Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Основания снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Гражданами, нуждающимися в жилых помеще­ниях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются: 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социаль­ного найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору со­циального найма либо собственниками жилых поме­щений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жи­лого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; 3) проживающие в помещении, не отвечающем уста­новленным для жилых помещений требованиям. При определении требований, предъявляемых к жилым помещениям, применяется Положение о порядке признания жилых домов непригодными для прожи­вания, утвержденное постановлением Правитель­ства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552; 4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи на­нимателя жилого помещения по договору социаль­ного найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание <с ним в одной квартире невозможно, и не имеющи­ми иного жилого помещения, занимаемого по до­говору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. В перечень данных заболеваний входят: - активные формы туберкулеза всех органов и систем с выделением туберкулезной палочки; - психические заболевания с хроническим течени­ем, стойкой симптоматикой и выраженными изме­нениями личности (шизофрения, маниакально-деп­рессивный психоз, эпилепсия и т.п.); - органические поражения центральной нервной системы со стойкими нарушениями функций конеч­ностей и внутренних тазовых органов (последствия перенесенных тяжелых черепно-мозговых травм, травм позвоночника и спинного мозга, рассеян­ный склероз, боковой амиотрофический склероз, детский церебральный паралич); - проказа; - тяжелая форма бронхиальной астмы с приступами, осложненная дыхательной недостаточностью; - сахарный диабет; - тяжелые формы наследственной нервно-мышечной дистрофии и т.д. Жилищный кодекс РФ, как и ЖК РСФСР, дает воз­можность лицам, страдающим перечисленными за­болеваниями, право на внеочередное получение жилой площади. Часть 2 ст. 51 Жилищного кодекса содержит правило, согласно которому при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, зани­маемых по договорам социального найма и (или) при­надлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого поме­щения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. ЖК РФ ввел новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, из общего правила предусмотрены исключения - вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. Вне очереди жилые помещения предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 ЖК РФ), принятое органом местного самоуправления. В свою очередь, договор социального найма теперь фактически служит основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Решения выдаются не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления по законодательству субъектов РФ, при определении общей площади жилого помещения учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности, учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению в период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Снятие гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилых помещениях возможно лишь после по­лучения гражданином жилого помещения по догово­ру социального найма, а также в следующих случаях, предусмотренных ст. 56 ЖК РФ: 1) подачи гражданином по месту учета заявления о снятии с учета; 2)утраты гражданином оснований, дающих пра­во на получение жилого помещения по договору со­циального найма (т.е. когда гражданин перестал относиться к категории граждан, имеющей право претендовать на получение жилого помещения из социального жилищного фонда, либо когда отпали основания считать гражданина нуждающимся в предоставлении жилого помещения); 3) выезда гражданина на место жительства в дру­гое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В данном случае необходима переме­на именно места жительства, а не места пребыва­ния. Подтверждением изменения гражданином своего места жительства в соответствии с Зако­ном РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граж­дан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Рос­сийской Федерации» является снятие его с регист­рационного учета по месту жительства и постановка его на учет по новому месту жительства; 4) получения гражданином в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобрете­ние или строительство жилого помещения; 5) предоставления гражданину в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участ­ка для строительства жилого дома; 6) выявления в представленных гражданином доку­ментах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих дей­ствительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных дейст­вий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о приня­тии на учет. Данный список является окончательным и не под­лежит расширению законами субъектов РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть при­няты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет. Данное решение принимается не позднее чем в тече­ние 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Ре­шения о снятии с учета граждан в качестве нуждающих­ся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуж­дающихся в жилых помещениях выдаются или на­правляются гражданам, в отношении которых при­няты такие решения, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть об­жалованы указанными гражданами в судебном по­рядке. Гражданин снимается с учета только в том случае, если будет установлено, что он действительно не нуж­дается в улучшении жилищных условий. Совершение неправомерных действий должностным лицом при ре­шении вопроса о принятии на учет зачастую связано с принятием на учет граждан, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий.

100. Договор социального найма жилого помещения: понятие, форма, предмет договора, права и обязанности сторон.

Под договором социального найма понимают соглашение между собственником в лице компетентного органа государственной власти либо органа местного самоуправления - наймодателем и нанимателем (дееспособным гражданином РФ, отнесенным законодательством субъекта РФ к лицам, могущим улучшить свои жилищные условия по договору социального найма), по которому наймодатель на основании правоприменительного акта распорядительного характера (решение о предоставлении жилого помещения) обязуется передать нанимателю, нуждающемуся в улучшении жилищных условий и состоящему на учете нуждающихся в порядке очередности либо с учетом льгот в ином порядке (внеочередном), в бессрочное владение и пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отвечающее санитарным, техническим и иным требованиям с учетом нормы пре­доставления на одного человека, установленной федеральным законом либо нормативным правовым актом субъекта РФ, а наниматель и члены его семьи обязуются использовать жилое помещение по назначению, оплачивать жилье и коммунальные услуги, осуществлять иные права и нести обязанности, предусмотренные законодательством и договором. Договор является консенсуальным, взаимным, заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Типовой договор социального найма утверждается Правительством РФ. Предмет договора – жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Не могут быть предметом договора неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, может относиться лишь к государственному либо муниципальному жилищным фондам. Жилое помещение может быть предоставлено по договору социального найма лишь отдельным категориям граждан: малоимущим гражданам (которые признаются таковыми органами местного самоуправления); детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании пребывания в образовательных учреждениях, иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; гражданам с тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 года № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь», вступившее в силу с 1 января 2005 года. Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения по договору социального найма не могут быть предоставлены, если иное не предусмотрено международными догорами РФ. Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. Малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда. Это объективно отражает существующую в современной России экономико-правовую реальность. Для данных категорий граждан договор социального найма является возможно одной из самых реальных форм улучшения жилищных условий. Права и обязанности сторон по договору социального найма. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель ж илого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Основания и порядок выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится только в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; 3) без предоставления других жилых помещений. Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия и зависит от причины, повлекшей необходимость выселения. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома: выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания: выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома: если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме с отселением в жилое помещение маневренного фонда. за счет наймодателя; если жилое помещение может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, е сли наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения: е сли наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

102. Специализированный жилищный фонд: понятие, виды и назначение жилых помещений данного фонда, порядок их предоставления и пользования.

Ст 92 ЖК РФ установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. 93-98 ЖК РФ. Порядок отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду устанавливается Правительством РФ. При этом основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. 93-98 Кодекса. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166-168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом. По договору найма специализированного жило­го помещения одна сторона - собственник специали­зированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного прожи­вания в нем. Подобный договор найма специализирован­ного жилого помещения заключается на основании ре­шения о предоставлении такого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения заклю­чается в письменной форме. Как и в договоре социаль­ного найма жилого помещения, в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Типовые договоры найма спе­циализированных жилых помещений утверждаются Пра­вительством Российской Федерации Обязательными условиями договора найма специа­лизированного жилого помещения являются: предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Права нанимателя служебного, жилого поме­щения существенно ограничены по сравнению с пра­вами нанимателя по договору социального найма. Так, наниматель специализированного жилого поме­щения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в под­наем. В целом же к пользованию специализирован­ными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, схо­жие с правилами пользованием жилыми помещени­ями по договорам социального найма. Договор найма специализированного жило­го помещения может быть расторгнут в любое вре­мя по соглашению сторон. Также наниматель спе­циализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализирован­ного жилого помещения в одностороннем порядке. По требованию наймодателя договор найма специализи­рованного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. Такое возможно при неисполне­нии нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также по основаниям, по которым возможно расторжение дого­вора социального найма жилого помещения. Прекращается договор найма специализированно­го жилого помещения в связи с утратой (разрушени­ем) такого жилого помещения или по иным преду­смотренным Законом основаниям. Переход права собственности, хозяйственного веде­ния или оперативного управления на такое жилое поме­щение другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма. Исключение - новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, яв­ляется стороной трудового договора с работником -нанимателем такого жилого помещения.

Дата добавления: 2015-07-02