Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

В настоящее время отношения по пользованию, владению, распоряжению земельными участками сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным Кодексом РФ 2001г.¹, федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ ² (далее - Закон об обороте), а также гражданским законодательством и подзаконными актами. Активно развивается в этой области законодательство субъектов РФ.

В 1990 году в Российской Федерации началось осуществление аграрной и земельной реформ, задачей которых являлось построение рыночных отношений в сельском хозяйстве.

До проведения данных преобразований в соответствие с советским законодательством земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота. Права на землю возникали преимущественно из актов государственной власти. Земельные участки сельскохозяйственного назначения находились в пользовании совхозов и колхозов.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Так, заключение договоров аренды земельных участков стало возможным с принятием Указа Президиума ВС СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-XI "Об аренде и арендных отношениях в СССР"³ и Основ Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. N 810-I⁴.

С вступлением в силу Основ законодательства Союза ССР и союзных республик от 28 февраля 1990 г. «О земле» появился титул пожизненного наследуемого владения, вследствие чего, граждане получили право завещать и принимать в порядке наследования земельные участки, находящиеся у них на данном титуле⁵.

Старт рыночным преобразованиям в сельском хозяйстве, повлекшим за собой экономический оборот земельных участков, был дан с принятием законов РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22.11.1990⁶ и «О земельной реформе» от 23.11.1990 г.⁷ . В указанных законах впервые после 1917 года наряду с существовавшей государственной допускалось частная собственность. В дальнейшем многообразие форм вещных прав на землю и субъектов таких прав было закреплено в статье 6 принятого 24.12.1990г. закона РСФСР «О собственности в РСФСР»⁸ и в принятом 25.04.1991 Земельном Кодексе РСФСР⁹.

Кроме того, законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22.11.1990 был расширен круг экономических субъектов, использующих землю сельскохозяйственного назначения, фермерами.

Для обеспечения их земельными участками в соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15.03.1991 «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР»¹⁰ разрешалось изымать у колхозов и совхозов без их согласия все неиспользуемые ими земли, а также до 10 % площади используемых сельскохозяйственных угодий. Изъятые земли зачислялись в фонд перераспределения земель, из которых органы местного самоуправления затем предоставляли земельные участки гражданам для создания крестьянских (фермерских) хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства.

Следующим этапом в развитии законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения стало принятие Указа Президента РФ от 27.12.1991г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России»¹¹.

В соответствии с названным Указом и принятым в его исполнение Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» все члены колхозов и работники совхозов получили право на бесплатный земельной пай в общей долевой собственности¹².

Собственники земельных паев получили право на выдел их в натуре для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, с земельными долями разрешалось заключение сделок мены и аренды. Право на продажу земельных паев было также предоставлено, но ограничено по субъектному составу – покупателями могли быть только другие работники хозяйства или само хозяйство.

Граждане-собственники выделенных в натуре земельных участков согласно Указу Президента РФ от 27.12.1991 г. № 323 с 1 января 1992 года получили право продавать их без ограничений по кругу покупателей, но только в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Также данным лицами предоставлялось права залога земли в банках.

Таким образом, все сельскохозяйственные угодья у колхозов и совхозов были изъяты, и они как юридические лица остались только с несельскохозяйственными угодьями, приватизация которых не проводилась.

Одновременно с процессом приватизации земель сельскохозяйственного назначения происходила реорганизация колхозов и совхозов. Имущество данных организаций было поделено на имущественные паи граждан в зависимости от трудового вклада конкретного гражданина и перестало быть имуществом юридического лица.

Формально оставшимся без земли и имущества колхозам и совхозам в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991г. № 323, Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 и в порядке, определенном постановлением Правительства от 04.09.1992 № 708, было вменено в обязанность провести в 1992 году реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

При этом поскольку сельскохозяйственные угодья оказались в общей долевой собственности граждан, вопрос об использовании таких земель и имущества бывших колхозов и совхозов с образованными в результате реорганизации юридическими лицами необходимо было решать на добровольных договорных отношениях с гражданами – собственниками земельных долей и имущественных паев. Указанные лица получили право внесения данных долей в уставные (складочные) фонды (капиталы) реорганизованных сельскохозяйственных организаций.

Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» закрепил статус земельных участков как недвижимого имущества. Совершение сделок с указанным видом недвижимости в соответствии с п. 1 названного Указа относилось к сфере регулирования гражданского законодательства с учетом земельного и иного природоресурсового и природоохранительного законодательства. Граждане и юридические лица – собственники земельных участков получили право их продажи, передачи по наследству, в дар, сдачу в залог, аренду, мены и передачу в качестве взноса в уставные капиталы организаций¹³.

Данным указом было подтверждено право собственников земельных долей на выдел земельного участка в натуре, сдачи в залог, аренду, передачу в аренду без согласия других сособственников и передачу в наследство. При продаже земельных долей предусматривалось право преимущественной покупки других членов коллектива на их приобретение. Вместе с тем, в указанном нормативном акте ничего не говорилось о праве граждан на внесение земельной доли в уставный капитал коммерческих организаций заключение договора дарения.

Неопределенность в отношении отсутствующих в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 сделок можно считать устраненной постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

В соответствии с рекомендациями, одобренными названным постановлением, каждый собственник такой доли имел право:

1. внести его в уставный (паевой, складочный) фонд (капитал) сельскохозяйственной организации в обмен на долю участия в уставный капитал этой организации в соответствии с ее учредительными документами;

2. продать его другим собственникам земельных долей или имущественных паев данной сельскохозяйственной организации, или организованным этими собственниками сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств;

3. подарить его или завещать любому лицу;

4. обменять его на земельную долю;

5. выделить его в натуре для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, в случае отказа или невозможности выдела получить денежную компенсацию¹⁴.

Результаты приватизации земли были закреплены в п. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которого никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Цель следующего этапа реформ состояла в создании условий для рыночного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. В результате проведенных согласно указанным нормативных актов преобразований большинство сельскохозяйственных угодий было передано в частную собственность, земля в большинстве случае не обрела эффективного собственника. Реформа должна была способствовать организации фермерских хозяйств.

Однако на практике к массовому росту фермерских хозяйств она не привела по ряду причин, из которых в качестве одной из основных можно выделить отсутствие четкого механизма выдела в натуре, как имущества, так и земельного участка в счет земельной доли и разрешения возникающих при этом споров.

При таких условиях, характеризующихся высоким уровнем риска, ограниченным доступом на рынки факторов производства и товарные рынки, а также вследствие недостатка информации о предусмотренных законом возможностей распоряжения землей, бывшие руководители колхозов и совхозов, обладающие политическим и экономическим влиянием, сумели убедить новых собственников вновь вложить свои имущественные паи и земельные доли в реорганизованные коллективные хозяйства¹⁵.

Кроме того, при принятии решении о внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной организации и при совершении иных сделок следовало учитывать, что земельные доли, в отличие от имущественных паев, определялись не в денежном выражении, а в условных баллогектарах или гектарах, что делает невозможным их внесение в уставные (паевые) фонды, капиталы вновь образованных сельскохозяйственных организаций без проведения соответствующей оценки.

Таким образом, значительные площади земель, находящихся в долевой собственности, использовались и в ряде случае продолжают использоваться сельскохозяйственными организациями без надлежащего правового оформления прав на данные земельные участки.

Также нередко выдача свидетельств граждан, удостоверяющих их право собственности на земельную долю, происходила уже после принятия ими решения о передаче такой доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации. Это привело к тому что, сейчас в ряде случаев и хозяйство и его работники-участники долевой собственности располагают свидетельствами о праве собственности на один и тот же земельный участок.

При этом следует признать бесперспективный используемый в этом случае некоторыми организациями способ признания права собственности на земельный участок путем предъявления требований к органам местного самоуправления о признании недействительным их постановлений о передаче земельных участков в общедолевую собственность с выдачей соответствующих свидетельств гражданам¹⁶, прежде всего, поскольку в данном споре не решается вопрос о принадлежности участка, а также в связи с истечением сроков исковой давности по таким требованиям.

При рассмотрении неизбежных в данной ситуации споров необходимо учитывать, что судами выданные гражданам свидетельства о праве собственности после внесения их в уставный капитал организации не признаются безусловным подтверждением того, что гражданин не распорядился ранее своим паем¹⁷. Как показывает судебная практика право сельскохозяйственного организации на такие земельный участки может быть подтверждено только при наличии таких доказательств как, акт приема-передачи, реестр акционеров, учредительными документами, подтверждающими передачу земельных долей в уставный капитал¹⁸.

Сельскохозяйственные организации, не располагающие такими документами, не могут доказать в суде право собственности юридического лица на такие земельные участки. В этой связи интересен пример ЗАО «Ручьи», в отношении вопроса о принадлежности земельного участка которого сложилась противоречивая судебная практика. Так, с одной стороны судом отказано в выделе земельных долей акционерам названной организации, поскольку суд посчитал, что заявители внесли их в уставный капитал указанной организации¹⁹, с другой – и общество не смогло в судебном порядке подтвердить в арбитражном суде право собственности на земельный участок²⁰. При этом, во Всеволожском городском суде Ленинградской области при рассмотрении споров, связанных с указанным земельным участком, его собственниками признают граждан, а не сельскохозяйственную организацию²¹.

При совершении иных сделок с земельными долями необходимо было учитывать правила, вступившей в силу с 01.01.1995 г. части I Гражданского кодекса РФ и применяемые при заключении договоров, и установленный названным кодексом порядок распоряжения сособственниками принадлежащей им общедолевой собственности.

Так выдел земельной доли в натуре практически заблокирован требованием п.1 статьи 246 и п.1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 01.01.1995 г., в соответствии с которым распоряжение имуществом и раздел имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.

Продажа земельной доли гражданину или юридическому лицу также практически нереализуема в связи с требованием статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, в соответствие с которым преимущественное право покупки доли в праве общей собственности имеют остальные участники долевой собственности, которых продавец доли обязан известить в письменной форме о ее продаже. Выполнить это требование невозможно из-за отсутствия у продавца адресов значительного количества (до 3000) участников долевой собственности конкретной сельскохозяйственной организации.

Передача земельной доли в аренду в аренду также невозможна, так как в соответствии с п.3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду может быть передан только земельный участок, границы которого определены на местности, но не земельная доля, являющаяся по своей природе долей в праве общей собственности.

В результате по указанным причинам собственнику распорядиться земельной долей на практике оказалось трудно реализуемым.

Это привело к тому, что значительное число образованных на базе колхозов и совхозов сельскохозяйственных организаций использовали и используют сельскохозяйственные угодья без юридического оформления своих прав на данные земельные участки. Необходимо отметить, что после реорганизации колхозов и совхозов значительный процент собственников утратили связь с хозяйствами. В результате найти собственников земельных долей и получить их согласие на распоряжение земельным участком, находящимся в их общей долевой собственности в порядке установленным вышеизложенными нормативными актами, стало сложнее.

Таким образом, несмотря на предпринятые шаги, создать условия для полноценного вовлечения в гражданский оборот земель сельскохозяйственного назначения не удалось.

30.10.2001 году после продолжительной политической полемики был принят новый Земельный Кодекс РФ. Однако, в качестве компромиссного решения согласно п. 6 ст. 27 регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения было вынесено за рамки данного кодекса. Статьей 8 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»²² устанавливался запрет на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такой федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принят 24.07.2002 г. Данным законом определены правила и ограничения, применяемые к обороту земель сельскохозяйственного назначения.

В указанный закон уже 6 раз вносились изменения, наиболее существенные из которых от 18.07.2005, что свидетельствует о том, что данное законодательство активно развивается.

Под оборотом земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, согласно определению, которое содержится в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», понимаются сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и (или) доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В качестве объектов оборота в федеральном законе об обороте земель указаны земельные участки сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на такие участки.

opentest1_2Для определения указанных категорий необходимо выяснить, какие участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли рассматриваемой категории делятся на два основных вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства. Другая разновидность таких земель - земли, которые используются как территориальный базис для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций. На этих землях могут быть расположены объекты недвижимости, непосредственно обслуживающие нужды сельского хозяйства: замкнутые водоемы, постройки и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Указанное деление имеет значение при установлении правил, регулирующих оборот таких участков. Так, в частности, в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» большинство предусмотренных ограничений оборота распространяются только на сделки с сельскохозяйственными угодьями, которые согласно ст.79 Земельного Кодекса РФ имеют приоритет использования и подлежат особой охране.

Сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности использования в целях растениеводства или животноводства также подразделяются на следующие виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи. Кроме того, в составе этих сельскохозяйственных угодий выделяются также особо ценные для данного региона продуктивные земли - сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ.

Кроме того, можно также разграничить земли указанной категории по источникам правового регулирования на земельные участки, оборот которых регулируется Земельным кодексом и на земельные участки, оборот, которых регулируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». К первой разновидности согласно ст. 1 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» относятся земельные участки указанной категории, предоставленные гражданам для индивидуального, жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. К другой группе относятся все остальные участки сельскохозяйственного назначения.

До принятия ЗК РФ фонд перераспределения земель относился к категории земель запаса. Цель его включения в земли сельскохозяйственного назначения – не допустить перетекания этих земель в земли иных категорий.

Фонд перераспределения земель – создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

1. при добровольном отказе от земельного участка;

2. если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3. при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Непосредственно определение «земельного участка» дано в ст. 6 Земельного Кодекса РФ – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В этой связи необходимо отметить, что в ст. 17 закона об обороте специально предусмотрена обязанность участников долевой собственности обеспечить определение на местности границ, находящихся в собственности земельных участков в соответствии с требованиями землеустройства.

При этом минимальные размеры образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. В различных субъектах данные величины значительно отличаются. Так, согласно закону Ленинградской области от 02.12.2005 г. № 107-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» они составляют 1 га, а в Краснодарском крае – 200 га²³.

Наряду с земельным участком объектом оборота земель сельскохозяйственного назначения является доля в праве общей собственности на земельный участок. В выдаваемых в ходе земельной реформы при приватизации земель гражданам документах, удостоверяющих право долевой собственности на землю, использовались различные определения земельная доля, земельный пай, земельная акция. Наиболее часто встречается в выданных свидетельствах, а также и нормативных актах термин «земельная доля».

В этой связи закон об обороте земель специально устанавливает, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Следует отметить, что в ст. 6 ЗК при перечислении объектов земельных отношений «земельные доли» не названы. Нет данного термина и в ГК РФ. До принятия закона об обороте указанное обстоятельство являлось причиной научных споров, прежде всего, о правовой природе данного объекта права. Возникновению дискуссии по указанному вопросу, способствовали предусмотренные Законом РСФСР «О земельной реформе» 1990 г. и Земельным кодексом РСФСР 1991 г., понятие «коллективная собственность» на землю и право граждан при выходе из колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ получить свою долю в виде земельного участка с целью организации крестьянского хозяйства. Эти положения законов, положивших начало земельной реформе в России, дали основание утверждать, что при передаче земель гражданам на праве «коллективно-долевой собственности» возникали не вещные отношения, а обязательственные (перечень определенных действий обязанного лица по предоставлению управомоченному лицу соответствующих материальных благ). Ситуация изменилась после принятия ряда указов Президента РФ, в соответствии с которыми земельным долям, возникшим в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, соответствует определение доли в праве общей долевой собственности, которое содержится в ст. 244 ГК РФ.

Понятие земельной доли, приведенное в ст. 15 Закона об обороте земель (земельная доля – доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий), окончательно устраняет имевшуюся коллизию между земельным и гражданским законодательством по данному вопросу. Таким образом, законом об обороте подведен итог более 10-летней дискуссии о характере отношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий: вещные или обязательственные.

Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения закреплены в п. 3 ст. 1 федерального закона об обороте. Согласно данному пункту оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1. сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения

2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.

3. преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ муниципального образования на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения при его продаже за исключением продажи с публичных торгов

4. преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящейся в долевой собственности, либо использующих данный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства при возмездном отчуждении такой долей участником долевой собственности

5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля выше перечисленных лиц составляет более чем 50 %.

Согласно этому принципу указанные лица могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

При этом, необходимо отметить, что в иностранном законодательстве встречаются 14 видов ограничений на оборот сельскохозяйственных земель, которые в различных странах применяются в той или иной комбинации, а именно:

1. перечень земель, запрещенных к приватизации, находящихся в ограниченном или свободном обороте;

2. квалификационные требования (опыт работы или сельскохозяйственное образование), предъявляемые к покупателям земли;

3. ограничения или запрет для иностранцев права собственности на землю (только аренда);

4. запрет на изменение целевого назначения угодий без согласования с органами власти;

5. перечень лиц, имеющих преимущественное право на приобретение земли (арендаторы, соседи, сельские жители, органы власти и т. п.);

6. минимальная цена продажи;

7. случаи бесплатной или льготной приватизации государственных земель;

8. предельные размеры земельных участков, находящихся в собственности у одного лица;

9. предельные размеры арендуемых земель;

10. минимальные и максимальные сроки аренды;

11. разрешение или запрет на субаренду земли;

12. особенности совершения сделок с землей (с разрешения или без разрешений органов власти);

13. основание и порядок изъятия неиспользуемых земель;

14. сроки моратория на перепродажу земель²⁴.

В законе об обороте содержаться только 8 из вышеуказанных ограничений (1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 13) и лишь 5 из них указаны в качестве принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Базовым принципом, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, является сохранение целевого назначения земель данной категории. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

Сохранение целевого использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения реализуется через систему мер государственного регулирования, устанавливающих ограничения по изменению целевого назначения соответствующей категории земель, а также через применение мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства.

Условия изменения целевого назначения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения включают предусмотренную ст. 58 Земельного кодекса РФ обязанность лица, которому предоставляются земли сельскохозяйственного назначения для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, по возмещению потерь сельскохозяйственного производства. Кроме того, в отношении земель указанной категории усложнен порядок изменения целевого назначения земель, который регулируется ст.7 ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»²⁵

Данная статья устанавливает особенности перевода только сельскохозяйственных угодий и не устанавливает никаких запретов или ограничений изменения иных земель в составе земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ предусматривает 7 случаев, в связи с которыми допускается перевод сельскохозяйственных угодий.

1. с консервацией земель;

2. с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3. с установлением или изменением черты поселений;

4. с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;

5. с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6. со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7. с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8. с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9. с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и зависимых от него лиц, т. е. на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного муниципального района субъекта РФ. В соответствии с данным принципом, меры по ограничению размера общей площади земельных участков должны быть установлены лишь в отношении сельскохозяйственных угодий, т. е. наиболее ценной составной части земель сельскохозяйственного назначения, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

Установление максимального размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, отнесено Законом об обороте к компетенции субъекта Российской Федерации. Федеральным законом установлено лишь одно требование при установлении данного ограничения – такой размер не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного муниципального района на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Следовательно, регионы вправе установить более высокую величину вплоть до 100%. На территории субъектов РФ, не принявших закон, обеспечивающий реализацию Закона об обороте, максимальный размер сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного лица на территории одного муниципального района равен 10 %.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Третий принцип, направленный на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, при возмездном ее отчуждении, раскрыт в ст. 8 Закона об обороте земель.

Право преимущественной покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть передано законом субъекта РФ полностью или частично муниципальному образованию. В большинстве региональных законов установлены случаи, когда такое право предоставлено органам местного самоуправления.

Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, предусмотренные Законом об обороте, можно подразделить на два вида. К первым относится содержащееся в статье 8 данного акта преимущественное право покупки субъекта РФ или муниципального образования такого участка при его продаже.

Вторую группу составляют указанные в ст. 10 Закона об обороте специальные правила, применяемые при продаже земельных участков публичными субъектами.

Согласно ст. 8 при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ или муниципальное образование о намерение продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

При согласии уполномоченного органа на покупку такого участка срок для осуществления взаимных расчетов не может быть более 90 дней.

Если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

Сделки, совершенные с нарушением указанного преимущественного права, признаются ничтожными.

Изменения, внесенные в Закон об обороте федеральным законом от 18.07.2006 № 87-ФЗ, в части установления предельного срока для взаимных расчетов между сторонами в этой части защищают права продавца земельного участка, однако пока они к существенным переменам не привели.

Кроме того, второй важной поправкой, внесенной названным законом в рассматриваемую статью, является изменение последствий нарушения правил о преимущественной покупки земельного участка. Так, если ранее в этом случае публичные образования имели право потребовать в течение одного года перевода прав и обязанностей покупателя на себя, то в настоящее время, такое нарушение влечет ничтожность сделки.

Вторую разновидность особенностей составляет правила продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. По общему правилу отчуждение таких земель согласно п. 1 ст. 10 Закона об обороте производится на торгах. Иной порядок предусмотрен только в двух случаях.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона об обороте находящийся в аренде земельный участок может быть приобретен по его рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене установленной законом субъектом Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка. Законом установлен 30-дневный срок для принятия уполномоченным органом решения по данному вопросу. Следует отметить, что формулировка данного пункта не содержит обязанность такого органа только по принятию положительного решения – допускается возможность отказа в передачи такого участка в собственность.

Другой случай предусмотрен в п. 7 ст. 10, которым определен порядок переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственными организациями и гражданами, ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство в собственность или аренду и установлен предельный размер выкупной цены сельскохозяйственных угодий – 20 % кадастровой стоимости земельных участков. Данные положения внесены в текст закона федеральным законом № 87-ФЗ от 18.07.2005 г. До принятия указанной поправки оборот таких земельных участков был практически исключен в связи с необходимостью проведения торгов. Однако, их проведение было практически лишено смысла в силу обременения таких участков правом постоянного (бессрочного) пользования.

Следует отметить, что проблема вовлечения земельных участков, находящихся на правах постоянного (бессрочного) пользования, решена лишь частично. Так, установленное правило распространяется только на сельскохозяйственные организации и граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Вопрос о переоформлении таких прав другими субъектами не решен.

При этом необходимо учитывать, что согласно высказанной Конституционным Судом РФ позиции земельные участки, находящиеся у граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования являются их имуществом, а, следовательно, на них распространяются конституционная гарантия о недопустимости произвольного внесудебного изъятия таких объектов²⁶. К аналогичным выводам названный судебный орган пришел при рассмотрении вопроса о соответствии Конституции РФ пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Конституционный Суд РФ согласно определения от 25 декабря 2003 г. № 512-О установил, что данное положение содержит только указание на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том что в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора²⁷.

Аренда земельных участков была и остается одной из самых распространенных сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. В промышленно развитых странах доля арендуемых земель составляет значительный процент. Например, в Швеции арендуется 71,1% сельскохозяйственных земель²⁸. В связи с этим в зарубежных европейских странах именно нормы об аренде земель сельскохозяйственного назначения составляют большую часть правил, относящихся к особенностям оборота сельскохозяйственных угодий²⁹.

В РФ особенности правового регулирования арендных отношений, возникающих в отношении земель сельскохозяйственного назначения, установлены в ст.ст. 9, 10, 14 Закона об обороте. Общие положения закреплены в ст. 22 Земельного Кодекса РФ и в главе 34 Гражданского Кодекса РФ.

Ряд установленных правил (п. 2 и п. 8 ст. 9 Закона об обороте) регулируют отношения, возникающие при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. Так, в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Таким образом, для заключения данных сделок необходимо получить согласие участников долевой собственности.

В соответствии со ст. 14 Закона об обороте такое решение принимается на общем собрании участников долевой собственности. В случае, если такое согласие между участниками не будет достигнуто, лица, несогласные с совершением данной сделки, имеют право выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей.

К отношениям, возникающим при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, относится правило о возможности передачи в пределах срока действия договора аренды арендатором арендных прав земельного участка в залог без согласия участников долевой собственности, если договором аренды не предусмотрено иное.

Так, согласно п. 3 ст. 9 Закона об обороте договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Минимальные сроки аренды устанавливаются законами субъектов РФ. В настоящее время в большинстве регионов такие сроки не установлены. В этом случае применяются общие правила Земельного и Гражданского Кодекса РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее 5 лет.

Особенностям оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения посвящена глава 3 Закона об обороте, состоящая из трех статей (12, 13, 14). К сделками с указанными объектами применяются правила Гражданского кодекса РФ. Однако ГК РФ не рассчитан на регулирование отношений со значительным числом участников долевой собственности. Этим обусловлена необходимость специального регулирования отношений, связанных с осуществлением участниками общей долевой собственности прав владения, пользования и распоряжения земельными долями. Законом об обороте установлено, что в случае, если участников общей собственности более пяти, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей содержащихся в данном законе. Предусмотренные Законом об обороте особенности можно выделить в три группы. Первую представляют собой ограничения по распоряжению такой долей, ко второй – относятся нормы, регламентирующие процедуру выдела земельного участка в счет земельной доли, а третью группу составляют правила, определяющие порядок распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. Кроме того, Законом об обороте определен порядок уведомления участников долевой собственности о проведении такого собрания.

В отличие от гражданского законодательства Законом об обороте значительно ограничены полномочия собственника такой доли по распоряжению ею. Без выделения такой доли в натуре участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению только завещать принадлежащую ему земельную долю.

Продажа, дарение, передача в доверительное управление такой доли возможна только другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Внесение такой доли в уставный капитал также ограничено только сельскохозяйственным организациями, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Иным образом распорядиться земельной долей, в том числе сдать в аренду, отдать в залог, участник долевой собственности имеет право только после выделения земельного участка в счет такой доли. В связи с этим ранее предусмотренная обязанность дольщика извещать при продаже земельной доли других участников долевой собственности утратила свой смысл и прекратила свое действие.

Значительное место в рассматриваемом законе уделено процедуре выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Указанная процедура может быть осуществлена двумя способами: либо на основании решения общего собрания дольщиков либо посредством определения местоположения такого участка по результатам извещения других участников долевой собственности.

ТЕМА 7

Дата добавления: 2015-05-31