Поняття договору найму житла

Припинення договору оренди

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

•закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

• приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

• банкрутство орендаря;

• загибель об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 ЦК УРСР (ст. 802 ЦК України) дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного (нині — господарського) суду можливе у випадках, якщо наймач:

— користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

— навмисно або з необережності погіршує стан майна;

— не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;

— не робить капітального ремонту у випадках, коли за законом або за договором капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК УРСР, ст. 803 ЦК України) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду:

якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, непридатному для користування.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Глава 46. ДОГОВІР НАЙМУ ЖИТЛА

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.

~У ЦК УРСР цей договір передбачався главою 26, яка складалась із статей 277—323. З прийняттям Житлового кодексу 1984 р. норми, що регулювали відносини найму житла, були виключені з ЦК і перенесені в ЖК. У ЦК УРСР залишено лише одну ст. 277, в якій міститься визначення договору найму жилого приміщення. Залежно від виду житлового фонду, в якому укладається договір, ЦК передбачає регулювання договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів і договору найму житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру1.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного-нрава.

""""^Гновому ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статей (829—845). Законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у

Кодифікація приватного (цивільного) права України / За ред. проф. А. Довгерта. — К: Український центр правничих студій, 2000. — С. 234.

приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комерційний договір найму житла"1.

Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин. Новий ЦК в ст. 832 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 835 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім'ї наймача. До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартирний будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст. 831 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

Договір найму житла є сплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному,, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сторін має бути виражене в письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від належності предмета договору до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку укладення договору, в обсязі прав та обов'язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору. І залежно від цього можна виділити особливості та відмінності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житлового приміщення у приватному житловому фонді.

1 Див., наприклад, Бондар В. Я. Договір найму житла: Автореф. дис.... канд. юр. наук. — К., 2001. — С. 7; Сосипатрова Н. С. Социальннй й коммерческий наем в жилищной сфере // Госу-дарство й право. — 1997. — № 4.

Договір найму житла

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укла-на визначений строк. У новому ЦК України договір найму житла укла-

І

дається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років.

Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов:

1) досягнення, як правило, 18-річного віку;

2) постійного проживання в даному населеному пункті;

3) потребування поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України:

у забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних, Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

?.; проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

4) тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї; 4} проживання у гуртожитках;

5) проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постановка громадянина на квартирний облік — це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання житлових приміщень. До таких громадян належать: інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового кодексу).

Крім того житлові приміщення можуть надаватися позачергово:

громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв'язку зі стихійним лихом;

громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

І/!

особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем — громадянином, на ім'я якого видано_оржс*.

Тривалий час у літературі дискусійним е питання про співвідношення і значення ордера і договору у виникненні і формуванні правовідносин з користування цими приміщеннями в будинках державного, комунального житлового фонду. Слід зазначити, що більшість вчених1 дійшли висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.

Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в договорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове приміщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

-У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить докладно викладено нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму житлового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.

Аскнозий С. Й. Советское жилищное право. — М., 1940. — С. 62; Седугин П. Й. Право на жилище в СССР. — М., 1983. — С. 126; Золотарь В. А., Дятлов П. Н. Советское жилищное право. - К, 1990. - С. 68.

Договір найму житла

Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише^дриміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тоВтоце перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення". Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комунального господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утримання житла1, та визначень, які наводилися в літературі2, слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід. Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей.

Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:

— відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян;

— прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції;

— реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним убором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 р., належать до благоустроєних незалежно від їх планування.

У ч. 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кім-

1 Приватизація житла в Україні. — К., 1993. — С. 84.

Див., наприклад: Голянтпич М., Коваленко Г. Приватизація кімнат у загальних (комунальних) квартирах // Право України. — 1996. — № 12. — С. 74.

ната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Дата добавления: 2015-06-04