Цена земли

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 56


18.1. Понятие и особенности земли как товара По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становиться товаром: участок земли может перейти к новому собственнику и у участка земли может быть своя цена. Земля как товар - это объект купли - продажи, удовлетворяющий различные реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю выступает как капитализированная рента. Она определяется спросом и предложением. По мере снижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, с ростом цены - спрос падает. Особенности земли как товара: • Количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом, а точнее уровнем цены товаров, производимых на земле. Например, если цены на картофель резко упадут, то производный от них спрос на землю, на которой выращивается картофель, также резко сократиться. В результате, цена на землю может снизиться. • Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. • Земля имеет абсолютную неэластичность предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату. В противном случае он вообще лишится ренты. • Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале развитие земельного рынка создает и поддерживает отношение к земле как особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многочисленных свойств. При использовании земельных участков, к примеру, для строительства учитывается в первую очередь местоположение, размер, топография, подъездные пути и т.п. При использовании земли для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства ценятся физические свойства земли, формирующие ее плодородие (разновидность почвы, водный и тепловой режим). Принципиальное значение для особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая дифференцировать подход к осуществлению рыночных сделок. 18.2. Виды стоимости земли В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка. Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования. Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это понятие введено Законом РФ «О плате за землю», в котором определен порядок расчета нормативной цены земли. Используется: при передаче (выкупе) земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов. При этом льготы по земельному налогу не учитываются. В настоящее время нормативная цена земли определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. С 1 января 2006 г. исчисление земельного налога производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Территория Тюмени разделена на 90 кварталов кадастра. При этом предусмотрено 14 видов использования земельных участков. Местные органы власти имеют право изменить нормативную цену земли, но не более чем на 25 %. Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств. На рыночную стоимость оказывают влияние следующие факторы: полезность; отчуждаемость (передача в пользу другого лица, организации, государства); спрос; дефицитность; ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка. Существующие права на земельные участки предоставляют их владельцам разные возможности и обеспечивают разные уровни стоимости. Например, земельные участки под промышленными предприятиями находятся в России в бессрочном пользовании. Поэтому теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков не имеет смысла, так как они не являются объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника переданы в аренду. Тогда рыночной стоимостью земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании, является текущая стоимость будущих арендных платежей. Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом на цену сделки, кроме объективных факторов, перечисленных выше, и субъективные факторы: - особый интерес покупателя к данному участку; - особые условия продавца или покупателя; - недостаток информации о конъюнктуре рынка; - воздействие рекламы и т.д. 18.3. Методы оценки рыночной стоимости земли Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли. Методы оценки рыночной стоимости земли: • Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок земли свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и который приводит к наивысшей стоимости земли. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов: - потенциал местоположения (доступность) - часто основной фактор, определяющий стоимость земли; - рыночный спрос; - правовая обоснованность застройки (правовые ограничения, связанные с реализацией проекта, налоги на данной территории); - ресурсное качество участка; - технологическая и финансовая обоснованность проекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения или застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка. • Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цена продажи нашего участка корректируется по следующим элементам: - права собственности; - условия финансирования; - условия продажи; - условия рынка; - местоположение; - физические характеристики; - доступные коммунальные услуги; - время продажи и др. • Метод распределения - основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Поэтому он может применяться при недостатке информации о продажах свободных участков земли. • Метод выделения (разновидность метода распределения) -стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Может быть использован для оценки загородных участков и применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. • Метод разбивки на участки - применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности: - определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей, экономической целесообразности; - определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков; - определяется чистый доход от продаж, который рассчитывается как разность между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения (расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг, накладные расходы и прибыль подрядчика, прибыль предпринимателя). • Метод техники остатка для земли - применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости участка необходима: стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности: - определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование (например, лучшим использованием участка будет строительство на нем бизнес-центра); - на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых расходах определяется чистый доход всей недвижимости; - исходя из стоимости строительства и коэффициента капитализации для здания, определяется часть чистого дохода, относящегося к зданию; - определяется стоимость земли путем капитализации (выделения) части дохода, относящегося к земле. • Метод капитализации земельной ренты - арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным. Резюме к теме 18 Земля как товар - это объект купли - продажи, удовлетворяющий различные реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Цена на землю выступает как капитализированная рента. Количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом, а точнее уровнем цены товаров, производимых на земле. Земля имеет абсолютную неэластичность предложения на рынке. Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования. Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Используется: при передаче (выкупе) земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов. Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств. Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. Методы оценки рыночной стоимости земли: 1. Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и которое приводит к наивысшей стоимости земли. 2. Метод сравнения продаж - используется при наличии необходимой информации; цена продажи нашего участка корректируется с учетом права собственности; условий финансирования и продажи; условий рынка; местоположения; доступных коммунальных услуг и др. 3. Метод распределения - основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек; применяется при недостатке информации о продажах свободных участков земли. 4. Метод выделения - стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа; применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков. 5. Метод разбивки на участки - применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. 6. Метод техники остатка для земли - применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. При определении стоимости участка учитывается стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. 7. Метод капитализации земельной ренты - арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.

. Цены на рынке недвижимости

Рынок недвижимости формируется на основе приватизации государственных предприятий, их купли-продажи, банкротства предприятий, залога (ипотеки) недвижимости. Недвижимость (по закону «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними») включает: - земельные участки; - участки недр; - обособленные водные объекты и другие объекты, связанные с землей, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения. Различают первичный и вторичный рынки недвижимости. Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации (федеральные, региональные, местные), строящие объекты недвижимости. Вторичный рынок формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании. На рынке недвижимости выделяется: - рынок жилья; - рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов. К рынку недвижимости относятся залоговые операции с объектами недвижимости, их реализация при объявлении банкротства предприятий, арендные отношения, возникающие при сдаче объектов недвижимости в аренду. 19.2. Стоимость объектов недвижимости По регионам РФ цены на рынке недвижимости и его структура существенно отличаются между собой. Цены на рынке недвижимости зависят от рыночных факторов: спроса и предложения, покупательской способности и др. Цена реализации объектов нового и старого жилья различается. При проведении сделок проводится денежная оценка недвижимости и определяется его первоначальная рыночная стоимость. По Закону «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Данный Закон определяет виды сделок, при которых обязательно должна быть проведена оценка объектов недвижимости: - приватизация; - сдача в аренду; - ипотечное кредитование; - при составлении брачных контрактов и разделе имущества и т.п. Оценка объектов недвижимости проводиться независимыми оценщиками. Оценка осуществляется затратным методом или методом сравнительного анализа продаж. На основании оценки составляется отчет, где отражается точное описание объекта, подробное описание стандартов, использованных при оценке, дата составления отчета, юридический адрес оценщика, номер лицензии на осуществление деятельности и итоговый результат оценки - возможная рыночная стоимость объекта. Резюме к теме 19 Недвижимость включает: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и другие объекты, связанные с землей, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения. Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации, строящие объекты недвижимости. Вторичный рынок формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании. На рынке недвижимости выделяется: рынок жилья; рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости). Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Оценка объектов недвижимости обязательно проводиться при приватизации, сдаче в аренду, ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов и разделе имущества и др.

Тема 20. Ценообразование во внешнеэкономической деятельности

При установлении цены во внешнеторговом контракте купли - продажи определяется: - единица измерения цены; - базис цены; - валюта цены; - способ фиксации цены; - уровень цены. Определение единицы измерения цены зависит от характера товара и от практики торговли данным товаром. Цена в контракте может быть установлена: - за определенную количественную единицу измерения товара (вес, длину, площадь, объем); - за весовую единицу, исходя из базисного содержания основного вещества в товаре (для руд, концентратов); - за весовую единицу в зависимости от колебаний веса, содержания посторонних примесей и влажности. Базис цены устанавливает, входят ли транспортные, страховые, складские и другие расходы по доставке товара в цену товара. Базис цены обычно определяется применением соответствующего термина (франко-завод, ФОБ, СИФ, КАФ и др.) с указанием пункта сдачи товара. В контракте стороны выбирают в качестве валюты: - валюту страны - экспортера; - валюту страны - импортера; - валюту третьей страны. При выборе валюты цены на массовые товары учитывают торговые обычаи, существующие в торговле именно этими товарами. Например, в контрактах на каучук, цветные металлы принято указывать цены в фунтах стерлингов, в контрактах на нефтепродукты - в американских долларах. Во внешнеторговых контрактах в зависимости от способа фиксации различают следующие виды цен: твердая, подвижная, скользящая, с последующей фиксацией. Сущность этих видов цен рассмотрена выше. За основу цены при подготовке контракта принимается некоторая исходная цена товара: - мировая цена; - местная цена - цена товара на местном (региональном) рынке товара; - монопольная цена - цена, устанавливаемая хозяйствующим субъектом в результате монопольного положения на рынке и обеспечивающая получение сверхприбыли. Цены на экспортные товары включают виды цен франко, в которых по-разному возмещаются транспортные и другие расходы. Цены на импортные товары включают: - импортную (первоначальную) стоимость; - расходы на закупку и доставку до границы (транспортные расходы по России оплачивает грузополучатель сверх отпускной цены); - таможенную пошлину; - акцизы и НДС; - вознаграждение организаций, осуществляющих закупку товаров. 20.2. Таможенная пошлина: понятие, цели, виды ставок и пошлин Таможенная пошлина - обязательный взнос (платеж), взимаемый таможенными органами данной страны при ввозе товара на ее таможенную территорию или его вывозе с этой территории. Ставки ввозных таможенных пошлин определяются Правительством РФ в пределах, установленных Законом РФ «О таможенном тарифе» с последующими изменениями и дополнениями. Основными целями таможенного тарифа в РФ являются: - рационализация товарной структуры ввоза и вывоза товаров, валютных доходов и расходов на территории РФ; - создание условий для прогрессивных изменений в структуре производства и потребления товаров в РФ; - защита экономики РФ от неблагоприятного воздействия иностранной конкуренции, обеспечение условий для эффективной интеграции РФ. Ставки таможенных пошлин являются едиными и не подлежат изменению в зависимости от лиц, осуществляющих перемещение через границу, за исключением случаев предусмотренных Законом РФ. В России применяются следующие виды ставок пошлин: - адвалорные (адвалерные) ставки начисляются в процентах к таможенной стоимости облагаемых товаров; - специфические ставки начисляются в установленном размере на единицу облагаемых товаров; - комбинированные ставки сочетают адвалорные и специфические ставки. Различают вывозимые (импортные), ввозные (экспортные) и транзитные пошлины. Импортные таможенные пошлины - это пошлины, взимаемые с импортируемых в данную страну товаров и транспортных средств. В целях защиты экономических интересов стран к ввозимым товарам могут временно применять особые виды таможенных пошлин: - антидемпинговая - применяется в случаях ввоза на таможенную территорию данной страны товаров по цене более низкой, чем их нормальная стоимость в стране ввоза, если такой ввоз может нанести материальный ущерб отечественным товаропроизводителям; - специальная - применяется в качестве защитной меры, если товары ввозятся на таможенную территорию данной страны в количествах и на условиях, которые могут нанести ущерб отечественным производителям конкурирующих товаров; - компенсационная - взимается в случае ввоза на таможенную территорию данной страны товаров, при производстве или вывозе которых прямо или косвенно использовались субсидии, если такой ввоз может нанести ущерб отечественным производителям. Кроме того, может использоваться сезонная пошлина. Сезонная пошлина - применяется в целях оперативного регулирования ввоза и вывоза отдельных товаров Правительством РФ. Срок действия сезонных пошлин не может превышать 6 месяцев. Пример: ввод в Россию тюльпанов из Голландии. С либерализацией внешней торговли основным инструментом регулирования ввоза сырья и внутренних цен на сырьевые ресурсы становиться экспортный тариф. Экспортная таможенная пошлина - это пошлина, взимаемая с ввозимых через границу данной страны товаров и транспортных средств. Так же как и импортная она преследует фискальные и правоохранительные цели для защиты интересов отечественных производителей промышленной продукции. Ставки ввозных таможенных пошлин применяются дифференцированно в зависимости от страны происхождения. 20.3. Методы определения таможенной стоимости товара Порядок и методика определения таможенной стоимости перемещаемых через границу России товаров установлены в законе «О таможенном тарифе». За основу приняты правила, разработанные ВТО, изложенные в Кодексе о таможенной оценке. Законном предусмотрены 6 методов определения таможенной стоимости. Методы определения таможенной стоимости импортируемых товаров Если первый (основной) метод не может быть использован, то тогда последовательно применяются каждый из 6 методов, приведенных ниже. 1. Метод по цене сделки с ввозимыми товарами - основной метод определения таможенной стоимости. При этом под таможенной стоимостью ввозимого на таможенною территорию РФ товара является цена сделки, фактически уплаченная или подлежащая уплате за ввозимый товар на момент пересечения им таможенной границы РФ. При определении таможенной стоимости в цену сделки включаются следующие компоненты: - расходы по доставке товара до места ввоза товара на таможенную территорию РФ (стоимость транспортировки, расходы по погрузке, выгрузке, страховка); - расходы, понесенные покупателем (комиссионные вознаграждения, стоимость упаковки и др.); - лицензионные и иные платежи за использование объектов интеллектуальной собственности и пр. Метод используется в 90% импортных сделок. 2. Метод по цене сделки с идентичными товарами. В качестве основы для определения таможенной стоимости товара принимается цена сделки с идентичными товарами исходя из следующих характеристик: физические характеристики, качество, репутация на рынке, страна происхождения, производитель. 3. Метод по цене сделки с однородными товарами Основой для определения стоимости ввозимых товаров служит цена сделки по товарам, однородным с ввозимыми. Признаки для определения однородности следующие: качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения, производитель. 4. Метод на основе вычитания стоимости Применяется в случае, если оцениваемые однородные или идентичные товары будут продаваться на территории РФ без изменения своего первоначального состояния. За основу принимается цена единицы товара, по которой товар продается наибольшей партией на территории РФ. Из стоимости единицы товара вычитаются расходы на выплату комиссионных, таможенных пошлин, налогов, сборов и т.д. 5. Метод на основании сложения стоимости Основой для определения стоимости товара служит цена товара, рассчитанная путем сложения стоимости материальных издержек, общих затрат, понесенных импортером для продажи товара в РФ (расходы на транспортировку, погрузо-разгрузочные работы, страхование до места пересечения таможенной границы РФ и др.). 6. Резервный метод Применяется в случае, если таможенная стоимость не может быть определена последовательным применением вышеперечисленных методов. Таможенный орган предоставляет декларанту имеющуюся в его распоряжении ценовую информацию. Для определения стоимости товара по этому методу могут быть использованы: цена товара на внутреннем рынке РФ, российского производителя, цена товара, поставляемого из стран его вывоза в третьи страны, произвольно установленная. Порядок определения таможенной стоимости экспортных товаров Таможенная стоимость экспортных (вывозимых) товаров определяется на основе цены сделки, т.е. цены, фактически уплаченной или подлежащей уплате при продаже товаров на экспорт. Резюме к теме 20 При установлении цены во внешнеторговом контракте купли - продажи определяется: единица измерения цены; базис цены; валюта цены; способ фиксации цены; уровень цены. Определение единицы измерения цены зависит от характера товара и от практики торговли данным товаром. Базис цены устанавливает, входят ли транспортные, страховые, складские и другие расходы по доставке товара в цену товара и определяется применением соответствующего термина (франко-завод, ФОБ, СИФ, КАФ и др.). В контракте выбирают в качестве валюты: валюту страны - экспортера или импортера; валюту третьей страны. В зависимости от способа фиксации различают следующие виды цен: твердая, подвижная, скользящая, с последующей фиксацией. Цены на экспортные товары включают виды цен франко, в которых по-разному возмещаются транспортные и другие расходы. Цены на импортные товары включают: импортную стоимость; расходы на закупку и доставку до границы; таможенную пошлину; акцизы и НДС; вознаграждение организаций, осуществляющих закупку товаров. Таможенная пошлина - обязательный взнос (платеж), взимаемый таможенными органами данной страны при ввозе товара на ее таможенную территорию или его вывозе с этой территории. Ставки таможенных пошлин являются едиными и не подлежат изменению, за исключением случаев предусмотренных Законом РФ. В России применяются следующие виды ставок пошлин: адвалорные (ад-валерные), специфические, комбинированные ставки. Импортные таможенные пошлины - это пошлины, взимаемые с импортируемых в данную страну товаров и транспортных средств. Различают особые виды таможенных пошлин, применяемых к ввозимым товарам: антидемпинговую, специальную и компенсационную. Сезонная пошлина - применяется в целях оперативного регулирования ввоза и вывоза отдельных товаров; срок их действия не может превышать 6 месяцев. Экспортная таможенная пошлина - это пошлина, взимаемая с ввозимых через границу данной страны товаров и транспортных средств. Ставки ввозных таможенных пошлин применяются дифференцированно в зависимости от страны происхождения. Методы определения таможенной стоимости импортируемых товаров: по цене сделки с ввозимыми товарами (основной метод), по цене сделки с идентичными товарами, по цене сделки с однородными товарами, на основе вычитания стоимости, на основании сложения стоимости, резервный метод. Таможенная стоимость экспортных (вывозимых) товаров определяется на основе цены сделки, т.е. цены, фактически уплаченной или подлежащей уплате при продаже товаров на Ценообразование в строительстве

Специфика определения цены на строительную продукцию определяется технико-экономическими особенностями строительства, которые подразделяются на: 1) особенности продукции строительства: - продукция строительства территориально закреплена; - носит индивидуальный характер; - велика по размеру, материалоемка, имеет большую массу, многодетальна, сложна; - капиталоемка (большие единовременные затраты); - особый характер расчетов за готовую продукцию; - длительный срок службу зданий и сооружений 2) особенности процесса строительства: - большое количество участников инвестиционного процесса; - многообразие хозяйственных связей с другими отраслями народного хозяйства; - зависимость от местных условий (геологических, гидрогеологических, степени освоенности территории); - влияние климатический и погодных условий; - длительный срок строительства. Все эти особенности строительства влияют на уровень и формирование цены на строительную продукцию. К примеру, для каждого объекта строительства затраты и цена различаются, в структуре себестоимости велика доля материальных затрат, цена существенно зависит от местных условий, от климатических условий и т.д. Индивидуальный характер строительной продукции, выполняемой на заказ, определяется в проектно-сметной документации, в которой учитываются различные требования и условия строительства объекта. Калькулирование стоимости строительной продукции осуществляется в виде смет. Стоимость объекта определяется сводным сметным расчетом, который разрабатывается в составе проектно-сметной документации. 17.2. Состав сметной стоимости строительства объекта и сметной стоимости строительно-монтажных работ Сметная стоимость строительства объекта - это сумма денежных средств, необходимых для строительства объекта в соответствии с проектом и определенная по сметной документации; определяет размер капитальных вложений, необходимых для строительства объекта. Все затраты на сметную стоимость строительства объекта делятся на 4 основных группы: • затраты на строительные работы по возведению здания; • затраты на работы по монтажу оборудования; • затраты на оборудование, производственный инструмент, приспособления, инвентарь; • прочие работы и затраты. Первые две группы составляют затраты на строительномонтажные работы. Сметная стоимость строительно-монтажных работ рассчитывается по формуле: ССсмр = ПЗ + НР + ПН = Сбсмр + ПН (17.1) где СС_смр - сметная стоимость строительно-монтажных работ; ПЗ - прямые затраты; НР - накладные расходы; ПН - плановые накопления; Сб_смр - себестоимость строительно-монтажных работ. Прямые затраты непосредственно связаны с производством строительно-монтажных работ и определяются по формуле: ПЗ = М + ЭММ + ОЗП (17.2) где М - затраты на материалы, изделия и конструкции, включающие оплату их стоимости, транспортные расходы, расходы на тару, упаковку, наценки снабженческих организаций, заготовительно-складские расходы; ЭММ - затраты на эксплуатацию машин и механизмов, включающие единовременные затраты (например, доставка машин до площадки), годовые затраты (амортизационные отчисления) и эксплутационные расходы (затраты на горюче-смазочные материалы, на техобслуживание, капремонт и пр.); ОЗП - основная заработная плата рабочих, непосредственно занятых на выполнении строительно-монтажных работ. Прямые затраты определяются путем калькулирования по специальным справочникам, в частности СНиР (строительные нормы и расценки). Все расценки в справочниках приведены на определенные единицы измерения и рассчитаны в ценах 1984 и 1991 годов. Накладные расходы рассчитываются по формуле: НР = АХР + РОРС + РОР + ПНР (17.3) где АХР - административно-хозяйственные расходы (например, зарплата административно-управленческого персонала, канцелярские расходы); РОРС - расходы на обслуживание работников строительства (например, дополнительная зарплата производственных рабочих, затраты на охрану труда и технику безопасности); РОР - расходы по организации работ на строительной площадке (например, содержание пожарной и сторожевой охраны); ПНР - прочие накладные расходы. Накладные расходы рассчитываются как процент от прямых затрат или основной заработной платы рабочих и зависит от видов строительно-монтажных работ (производственное, непроизводственное строительство) и географических районов. Плановые накопления выполняют роль нормативной прибыли строительной организации и рассчитываются как процент от суммы прямых затрат и накладных расходов.

Рис.17.1. Состав сметной стоимости строительства объекта

17.3. Договорная цена в строительстве

Договорная цена - выполняет основную роль цены на строительную продукцию при переходе к рыночным отношениям. Договорная цена устанавливается на равноправной основе между заказчиком (инвестором) и подрядчиком (исполнителем) при заключении договора подряда на капитальное строительство, иногда по результатам проведения тендерных торгов.

Договорная цена включает:

• сметную стоимость строительно-монтажных работ, приведенную в современные цены;

• прочие работы, относящиеся к деятельности подрядчика (например, затраты, связанные с выплатой вознаграждения за выслугу лет, надбавки за работу на Крайнем Севере);

• резерв средств на непредвиденные работы и затраты (для возмещения дополнительных затрат, например, связанных с заменой материала, с изменением способа ведения работ);

• стоимость других работ, поручаемых по договору подрядчику (например, проведение проектно-изыскательских работ, обеспечение оборудованием);

• затраты, связанные с формированием рыночных отношений в строительстве (например, дополнительные затраты, связанные с удорожанием материальных ресурсов, увеличением заработной платы в результате инфляции).

Ведомость договорной цены является обязательным приложением к договору подряда на капитальное строительство.

Резюме к теме 17

Специфика определения цены на строительную продукцию определяется технико-экономическими особенностями продукции строительства и процесса строительства. Стоимость строительного объекта определяется сводным сметным расчетом, который разрабатывается в составе проектно-сметной документации.

Сметная стоимость строительства объекта - это сумма денежных средств, необходимых для строительства объекта в соответствии с проектом и определенная по сметной документации.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ (СМР) включает прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления. Сумма первых двух составляющих называется сметной себестоимостью СМР.

Прямые затраты рассчитываются с учетом затрат на материалы, изделия и конструкции, на эксплуатацию машин и механизмов, основной заработной платы рабочих, выполняющих СМР. Прямые затраты определяются путем калькулирования по специальным справочникам.

Накладные расходы включают административно-хозяйственные расходы, расходы на обслуживание работников строительства, по организации работ на строительной площадке, прочие накладные расходы. Накладные расходы рассчитываются как процент от прямых затрат или основной заработной платы рабочих.

Плановые накопления выполняют роль нормативной прибыли строительной организации и рассчитываются как процент от суммы прямых затрат и накладных расходов.

Договорная цена - выполняет основную роль цены на строительную продукцию; устанавливается на равноправной основе между заказчиком и подрядчиком при заключении договора подряда на капитальное строительство, иногда по результатам проведения тендерных торгов.

Договорная цена включает: сметную стоимость СМР; прочие работы, относящиеся к деятельности подрядчика; резерв средств на непредвиденные работы и затраты; стоимость других работ, поручаемых по договору подрядчику; затраты, связанные с формированием рыночных отношений в строительстве.