Договір найму (оренди) земельних ділянок: поняття, порядок укладення та форма договору

Поняття та характеристика договору найму (оренди) земельної ділянки.

Земля - найважливіший природний ресурс, частина основного національного багатства, що перебуває під особливою охороною держави. Тому одним із напрямів діяльності держави в сучасних умовах є поглиблення та подальший розвиток земельної реформи, створення необхідної законодавчої бази для подальшої нормотворчої та правозастосовчої практики.

Серед відносин найму (оренди) самостійне місце посідає договір найму (оренди) земельної ділянки, відносини щодо якого регулюються законом (ч. 2 ст. 792 ЦК України). Насамперед, такими законами є ЗК України, а також закони України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 p., "Про плату за землю" від 3 липня 1992 р. та ін.

Договір найму (оренди) земельної ділянки - це правочин, за яким наймодавець зобов´язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобов´язання, відповідно до яких наймодавець зобов´язаний за плату передати наймачеві земельну ділянку у строкове володіння і користування, а наймач зобов´язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір найму (оренди) земельної ділянки є двостороннім, відплатним і консенсуальним.

Сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки є наймодавець та наймач (згідно із Законом України "Про оренду землі" -орендодавець та орендар).

Наймодавцями (орендодавцями) за договором найму (оренди) земельної ділянки можуть виступати фізичні та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Так, орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради у межах своїх повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах визначених законом повноважень (ст. 4 Закону України "Про оренду землі").

Наймачами (орендарями) земельних ділянок можуть бути:

1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

3) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об´єднання та організації, а також іноземні держави (ст. 5 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору найму (оренди) землі є:

1) об´єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об´єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об´єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов, передбачених Законом України "Про оренду землі", є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законодавства України.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов´язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Об´єктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.

Поняття земельної ділянки закріплено у ст. 79 ЗК України, яка визначає її як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами та закріплює просторові межі поширення на неї права власності (поверхневий (ґрунтовий) шар, водні об´єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд).

Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1 ст. 792 ЦК України).

Умови щодо орендної плати за користування земельною ділянкою передбачені ст. 21-23 Закону України "Про оренду землі".

Орендна плата може встановлюватися за погодженням сторін у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, має бути виключно у грошовій формі. За згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися.

Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається в письмовій формі. Невід´ємною його частиною є план (схема) земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки в обов´язковому порядку підлягає державній реєстрації, відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки і є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Права та обов´язки сторін за договором оренди земельної ділянки визначені Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 24 даного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря:

1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

2) дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

3) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

4) своєчасного внесення орендної плати.

Також орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні´із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законодавством України. Він вправі витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, має право вимагати усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці фізичними та юридичними особами, включаючи орендодавця.

Орендодавець зобов´язаний:

1) передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди;

2) при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

3) не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

4) відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов´язані з поліпшенням стану об´єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

5) попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об´єкта оренди.

У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець також зобов´язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ст. 28 Закону України "Про оренду землі").

Права та обов´язки наймача (орендаря) земельної ділянки передбачені ст. 25 Закону України "Про оренду землі".

Орендар земельної ділянки має право:

1) самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

2) за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

3) отримувати продукцію і доходи;

4) здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Крім того, орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (ч. 1 ст. 8 Закону України "Про оренду землі").

Орендар земельної ділянки зобов´язаний:

1) приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

2) виконувати встановлені щодо об´єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

3) дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

4) у п´ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Зміна, припинення та розірвання договору найму (оренди) земельної ділянки (ст. 30-32 Закону України "Про оренду землі"). Зміна умов даного договору здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди землі припиняється в разі:

1) закінчення строку, на який його було укладено;

2) викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

3) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

4) смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, визначених у законі (спадкоємців, осіб, які використовували земельну ділянку разом з орендарем та ін.), від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

5) ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов´язків, передбачених законом та умовами договору, або випадкового знищення чи пошкодження об´єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі. У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях не-сільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов´язань.

Якщо розірвання договору оренди землі відбувається за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування завданих збитків відповідно до закону.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов´язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Коли відбувається невиконання орендарем обов´язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки, орендар зобов´язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Поновлення договору оренди землі. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов´язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Дата добавления: 2015-05-26