Земельный рынок и формы платы за землю

Резервы роста эффективности использования земельных ресурсов.

Уровень и эффективность использования земельных ресурсов.

Состав и структура земельного фонда сельскохозяйственной организации.

Земля – главное средством производства.

1. Термин «земля» можно рассматривать в широком и узком смысле. В первом случае имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором — земная поверхность. С этой точки зрения земля представляет собой важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность и др.), экономико-социальными (средства производства, стоимость, ценность и др.) и производственными свойствами (плодородие, угодье, конфигурация участка и др. особенности производственного использования).

Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе развития человечества постоянно уточнялось и обогащалось. На первых порах земля была единственным источником жизненных средств. С возникновением скотоводства люди стали использовать землю не только для охоты и сбора дикорастущих плодов, но и для выращивания животных.

Развитие ремесла привело к использованию полезных ископаемых. Земля как естественно-историческое тело становится средством производства, когда к ней присоединяется живой и прошлый труд. Она выступает в качестве средства производства во всех отраслях и сферах деятельности людей, ибо является всеобщим условием их жизнедеятельности. Однако роль ее в различных сферах деятельности неодинакова.

В промышленности она выступает в качестве фундамента, пространственного операционного базиса или своеобразной кладовой.

Процесс производства в промышленности никак не связан с плодородием почв. Плодородие используется в сельском хозяйстве, где земля выступает одновременно в качестве средства и орудия труда, т.е. в качестве главного средства производства. В нем аккумулируются в колоссальных размерах не только природные качества земли, но и прошлый труд человеческого общества.

Как объективно существующий природный объект земля выполняет экологическую и ресурсную функцию; как место и условие жизни человека — социальную функцию; как территория государства — пространственно-политическую функцию; объект хозяйствования — экономическую функцию.

Как известно, к природным ресурсам относятся:

- природные объекты и явления, используемые для прямого опосредованного потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышающие качество жизни;

- тела и силы природы (природные блага), общественная полезность которых изменяется в результате трудовой деятельности человека; они используются (или потенциально пригодны для использования) в качестве средства труда (земля, водные пути, вода для орошения и др.), сырья и материалов, предметов непосредственного потребления (как место отдыха и т.д.).

Следует отметить, что эта классификация относительна, т.к. один и тот же ресурс может использоваться для различных целей. Как видно из определения природных ресурсов, все они достаточно тесно связаны с земельными ресурсами, в конечном счете, свойства определяют эффективность их использования.

В свою очередь земельные ресурсы можно определить как земли, систематически используемые или пригодные к исполь­зованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Эти ресурсы можно охарактеризовать как невоспроизводимые и (на больших площадях) невозобновимые, а также незаменимые.

Земля, будучи вовлеченной в процесс материального производства или иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли народного хозяйства и целей, для которых ее используют, выполняет различные экономические функции.

При использовании сохраняются особые свойства земли, которые выделяют ее из состава элементов производственных сил. Это, во-первых, роль земли как пространственного базиса не только производства, но и всей жизнедеятельности человеческого общества; во-вторых, ее способность создавать новые ценности, появление которых без участия особых природных сил, скрытых в почве, невозможно; в-третьих, естественная ограниченность земельных площадей и невозможность их увеличения искусственным путем в массовом масштабе.

Земля как средство производства и как естественное условие труда является необходимой материальной предпосылкой любого производственного процесса. В этом смысле она выступает одним из важнейших факторов производства.

Как главное средство производства в сельском хозяйстве, имеющее естественное происхождение, земля имеет ряд особенностей, которые оказывают серьезное влияние на производственный процесс и на характер отношений, возникающих при ее использовании. В частности, поскольку каждый земельный участок пространственно непереместим, его производственные свойства определяются взаимодействием сложившихся экономических, климатических и других факторов.

Плодородие, т.е. способность обеспечить воспроизводство растений, — есть основное свойство земли, которое делает ее главным средством производства в сельском хозяйстве. Для этого необходимы питательные вещества, влага, определенная структура верхнего слоя почвы, обеспечивающая проникновение воздуха, микроорганизмы. Изначально плодородие почвы накапливается под влиянием чисто природных процессов.

Со временем человек все больше вторгается в эту природную область, нарушая сложившееся равновесие.

Наука и техника не стоят на месте, что дает в руки людей новые виды высокоурожайных растений и животных, требующих для своего формирования больше биологической и минеральной энергии, выносимой с урожаем, компенсировать которую естественным путем природе удается не всегда. Начинается искусственный процесс восстановления и даже наращивания плодородия за счет внесения в почву компенсирующих веществ, использования прогрессивных технологий обработки. С экономической точки зрения, этот процесс представляет собой инвестиции в почвенное плодородие.

Рациональное сочетание естественных и искусственных производительных возможностей земли является важнейшим условием для повышения ее плодородия. Продуктивное состояние почвы, складывающееся на основе этих двух факторов, образует так называемое экономическое плодородие.

Предметом труда земля становится тогда, когда в процессе обработки создаются необходимые для растений условия роста и формирования полноценного урожая (вспашка, посев семян и т.д.), а также поддерживается или увеличивается плодородие земель (внесение минеральных и органических удобрений, микроэлементов, гипсование и т.п.). По этой причине земля не может рассматриваться только как природный дар, фактически она становится продуктом человеческой деятельности. Уникальным свойством земли является ее способность к расширенному вос­производству естественного плодородия при правильном ис­пользовании. Все прочие средства производства, напротив, изнашиваются и со временем требуют замены.

В разных климатических зонах плодородие земель неодина­ково, а конкретное местоположение участков влияет на размер извлекаемых из них доходов. В условиях рынка земля приобре­тает свойство товара и способна участвовать как недвижимость в различных операциях купли-продажи, аренды, залога, дарения и т.д. Это вызывает необходимость оценивать ее через систему специальных стоимостных характеристик (земельный налог, арендная плата, кадастровая, рыночная цена и др.). От других групп товаров ее отличают два существенных момента.

Первый из них выражается в том, что земельный участок в отличие от других товаров, нельзя переместить в пространстве переработать в другую продукцию, использовать без остатка. Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, нежели владельцев иных видов собственности, в том числе и недвижимой.

Второй момент заключается в том, что земля как товар является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Это обстоятельство вынуждает государство вводить целую систему особых правил и запретов по использованию земли. Если того потребуют государственные или общественные нужды, земельный участок может быть принудительно изъят или выкуплен у любого собственника.

2. Земельный фонд сельскохозяйственной организации - это площадь земли, находящаяся в границах организации независимо от целевого назначения, хозяйственного использования и отличий в правовом режиме. Состав земельного фонда — площадь сельскохозяйственных и других земельных угодий (рис. 10).

Земельные угодья распределяются на две группы:

1) сельскохозяйственные угодья — земельные угодья, используемые для производства сельскохозяйственной продукции (пашня, залежи, сенокосы, пастбища и многолетние сельскохозяйственные насаждения);

2) несельскохозяйственные угодья — земельные площади, которые не могут быть использованы для сельскохозяйственного производства без проведения специальных мелиоративных мероприятий (болота), а также угодья, используемые в различных несельскохозяйственных отраслях народного хозяйства (леса, кустарники, реки, озера, дороги и т. д).

Земельный фонд сельскохозяйственной организации

Сельскохозяйственные угодья

Несельскохозяйственные угодья

Пашня

Сенокосы

Пастбища

Многолетние насаждения

Залежи

Леса и кустарники

Пруды и водоемы

Приусадебные участки работников хозяйства

Дороги

Другие виды угодий

Рис.1. Состав земельного фонда сельскохозяйственной организации

Пашня — земельные угодья, используемые для посева сельскохозяйственных культур и подвергаемые регулярной обработке (вспашке, культивации и др.). В земельном учете к пашне относят площади, занятые посевами однолетних и многолетних растений (кроме посевов, производимых на лугах и пастбищах для повышения их продуктивности), и площади под парами.

Сенокосы — земельные угодья (площади), используемые для сенокошения.

Пастбища — земельные угодья (площади), используемые для пастьбы скота. Их подразделяют на суходольные и заболоченные. Из суходольных выделяют улучшенные, где проведены необходимые для повышения их качества мелиоративные агротехнические мероприятия (расчистка кустарника, срезка кочек, посев или подсев трав). К заболоченным относят пастбища с избыточным увлажнением, низким качеством травостоя ограниченным сроком выпаса.

Многолетние насаждения — насаждения древесных и кустарниковых растений, выращиваемых для получения продукции в течение длительного времени. По характеру продукции многолетниe насаждения делят на плодово-ягодные и виноградные, а также для получения технического сырья (чая, хмеля и др.).

К залежам относят земельные участки, которые ранее были пашней, но по различным причинам не засеваются сельскохозяйственными культурами.

На структуру сельскохозяйственных угодий влияет специализация хозяйства, а также зональные особенности землепользования экономических районов.

Земля при использовании претерпевает структурные и качественные изменения, которые в настоящее время носят негативный характер. За сравнительно небольшой период (с 2003 по 2007 г.) по различным причинам из сельскохозяйственного использования выбыло более 27 млн га, в т.ч. 16 млн га пашни.

3. Как особое средство производства в сельском хозяйстве, земля должна использоваться эффективно. В современных условиях использование земли считается эффективным, рациональным, когда не только увеличивается выход продукции с единицы площади, повышается ее качество, снижаются затраты на производство единицы продукции, но и когда при этом сохраняется или повышается плодородие почвы, обеспечивается охрана окружающей среды.

Уровень экономической эффективности определяется комплексом взаимодействующих между собой факторов, среди которых наиболее важную роль играют: уровень распаханности угодий, удельный вес орошаемых и осушенных земель, многолетних насаждений, интенсивных культур в структуре посевных площадей, улучшенных сенокосов и пастбищ в общей площади и др. Каждый фактор оказывает существенное влияние на эффективность использования земли, поскольку все они во многом определяют результаты производства.

Основным показателем уровня экономической эффективности использования земли является производство продукции с единицы земельной площади в натуральном и стоимостном выражении. К натуральным показателям относится урожайность сельскохозяйственных культур; выход зерна, овощей картофеля, фруктов, ягод, винограда, яиц и мяса свиней на 100 га пашни; молока, мяса, шерсти на 100 га сельскохозяйственных угодий. При оценке деятельности некоторых отраслей применяются и другие показатели: выход яиц на 100 га посевов зерновых культур; выход продукции животноводства на 100 га кормовой площади. Для более точного определения использования отдельных угодий в животноводстве применяется еще и такой показатель, как производство продукции на 1 га фуражных культур, т.е. культур, которые непосредственно используются для производства продукции животноводства.

Натуральные показатели широко применяются при определении экономической эффективности использования земли в хозяйствах, находящихся в одинаковых естественных и экономических условиях, имеющих одинаковое производственное направление, но их нельзя применять при оценке использования земли в хозяйствах различной специализации. Например, товарищества по производству молока и мяса птицы, поскольку 1 молока неэквивалентен 1 ц мяса птицы, как неэквивалентен 1 га сельскохозяйственных угодий 1 га зерновых культур.

Для сравнительной оценки эффективности использование земли нужно применять соизмеримые показатели, например стоимостные. В этих случаях уровень эффективности использования земли определяется отношением стоимости всей валовой продукции, оцененной в единых закупочных ценах, к площади земельных угодий.

Наиболее общим и основным показателем использования земли в сельском хозяйстве является выход валовой продукции (ВП) на 100 га земельных угодий. В стоимостные показатели также включаются выход товарной продукции (ТП), валового дохода (ВД), чистого дохода (ЧД) и прибыли (П) в расчете на 100 га земли (S). Расчеты выполняются по следующей формуле:

где Э — эффективность использования земли;

ВП, ТП, ВД, ЧД, П — соответственно стоимость валовой продукции, товарной продукции, валовой доход, чистый доход и прибыль, руб.;

S — площадь земельных угодий, га.

Оценка по валовой продукции позволяет установить ценность земли как средства производства с точки зрения выхода продукции на единицу площади. Этот показатель необходим для дифференцированного подхода к планированию объема производства на 100 га земельной площади, рационального ис­пользования сельскохозяйственных угодий и т. д. Оценка земли по чистому доходу дает возможность выразить относительную ценность земли с точки зрения доходности на единицу площади и может быть использована при дифференциации налогообложения, выявлении ренты и т.п.

Экономическую эффективность использования земли также характеризуют такие показатели, как землеотдача и землеемость. Землеотдача выражает отношение стоимости валовой продукции сельскохозяйственного производства к стоимости земельных ресурсов предприятия:

где З_от — землеотдача;

ВП — стоимость валовой продукции сельскохозяйственного производства, руб.;

С_з — кадастровая стоимость земельных угодий, руб.

Землеотдача показывает, сколько было получено валовой продукции в стоимостном выражении на каждый рубль стои­мости земельных угодий.

Землеемкость — обратный показатель по отношению к землеотдаче. Он может быть определен как отношение стоимости зе­мельных ресурсов к валовой продукции сельского хозяйства:

где З_ем — землеемкость.

Чем выше показатель землеотдачи и ниже показатель землеемкости, тем эффективнее используются земельные ресурсы предприятия.

В качестве дополнительных показателей при определении эффективности использования земли могут быть использованы:

- коэффициент использования земельных угодий — отношение площади сельскохозяйственных угодий к общей площади земельных фондов предприятия;

- коэффициент использования сельскохозяйственных угодий — отношение площади пашни к площади сельскохозяйственных угодий; данный показатель также называют коэффициентом распаханности сельскохозяйственных угодий;

- коэффициент использования пашни определяется отношением площади, занятой посевами сельскохозяйственных культур, к общей площади пашни;

коэффициент использования кормовых угодий — отношение использования отдельных кормовых угодий к их общей площади;

- доля интенсивных культур (пропашных, технических) в структуре посевов;

- доля орошаемых земель в площади сельскохозяйственных культур.

Увеличение производства сельскохозяйственной продукции может быть успешно осуществлено только при условии значительного повышения эффективности использования земельных ресурсов. В современных условиях это приобретает особую актуальность.

4. Земельный фонд РФ характеризуется большим разнообразием природных особенностей: примерно половина пашни расположена в районах рискованного земледелия. Все это определяет необходимость учета данного обстоятельства при разработке мероприятий по повышению эффективности ее использования. Последнее находит отражение в форме научно обоснованной системы ведения земледелия. Она базируется на взаимосвязанном учете целого комплекса факторов.

Основными факторами повышения экономической эффек­тности использования земли являются:

- природные (биологический потенциал сельскохозяйственных угодий) — внедрение системы земледелия с учетом зональных условий производства в целях оптимального использования биологического потенциала сельскохозяйственных угодий, сохранения и повышения экономического плодородия почвы;

- технологические — введение севооборота, рациональная обработка почвы, использование высокоурожайных сортов, проведение всех технологических операций в оптимальные сроки, борьба с вредителями и болезнями растений, сохранение произведенной продукции и др.;

- материально-технические — парк машин, обслужива­ние, ремонт и хранение техники, удобрения, строительные ма­териалы, энергетические и другие средства производства, про­изводственные объекты и др.;

- организационно-экономические — специализация и концентрация, организация производства труда и его оплаты, трудовые коллективы, комбинирование агрегатов техники, ин­тенсивные технологии производства и др.;

- социальные — кадры, охрана труда, организация отдыха, санитарное и медицинское обеспечение, строительство жилья, объектов культуры, дорог и т.п., подготовка кадров и повы­шение их квалификации и др.;

- природоохранные — обоснование отвода земель для не­сельскохозяйственных целей, охрана земель от загрязнения отходами промышленных и др. предприятий, рекультивация земель, лесонасаждение, борьба с эрозией почвы, борьба с за­солением, кислотностью почв и др.

Важнейшей составной частью ведения сельского хозяйства является система земледелия. Она направлена на повышение эффективности использования земли, постоянный рост ее плодородия. В систему земледелия включаются следующие основные элементы:

- землеустройство, в том числе ведение севооборотов;

- приемы борьбы с эрозией почвы, ее рациональная обработка;

- парк машин;

- удобрение и известкование;

- орошение и осушение;

- семеноводство;

- окультуривание естественных сенокосов и пастбищ;

- борьба с сорняками, вредителями и болезнями растений;

- организационно-экономические и социальные мероприятия.

Большое значение в системе этих мер принадлежит пра вильному севообороту. Задача состоит в том, чтобы определить уровень насыщения ведущей культурой, лучших предшественников, промежуточные культуры, санитарные функции (очищение почвы и посевов от сорняков, вредителей и возбудителей болезней), оптимальную эффективность. Необходимо обеспечить положительный баланс органического веществ в почве, улучшить ее санитарное состояние, повысить плодородие почвы.

Для улучшения использования земли, сохранения и повышения ее плодородия большое значение имеет усиление борьбы с водной и ветровой эрозией, строительство противоселевых сооружений.

Механизация производства занимает особое место в системе земледелия. Она способствует облегчению и привлекательности сельскохозяйственного труда, повышению его производительности, выполнению работ в оптимальные сроки и повышению урожайности. Вместе с тем стоит задача осуществления в каждом хозяйстве необходимых мер по более эффективному использованию имеющейся техники, и прежде всего за счет повышения квалификации и ответственности кадров, внедрения прогрессивных форм организации труда.

Огромный резерв повышения экономической эффективности использования земли представляет дальнейшее увеличение и улучшение применения органических и минеральных удобрений. Применение органических и минеральных удобрений, а также других средств химизации земледелия характеризуется высокой экономической эффективностью. Они являются средством воспроизводства гумуса как важнейшего фактора плодородности земли. Правильное применение органических и минеральных удобрений в научно обоснованных пропорциях и оптимальные сроки обеспечивает не только повышение урожайности сельскохозяйственных культур, но и способствует устойчивости их к неблагоприятным условиям, улучшению качества продукции.

Система семеноводства включает совокупность мер по сортообновлению и внедрению перспективных районированных сортов и гибридов сельскохозяйственных культур, устойчивых к неблагоприятным условиям их возделывания в данной зоне и обеспечивающих более высокую урожайность и качество продукции.

Система окультуривания естественных сенокосов и пастбищ направлена на более интенсивное использование природных кормовых угодий в целях дальнейшего укрепления кормовой базы животноводства. Сюда входит комплекс мероприятий: чистка сенокосов и пастбищ от кустарников и мелколесья, их поверхностное коренное улучшение, проведение мелиоративных работ, рациональное использование и др.

Для успешной практической реализации системы земледелия в целом и отдельных ее элементов требуется организационно-экономическое обеспечение, предусматривающее не только обоснование необходимых трудовых и материальных ресурсов, но и организацию их рационального использования.

Только научно-обоснованный учет всех составных элементов системы земледелия может обеспечить рост почвен­ного плодородия, урожайности всех сельскохозяйственных культур и повышение устойчивости производства.

В сложившихся условиях государству необходимо отводить главную роль в повышении эффективности использования земли. Именно государство должно, во-первых, разрабатывать и осуществлять целевые программы по coхранению земельных угодий, недопущению их сокращения и нецелевого их использования, во-вторых, способствовать изменению общеэкономических условий, создающих основу для расширенного воспроизводства и интенсификации сельского хозяйства, реализации преимуществ отношений собственности и рыночного механизма хозяйствования.

5. Для обеспечения функционирования нормального оборота земли, в качестве основных регуляторов, должны выступать рентный доход и стоимостная оценка земельных участков, а также использоваться дополнительные земельно-оценочные показатели (транспортная доступность, привлекательность и др.).

Основой рыночного оборота сельскохозяйственных угодий служит базовая (нормативная) и фактическая (рыночная) цены земельных участков. В качестве первой может выступать государственная кадастровая оценка, которая к настоящему времени определена, в основном, только для крупных коллективных сельскохозяйственных землеполь­зователей (предприятий). В рыночном же обороте участвуют, как правило, небольшие по размерам земельные участки и земельные доли, требующие предварительного выделения. В связи с этим остается актуальным вопрос об оценке сельскохозяйственных угодий в разрезе почвенных разновидностей полей и рабочих участков.

Землевладение и землепользование в РФ является платным. Цель введения платы — стимулирование рационального использования земельных ресурсов, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на земле разного качества.

Существуют следующие виды платы за землю: кадастровая стоимость земли, земельный налог, арендная плата.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Под иными случаями использования кадастровой стоимости земельного участка понимаются:

- установление стоимостной базы для расчета арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

- установление выкупной цены в случаях изъятия земель для государственных и муниципальных нужд;

- установление стоимости земельного участка в случаях ипотечного кредитования физических и юридических лиц;

- информационная поддержка рынка земли, рынка ценных бумаг;

- установление стартовой цены земельного участка при его продаже на торгах (аукционах, конкурсах);

- установление размеров государственных пошлин, взи­маемых нотариатом при оформлении сделок с земельными участками;

- принятие эффективных градостроительных и инвестиционных решений;

- эффективное управление земельными ресурсами и недвижимостью в целом.

Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения, а с 2006 года — на основе кадастровой стоимости.

Чтобы стимулирующая роль земельного налога раскрылась в полной мере, необходимо разрешить противоречие, вы­ражающееся в двух различных подходах к налогообложению. Первый предусматривает щадящую налоговую политику, основывающуюся на кризисном финансово-экономическом coстоянии сельскохозяйственных товаропроизводителей, второй направлен на усиление стимулирующей роли земельного налога, способствующей получению максимальной отдачи с каждого гектара продуктивных земель. При этом земельный налог возвращается в сельское хозяйство в форме инвестиций в улучшение земель, в развитие инфраструктуры сельской территории и т.п.

Основой цены земли, земельного налога, арендной платы служит земельная рента, которая представляет собой доход экономическую форму реализации земельной собственности в сельском хозяйстве. Весь земельный доход делится на две части: прибыль предпринимателя (арендатора) и рента (доход земельного собственника). Образуются две формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. В свою очередь дифференциальная рента существует в двух видах: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II. Условием существования дифференциальной ренты является монополия на землю как на объект хозяйства. Источником дифференциальной ренты является труд наемных сельскохозяйственных рабочих, а причиной ее образования — монополия на землю как на объект хозяйства. Необходимыми условиям возникновения дифференциальной ренты являются особенности, проистекающие от различий:

а) в плодородии земли;

б) в местоположении участков по отношению к рынку;

в) в производительности добавочных вложений капитала в землю.

Первые два различия образуют дифференциальную ренту l, а третье — дифференциальную ренту П. Как отмечалось, причиной возникновения дифференциальной ренты является монополия на землю как объект хозяйства. Суть ее состоит в том, что арендаторы, которые пользуются лучшими и средними земельными участками, обладают своего рода монополией на землю как на объект хозяйства в том смысле, что они допускают (в пределах арендного договора) приложения к ней капиталов других предпринимателей. Эта монополия порождена ограниченностью земельной площади, пригодной для сельскохозяйственной обработки. Условием образования дифференциальной ренты I является неодинаковость участков земли по их природному плодородию и географическому положению (близость рынков, удобство сообщения, дешевизна перевозок и др.).

Напомним, что добавочная прибыль в сельском хозяйстве является фиксированной и относительно постоянной. Она — результат повышенной производительности труда на лучших и средних участках земли. Эта постоянная фиксированная добавочная прибыль является материальной основой дифференциальной земельной ренты I по плодородию. Размеры этой добавочной прибыли зависят не от абсолютной производительности труда на различных земельных участках, не от абсолют-го плодородия земель, а от их относительного плодородия.

Произведенная сельскохозяйственная продукция должна быть доставлена на рынок для реализации. Транспортные расходы по доставке сельскохозяйственных продуктов на рынок входят в их цену производства. Поскольку земельные участки расположены различно относительно рынков сбыта, постольку на удобно расположенных участках при прочих равных условиях цены производства сельскохозяйственных продуктов будут ниже, чем на участках отдаленных, эксплуатация которых общественно необходима. Возникающая на удобно расположенных земельных участках добавочная прибыль является материальной основой дифференциальной земельной ренты по местоположению.

Законы образования добавочной прибыли и превращения ее в дифференциальную ренту I здесь те же самые, что в случае различий в плодородии земли. Разница лишь в том, что здесь худшими землями будут те, которые дальше находятся от рынка сбыта. Таким образом, дифференциальная рента I по положению равна разности между общественной ценой производства сельскохозяйственных продуктов и индивидуальной ценой производства на близких к рынку земельных участках.

В отличие от дифференциальной ренты I, которая связана с естественным плодородием почвы (т.е. объективным свойством почвы, существующим независимо от человеческого труда), дифференциальная рента II связана с повышением экономического плодородия почвы. Иначе говоря, дифференциальная рента II образуется в связи с интенсификацией сельскохозяйственного производства, предполагающей последовательные дополнительные вложения капитала в одни и те же участки земли. В современных условиях интенсификация в земледелии осуществляется по трем основным направлениям:

1) внедрение комплексной механизации на базе использования парка машин;

2) химизация на основе широкого применения химических удобрений, стимуляторов роста растений, средств борьбы с вредителями и т.д.;

3) мелиорация земель.

Предпосылкой дифференциальной ренты II, как и дифференциальной ренты I, является наличие разности плодородия земельных участков, без которой не может быть вообще никакой дифференциальной ренты. Дифференциальная рента II тоже возникает на основе разности плодородия, но здесь в отличие от дифференциальной ренты I, эта разность не естественного, а искусственного плодородия.

Дифференциальные ренты I и II тесно взаимосвязаны и имеют ряд общих свойств:

1) причина образования — монополия на землю как на объект хозяйства;

2) источник — труд наемных рабочих, создающий дополнительный чистый доход;

3) основа возникновения — различие в плодородии почвы.

Различие в плодородии при образовании дифференциальной ренты I обнаруживается в том, что равновеликие вложения в различные по плодородию, но одинаковые по площади участки земли дают неодинаковое количество продуктов. Аналогичный результат обнаруживается при образовании дифференциальной ренты II, но только при последовательных затратах дополнительных средств на одном и том же земельном участке.

Абсолютную ренту получают земельные собственники в форме арендной платы. При этом арендная плата взимается земельным собственником с любого, даже самого худшего участка земли.

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога т.п.

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду.

К сожалению, в последние годы процветает такое негативное явление как рейдерство. Рейдерство (с англ. «reid» — налет) — это враждебный, вне пределов действия гражданского законодательства, направленный против воли собственника захват чужого имущества в пользу другого лица, установление над имуществом полного контроля нового собственника в юридическом и физическом смыслах с использованием коррумпированных чиновников и силы.

Основную «черную дыру», благоприятную для расцвета рейдерства представляет несовершенство законодательства, регулирующего оборот земель. Самые страшные последствия рейдерство наносит сельскому хозяйству.

Истоки этого негативного явления стоит искать в 1991 г. когда во время приватизации сельскохозяйственных предприятий и земель почти везде были допущены технологические нарушения. Не было контроля над тем, чтобы все граждане написали заявления о порядке использования своих земельных долей. И вскоре из-за отсутствия этих документов люди попросту не смогли добиться признания прав собственности на свою землю. Этим и стали пользоваться рейдеры. А с принятием в 1992 г. Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве) пред­приятий» для компаний-захватчиков сложились вообще благоприятные условия. Позднее принятый Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (1998 г.) также не изменил ситуацию и по-прежнему позволял применять технологию банкротства для захвата собственности и производственных предприятий. Действующий в настоящее время Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ограничил использование процедуры банкротства при захватах собственности юридических лиц. Однако рейдерами были найдены новые лазейки — в федеральных законах «О рынке ценных бумаг» и «Об акционерных обществах».

Особенно бесконтролен процесс захвата земель в селах. Примерно с 2000 г. крупные коммерческие структуры начали скупать земельные доли у граждан. В 2003 г. этот процесс приобрел массовый характер. При этом первоначально особый интерес представляли земли, расположенные вокруг больших городов, как перспективные для изменения их целевого назначения под застройку. В среднем в одном хозяйстве скупалось 30 до 70% земельных паев. Одновременно у граждан приобретались и их акции (доли в уставных капиталах) или получались доверенности на право голосования на общих собраниях — чтобы приобрести в собственность сами сельскохозяйственные предприятия как имущественные комплексы. Все эти случаи были связаны с подделкой различных корпоративных документов предприятий и обманом акционеров.

Вскоре стало очевидно, что такая скупка вовсе не была инвестированием средств в развитие АПК, а проводилась лишь для спекулятивной перепродажи земель. Все это привело к резкому сокращению сельскохозяйственного производства, массовому увольнению сотрудников этих предприятий и полному разорению сел. Конечно, обманутые собственники земель пытаются бороться за свои права, но с 2004 г. в судах общей юрисдикции и в арбитражных судах сформировалась не соответствующая закону судебная практика. Основанием для отказов в праве собственности на земельные доли служит довод о том, что граждане, участвовавшие в приватизации, внесли свои доли в уставные фонды предприятий. При этом суды полностью игнорируют любые доказательства, даже бесспорные.

К сожалению, собственники земли не знают своих прав, не представляют и реальных цен на землю, и этим пользуются рейдеры. Человек продает свой пай за копейки, а на самом деле он может стоить миллион. Идет неприкрытый обман пайщиков, подтасовки документов, подкуп должностных лиц. Вот это необходимо пресечь. Необходимо образовать в каждом регионе межведомственную комиссию с участием администраций областей, органов местного самоуправления, прокуратуры, суда, полиции, Росреестра, фитосанитарного контроля и т.д., которая будет рассматривать все факты покупки долей рейдерами (теми, кто не является субъектами собственности), чтобы оценить правомерность этих сделок, а затем контролировать использование купленной земли.

Ведь сама по себе земля сельскохозяйственного назначения для рейдера не представляет интереса. Покупая землю, он думает, как перевести ее затем из одной категории использования в другую, чтобы там, где вчера сеяли хлеб, пасли коров, можно было строить коттеджи, базы отдыха, развлекательные заведения. И тут включается контрольный механизм, который определяет, насколько целесообразен перевод той или иной земли из одной категории в другую и насколько он отвечает интересам региона, всего населения. И еще одна сторона вопроса. В каждом хозяйстве, земля которого разделена на паи, существует много невостребованных долей: кто-то умер, кто-то уехал неизвестно куда. И вот сейчас публикуются в муниципальных газетах списки этих невостребованных долей с просьбой их владельцев или наследников откликнуться, после чего остается ждать, как требует того закон, объявятся ли они. Если же нет, то оформляют эту землю — естественно, через суд — в собственность области, чтобы затем можно было передать ее при необходимости тем, кому эта земля нужна для ведения сельского хозяйства. Как видим, намерения областного департамента по управлению земельными ресурсами вполне серьезные, но время покажет, будут ли эти планы воплощены в жизнь. И действительно ли земля, которая еще не принадлежит рейдерам, будет защищена настолько, что станет им абсолютно недоступной.

Дата добавления: 2014-01-03