Государственная регистрация прав на землю

Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются: ГК РФ (ст. ст. 130 - 132, 164) и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Наряду с государственной регистрацией прав на земельный участок подлежат государственной регистрации также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др.

Государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной регистрации права. Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.

Государственная регистрация прав на землю осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и т.п.) и кадастровый паспорт, которые прикладываются к заявлению правообладателя.

Права на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаны юридически действительными и перерегистрации не требуют до изменения земельных правоотношений, например до перехода права на земельный участок от одного лица к другому. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.

Однако с принятием действующего Земельного кодекса, установившего принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений, на практике возник ряд серьезных проблем при совершении сделок с земельными участками, вызванных именно этим принципом.

С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.

Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе. С 1 марта 2009 г. на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля - строение - элементы строения):

I раздел - информация о земельном участке;

II раздел - информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;

III раздел - информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.

Подраздел 1.1 - краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.

Подраздел 1.2 - записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Подраздел 1.3 - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный строк со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:

- если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.

Понятие государственной регистрации прав на земельный участок и ее правовое значение. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, предусмотрено в ст. 131 ГК. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином госу­дарственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществле­ния этой деятельности регулируется Федеральным законом «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Целью государственной регистрации прав на недвижимость явля­ется обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого иму­щества со стороны государства; Средством достижения этих целей слу­жат создание и функционирование единой для всей страны информа­ционной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним закреплено в п. 1-ст. 1 Закона о государственной регистрации, — юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон свя­зывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменени­ем (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Важным последствием государственной регистра­ции является то, что этот акт закон признает единственным доказа­тельством существования зарегистрированного права. Поэтому заре­гистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Формы государственной регистрации. Законодательство предусмат­ривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственная регистрация. Договор признается заключенным с момента его подписания сторона­ми. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на земельный участок. Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, к договору мены применяются соответст­венно правила о купле-продаже.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации. Подлежит государственной регист­рации также договор ренты. По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, за некоторыми исключениями. Также требуется, что передача недвижимого имущества в до­верительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и счи­тается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной ре­гистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором прода­жи предприятия, право собственности на предприятие переходит к по­купателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Договор об ипотеке тоже подлежит государственной регистрации. Несоблюде­ние правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Дого­вор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Кро­ме того, Закон об ипотеке требуется государственная регистрация ипотеки.

Предмет государственной регистрации. Предметом регистрации являются право собственности, право хозяйствен­ного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и ины­ми законами. Предметом государственной регист­рации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуще­ством, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о государственной ре­гистрации. Государственной регистрации подлежат ограничения (обремене­ния), т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (серви­тут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

Объект этих прав — недвижимое имущество, понятие которого более широко, чем в ГК, раскрыто и детализировано в ст. 1 Закона о государственной регистрации. Недвижимое имущество (не­движимость) — земельные участки, участки недр, обособленные вод­ные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их пере­мещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущест­венные комплексы.

Для государственной регистрации на указанные объекты по мес­ту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационно­го округа необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т.е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости. Индивидуализация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых номеров. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, при­сваиваемый ему при кадастровом и техническом учете (инвентариза­ции) в соответствии с процедурой, установленной законодательст­вом РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости сущест­вует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера зе­мельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номе­ра здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Дата добавления: 2015-05-31