технологически связанных между собой как единый объект. Этот вопрос характерен для споров по поводу приватизации земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ и существен для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации всех этих объектов, что крайне важно для реализации права на приватизацию земельного участка.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008 отмечено, что если сооружения основного и вспомогательного назначения представляют собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, то такие сооружения являются единым прочно связанным с землей сооружением, имеющим в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера. Государственная регистрация прав на отдельные объекты (в том числе вспомогательные) не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией указанного единого объекта.

Также целесообразно обратить внимание, что в судебной практике были случаи, когда суд фактически квалифицировал линейный объект как неделимую вещь. В качестве примера можно привести Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу N А48-2848/2009, в котором один из линейных объектов (линейно-кабельные сооружения связи) был квалифицирован как индивидуально-определенная вещь, конструктивные элементы которой не имеют самостоятельного значения и не могут быть истребованы отдельно от вещи, чьими составными частями они являются.

Следует отметить, что согласно Проекту рассматриваемого Закона (на стадии принятия во втором чтении) предлагалось частичное введение и реализация так называемого принципа "единства объекта недвижимости", согласно которому такие традиционные для российского права объекты недвижимости, как здание, строение и сооружение объектами недвижимости не являются, а представляют собой принадлежность или улучшение земельного участка, на котором они расположены.

На необходимость законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений как улучшений земельного участка указывалось еще в разделе 3.1.7 Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы), утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10.07.2001 N 910-р.

В настоящее время в российском законодательстве закреплен иной, хотя и сходный принцип: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Однако, исходя из положений ст. 133.1 ГК РФ в редакции Закона, можно заключить, что законодатель отказался от обозначенной выше новеллы, поскольку в данной статье отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются единым объектом.

Дата добавления: 2015-05-29