Поняття та ознаки договору довічного утримання 1 страница

Новим ЦК України врегульовані відносини, що виникають за догов^ом рен-_ти. який не передбачався в радянському цивільному законодавствіГЗІГдоговором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у фощі певної грошової суми або в іншій формі (ст. 750 ЦК України). ~

Одним із різновидів договору ренти можна вважати договір довічного утримання, який має свої особливості. Цей договір був врегульований також цивільним законодавством радянського періоду.

За договором довічного утримання одна сторона, що є непрацездатною особою за віком або станом здоров'я (відчужувач). передає у власність другій сто-роні (набувачеві майна) буданок_або частину його,.взамін чого набувач майна зобов'язується надавати вТдчужувачеві довічно матеріальне забезпечення в нату-рі_у вигляді житла, харчування, догляду і необхідної допомоги (ст. 425 ЦК УРСР).

Новий ЦК України, на відміну від ЦК УРСР, в якому договору довічного утримання присвячено лише 5 статей, більш детально регламентує зазначені відносини, надавши цьому договору дещо іншого значення. Так, ЦК УРСР відносить договір довічного утримання до договорів про надання послуг, виділяючи його головну мету — надання відчужувачеві майна матеріального забезпечення. Новий ЦК України відводить цьому договору місце серед групи договорів,?прямованих на відчуження права власності, розмістивши норми, що регулюють відносини договору довїчного утримання після договору міни. Цим самим новий ЦК України підкреслює його правові наслідки, спрямовані на відчуження права власності. При цьому новий ЦК розширює коло об'єктів, що відчужуються за цим договором, а також коло осіб, які можуть бути відчужувачами за договором довічного утримання. Крім того, ЦК України визнає договір довічного утримання також до-^хшрром догляду, додавши таке його визначення у назву глави, присвяченої цьому виду договору.

Так, відповідно до ст. 763 нового ЦК України "за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно."

Договір довічного утримання (догляду)

Договір довічного утримання (догляду) є одностороннім, оскільки за цим договором лише одна особа — набувач наділена обов'язками, а відчужувач — ли: ше_правами. В юридичній літературі іноді договір довічного утримання визнають двостороннім договором1. На думку О. А. Підопригори, цей договір має також певні ознаки двосторонності, оскільки набувач має право вимагати розірвання договору довічного утримання2. Договір довічного утримання безумовно є _оплотжш^оскільки набувач отримує у власність за цим договором певне майно, а відчужувач — необхідне утримання у вигляді відповідних матеріальних благ та послуг. При цьому цивільне законодавство не вимагає щоб вартість передаваного відчужувачем майна була еквівалентною вартості надаваного набувачем утримання. У вартості цих цінностей можуть бути досить істотні розбіжності, що залежить від домовленостей сторін, а також від тривалості життя відчужувача. Договір довічного утримання не має завідомо визначеного терміну його дії, оскільки він обумовлений моментом настання смерті відчужувача. Тому від тривалості його життя безпосередньо залежить розмір надаваного набувачем утримання.

Цивільне законодавство встановлює особливі вимоги щодо^орлш договору довічного утримання. Відповідно до ст. 425 ЦК УРСР договір довічного утримай1 ня повинен бути нотаріально посвідчений. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність угоди про довічне утримання (ст. 47 ЦК УРСР). ЦК УРСР безпосередньо не передбачає обов'язкової державної реєстрації договорів довічного утримання, як це зроблено щодо інших угод з відчуження нерухомості, зокрема, за договорами купівлі-продажу, міни, дарування (статті 227, 242, 244 ЦК УРСР). Проте на практиці набувачі нерухомості за договорами довічного утримання здійснюють їх реєстрацію щоб підтвердити своє титульне право власності відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. При цьому варто зауважити, що відсутність такої реєстрації не призводить за чинним цивільним законодавством України до недійсності договору довічного утримання, на відміну від старого і нового цивільних кодексів РФ, за якими такі наслідки встановлено.

Новий ЦК України містить певні новели щодо оформлення довічного утримання. Так, відповідно до ст. 764 ЦК України договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо відчуження нерухомості — також державній реєстрації. Проте ні зазначена стаття, ні названі статті глави 16, що регулюють правочини, не визначають правові наслідки недодержання вимог про державну реєстрацію договору довічного утримання, за яким відчужується нерухомість, а відтак можливий висновок, що невиконання сторонами цієї вимоги не є підставою визнання нотаріально посвідченого договору недійсним.

З формою договору довічного утримання новий ЦК пов'язує момент виникнення права власності на майно у набувача. Так, за ст. 767 ЦК України набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання, відповідно до ст. 336 цього Кодексу. Із змісту цієї статті випливає, що право влас-

Советское гражданское право. — К, 1983. — Ч. 2. — С. 23.

о

Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової. — К.: Юрінком Інтер, 1999. - Кн. 2. - С. 157.

8 — 2-2728

набувача_за договором, який потребує нотаріального посвідчення, виникає з моменту такого посвідчення, а за договором, який підлягає державній реєстрації, — з моменту такої реєстрації. Тому право власності на рухоме майно, відчужуване за договором довічного утримання, виникає у набувача з моменту нотаріального посвідчення, на нерухоме майно — з моменту державної реєстрації договору.

Досить складним і неоднозначним може виявитися вирішення питання про реальність чи_консенсуальність договору довічного утримання. Як відомо, кон-"сенсуальнимиєугоди (договори), які вважаються укладеними з моменту досягнення згоди щодо їх істотних умов у необхідній за законом формі (наприклад, договори купівлі-продажу, поставки, майнового найму, підряду). Реальними є ті угоди (договори), для укладення яких обов'язково необхідно вчинити певну додаткову дію, зокрема передати відповідне майно. До таких угод (правочинів) належать договір дарування, позики, окремі види договорів перевезень вантажів, зберігання та деякі інші.

У юридичній літературі договір довічного утримання, як правило, беззастережно визнається реальним договором і обґрунтовується це, зокрема, тим, що:

1) момент укладення договору довічного утримання пов'язаний з передачею майна7;"

2}_Д2Е2§Ш-Мб_У-Ває чинності з моменту його державної реєстрації і в цей же момент до набувача переходить право власності на будинок чи інше майно2;

3)^передача майна не становить обов'язку відчужувача і не є виконанням обов'язку, а є моментом укладення договору3.

На наш погляд, наведені беззастережні обрунтування реального характеру договору довічного утримання не повною мірою відображають зміст правових норм, що регулюють цей договір. Як відомо, договір дарування цивілістична наука також визнає реальним договором. Підставою для такого висновку є норма ст. 243 ЦК УРСР, згідно з якою "договір дарування вважається укладеним з моменту передачі майна обдарованому". Між тим, аналогічного підходу у побудові ст. 425 ЦК УРСР законодавець чомусь не застосував, а передбачив неоднозначну для розуміння термінологічну фразу про те, що за договором довічного утримання відчужувач "передає у власність другій стороні (набувачеві майна) будинок або частину його". У такій редакції наведена норма не дає достатніх підстав вважати, що договір довічного утримання має вважатися укладеним лише в момент передачі відчужувачем майна набувачеві будинку.

У свій час відомий цивіліст радянського періоду О. С. Іоффе обґрунтовував консенсуальний характер договору довічного утримання, посилаючись на те, що

Советское гражданское право / За ред. В. Ф. Маслова й О. А. Пушкина. — К., 1983. — С. 343; Гражданский кодекс Украинн. Научно-практический комментарий. — Харьков, 1999. — С. 611; Харитонов Е. О., Саниахметова Н. А. Гражданское право. — К., 2001. — С. 444; Брагинский М. Й., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договори о передаче имущества. — М., 2000. - С. 630-633 та ін.

2 Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової — К.: Юрінком Інтер, 1999. - Кн. 2. - С. 157.

о

Гражданский кодекс Украинской ССР. Научно-практический комментарий. — К., 1981. — С. 486.

Договір довічного утримання (догляду)

коли договір довічного утримання належно оформлений, то набувач має надавати відчужувачу будинку утримання незалежно від передачі йому будинку1.

У зв'язку з цим варто нагадати законодавчий досвід Білоруської РСР, у ЦК якої у свій час містилася норма про те, що відчужувач "зобов'язується передати майно у власність" набувача, що фактично підтвердило консенсуальність договору довічного утримання. Така конструкція договору довічного утримання формально надає набувачеві право у разі належного його оформлення вимагати від відчужувача передачі майна.

Останнім часом була висловлена точка зору про те, що договір ренти (у тому числі і довічної) є реальним у разі відчуження рухомого майна і консенсуальним — у разі відчуження нерухомого майна2.

Так чи інакше, наявність наведеної дискусії свідчить про наявність проблем у врегулюванні відносин з довічного утримання, що негативно позначається також на формуванні судової практики.

Так, рішенням Старокиївського районного суду м. Києва від ЗО вересня 1999 р., залишеним без змін ухвалою судової колегії в цивільних справах Київського міського суду, було задоволене позов С. про визнання недійсним договору довічного утримання, за яким К. відчужила на користь Ш. двокімнатну квартиру, яку згодом заповіла позивачеві С. В основу рішення були покладені висновки про те, що Ш. не набув права власності на квартиру, оскільки вона йому не була передана відчужувачем, у спірній квартирі не проживав, не прописався, за життя К. квартиру в БТІ не зареєстрував, а також неналежно виконував свої обов'язки набувача майна.

Заступник Голови Верховного Суду України подав протест на зазначене рішення до президії Київського міського суду, в якому, зокрема, зазначалося, що суд неправильно тлумачив норму ст. 425 ЦК УРСР і не врахував того, що виникнення права власності на квартиру у набувача за договором довічного утримання ні з якою іншою обставиною, як укладення договору, не пов'язано. Момент укладення договору є часом, з якого право власності переходить від відчужувача до набувіїчаі відчужувач набуває права на утримання^ Обставини передачі квартири відчужувачем, прописки, проживання, реєстрації договору в БТІ набувачем не перебуває у правовому зв'язку з виникненням у набувача права власності. У протесті також звернено увагу на те, що невиконання набувачем зобов'язань за договором може бути за вимогою відчужувача підставою для розірвання договору, а не визнання його недійсним.

За таких обставин у протесті цілком обрунтовано було зроблено висновок про необхідність скасування судових рішень. Водночас аналіз матеріалів наведеної справи свідчить про те, що в ст. 425 ЦК УРСР мається на увазі не фактична передача майна, а згода відчужувача на передачу майна набувачеві, у якого _щ)а-во_власності на це майно виникає з моменту нотаріального оформлення договору довічного утримання, тобто незалежно від фактичної передачі майна. При вирішенні спорів за новим ЦК України необхідно враховувати, що в ньому безпосередньо визначено момент виникнення права власності щодо рухомого і нерухомого майна.

Иоффе О. С. Обязательственное право. —М., 1975. — С. 300.

о

Ем В. С. Договор рентьі // Законодательство. — М., 1999. — № 5. — С. 13.

Сторонами договорі/ довічного утримання е відчужувач та набувач. Як уже зазначалося вище, ЦК УРСР визнав відчужувачами за договором довічного утримання лише непрацездатних фізичних осіб. Набувачами за цим договором визнавалися лише фізичні особи.

Новий ЦК України визначає, що відчужувачем за цим договором може бути фізична особа незалежно від віку та стану здоров'я (ст. 765). Зазначене положення кардинально змінило суть самого договору довічного утримання, не лише розширивши коло осіб, що можуть бути відчужувачами, а й надавши таке право усім фізичним особам.

Набувачами за договором довічного утримання відповідно до ст. 425 ЦК УРСР може бути фізична особа, яка здатна надавати відчужувачеві обумовлене договором забезпечення. Новий ЦК України уточнює основні ознаки набувачів майна, визнавши таке право за повнолітніми дієздатними фізичними особами. Крім того, новий ЦК України розширив коло осіб, які можуть бути набувачами майна за договором довічного утримання, визнавши право бути набувачами також за юридичними особами. Отже, новий ЦК визнав за можливе надання утримання та догляду як фізичними, так і юридичними особами.

Новий ЦК України також надав відчужувачеві право передбачити в договорі кілька набувачів, тобто кілька фізичних осіб, які отримують майно на праві спільної сумісної власності.

Крім того, новий ЦК України також визнає за можливе укладення договору довічного утримання на користь третьої особи. Це означає, що набувач зобов'язаний виконати свій обов'язок не на користь відчужувача, а на користь третьої особи, яка встановлена або не встановлена у договорі (ст. 638 ЦК України).

У разі коли майно належить співвласникам на праві спільної сумісної власності (наприклад, подружжю), вони також мають право на відчуження цього майна за договором довічного утримання (п. 1 ст. 766 ЦК України).

§ 2. Зміст договору

Майш), що може бути об'єктом договору довічного утримання. Відповідно до ст 465 ЦК УРСР за договором довічного утримання відчужувач має право передати у власність набувачеві будинок або його частину. Отже, ЦК УРСР обмежував перелік об'єктів, що могли відчужуватися за даним договором такими об'єктами нерухомості, як будинок чи його частина. Це правило на практиці поширювалося і на такі об'єкти нерухомості, як квартири, що з прийняттям Закону України "Про власність" стали об'єктом права власності.

ЦК України розширив перелік об'єктів, що можуть відчужуватися за договором довічного утримання. Зокрема, відповідно до ст. 763 нового ЦК України такими можуть бути: житловий будинок, квартира, їх частина, інше нерухоме майно, рухоме—майно, яке мяс значну цінність. Отже, за новим ЦК України відчужуватися за договором довічного утримання може, на відміну від ЦК УРСР, також рухоме майно, що має значну цінність. У зв'язку з тим, що нормами ЦК України не дано вартісного вираження значної цінності такого майна та примір-ного його переліку, зазначене положення може неоднозначне тлумачитися, а відтак мати проблематичне вирішення на практиці. Можна припустити, що таким

Договір довічного утримання (догляду)

рухомим майном може бути транспортний засіб, антикварні речі, твори мистец-тва та ін.

Оскільки договір довічного утримання спрямований на передачу права власності на перелічені об'єкти, то відповідно зазначене майно повинно належати відчужувачеві на праві власності, що має підтверджуватися відповідними право-встановлюючими документами.

Майно, що відчужується за договором довічного утримання, має належати відчужувачеві на праві власності і не повинно бути обтяжене заставою. Стаття 766 ЦК визнає можливість укладення договору довічного утримання, за яким відчужується майно, що належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, зокрема те, що належить подружжю. Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, то договір довічного утримання може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном (ст. 766 ЦК України). При цьому, у разі смерті одного із співвласників майна, що було відчужене ними на підставі договору довічного утримання, обсяг зобов'язань набувача відповідно зменшується.

Права та обов'язки сторін. Набувач за договором довічного утримання зобов'язується систематично забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом.

Зазначене утримання може полягати як у матеріальному забезпеченні (в натуральному чи грошовому), так і в наданні догляду. При цьому всі види забезпечення та догляду мають бути зазначені в договорі. Це може бути надання житла, харчування, забезпечення необхідним одягом, білизною, заміна постільної білизни, прибирання квартири (будинку) тощо. Зазначені види матеріального забезпечення підлягають грошовій оцінці в договорі та підлягають індексації в порядку, встановленому законом (ст. 770 ЦК України). ЦК УРСР передбачав оцінку будинку, що передавався за договором довічного утримання за погодженням сторін (ст. 426), а також передбачав визначення за погодженням сторін грошової оцінки матеріального забезпечення. Договором може передбачатися надання відчужувачеві систематичних грошових виплат.

Отже, в договорі довічного утримання мають бути зазначені способи надання утримання, строки їх виконання, порядок та види догляду за відчужувачем. У разі, якщо способи забезпечення або догляду відчужувача не визначені договором, спір підлягає розв'язанню відповідно до засад справедливості та розумності (п. 2 ст. 768 ЦК України).

У тому випадку, коли за договором довічного утримання набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача або третю особу, на користь якої укладено договір, житлом, причому таким може бути як будинок (квартира), що відчужується за договором, так і інше житло, передбачене в договорі, в ньому обов'язково має бути конкретизовано, яке саме житло надається (чи квартира або будинок повністю, чи окрема кімната чи кімнати) (ст. 769 ЦК України).

Отже, набувач за договором довічного утримання наділений такими обов'язками:

1) надавати відчужувачеві довічне матеріальне забезпечення (у натуральній та грошовій формі) та/або догляд у строки та види, передбачені договором;

2) забезпечити відчужувача житлом (у разі, якщо такий обов'язок передбачений договором); ~~~~

3)_прховати відчужувана, навіть якщо такий обов'язок не був передбачений договором (п. З ст. 768 ЦК України). При цьому, якщо частина майна відчужу-вача перейшла до його спадкоємців, то витрати на поховання повинні бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

Стаття 773 ЦК України встановлює такі способи забезпечення виконання договору довічного утримання:

— набувач не може до смерті відчужувача передане йому за договором довічного утримання майно продати, обміняти, подарувати, укладати щодо нього договір застави чи передати у власність іншій особі на підставі іншого право-чину;

— протягом життя відчужувача на майно, передане набувачеві за договором довічного утримання, не може бути звернене стягнення за зобов'язаннями набувача;

— втрата, знищення, пошкодження цього майна не припиняє дію договору довічного утримання і не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем.

Набувач наділений правом передати свої права та обов'язки за договором іншій особі у разі неможливості подальшого виконання ним обов'язків за договором довічного утримання з підстав, що мають істотне значення. Крім того, набувач також наділений правом вимагати розірвання договору довічного утримання в судовому порядку (п. "б" ч. 1 ст. 774 ЦК України).

Відчужувач має право: вимагати від набувача належного виконання передбачених договором обов'язків; замінити майно, що було передане за договором довічного утримання набувачеві за його згодою; ^шмагати розірвання договору в судовому порядку у разі невиконання чи неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від вини.

Як уже зазначалося вище, договір довічного утримання припиняє свою дію зі смертю відчужувача. Договір довічного утримання може бути розірваний як на вимогу набувача, так і на вимогу відчужувача майна. На вимогу відчужувача майна договір може бути розірваний за рішенням суду у разі невиконання чи неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від вини. У такому випадку відчужувач набуває право власності на майно, що він передав за договором, і відповідно має право вимагати від набувача його повернення (ст. 775 ЦК України). При цьому витрати набувача на утримання або догляд відчужувача поверненню не підлягають. У даному разі цивільне законодавство встановлює відповідальність набувача за невиконання чи неналежне виконання обов'язків за договором довічного утримання, тим самим захищаючи права та інтереси відчужувача.

Набувач також наділений правом вимагати розірвання договору, зокрема у разі незгоди відчужувача від заміни набувача за договором _з щставнеможли-вості останнім виконувати обов'язки за договором. У разі задоволення судом ви-мог набувача суд може залишити за ним право власності на частину майна з урахуванням часу, протягом якого він належно виконував обов'язки за договором (п. 2. ст. 775 ЦК України).

Під час строку дії договору довічного утримання можуть настати обставини, які можуть істотно вплинути на дію договору.

Такими обставинами можуть бути: смерть набувача (фізичної особи) або припинення юридичної особи — набувача.

Договір довічного утримання (догляду)

Зокрема, у разі смерті фізичної особи—набувача можуть настати такі юридичні наслідки, передбачені ст. 776 ЦК України:

— права та обов'язки набувача, що помер, переходять до його спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, передане відчужувачем;

— якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, переданого відчужувачем, то право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом;

— відчужувач набуває право власності на майно, передане ним за договором довічного утримання у разі відсутності у набувача, що помер, спадкоємців або їх відмови від прийняття зазначеного майна. У цьому разі договір довічного утримання припиняє свою дію.

У разі припинення юридичної особи—набувача за договором довічного утримання настають такі правові наслідки, передбачені ст. 777 ЦК України:

— якщо у юридичної особи є правонаступник, то права та обов'язки за договором переходять до правонаступника;

— якщо юридична особа ліквідується, то договір довічного утримання припиняє свою дію і майно, що було за ним передане, переходить до відчужувача;

— якщо у разі ліквідації юридичної особи—набувача майно перейшло до її засновника (учасника), то права та обов'язки за договором переходять до цього засновника (учасника).

Глава 44. ДОГОВІР МАЙНОВОГО НАЙМУ (ОРЕНДИ)

§ 1. Поняття та елементи договору майнового найму (оренди)

Договір майнового найму (оренди) — це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користу-[вання зарплату на певний строк (ст. 778 ЦК України). ~ ~ '

~ Договір найму (оренди) належить до класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. В римському праві найм речей (Іоса-Ііо— сопаисііо) визнавався окремим різновидом договору найму, до яких римські юристи відносили також договір найму послуг (Іосаііо—сопаисііо орегагит) та договір найму робіт (Іосаііо—сопаисііо орегіз). В подальшому з розвитком права континентальної Європи змінювалися лише певні деталі правового регулювання оренди, а його основи залишилися незмінними до наших днів.

Новий Цивільний кодекс України дещо змінив регулювання відносин найму порівняно із ЦК УРСР. По-перше, по-іншому врегульовано деякі моменти щодо передачі речі у користування, якості речі, строку договору найму, прав та обов'язків сторін. По-друге, глава 58 нового ЦК України містить велику кількість статей, розташованих за таким принципом: спочатку визначаються загальні положення, які поширюються на всі види договорів найму, а потім — спеціальні правила, які стосуються лише окремого різновиду договору найму (прокат, оренда транспортних засобів, найм будівлі або іншої капітальної споруди, лізинг). Зазначені окремі договори найму (оренди) регулюються спеціальними нормами глави 58, загальні положення про найм (оренду) застосовуються до них субсидіарно, якщо спеціальними правилами не встановлено інше. По-третє, ЦК України ввів деякі нові норми щодо врегулювання відносин найму. Так, наприклад, ст. 805 визначає спеціальні строки позовної давності, які застосовуються до вимог, що випливають із договору найму. Так, до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана наймачеві у користування, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі, застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення договору найму.

З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів договір найму (оренди) є двостороннім, консенсуальним або реальним, оплатним. Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору (наймодавець та наймач) несе обов'язки на користь іншої сторони. Відповідно до ст. 778 ЦК України договір найму (оренди) може бути як консенсуальним, так і реальним. Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вва-

Договір майнового найму (оренди)

жався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося у ЦК УРСР, таким же чином регулюється договір найму (оренди) цивільними кодексами країн СНД. Новий ЦК України пішов іншим шляхом, дозволивши учасникам цивільного обігу укладати як консен-суальні, так і реальні договори найму. Договір найму (оренди) є сплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у

повинен отримати від останнього зустрічне надання у

вигляді внесення орендної плати. х

Договір найму (оренди) належить до категорії цивільно-правових договорів про передачу майна у користування. Передача майна наймачеві^Іе_су^проводжу-еться переходом до нього права власності на це майно. Останній отримує лише право~користування майном. Ця ознака відрізняє договір найму (оренди) від таких договорів, як купівля-продаж, міна, позика.

Елементи договору найму (оренди). Сторонами договору найму (оренди) є^^аймодавець(рре^^дода^ правилом,

наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізйчнїГ юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Лише в деяких різновидах договору найму законодавець встановлює обмеження щодо суб'єктного складу най-модавця (договір оренди державного та комунального майна, договір прокату). Наймодавцем речі за договором оренди може бути його власник або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 780 ЦК України). Ця норма ЦК грунтується на положенні про те, що здавання майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси наймодавцем може виступати лише та особа, яка має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу таким правом наділений власник майна або особа, яка має відповідні майнові права (право оперативного управління, повного господарського відання тощо). Крім того, виступати наймодавцем може особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору. Право передавати речі в оренду може виникнути, наприклад, у комісіонера за договором комісії або у управителя за договором довірчого управління майном.

Предметом договору найму (оренди)_може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ),^атакож_майнові права (ст. 779 ЦК України). Зокрема об'єктом договору найму~Торенди) може виступати цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки та інші природні об'єкти, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути об'єктом договору найму (ч. 1 ст. 779). Так, не можуть здаватися в найм (оренду) речі, вилучені із цивільного обігу. Речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду лише суб'єктами, які мають відповідні повноваження на використання таких речей. ЦК України ввів новий об'єкт договору найму (оренди), який був невідомийцЦК УРСР, а також невідомий цивільному законодавству більшості країн СНД. Йдеться про майнові права. До майнових прав, що можуть передаватися в оренду, можна віднести ЖіШідві,права^ автора та володільця об'єкта промислової власності, а також права на_ чужі речі.'""

На відміну від ЦК УРСР, який ставив в залежність форму договору найму від строку, на який він укладався (ст. 257 ЦК УРСР), новий ЦК України не містить якихось окремих положень щодо форми договору найму (оренди). У зв'язку з цим на відносини найму (оренди) поширюються загальні положення статей 206—211 щодо форми правочинів.

ЦК України визначає, що договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 782 ЦК України), але при цьому допускається і укладення договору найму без зазначення в ньому строку оренди майна. В такому випадку договір найму вважатиметься укладеним на невизначений строк. Правові наслід-ки укладення договору найму без зазначення строку полягають у тому, що кожна з сторін такого договору може відмовитися від нього у будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону з^з один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці_(ч. 2 ст. 782 ЦК України).

Дата добавления: 2015-06-04