Анализ финансовых результатов в управления недвижимостью

Финансовый контроль исполнения договоров и расчетов

Контроль выполнения их финансовых условий целесообразно разделить по набору и последовательности операций, регламентным срокам на два основных блока:

1) контроль доходов — проверка расчетно-платежных документов, выставляемых менеджерами договоров (купли-продажи, аренды недвижимости) клиентам (арендаторам, покупателям), бюджетный и финансовый учет поступлений по ним денежных средств;

2) контроль расходов — обработка и акцепт счетов на оплату по заключенным хозяйственным договорам с поставщиками услуг (эксплуатация, коммунальные услуги), товарно-материальных ценностей (материалы и оборудование), подрядчиками (ремонтные работы) и т.д.

Схема бюджетного контроля доходов предполагает взаимодействие финансового контролера (сотрудника финансового отдела) с менеджером по договору аренды (работником отдела маркетинга и продаж), ответственным за исполнение его условий в процессе оказания услуг клиенту, и казначеем (бухгалтером), оформляющим счета и обрабатывающим банковские выписки.

Мониторинг и бюджетный контроль поступлений предполагает, что в процессе обработки банковской выписки бухгалтерами-казначеями ежедневно формируются и учитываются сведения о поступлениях в привязке к выставленным счетам.

Финансово-бюджетный контроль расходов и платежей представляет собой комплекс операций по оперативному (квартальному, месячному, недельному) планированию и прогнозированию денежных поступлений и платежей, последующей бюджетной обработке поступивших на оплату счетов подрядчиков и поставщиков и контролю их оплаты.

Основой оперативного планирования является прогнозирование состояния финансовых расчетов — объемов и сроков ожидаемых поступлений и платежей в соответствии с параметрами и условиями как уже заключенных Договоров, так и готовящихся к заключению, расчеты по которым будут в планируемом периоде. Прогноз расходов по текущей деятельности предлагается составлять в виде плана-графика движения денежных средств исходя из данных полученных или предполагаемых к получению счетов от поставщиков (подрядчиков) и условий их оплаты: суммы, даты выставления, возможного периода оплаты с момента его получения

Внедрение и применение системы финансового анализа предполагают реализацию следующего комплекса мероприятий:

1) разработку состава и форм бюджетной отчетности, порядка ее подготовки структурными подразделениями, обобщения и выверки с данными бухгалтерского, налогового и управленческого учета;

2) определение инструментов анализа бюджетной отчетности, позволяющих комплексно оценить отклонения фактических значений от плановых ориентиров и их причины.

При распределенной системе учета, например вследствие децентрализации компании — территориальной удаленности подразделений, филиалов управляемых объектов недвижимости, целесообразно закрепление за каждым исполнителем основных форм отчетности. После наполнения фактическими данными они представляются в финансово-экономическую службу, отвечающую за их обобщение и дальнейший анализ.

При централизованном бюджетном учете консолидация сведений об исполнении сводных бюджетов возможна сразу в соответствующей финансово-экономической службе и в необходимом для анализа формате.

Для разработанных форм бюджетной и финансовой отчетности в свою очередь должны быть установлены сроки и периодичность их подготовки и анализа, например, месячная, квартальная и годовая. С учетом частоты составления отчетности предлагается разграничить объем содержащихся в ней сведений и степень их детализации.

Использование квартальной бюджетной отчетности предпочтительно для анализа финансовых результатов деятельности по управлению недвижимостью нарастающим итогом с начала года. По завершении очередного квартала формируется обязательная с точки зрения законодательства бухгалтерская и налоговая отчетность, обеспечивающая возможность выверки информации о фактическом исполнении бюджетов

Годовая финансовая и бюджетная отчетность предполагает максимально расширенную аналитику финансовых оценочных показателей в разрезе структурных подразделений, работников-исполнителей, отдельных объектов недвижимости.

Для анализа финансовой и бюджетной отчетности компании — участника рынка недвижимости предлагается комплексное применение следующих методов:

• ранжирование — для сравнительного сопоставления итогов центров ответственности, бизнес-единиц и т.п.,;

• план-факт анализ как сводных, так и отдельных операционных бюджетов, основной целью которого является выделение причин полученных отклонений — показателей, сценарных условий, воздействовавших на исполнение статей бюджета компании, объекта недвижимости, отдельного центра ответственности и т.д.;

• факторный анализ, позволяющий выявить обстоятельства (факторы) изменения значений бюджетных показателей, а также степень их общего и раздельного влияния на рассматриваемый оценочный параметр.

Проведение финансовыми контролерами анализа бюджетной отчетности, используя указанные методы, предлагается проводить в следующем порядке:

1) идентификация отклонений на основе данных бюджетного учета, обеспечивающего однородность плановых и фактических данных;

2) оценка значимости отклонений в ключевых финансовых результатах — прибыли, выручки, себестоимости, затратах и т.д.;

3) определение характера отклонений (например, регулярное или случайное) и их причин — внутренних или обусловленных непредвиденными изменениями внешних условий;

4) подготовка с учетом произведенного анализа и оценки рекомендаций — возможных управленческих решений по совершенствованию финансово-хозяйственной деятельности.

Выявление отклонений осуществляется путем постатейного сравнения фактических и плановых значений, для последующей оценки влияния которых на запланированный результат используется расчет удельного веса отдельных статей бюджета.

Дата добавления: 2015-06-04