Право релігійної організації на своє майно 2 страница

Багатоповерховий будинок є складним об'єктом, в який входять квар­тири кімнати, нежилі приміщення, допоміжні приміщення. На сьогодні виникають проблеми визначення конкретних видів приміщення, які визнаються допоміжними та мають особливий правовий режим.

При цьому допоміжні приміщення можуть визнаватися, як загальним так і неподільним майном.

Неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елемен­тів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комп­лексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умо­вах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі під­земні, майстерні тощо).

Увага! Стаття 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлює, що неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності спів­власників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно перебуваєу спільній частковій власності співвласни­ків багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, корис­туються і в установлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

Відповідно до ст. 26 цього Закону в порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти до­говір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об'єднання. Водночас ст. 19 За­кону встановлює, що до виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання відноситься: питання про використання об'єктів, що перебу-

-**$&& 729

вають у спільній власності членів об'єднання; прийняття рішень про пере­дачу в оренду об'єктів, які перебувають у спільній власності членів об'єднання, фізичним і юридичним особам. Тому з аналізу цих статей можна зробити висновок, що для передачі в оренду майна, яке знаходиться у спільній власності, необхідне рішення загальних зборів членів об'єднання.

У сьогоднішній практиці часто виникають питання, пов'язані з про­веденням приватизації підвальних приміщень в багатоквартирних жит­лових будинках. Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» не визначив вичерпний перелік допоміжних приміщень; пере­лік приміщень, які слід відносити до допоміжних; чітких критеріїв від­несення тих чи інших нежилих приміщень до допоміжних приміщень. Особливо важливими виявилися підвальні приміщення.

Закон установив такий критерій віднесення приміщень до допоміжних -призначення приміщень для забезпечення експлуатації будинку та побуто­вого обслуговування мешканців будинку; а також установив перелік при­міщень, які можуть відноситись до допоміжних. Цей перелік є приблизним, оскільки вирішуючи питання, відноситься чи ні приміщення до допоміжних, слід виходити із того, чи призначені ці приміщення для забезпечення екс­плуатації будинку та побутового обслуговування мешканцш будинку. Так, сходові клітини, кладові, вестибюлі можуть знаходитись в окремих жилих або нежилих приміїценнях (наприклад, сходові клітини у двоповерхових квартирах або нежилих приміщеннях) та призначатись для експлуатації лише цих окремих приміїцень та обслуговування їх мешканцш, а не меш­канцш всього багатоквартирного будинку, а підвальні приміщення можуть бути обладнані для здійснення певного виду діяльності і не призначені для експлуатації будинку або побутового обслуговування мешканців (напри­клад, при здійсненні торговельної діяльності в них розміїцується стаціо­нарне холодильне обладнання, грошові сховища банків тощо).

Можна говорити, що підвальні приміщення можуть належати до допоміжних приміщень будинку та бути призначені для обслуговуван­ня будинку (розміщення в них технічного обладнання тощо), а можуть і не належати та не бути призначені для цих цілей (здійснення торго­вельної діяльності тощо).

Віднесення приміщень до допоміжних, пов'язане насамперед з їх цільовим призначенням, а саме для експлуатації та обслуговування будинку.

Слід мати на увазі, що такий критерій, як прокладення комунікацій через приміщення, є не зовсім точним, оскільки комунікації проходять

730 ^gpJ$^

практично через всі приміщення будинку включаючи приватизовані квартири, однак це не є підставою для віднесення таких приміщень до спільної власності власників квартир, які знаходяться в жилому будин­ку. Тому відповідно до п. 41 Положення, підвальні приміщення відно­сяться до допоміжних приміщень лише у випадку, якщо вони відповіда­ють загальній ознаці допоміжних приміщень, а саме призначені для експлуатації та обслуговування будинку.

Відповідно до п. 40 Положення приватизація вбудованих в жилих будинках нежилих приміщень, які призначені для соціально-побутового обслуговування громадян за місцем проживання (магазини, аптеки, бібліотеки, поліклініки та інші) або орендуються юридичними чи фі­зичними особами, здійснюється колишнім власником будинку після завершення в них приватизації квартир за погодженням зі створеним товариством власників квартир, можна дійти висновку, що до допоміж­них приміщень будинку відносились приміщення, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку.

Таким чином, власники квартир багатоквартирних будинків відпо­відно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» визнавались співвласниками лише тих підвальних приміщень, які відносились до допоміжних приміщень будинку, тобто були призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування бу­динку. Інші нежилі приміщення, розташовані в підвалах багатоквартир­них будинків, які не призначені для забезпечення експлуатації та об­слуговування будинку, не були спільною власністю власників квартир.

Увага! І ті й інші нежилі приміщення можуть бути при­ватизовані, але залежно від специфіки цього приміщення це може бути або одночасно з приватизацією квартир (і тоді допоміжні приміщення стають об'єктом права власності влас­ників квартир), або на підставах, передбачених законодавством про приватизацію (і тоді ці приміщення, не будучи допоміжними, при­ватизуються особами, які виявили бажання стати їх власниками і уклали відповідний договір з органом місцевого самоврядування).

Об'єднання власників житлового будинку після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балан-соутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти

договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає мож­ливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

Органами управління об'єднання є загальні збори його членів, прав­ління, їх компетенція визначається Законом «Про об'єднання співвлас­ників багатоквартирного будинку» (ст.11).

У разі якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів. У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснюватися у формі: управ­ління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання; передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та за­гальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором; делегування визначених статутом повноважень по управлінню непо­дільним та загальним майном житлового комплексу асоціації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

6.8. Організація орендарів та товариство покупців

Організації орендарів та товариства покупців - це види юридичних осіб, які виникли в Україні з початком процесу приватизації, а також передачі в оренду державного та комунального майна. Зазначені юри­дичні особи мають дуже багато спільних рис, а також загальні правові підходи законодавця до визначення їх правового статусу.

Товариства покупців виникли з прийняттям Закону України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 04.03.1992 р.¹ Стаття 8 цього Закону (у редакції Закону 1992 року) визначала, що для спільної участі у приватизації громадяни можуть засновувати товариство по­купців шляхом укладання угоди про сумісну діяльність. Закон чітко не визначив, чи є товариство юридичною особою, а лише зазначив, що в межах своїх повноважень товариство користується правами юридичної особи. Відповідно до п. 1 розділу 1 Порядку створення та реєстрації товариства покупців у процесі приватизації, затвердженого наказом ФДМ від 08.09. 1992 р. № 370², товариство покупців - це добровільне

¹ Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 04.03. 1992 р.
№ 2163-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 24. - Ст. 348.

² Наказ ФДМ від 25.05.1993 р. № 235 «Про затвердження Порядку створення та реєстра­
ції товариства покупців у процесі приватизації в новій редакції» // Офіційний сайт
Верховної Ради України. - www.rada.kiev.ua.

об'єднання громадян, які уклали угоду про спільну діяльність з метою придбання об'єктів приватизації в колективну власність.

Дещо пізніше, Юквітня 1992 року було прийнято Закон України «Про оренду майна державних підприємств та організацій»¹, відповідно до ст. 6 якого орендарями майна державних підприємств могли бути організації орендарш, створені членами трудового колективу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів. Ця юридична особа створювалася трудовим колективом державного підприємства. Не можна не зазначити, що Закон України «Про власність»², прийнятий ще в 1991 році, виділяв такий вид юридичної особи, як колектив орендарів. Статті 20 та 22 Закону «Про власність» встановлювали, що суб'єктами права колективної влас­ності серед інших є колективи орендарів, а об'єктами права власності ко­лективу орендарів - вироблена продукція, одержані доходи та іїшіе майно, придбане на підставах, не заборонених законом. Але надалі в жодному нормативному акті, який врегульовував орендні відносини, про такий вид юридичної особи, як колектив орендарів, не згадувалося.

Товариство покупців відповідно до Закону України «Про привати­зацію майна державних підприємств» (у редакції 1992 року) мало право: викупу підприємства; укладання договору купівлі-продажу; при­йняття майна у власність; підготовку установчих документів і вирішен­ня інших організаційних питань щодо створення на основі придбаного майна господарського товариства чи іншого виду підприємства; участі як позивача або відповідача в суді чи господарському суді (ст.8).

Відповідно до статей 15 і 17 Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» орендар, а отже, й організація орендарів мали право обирати організаційну форму підприємницької діяльності на основі орендованого майна, затверджувати її статут, а створене орендарем підприємство, господарське товариство тощо стає правонаступником прав та обов'язків державного підприємства, орга­нізації відповідно до договору оренди.

Головною метою цих юридичних осіб є здійснення певних дій щодо укла­дення договору оренди державного та комунального майна (організація орендарів), а також договору купівлі-продажу при приватизації такого майна (товариство покупців, організація орендарів).

¹ Закон України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» від 10.04.1992 р.
№ 2269-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 30. - Ст. 416.

² Закон України «Про власність» від 07.02.1991 р. № 697-ХІІ (зі змінами, внесеними
згідно із законами, декретами, постановами ВР) // Відомості Верховної Ради України. -
1991. -№20.-Ст.249.

При цьому ст. 25 Закону України «Про оренду майна державних під­приємств та організацій» встановлювала, що правом власності на виго­товлену на основі орендованого майна продукцію, інше майно, набуте створеним організацією орендарів підприємством, господарським това­риством тощо, а також дохід (прибуток), одержаний орендарем, має організація орендарів. Створені ж орендарем підприємство, товариство тощо наділяються правом господарського відання щодо виробленої про­дукції. Існування двох юридичних осіб при оренді державного і комуналь­ного майна, безумовно, не відповідало цивілістичним принципам побу­дови як договірних відносин, так і функціонування юридичних осіб, на що нами зверталася увага¹. Так, організація орендарів була стороною договору оренди, а користувалося орендованим майном та сплачувало орендну плату створене орендарем підприємство.

30 грудня 1994 року Президент України видав Указ «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні»². В його пунктах 4 та 5 було встановлено, що товариства покупців мають право на приватизацію орендованих приміщень, якщо ними було раніше при­ватизоване майно державного чи комунального підприємства. У зв'язку з цим товариства покупців укладали з органами приватизації договори на приватизацію нежилих приміщень і реєструвалися як власники об'єктів нерухомості в органах технічної інвентаризації. Непоодинокими були випадки, коли організація орендарів для приватизації майна створюва­ла ще й товариство покупців. Отже, після приватизації майна існувало вже три юридичні особи: організація орендарів, товариство покупців і підприємство (господарське товариство, орендне підприємство, колек­тивне підприємство). І після цього виникало дуже багато проблем щодо подальшої долі таких юридичних осіб, як організація орендарів, това­риство покупців, а також порядку створення юридичних осіб суб'єктів підприємницької діяльності і передачі їм приватизованого майна.

14 березня 1995 року Верховною Радою України було прийнято нову редакцію Закону «Про оренду державного майна», назва якого стала вже - Закон України «Про внесення змін і доповнень до Закону України

¹ Кучеренко 1.М. Правові протиріччя Закону України «Про оренду майна державних під­приємств та організацій» // Правова держава: 36. наук. пр. - К.: ІДП НАН України, 1995.-Вип. 6.-С 189.

Указ Президента України «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні» від 30.12.1994 р. № 827/94 // Комп'ютерна правова система «Нормативні акти України».

734 ^gS^I-

«Про оренду майна державних підприємств та організацій»¹. Відповідно до його ст. 6 орендарями цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу) могли бути господарські това­риства, створені членами трудового колективу державного підприємства, його структурного підрозділу. Господарське товариство створювалося після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу (ст. 8 Закону). Отже, з цього часу вже не створювалися організації орендарів.

Натомість приймаючи нову редакцію цього Закону, законодавець не вирішив питання щодо організацій орендарів, які були раніше створені та були стороною довгострокових договорів оренди. Не відмовилися від та­кого виду юридичної особи, як організація орендарів, і деякі законодавчі акти, наприклад, ст. 17 Закону «Про приватизацію державного майна», яка діє й сьогодні, встановлює, що засновником акціонерного товариства при приватизації державного майна може бути організація орендарів.

Аналогічна доля спіткала й товариства покупців. З прийняттям 19 лю­того 1997 року нової редакції Закону «Про приватизацію державного майна» товариство покупців вже не визнавалося суб'єктом приватиза­ції, проте, на жаль, жоден правовий акт не визначив їх подальшої долі, тобто припинення їх діяльності, порядку їх реорганізації в господарські товариства, розподілу акцій між членами товариства, які були привати­зовані. Тому до цього часу зазначені юридичні особи продовжують іс­нувати, що, безумовно, не відповідає сучасним відносинам.

Однією з причин того, що організації орендарів та товариства по­купців не припинили своєї діяльності є й те, що їх члени побоюються, що їх позбавлять певних гарантованих законодавством прав. Так, від­повідно до п. 49 Закону України «Про державну програму приватизації»² покупець, який приватизував державне майно, але не приватизував об'єкт нерухомості, має переважне право на його викуп без застосуван­ня конкурсних способів приватизації. Тому у випадку, коли приватиза­цію державного чи комунального майна було проведено організацією орендарів чи товариством покупців, які надалі не були приєднані до

' Закон України «Про внесення змін і доповнень до Закону України «Про оренду майна

державних підприємств та організацій» від 14.03.1995 р. № 98/95-ВР // Відомості

Верховної Ради України. - 199S. - № 15. - Ст. 99. ² Закон України «Про державну програму приватизації» від 18.05.2000 р. № 1723 (із

змінами, внесеними згідно із законами) // Відомості Верховної Ради України. - 2000. -

№ 33-34. - Ст. 272.

господарського товариства (колективного чи орендного підприємства), що було досить проблематично, зазначені юридичні особи й повинні укладати договір на приватизацію об'єкта нерухомості.

Спільним між товариством покупців та організацією орендарів було те, що зазначені юридичні особи створювалися трудовими колективами державних та комунальних підприємств, яким надавалося пріоритетне право на оренду та приватизацію державного та комунального майна. Вони укладали договори викупу майна державних та комунальних під­приємств, а отже, набували права власності на приватизоване майно. Тому на сьогодні в БТІ зареєстровані як власники приватизованого майна товариства покупців та організації орендарів.

Увага! На практиці нотаріуси можуть зустрітися з такими випадками:

і) товариства покупців чи організація орендарів перетво­рювалися в різні види господарських товариства чи підпри­ємств. У такому випадку останні є правонаступниками то­вариства покупців та організації орендарів, а отже, набувають право власності на приватизоване майно. Перереєстрація права власності на приватизоване майно у випадку реорганізації не здійснюється;

2) товариство покупців чи організація орендарів стали заснов­никами господарського товариства чи підприємства¹ та передали до його статутного фонду (капіталу) приватизоване майно, а потім розподілили між членами товариства та організації акції (частки, паї, вклади) створених господарських товариств та підприємств. У такому випадку господарське товариство чи підприємство повин­но отримати свідоцтво про право власності на приватизоване майно, яке було внесено до статутного фонду (капіталу);

3) товариство покупців чи організація орендарів існують пара­лельно з створеними їх членами господарськими товариствами та підприємствами. У такому випадку приватизоване майно залиша­ється власністю товариства покупців та організації орендарів. А створені їх членами господарські товариства та підприємства не набувають права власності на приватизоване товариствами по­купців чи організації орендарів майно.

і

Це не можна включати у наявність численних непорозумінь з видами юридичних осіб, які існували як за Законом «Про підприємства в Україні», так і дотепер за ГК України.

«Про до йог підпрі риств; його с після держа Отже На

ВИрІІІ

булиі

кого:,

акти,

якад

при г

Aj

того

май?

ції, г

тобі

това

зова

нув;

С

куп

що

пов

по»

об'с

НЯ) ЦІК Ор(

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ:

Науково-практичний коментар

(пояснення, тлумачення, рекомендації

з використанням позицій вищих судових інстанцій,

Міністерства юстиції, науковців, фахівців)

Том З ЮРИДИЧНА ОСОБА

Редактор Н. 0. Парфьонова

Підписано до друку 10.04.2009 р. Формат 60x90 1 /16. Папір офсетний. Гарнітура Ато Pro. Друк офсетний. Умов, друк арк. 23. Наклад 2000 прим.

ФО-П Колісник А. А. Свідоцтво про внесення суб'єкта видавничої справи до державного реєстру видавців, виготівників і розповсюджувачів видавничої продукції серії ДК№ 3327 від 02.12.2008 р.

тел.: [phone].

Надруковано в друкарні ПП «Діса плюс», м. Харків, вул. Леніна, 29, кв. 5.

Ц 58 Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар (пояснен­ня, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстанцій, Міністерства юстиції, науковців, фахівців). - T. 3: Юридична особа / За ред. проф. І. В. Спасибо-Фатєєвої. - Серія «Коментарі та аналі­тика». — X.: Страйд, 2009. — 736 с

ISBN 978-966-2233-00-1.

ISBN 978-966-2233-02-5 (Том 3).

У третьому томі цієї книги наведено науковий коментар підрозділу 2 розділу II Цивільного кодексу України «Юридична особа». Коментар ураховує останні новели цивільного законодавства, зокрема, з питань правового статусу окремих видів юри­дичних осіб, їх участі в цивільних правовідносинах. Видання буде корисним для фа­хівців, оскільки особлива увага приділяється практичному застосуванню цивільно-правових норм. Матеріал подано авторами в доступній, цікавій формі, він містить по­яснення, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстан­цій, Міністерства юстиції України, науковців, фахівців.

У другому томі наведено науковий коментар підрозділу 1 розділу II Цивільного кодексу України «Фізична особа».

Для суддів, нотаріусів, адвокатів, науковців, викладачів і студентів вищих навчаль­них закладів, юристів-практиків.

ББК 67.9(4Укр)404-3 УДК347(477)(094.58)

Дата добавления: 2015-06-04